چراغ سبز ساخت‌وساز
طی دهه‌های گذشته، باوجود توجه برخی دولت‌ها به ساخت مسکن، هنوز هم مسکن اقشار کم‌درآمد یکی از چالش‌های نظام برنامه‌ریزی مسکن است.
طی دهه‌های گذشته، باوجود توجه برخی دولت‌ها به ساخت مسکن، هنوز هم مسکن اقشار کم‌درآمد یکی از چالش‌های نظام برنامه‌ریزی مسکن است. باتوجه به پایین بودن درآمد اقشار کم‌درآمد و بالا بودن نرخ واحدهای مسکونی، متوسط شاخص دسترسی به مسکن برای این اقشار به بیش از 50 سال رسیده، از این‌رو لازم است با نگاهی به نتایج ناخواسته برنامه‌های پیشین در حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد و تمامی ظرفیت‌های اقتصادی تلاش شود تا مجموعه سیاست‌ها و اهدافی که برای این بخش طراحی شده است، متناسب با شرایط بحرانی بخش مسکن به‌صورت واقع‌بینانه تدوین شود، به‌گونه‌ای‌که با اقدامات در حال اجرای دولت همخوانی داشته و امکان تحقق بخشیدن به آن فراهم باشد. کارشناسان این حوزه بر این باور هستند که نرخ مسکن از همان نیرویی تبعیت می‌کند که تورم را شکل می‌دهد و رشد نقدینگی، عامل شکل‌دهنده نرخ مسکن است و متاسفانه در حالی که تا چندین سال قبل بسیاری از کارآفرینان و صاحبان مشاغل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن روی آورده بودند و این بازار را سودده می‌دیدند، اما امروز به‌دلیل فقدان منابع مالی کافی و نبود ابزارهای مالی سرمایه‌گذاری‌ها در بخش تولید مسکن بسیار محدود شده است و تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران حوزه مسکن در بخش خصوصی نیز، برای تولید و انبوه‌سازی به کشورهای منطقه کوچ کرده‌اند. درباره شرایط بازار مسکن، به‌ویژه در بخش عرضه و تولید آن، با 2 کارشناس مسکن صحبت کرده‌ایم که 2 دیدگاه متفاوت دارند و برای دیدگاه خود نیز، استدلال خاصی را مطرح کرده‌اند. صمت در این گزارش پیرامون شرایط فعلی بازار مسکن با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
شرایط فعلی بازار مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید و به‌نظر شما آینده خوبی در انتظار این بازار هست یا خیر؟
زمانی که از مشکلات بازار مسکن صحبت می‌شود، نباید تنها اوضاع فعلی را در نظر بگیریم؛ بلکه شرایط قبل‌تر بازار مسکن را باید مرور کنیم تا اوضاع قابل‌درک شود. در دولت قبلی اتفاق خاصی برای بازار مسکن انجام نشد و این موضوع تورم زیادی را به‌وجود آورد و تعادل عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر هم زد. برخی واحدهای پروژه مسکن مهر که از سال‌های قبل به‌صورت نیمه‌کاره رها شده بود، در دولت فعلی و در یک سال اخیر با جدیت بسیار زیادی در حال تکمیل است و طبق آخرین اخباری که بنده در این رابطه دارم، ساخت‌وساز و تکمیل این پروژه‌ها به‌طرز قابل‌قبولی در حال اجرا است. همچنین مشکلات مربوط به مالکیت و نقل و انتقالات این پروژه نیز در حال حل‌وفصل شدن است. پس از رشد سنگین نرخ مسکن که از اواخر سال گذشته و اوایل امسال ایجاد شد، خوشبختانه از خرداد به بعد شاهد ثبات و در مواقعی کاهش نرخ هستیم. البته این ثبات با کاهش تعداد معاملات همراه شده است که تبعات منفی برای بازار مسکن دارد.
در 2 سال اخیر نهضت ملی مسکن سر و صدای زیادی به پا کرده و اکنون سرعت ساخت‌وساز این پروژه شدت گرفته است. با این اوصاف این پروژه می‌تواند به کمک بازار مسکن بیاید؟
پروژه نهضت ملی مسکن فراز و نشیب‌های زیادی داشت، اما اکنون شاهد هستیم که این ساخت‌وسازها در 2 جبهه در حال اجرایی شدن است. پروژه نهضت ملی هم در راستای اهدای زمین و هم در راستای ساخت واحدهای مسکونی در حال توسعه و رشد است تا این واحدها هرچه سریع‌تر تحویل متقاضیان چشم‌انتظار داده شود. تحرکاتی که پیرامون طرح نهضت ملی مسکن اتفاق افتاده، همچنین باتوجه به افتتاح تعدادی واحد مسکونی در برخی از شهرها توانسته است بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد و شاهد کاهش قیمت‌ها در این بخش باشیم. به‌طورکلی موضوع کاهش نرخ مسکن بیشتر تحت‌تاثیر عرضه و تقاضا است، اما اجرای برخی سیاست‌های دیگر در حوزه ساماندهی بازار مسکن اجرا شده نیز، توانسته است بر این موضوع تاثیرگذار باشد و می‌توان گفت موضوعات و سیاست‌های دیگری که برای کنترل بازار مسکن اعمال می‌شود، در درجات بعدی تاثیرگذاری هستند.
