کارنامه پزشکیان در بخش مسکن

فرید قدیری: یک‌سالگی «تشکیل دولت چهاردهم» می‌تواند فرصتی باشد برای رفع «تهدیدهای ساکن در بازار مسکن»، مشروط به آنکه رئیس‌جمهور ضمن مرور قول‌هایی که تاکنون در این حوزه مطرح کرده، با سنجش «میزان آنچه محقق شده» یا «مسائلی که اوضاع‌شان بدتر شده»، در مسیر پیش‌رو برای گشایش‌های اساسی در «تامین مسکن» خانوارها گام‌های اساسی بردارد. کارنامه سال اول دولت مسعود پزشکیان در بخش مسکن و ساختمان را می‌توان با نمرات عملکردی مرتبط با 5 متغیر کلیدی این بخش و همچنین محک اقداماتی که وزارتخانه مسوول مستقیم بخش انجام داده، مورد بررسی قرار داد. در کنار این بررسی، رجوع به نکات کلیدی مطرح‌شده توسط رئیس‌جمهور در سخنرانی‌ها و جلساتی که طی این یک‌سال، مستقیم یا غیرمستقیم برای موضوع مسکن برگزار شد نیز می‌تواند امکان بهتری برای مقایسه «وعده‌ها و عملکردها» ایجاد کند. گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» این بررسی را انجام داده است.

تورم مسکن در سال اول 4 دولت

تورم مسکن از مجموعه‌ای متغیرهای درونی و بیرونی بخش مسکن و ساختمان تاثیر می‌پذیرد. عمده متغیرهای درونی بخش معمولا روی رفتار عرضه (سازنده و سرمایه‌گذار) و تقاضا (خریداران مصرف‌کننده و سرمایه‌گذاران ملکی) تاثیر می‌گذارد و عوامل بیرونی نیز هم بر رفتار و در عین حال روی «انتظارات» بازیگران این بخش موثر بوده و هست.

در سال اول دولت‌های محمود احمدی‌نژاد، حسن روحانی، شهید ابراهیم رئیسی و مسعود پزشکیان، طیفی از عوامل روی معادلات قیمت مسکن و البته سایر متغیرهای بخش مسکن و ساختمان تاثیر گذاشت؛ از تغییرات سقف وام خرید مسکن و ممنوعیت پرداخت وام خرید یا بازگشایی دروازه پرداخت در بانک‌ها گرفته تا پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی و همچنین افت و خیز ریسک‌های بزرگ اقتصادی و سیاسی، همگی مجموعه کارگردان‌هایی هستند که سمت و سوی تورم مسکن و دیگر پارامترهای این بازار را به نوعی جهت‌دهی کرده‌اند.

بر این اساس تورم مسکن (رشد قیمت آپارتمان در تهران) در سال اول دولت پزشکیان، «دومین کمترین» نرخ را در مقایسه با سال اول دولت‌های دیگر ثبت کرد. نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در سال اول دولت شهید رئیسی به سطح 25درصد رسید که بالاترین میزان در این مقایسه 4 دولتی است. این نرخ در سال اول دولت پزشکیان 18درصد شد. کمترین رشد قیمت مسکن در سال اول دولت‌ها، در کارنامه حسن روحانی قرار گرفته است؛ 15.7درصد. تورم مسکن تهران در سال اول دولت احمدی‌نژاد نیز به 19درصد رسید. سال اول دولت احمدی‌نژاد یعنی از نیمه تابستان 84 تا مرداد 85، مقطع بعد از رکود مسکن یک‌ساله و همچنین دوره قبل‌از جهش 80 درصدی قیمت در سال 86 بود. شروع به کار دولت روحانی در سال 92 نیز مقطعی بود که قیمت مسکن از سال 91 وارد فاز جهش شده بود و به دلیل «تغییر جهت اساسی انتظارات در بازارها» از تابستان 92، خریدهای غیر مصرفی در بازار ملک کاهش یافت و نتیجه‌اش به افت تورم مسکن انجامید.

