ارزان‌ترین و گران‌ترین مناطق تهران کدامند؟
با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستأجران از تأمین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهر‌های بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. افزایش تعداد آگهی‌های حومه در استان‌های تهران و البرز، بسیار چشمگیر است.
قیمت مسکن همزمان با نوسانات اقتصادی در کشور دچار افزایش شده این در حالی است که دولت در ابتدا سعی کرد با برداشتن درج آگهی‌ها مانع افزایش قیمت شود، اما همچنان شاهد روند صعودی قیمت‌ها در برخی از مناطق هستیم.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بازار مسکن از ابتدای سال با چالش‌های بسیار زیادی رو به رو بوده است که زمینه ساز کاهش چشمگیر ثبت معاملات مسکن در حوزه بازار اجاره و رهن شده است. در همین زمینه جدیدترین گزارشات از معاملات ثبت شده در حوزه رهن و اجاره و خرید فروش در استان تهران ارائه شده است.
1- تعداد کل آگهی‌ها
تعداد آگهی‌های ملکی در مناطق بررسی شده در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته در مجموع حدود 40 هزار مورد کمتر شده است. اگر توجه شود که تعداد آگهی‌های ثبت شده در زمستان سال گذشته، کمتر از فصل‌های تابستان و پاییز بوده است، آنگاه می‌توان نتیجه گرفت که بهار امسال کمترین تعداد آگهی‌های ملکی در یک سال اخیر را داشته است. این موضوع می‌تواند دلایل مختلفی مانند شیوع ویروس کرونا، ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، گرانی در بازار مسکن و روند طبیعی بازار ملک در فصل بهار داشته باشد.
اما اگر به جزییات تعداد آگهی‌ها در هر منطقه توجه کنیم، متوجه می‌شویم که کاهش آگهی‌ها تنها در استان تهران رخ داده و منطقه خراسان و استان البرز با افزایش آگهی‌ها رو به رو بوده‌اند. استان تهران در فصل بهار بیش از 213 هزار آگهی کمتر از زمستان سال گذشته داشته که در ادامه می‌بینیم این کاهش تنها مربوط به یکی از شاخص‌ها است.
- آگهی‌های رهن و اجاره
تعداد آگهی‌های رهن و اجاره در بهار امسال - به نسبت زمستان سال قبل - در کل حدود 380 هزار مورد افزایش داشته است. این شاخص در منطقه خراسان و استان البرز افزایشی بوده و در استان تهران نیز کاهش بسیار کمی را شاهد هستیم.
3- آگهی‌های فروش
کاهشی که در تعداد آگهی‌های بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته دیده می‌شود را می‌توان در تعداد آگهی‌های فروش ملک در استان تهران یافت. آگهی‌های این شاخص در استان تهران بیش از 200 هزار مورد کمتر شده است. این میزان به اندازه‌ای است که حتی افزایش تعداد آگهی‌های استان البرز و منطقه خراسان نیز نتوانسته‌اند آن را پوشش دهند و در نتیجه کل آگهی‌های فروش در بهار، کمتر از زمستان شده است.
کاهش تعداد آگهی‌های تهران در دو بخش اداری و تجاری و مسکونی دیده می‌شود.
استان تهران
در این تقسیم‌بندی، شهر تهران به عنوان مرکز استان تهران با 22 منطقه در مرکز قرار گرفته است و کلیه مناطق مسکونی و ییلاقی و شهرستان‌ها به صورت مجموع تحت عنوان حومه تهران آمده‌اند.
استان تهران با کاهش آگهی‌ها مواجه شده است و در برخی مناطق مانند 1 و 2 تعداد آگهی‌ها بسیار کمتر شده است. در مناطق 22 گانه شهر تهران تنها دو منطقه 18 و 19 هستند که افزایش تعداد آگهی‌ها را شاهد بوده‌اند. با توجه به این‌که این دو منطقه معمولا تعداد آگهی‌های کمی دارند، این افزایش، می‌تواند قابل توجه باشد. همچنین نکته مهم در تهران، افزایش تعداد آگهی‌های حومه تهران است که در فصل زمستان نیز دیده شده بود و همچنان ادامه دارد.
4- مهاجرت به حومه
همان‌طور که در این نمودار دیده می‌شود، تعداد آگهی‌های حومه شهر‌های بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده‌اند. این افزایش، بدون توجه به روند کلی منطقه است که نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستأجران از تأمین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهر‌های بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. افزایش تعداد آگهی‌های حومه در استان‌های تهران و البرز، بسیار چشمگیر است.
تفکیک آگهی‌ها براساس خرید و اجاره
مانند همیشه تعداد آگهی‌های فروش از رهن و اجاره بیشتر است؛ با این حال، به صورت کلی آگهی‌ها در خراسان و البرز، افزایشی و در تهران کاهشی بوده است. در تهران حدودا 600 هزار آگهی اجاره در فصل بهار منتشر شده است.