شما موافق کاهش تاثیر نرخ ارز و طلا بر بازار مسکن هستید؟
دولت در این مدت توانست بیشتر تنش‌های مربوط به طلا و ارز را کنترل کند و مسائل سیاسی و اقتصادی مانع عزم جدی دولت برای ساخت‌وساز و تولید مسکن نشد؛ به‌طوری‌که چند ماهی است شاهد ثبات نسبی قیمت‌ها در بازارهای مالی هستیم و جدا از رکود معاملاتی که به‌وجودآمده، تغییرات نرخ ارز و طلا تاثیر آن‌چنانی در نرخ ملک نداشته است. باتوجه به رکودی که بر بازار مسکن حاکم است، می‌توان امیدوار بود که کاهش قیمت‌ها ادامه‌دار باشد، چراکه معمولا زمانی که بازار وارد رکود می‌شود، نیاز به یک فرصت زمانی دارد تا بتواند دوباره خود را احیا کند، بنابراین اگر در این مدت محرک خاصی در بازار اتفاق نیفتد و بازار مسکن را دچار هیجان نکند، تقریبا یک سال طول می‌کشد تا بازار از شرایط رکودی خارج شود.
عملکرد وزارت راه و شهرسازی را از زمان روی کار آمدن آقای بذرباش چطور ارزیابی می‌کنید؟
درباره عملکرد وزارت شهرسازی باید بگویم که بذرباش از زمانی که سکان وزارتخانه را برعهده گرفت، تغییرات و تحولات مثبتی را رقم زد. سامانه املاک و اسکان شفافیت آماری خوبی را در ثبت‌نام اشخاص حقیقی و حقوقی به‌وجود آورده که امید است با بروزرسانی‌های مکرر، نواقص آن برطرف شود. بانک اطلاعاتی و جامعه آماری اهمیت زیادی دارد. اکنون ما در کشور با کمبود واحد مواجه نیستیم، بلکه نقص در شفافیت آماری، مشکل‌آفرین شده است. باید تمام مولفه‌های تاثیرگذار در بخش مسکن کنترل شوند. لازم است درباره هریک از این مولفه‌ها، یک بانک اطلاعاتی جامع داشته باشیم. در حال حاضر سامانه املاک و اسکان، اطلاعات خوبی در حوزه خانه‌های خالی، متراژ این واحدها، سطح پراکندگی آنها در شهر و... به‌دست می‌دهد. سازمان‌های مختلف باید از این اطلاعات بهره‌مند شوند و در تصمیم‌گیری‌های خود از آنها استفاده کنند و براساس نیازهایی که وجود دارد، اقدام به ساخت مسکن کنند.
ماه‌های انتهایی سال را سپری می‌کنیم و فصل نقل‌وانتقالات تمام شده و کمتر کسی است که در تکاپوی جابه‌جایی باشد، اما از خرداد تا شهریور که فصل جابه‌جایی‌ها است، شاهد تنش‌های زیادی در بازار مسکن هستیم. این موضوع به شفافیت آماری مربوط است. خوشبختانه وزارت راه‌وشهرسازی گام‌های استواری را در زمینه تکمیل بانک اطلاعاتی برداشته و امید است در آینده مشکلات حل شود.
چرا هرازگاهی انگشت اتهام گرانی مسکن به‌سمت مشاوران املاک گرفته می‌شود؟ آیا واقعا مشاوران املاک در بازار مسکن خلل ایجاد می‌کنند؟
مشاوران املاک به‌هیچ‌وجه باعث گرانی نرخ ملک در کشور نیستند و دستی در افزایش اجاره‌بها ندارند. مشاوران املاک در راستای اهداف دولت فعالیت می‌کنند و تابع سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن هستند. مشاوران املاک دخالتی در کاهش و افزایش نرخ مسکن ندارند. اتفاقات اقتصاد کلان و کمبود مسکن، به‌هم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا باعث نوسانات بازار مسکن می‌شود. وقتی از آمار خانه‌های خالی اطلاع نداریم و یک عده خانه‌ها را خالی نگه می‌دارند تا با نرخ بالاتر بفروشند، مقصر این مسائل املاکی‌ها نیستند. مسلما با این صحبت‌هایی که مطرح می‌شود، کاری از پیش نمی‌رود. همه باید دست در دست هم بدهیم تا مشکلات را رفع کنیم. مطمئنا با تمام تلاش‌هایی که در حال شکل‌گیری است، نرخ ملک در کشور به‌ثبات می‌رسد. امید است با همدلی مردم، مسئولان و همه نهادهای مرتبط، دوباره بازار مسکن جان تازه‌ای بگیرد و مشکلات موجود یکی پس از دیگری حل شوند.