سال اول دولت رئیسی یعنی تابستان 1400 تا تابستان 1401، بازار مسکن 3 سال «التهاب تاریخی» را پشت‌سر گذاشته بود. طی سال‌های 97 تا 99، قیمت مسکن سالانه به طور متوسط 60 درصد جهش کرد و با شروع دولت دوازدهم به دلیل آنچه در اولین سخنرانی شهید رئیسی درباره موضوع برجام مطرح شد، انتظارات تورمی به نوعی کاهش یافت و نتیجه‌اش در بازار مسکن به شکل «رشد قیمت با شیب کمتر از سال‌های قبل» بروز پیدا کرد. هر چند اقتصاد ایران و فضای بین‌الملل در 1400 به مراتب متفاوت از دهه 90 بود، تورم مسکن نیز در سطحی بیشتر از سال اول دولت روحانی قرار گرفت. در یک‌سال گذشته آنچه باعث شد تورم مسکن در سطح 18درصد و کمتر از سال اول دولت دوازدهم بایستد، «اقدامات قابل‌قبول در جهت مهار تورم» نبوده است بلکه «شرایط جنگی» و «انتظاراتی که در این شرایط بین فعالان بازار ملک» شکل می‌گیرد، عامل این اتفاق شد. طی یک‌سال گذشته رکود خرید مسکن عمیق‌تر از قبل شد چون تقاضای سرمایه‌ای که سال‌های قبل‌تر به جهش قیمت کمک کرد، در این مدت از بازار خارج شد.

تنور اجاره‌بها داغ است

نمره دولت پزشکیان در سال اول در حوزه «تنظیم بازار اجاره مسکن»، بسیار کمتر از دولت‌های روحانی و احمدی‌نژاد است اما تا حدودی شرایط بهتری نسبت به دولت دوازدهم دارد. تورم اجاره مسکن تهران در یک‌سال گذشته نرخ حدود 35درصد را به ثبت رساند که 10 واحد درصد از آنچه در سال اول دولت شهید رئیسی رقم خورد، کمتر است. در فاصله تابستان 1400 تا 1401 که سال اول دولت شهید رئیسی به حساب می‌آمد، فشار رشد قیمت مسکن سال‌های قبل، روی بازار اجاره منعکس شد به این شکل که افزایش ورودی این بازار ناشی از سلب قدرت خرید مسکن از یک‌سو و رکود عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای از سوی دیگر، باعث جهش تاریخی اجاره‌بها شد. در آن مقطع متوسط اجاره‌بها در تهران 45درصد در یک‌سال افزایش یافت. آن دوره، مقطع کرونا هم بود که این هم به نوعی در روند قیمت‌ها موثر بود.

با این حال، دولت روحانی در تورم اجاره مسکن نیز - سال اول عملکرد - بهترین نمره را می‌گیرد. اجاره‌بهای مسکن در تهران از تابستان 92 تا تابستان 93 رقمی معادل 16درصد افزایش پیدا می‌کند. این نرخ که زیر 20درصد است، در مقایسه با میانگین تورم اجاره سال‌های اخیر که همواره بالای 30 درصد بوده است، بیانگر شرایط نسبتا مناسب اجاره‌نشین‌ها در آن زمان، نسبت به فشار هزینه‌ای دوره‌های اخیر است. اجاره‌بها در سال اول دولت احمدی‌نژاد 23 درصد افزایش یافت. به این ترتیب، تورم اجاره در سال اول دولت پزشکیان، «دومین بیشترین» نرخ را به ثبت رساند.