تفکیک آگهی‌ها براساس متراژ املاک
املاک آگهی شده براساس گزارش‌های دوره‌ای بانک مرکزی (از نظر متراژ) تقسیم‌بندی شده‌اند. از مقایسه نمودار آگهی‌ها در استان‌های تهران و البرز و منطقه خراسان، در فصول تابستان و پاییز می‌توان نتیجه گرفت به صورت کلی املاکی با متراژ بین 46 تا 120 متر، آگهی‌های بیشتر دارند. همچنین املاک بالای 300 متر، وضعیت استثنایی دارند.
1- تهران
مانند همیشه املاک با متراژ 100 متر و کمتر از اقبال بیشتری برخوردار هستند و املاک بین 61 تا 90 به تنهایی بیش از یک چهارم آگهی‌های ملکی استان تهران را به خود اختصاص داده‌اند. روند نمودار به صورت کلی، با فصول قبل، تفاوت معناداری ندارد.
گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان
در این بخش، متوسط قیمت هر متر مربع املاک در آگهی‌های فصل بهار دیده می‌شود؛ اما با توجه به تفاوت قیمت و کاربری واحد‌های مسکونی با اداری و تجاری، آگهی‌های هر بخش به صورت مجزا بررسی شده‌اند.
متوسط قیمت هر مترمربع در مناطق مختلف هر استان، در آگهی‌های ثبت شده در فصل بهار، از تقسیم متراژ ملک ثبت شده به قیمت آن، به دست آمده است. این عدد نشان می‌دهد گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان، کدام مناطق هستند.
در این زمینه باید توجه داشت که متوسط قیمت، تنها در زمینه فروش است و ارتباطی با رهن و اجاره ندارد.
تهران
در میانه اردیبهشت امسال، به دستور دادستانی، پلتفرم‌های انتشار آگهی از درج قیمت آگهی‌های فروش ملک در شهر تهران، منع شدند. به همین دلیل برخلاف فصل‌های گذشته نمی‌توان از قیمت مسکن در تهران، اطلاعات دقیقی ارائه داد. با توجه به این‌که درج قیمت در آگهی‌های حومه تهران آزاد بود، شاید بتوان نمودار زیر را به عنوان داده‌های حومه تهران مورد ارزیابی قرار داد که نشان می‌دهد قیمت در املاک مسکونی و تجاری با افزایش رو به رو بوده است. هرچند این افزایش کمتر از 1 میلیون تومان در هر متر مربع است.
نسبت اجاره به قیمت خرید ملک در محله‌های مختلف
در سال‌های اخیر برخی از خریداران املاک، بخشی از هزینه خرید را از طریق اجاره آن تأمین می‌کنند. از این نظر، نسبت قیمت اجاره به خرید ملک، یکی از شاخص‌های تأثیرگذار در معاملات است. فرمول محاسبه این نسبت به صورت زیر است:
نهایی عدد = (رهن قیمت) / (خرید قیمت)
هرچه عدد به دست آمده از این کسر، بزرگ‌تر باشد، یعنی فاصله قیمت خرید ملک با قیمت رهن و اجاره آن کمتر است. توجه به این نکته ضروری است که شاید ملکی یا منطقه‌ای که عدد بزرگ‌تری را به‌دست می‌دهد، چندان مرغوب ارزیابی نشود، ولی فاصله قیمت خرید و اجاره آن کمتر است و برای تأمین هزینه خرید اولیه، بهتر.
برای محاسبه قیمت رهن و اجاره (قیمت اجاره ضربدر 30 به علاوه قیمت رهن) اگر قیمت اجاره به ازای هر متر ملک، کمتر از 50 هزار یا بیشتر از 50 میلیون ذکر شده باشد، در محاسبات در نظر گرفته نمی‌شود.
در این شاخص نیز به دلیل تفاوت فاحش قیمت‌ها، املاک تجاری و اداری و مسکونی، به صورت جداگانه بررسی شده‌اند.
آیا قیمت مسکن با منع درج آگهی‌ها کاهش یافت؟
1- ممنوعیت درج قیمت
در میانه اردیبهشت ماه امسال، سایت‌های انتشار آگهی از درج قیمت در آگهی‌های ملکی شهر تهران، منع شدند. این ممنوعیت پس از آن اتفاق افتاد که گزارش‌ها نشان داد قیمت مسکن در تهران بیش از 30 درصد افزایش یافته است. آیا این ممنوعیت می‌تواند مانع رشد قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت شود؟
سال گذشته و از 24 اردیبهشت تا 12 مرداد ماه، سایت‌های مختلف از درج قیمت منع شدند. اما این ممنوعیت نه تنها منجر به کاهش قیمت‌ها نشد بلکه به غیرشفاف شدن بازار دامن زد.