شما در صحبت‌های‌تان به سامانه املاک و اسکان اشاره کردید. آیا با همه سیاست‌های این سامانه موافق هستید و این سامانه رقیبی جدی برای مشاوران املاک به حساب نمی‌آید؟
منظور بنده سامانه‌ای بود که تنها مشخصات اشخاص حقیقی و حقوقی را ثبت و تعداد خانه‌های خالی را مشخص می‌کند، اما درباره سامانه‌ای که دولت برای عقد قرارداد مستاجران و موجران در نظر گرفته است، باید بگویم که خیر، بنده با این قضیه موافق نیستم؛ چراکه این سامانه یک رقیب جدی کسب‌وکار برای صنف ما است و مشکلات امنیتی و اجتماعی زیادی دارد و مسلما بعدها مشکلات قضایی زیادی را به‌وجود خواهد آورد. این سامانه علاوه بر ایراداتی که گفته شد، در حال ورود به یک حوزه صنفی تخصصی است که هیچ سررشته‌ای در آن ندارد. شاید ما بتوانیم با اصناف دیگر رقابت کنیم، اما مسلما بحث دولت فرق دارد و ما نمی‌توانیم با چنین شرایطی استقلال کاری داشته باشیم. انتظار می‌رود دولت این یک مورد را همانند مشکلات دیگر برطرف کند تا صنف ما در این‌باره متضرر نشود.
متاسفانه تا به امروز این سامانه نتوانسته به هدف خود که شفافیت در قراردادها و ایجاد امنیت بوده است، برسد؛ چراکه ارتباط لازم با سازمان‌های مرتبط را ندارد. البته نمی‌توان منکر کمک‌های زیادی شد که این سامانه در حوزه‌های مختلف به بخش مسکن کرده است؛ برای مثال، صدور کد رهگیری رایگان، مشکل خیلی از مستاجران را حل کرده است. علاوه بر کاهش هزینه، حوزه‌های دیگری مثل حساب‌های مالیاتی و مشکلات قضایی قراردادها نیز برطرف شده است. به‌همین‌دلیل با وجود تمام ضعف‌ها و ایراداتی که وجود دارد، این سامانه یک بانک اطلاعاتی خوب محسوب می‌شود که اطلاعات و آمار خوبی برای وزارت راه و شهرسازی فراهم آورده است و این وزارتخانه می‌تواند از این اطلاعات در سیاست‌گذاری خود بهره ببرد.
در سال‌های اخیر، بحث خروج سرمایه از بازار مسکن مطرح و ارز زیادی در بازارهای مسکن کشورهای همسایه نظیر ترکیه صرف می‌شد، اما اکنون به‌نظر می‌رسد که سرمایه‌گذاران با بازار مسکن داخلی آشتی کرده‌اند و ساخت‌وساز، رونق نسبی گرفته است. شما با این موضوع موافق هستید؟
بنده به‌کلی با سرمایه‌گذاری در کشورهای اطراف به‌ویژه ترکیه مخالف هستم. در سال‌های اخیر، شاهد بودیم که سرمایه‌های زیادی برای خرید ملک در این کشورها خرج شد و بعدها خریداران متوجه این موضوع شدند که سرمایه‌گذاری در این کشورها سرابی بیش نبوده است و به کشور خودمان برگشتند. بهترین کار این است که سرمایه‌ها از کشور خارج نشوند و مردم در راستای توسعه اقتصادی کشور، سرمایه‌های خود را در بازار مسکن خودمان سرمایه‌گذاری کنند تا چرخ تولید به‌حرکت در بیاید. ما می‌توانیم ارز وارد کنیم، اما نباید ارز بدون بازگشت از کشور خارج شود.
در پایان اگر صحبتی هست، بفرمایید.
درست است که بحث ساخت‌وساز در کشور رونق گرفته است و نهضت ملی مسکن از یک‌سو و انبوه‌سازان و سازندگان از سوی دیگر، مشغول فعالیت هستند، اما موردی که باید به آن توجه کنیم، این است که ساخت‌وساز در کشور ما باید همسو و همتراز با یک برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و بلندمدت ترسیم شود. تا بعد از چند سال بتوانیم عملکرد خودمان را در بحث تولید و ساماندهی بازار مسکن ارزیابی کنیم. مسلما با این اقدام می‌توانیم تمام نواقص موجود را برطرف کنیم و بار تورم و ناترازی در عرضه و تقاضای بازار مسکن را به جان بخریم.