شرایط تولید مسکن هم مناسب نیست

بخش دیگری از نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره بازار مسکن در سال اول 4 دولت نشان می‌دهد، تورم تولید در این حوزه در سال اول دولت پزشکیان، «دومین بیشترین» بعد از سال اول دولت شهید رئیسی شد. به این ترتیب، وضعیت تولید مسکن نیز در حال حاضر مناسب نیست. در یک‌سال گذشته نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی حدود 30 درصد بوده است که از 50 درصد یک سال منتهی به 1401 کمتر است اما خیلی بیشتر از تورم تک‌رقمی تولید مسکن در سال اول دولت روحانی است. آن زمان، این نرخ 6 درصد بود. هر اندازه تورم تولید مسکن بالا باشد، امکان کاهش قیمت فروش سخت‌تر می‌شود و در شرایطی که قدرت خرید وجود ندارد، بالا ماندن آن نرخ فقط «رکود مسکن» را طولانی‌تر می‌کند. در حال حاضر آماری درباره میزان تورم تولید مسکن در دولت اول احمدی‌نژاد در دسترس نیست یا دست‌کم «دنیای‌اقتصاد» به آن دسترسی ندارد.

رشد نیم درصدی بخش مسکن

متغیر دیگری که کارنامه دولت پزشکیان در سال اول را در بخش مسکن محک می‌زند، نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان است. ارزش افزوده تولید ساختمان در یک‌سال گذشته 0.5 درصد افزایش یافت. این رشد نیم‌درصدی در مقایسه با رشد 8 درصدی همین بخش در سال اول دولت احمدی‌نژاد، چه پیامی دارد؟

به نظر می‌رسد آنچه در سال 84 باعث رشد چشم‌گیر بخش ساختمان شد، وضعیت مناسب سرمایه‌گذاری‌های سال‌های قبل از آن بود که امکان (موتور) «رشد» در آن مقطع را به وجود آورد. ضمن آنکه وضعیت همه متغیرهای کلیدی بخش مسکن و ساختمان در دهه 80 به مراتب بهتر از دهه 90 و سال‌های اخیر، ارزیابی می‌شود. رشد واقعی کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های اخیر کمتر از نصف دهه 80 بود. این رشد به ویژه در حوزه «سرمایه‌گذاری برای شروع ساخت‌وساز»، طی یک دهه گذشته منفی نیز بوده است. رشد واقعی سرمایه‌گذاری برای شروع ساخت از سال 90 تاکنون، منفی 2.3 درصد بوده است. نامساعد بودن فضای تولید و سرمایه‌گذاری مولد تحت‌تاثیر تورم تولید و ریسک‌های اقتصادی و سیاسی در کنار سلب قدرت خرید مسکن در اثر جهش‌های مکرر قیمت، عاملان این رشد منفی سرمایه‌گذاری و رشد محدود بخش مسکن و ساختمان است.

تیراژ ساخت مسکن چقدر شد؟

دولت‌ها خودشان در تحلیل عملکرد بازار مسکن معمولا مستقیم سراغ «مسکن‌سازی دولتی» می‌رود؛ یک زمان مسکن‌مهر بود و بعداز آن مسکن ملی. اما صرف‌نظر از این طرح‌های دولتی که نتیجه کلی آن، عمدتا دردی از دردهای بخش واقعی را درمان نکرد؛ متغیر «تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید» یکی دیگر از نمرات کارنامه دولت‌ها در سال اول را مشخص می‌کند. هنوز آماری از تیراژ ساخت مسکن در شهرها برای یک‌سال گذشته یا همان سال اول دولت پزشکیان منتشر نشده است. اما طی نیمه اول سال گذشته، تیراژ رشد حدود 20 درصدی داشت. با این حال بالاترین ساخت‌وساز مسکونی در سال اول دولت روحانی به میزان 550 هزار واحد مسکونی انجام شد و پس‌از آن در دولت احمدی‌نژاد به میزان 490 هزار واحد. بعد از آن، سال اول دولت شهید رئیسی است به میزان 400 هزار واحد.

