‌قیمت مسکن تابع نرخ ارز است؟ / نگاهی به تحولات قیمت در دهه 1390

هر چند که سایر آیتم‌ها از جمله تأثیر اقتصاد کلان مانند رشد نقدینگی و همچنین فاکتور اثرگذار «کمبود شدید تولید مسکن» در کنار فاکتورهایی چون «نبود پایه‌های مالیاتی تنظیم گر» (مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه و...) بر رشد قیمت مسکن مؤثرند.

همه این عوامل سبب شده تا در کنار عدم افزایش بهینه دستمزدها، شاخص دسترسی خانوار به مسکن ماه به ماه با تغییر اساسی روبه رو شده و عملا افزایش 600 درصدی قیمت مسکن در فاصله سال‌های 1397 تا خرداد 1400، کاری کند که خرید مسکن برای بسیاری از دهک‌های درآمدی حتی دهک‌های 7 یا 8 هم به هدفی دست نیافتنی تبدیل شود.

نگاهی به نرخ دلاری مسکن در خرداد امسال

بر اساس آخرین گزارش منتشره از بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال بیش از 29.6 میلیون تومان بود؛ که اگر قیمت دلار صرافی بانکی را 24 هزار و 400 تا 24 هزار و 500 تومان در نظر بگیریم، هر متر مسکن در تهران بیش از 1200 دلار و تا 1208 دلار قیمت گذاری می‌شود.

بررسی تناسب قیمت مسکن و دلار در دهه 90 نشان دهنده درآمیختگی قیمت مسکن با دلار و تأثیرپذیری شدید بازار مسکن از بازار ارز است.

مقایسه یک دهه قیمت مسکن و دلار در تهران

این در حالی است که در سال 90، هر دلار بین 1400 تا 1,800 تومان در نوسان بود ضمن اینکه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در سال 1390 از متری 1 میلیون و 670 هزار تا 2 میلیون و 215 هزار تومان در نوسان بود بنابراین مسکن در ابتدایی دهه 90 از هزار و 192 دلار تا هزار و 230 دلار به ازای هر متر متغیر بوده است.

در سال 1391 که قیمت دلار به ناگهان از دامنه هزار تومانی به بازه 3 هزار تومانی پرتاب شد، ارزش دلاری مسکن به شدت افت کرد؛ در آن سال قیمت دلار از 1500 تا 3,800 تومان نوسان داشت و قیمت مسکن نیز از متری 2 میلیون و 222 هزار تومان تا متری 3 میلیون و 629 هزار تومان در تلورانس بود؛ بنابراین هر متر مسکن در سال 91 بین هزار و 481 تا 955 دلار تغییر یافت.

در سال 1392 نیز هر دلار از 3 هزار و 300 تا 3 هزار و 600 تومان ارزش گذاری شده بود هر متر مربع واحد مسکونی هم در تهران از متری 3 میلیون و 569 هزار تومان آغاز شد و تا 4 میلیون و 25 هزار تومان افزایش یافت. بنابراین قیمت دلاری هر متر مسکن در تهران در سال 92 بین هزار و 81 دلار تا هزار و 118 دلار تعیین نرخ شده بود.

در سال 1393 هر دلار از 3 هزار و 400 تا 3 هزار و 550 تومان خرید و فروش می‌شد؛ قیمت مسکن نیز از متری 3 میلیون و 975 هزار تومان در فروردین 93 به متری 4 میلیون و 254 هزار تومان در اسفند ختم شد؛ بنابراین قیمت دلاری هر متر مسکن در سال 93 بین هزار و 169 تا هزار و 198 دلار نوسان اندکی داشت.

در سال 1394 نیز دلار از 3 هزار و 150 تا 3 هزار و 600 تومان عرضه و مسکن نیز از متری 4 میلیون و 136 هزار تومان در فروردین آغاز و به متری 4 میلیون و 312 هزار تومان در اسفند ختم شد. قیمت دلاری مسکن در سال 94 بین هزار و 313 تا هزار و 197 دلار در هر متر مربع بود.

در سال 1395 قیمت دلار در ابتدای سال به 3 هزار و 750 تومان رسید ولی در اواخر سال به دلیل اجرای توافق نامه برجام به 3 هزار و 425 تومان کاهش یافت؛ قیمت مسکن نیز از متری 4 میلیون و 200 هزار تومان در ابتدای سال به متری 4 میلیون و 538 هزار تومان در پایان سال رسید؛ قیمت دلاری مسکن در سال 95 بین متری هزار و 112 تا هزار و 324 دلار تخمین زده می‌شود.

در سال 1396 قیمت دلار اندکی افزایش یافت و از 3 هزار و 800 تومان به 4 هزار و 250 تومان پرش کرد. قیمت مسکن نیز در همان سال شاهد روند افزایشی بود و از متری 4 میلیون و 325 هزار تومان در فروردین به متری 5 میلیون و 628 تومان نقل مکان کرد که سبب شد تا قیمت دلاری مسکن در همان سال بین هزار و 138 تا هزار و 324 دلار در نوسان باشد.

در سال 1397 که آغاز وقوع نرخ‌های عجیب و غریب در بازارهای دارایی بود، قیمت دلار در ابتدای سال 4 هزار و 200 تومان بود اما در میانه‌های سال و همزمان با خروج آمریکا از برجام، ناگهان تا 15 هزار و 67 تومان هم پرتاب شد.