تحلیل کارنامه دولت پزشکیان در «مسکن»

در یک‌سال گذشته، شاخص‌های اصلی بخش مسکن و ساختمان، عملکرد قابل قبولی از بازارهای خرید و ساخت خانه ارائه نمی‌کند. تورم در این بخش بالا است و هزینه دسترسی به مسکن بسیار زیادتر از حداکثر توان خانوارها. از طرفی، شرایط برای تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی اصلا مساعد نیست و شاید سخت‌ترین دوره برای سازنده‌ها است چرا که علاوه بر مشکلات سال‌های 97 به بعد، شرایط وخیم یک‌سال اخیر نیز به آن اضافه شده است. اکنون پرسش این است که دولت در یک‌سال گذشته چه اقداماتی می‌توانست برای به هم زدن شرایط بد انجام دهد؟ پاسخ این پرسش به دو دسته تقسیم می‌شود؛ دسته اول اقداماتی است که مجموعه دولت می‌توانست برای «کاهش ریسک‌هایی که باعث انتظارات تورمی در بازارها و کاستن از عایدی مناسب سرمایه‌گذاری مولد شده است» صورت دهد.

دسته دوم اما تصمیماتی است که فارغ از فضای اقتصاد کلان و اوضاع سیاسی، امکان اتخاذ آن برای «جلوگیری از تشدید التهاب‌ها» وجود داشت. این تصمیمات متوجه متولی مسکن در دولت است که شامل «تعیین تکلیف مالیات‌های پوچ و ناکارآمد اما پرهزینه‌برای تولید»، «انتشار شفاف آمارهای حیاتی بخش»، «متوقف کردن اجاره دستوری»، «حمایت مناسب و هدفمند از مستاجرها و خانه‌اولی‌ها با افزایش مناسب مبالغ و ظرفیت پرداخت وام‌های خرید و ودیعه»، «بازنگری در سیاست‌های کلان بخش مسکن برای تشویق سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده»، «عملیاتی‌کردن مسکن استیجار دست‌کم برای اقشار ضعیف‌تر جامعه»، «حذف موانع دولتی ساخت از جمله فرمول ایراددار بیمه کارگر ساختمانی و متوقف کردن ماراتن دریافت پروانه ساختمانی» و همچنین «تعیین نماینده ویژه با اختیار تام برای پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی دولت‌های قبل».

ماجرای هشدارهای سال گذشته پزشکیان درباره «تهران»

مسعود پزشکیان از تیرماه سال گذشته که وارد فاز تبلیغات انتخاباتی شد تاکنون، 19 بار از کلیدواژه «تهران» در جلسات و سخنرانی‌های خود به شکل «هشدارآمیز» اسم برده است. پزشکیان پارسال همین موقع، درباره «آینده زندگی در تهران تحت‌تاثیر مشکل آب»، هشدار داده بود اما برخلاف آنچه او در سال گذشته به عنوان «راه‌حل کنترل ابعاد بحران» گفت، در ماه‌های اخیر عمل کرد. او در 11 تیرماه، آینده تهران را فاجعه‌بار توصیف کرد و گفت: اگر روند گسترش حومه تهران با این وضعیت ادامه یابد، مشکل آب پیدا می‌کند. دی ماه سال گذشته نیز رئیس‌جمهور در جلسه تمرکززدایی از پایتخت، اعلام کرد: باید از توسعه پایتخت جلوگیری شود.

با این حال طی ماه گذشته، در یکی از جلسات هیات دولت، برای تعیین تکلیف بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از جنگ تحمیلی 12روزه، با موضوع «افزایش تراکم ساختمانی» موافقت می‌شود. این افزایش یعنی بارگذاری بیشتر جمعیت برای شهر تهران درحالی‌که همین امروز «جمعیت ساکن شهر تهران» از «ظرف آبی» شهر سرریز شده است. تهران باید 8.7‌میلیون نفر جمعیت ساکن داشته باشد اما سال گذشته این رقم از 9‌میلیون نفر تجاوز کرد. رئیس‌جمهور در این مدت خیلی دقیق درباره «راه‌حل نهایی و اصلی دولت برای حل مساله مسکن مردم» صحبت نکرد اما یک‌بار وعده داد «مشکل مسکن کم‌درآمدها در عرض 4 سال با نظر کارشناسان قابل حل است». کارشناسان در این سال‌ها همواره «راه حل» را با «عدم مداخله در بازار ساخت» و «تسهیل شرایط تولید و سرمایه‌گذاری» در کنار «تامین مالی پایدار و مناسب بخش» معرفی کردند.