ثبت رکورد جا ماندن مسکن از دلار در پاییز 97 با متری 730 دلار در 10 سال اخیر

قیمت مسکن در سال 97 با متری 5 میلیون و 584 هزار تومان در فروردین شروع شد اما در اسفند ماه به متری 11 میلیون تومان ختم شد؛ قیمت دلاری مسکن در آن سال در بالاترین حالت هزار و 329 دلار بود اما در پاییز آن سال در پایین‌ترین حالت به متری 730 دلار سقوط کرد که نشان دهنده جا ماندن قیمت مسکن از قیمت دلار بود.

نرخ دلار در سال 1398 کمی کنترل شد و به 11 هزار و 150 تومان کاهش یافت اما بار دیگر در اواخر سال 98 به 15 هزار و 757 تومان رسید؛ قیمت مسکن نیز متری 11 میلیون و 411 هزار تومان را تجربه کرد ولی در اسفند 98 بار دیگر توانست فاصله عقب ماندگی خود با دلار را جبران کرده و به متری 15 میلیون و 658 هزار تومان برسد. قیمت دلاری مسکن در آن سال بین هزار و 23 دلار تا 993 دلار بود.

رشد 100 درصدی دلار و مسکن در سال 99 نسبت به 98

در سال 1399 قیمت دلار به ناگهان دو برابر رشد کرد و از 14 هزار و 905 تومان با رشدی عجیب، رقم 31 هزار و 50 تومان را هم برای چند روزی تجربه کرد؛ قیمت مسکن نیز در ابتدای سال متری 15.5 میلیون تومان بود که در انتهای سال گذشته با رشدی دو برابری به متری 30 میلیون و 27 هزار تومان به عنوان میانگین قیمت مسکن در تهران رسید.

قیمت دلاری مسکن در تهران در سال گذشته از هزار و 39 تا 974 دلار در هر متر مربع نوسان داشت.

کارشناس اقتصادی: دلار فاکتور اصلی مؤثر بر قیمت مسکن است ولی تناظر یک به یک ندارند

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصادی درباره تناظر بازار ارز و مسکن اظهار کرد: الزاما تناظر یک به یک میان این دو نبوده و زمان‌هایی وجود داشته است که جهش ملکی بدون جهش ارزی اتفاق افتاده یا اینکه جهش ارزی برگشت خورده اما قیمت مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی، همچنان در نرخ‌های بالای ارزی باقی مانده و برنگشته است.

وی افزود: قطعا یکی از پارامترهای اثرگذار بر قیمت مسکن، نرخ ارز است؛ اما به این معنا نیست که اگر ارز 3 برابر شد، قیمت مسکن هم 3 برابر شود یا اینکه اگر نرخ ارز کاهش پیدا کند، همین اتفاق هم برای بازار مسکن رخ دهد کما اینکه در سال 97 که قیمت دلار تا 30 هزار تومان افزایش یافت، قیمت مسکن تا این اندازه رشد نکرد و بعد که قیمت دلار از 30 به 20 تا 22 هزار تومان کاهش یافت، قیمت مسکن نه تنها کاهش نیافت، بلکه در برخی ماه‌ها صعودی هم بود.

زرگر مرادی تصریح کرد: نرخ نوسانات بازار قابل مدلسازی روی بازار مسکن نیست ولی قطعا یکی از اصلی پارامترهاست.

وی خاطرنشان مرد: مسکن یک بازار تقریبا 100 درصد داخلی است و همه مصالح و همچنین زمین برای ساخت، کاملا داخلی است؛ در حالی که قیمت ارز در بسیاری از موارد تابع سرعت رشد نقدینگی است؛ اما این نوسانات ارزی روی بازار مسکن اثرگذار است که نشان می‌دهد سرعت رشد نقدینگی به ناخواه روی بازار مسکن هم مؤثر خواهد بود؛ چون کاهش ارزش پول ملی با رشد نقدینگی رخ داده است و سایر بازارهای دارایی هم متناسب با آن، قیمت خود را تراز می‌کنند تا این کاهش ارزش پولی جبران شود.

افزایش دستمزدها ریالی است؛ رشد قیمت بازارها دلاری

کارشناس اقتصادی درباره جاماندن دستمزدها از سرعت رشد دلار و سایر بازارها از جمله مسکن و تأثیر آن بر کاهش قدرت خرید خانوارها، به شاخص «دسترسی خانوار به مسکن» اشاره و اظهار کرد: این شاخص مرتبا در حال بدتر شدن است و برای دهک‌های درآمدی مختلف، متفاوت است؛ برای دهک‌های یک و دو شاید از یک قرن پس انداز برای دسترسی به توانمندی لازم برای خرید مسکن هم عبور کند اما برای دهک‌های 9 و 10 شاید کمتر از یک دهه لازم باشد پس انداز کنند تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند.

وی ادامه داد: افزایش دستمزدها ریالی است و مثلا کارمندان 20 تا 40 درصد افزایش ریالی حقوق و دستمزد دارند در حالی که جهشی که در بازارها ایجاد شده، بسیار بالاتر از این مورد بوده است؛ ضمن اینکه این افزایش درآمدها با افزایش نرخ مسکن هم متناسب نبوده است.

کارشناس اقتصاد مسکن درباره تأثیر کمبود ساخت و ساز بر رشد قیمت مسکن نیز گفت: در کنار رشد سایر بازارهای دارایی و تأثیری که بر مسکن دارند، نباید از تأثیر مهم تولید و ساخت و ساز غافل شد؛ ما سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی داریم اما حدودا 340 هزار پروانه صادر و 300 هزار واحد آن تبدیل به مسکن می‌شود.

223225