از ابتدای سال 98 تا پایان شهریور، کاهش قیمتی در آگهی‌های مسکن رخ نداد و آمار‌ها بانک مرکزی از معاملات مسکن انجام شده در تهران نشان می‌دهد اتفاقا در همان دوران ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، شاهد افزایش شدید قیمت هر متر مربع ملک در تهران بوده‌ایم. به گونه‌ای که قیمت هر متر مربع ملک در تهران در اواسط تابستان تا بیش از 13 میلیون و 300 هزار تومان بالا رفته و در شهریور ماه دوباره به سطح قیمتی اردیبهشت بازگشته است. از آنجا که قیمت معاملات مسکن با تأخیر زمانی از قیمت‌های درج شده در آگهی‌ها تأثیر می‌گیرد، در ماه‌های بعد از آبان، شاهد افزایش قیمت‌ها در معاملات هستیم. همچنین روند انجام معاملات در این دوران، به صورت مستمر کاهش داشته که می‌تواند ناشی از ورود بازار مسکن به رکود باشد.
این روند در آگهی‌های اجاره مسکن در تهران نیز دیده می‌شود. متوسط قیمت آگهی‌های ملکی برای اجاره به ازای متر مربع در تهران حد فاصل فروردین تا آذر 98 روندی صعودی داشته است. این روند گرچه برای مدتی نزولی شده؛ اما از شهریور ماه دوباره روند صعودی در پیش گرفته است. به گونه‌ای که می‌توان گفت ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، تأثیری بر افزایش یا کاهش قیمت‌ها ندارد.
با این همه دولت تصمیم دارد از طریق مداخله مستقیم، قیمت‌های افزایشی در بازار مسکن را کنترل کند و در همین راستا، رئیس جمهور برای افزایش اجاره مسکن در نقاط مختلف کشور، سقف معین کرد. او همچنین به وزرای اقتصاد و مسکن و رئیس کل بانک مرکزی دستور داد زیر نظر معاون اول رئیس جمهوری، راهی برای حل این مشکل پیدا کنند.
در همین حال مجددا زمزمه‌هایی درباره اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی شنیده می‌شود که با توجه به بی‌نتیجه ماندن این طرح در گذشته، مشخص نیست آیا این بار می‌توان به اجرای آن امید داشت یا نه. با این همه، کارشناسان بازار مسکن، معتقدند افزایش نرخ املاک، ارتباطی با موضوع دلالی در این بازار ندارد و دلایلی مانند افزایش نرخ ارز، کاهش ساخت‌وساز، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت ملزومات ساخت باعث افزایش قیمت ملک شده‌اند.
2- رابطه بورس و مسکن
رشد شتابان بازار بورس، عده‌ای از اقتصاددان‌ها را نگران کرده است. آن‌ها معتقدند این رشد، طبیعی نیست و به زودی با سقوط شدیدی رو به رو خواهد شد. در چنین حالتی آیا نقدینگی موجود در بازار بورس به بخش مسکن سرازیر خواهد شد؟
احسان محمدیان نیک‌پی، تحلیلگر مالی اقتصادی در یادداشتی نوشت: «با توجه به چشم‌انداز تورمی کشور، به نظر می‌رسد که ورود به دوره رکود در بازار سرمایه علاوه بر سوزاندن بخشی از ثروت خلق شده توأم با حرکت آن به سایر بازار‌های موازی خواهد بود. بازار مسکن نیز به‌صورت سنتی یکی از آن‌ها خواهد بود. ورود نقدینگی به هر بازاری با توجه به تأثیرگذاری بر سمت تقاضای بازار، موجبات تحریک قیمت را فراهم خواهد ساخت.»
بدین ترتیب می‌توان انتظار داشت در صورت توقف رشد شاخص بورس، آن دسته از سرمایه‌هایی که توانسته‌اند نجات پیدا کنند، به سمت مسکن هم بروند؛ اما آیا واقعا بازار بورس، متوقف خواهد شد؟ همه ناظران چنین نظری ندارند.
3- رابطه دلار و مسکن
موضوع دیگری که در فصل بهار دوباره خود را نشان داد، افزایش نرخ برابری ارز‌های خارجی و به خصوص دلار با ریال بود. آیا این افزایش برابری دلار و ریال به گرانی مسکن می‌انجامد؟
گفتنی است، نگاهی به مسیر حرکت قیمت دلار در بازار آزاد و قیمت مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن نسبت به بازار ارز در مسیر مشخصی حرکت کرده است. در این گزارش عنوان شد که از سال 1388 به مدت 3 تا 4 سال یعنی تا سال 1391 و 1392، قیمت مسکن نسبت به دلار عملکرد ضعیف‌تری داشته است و سرعت رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بوده است. این عقب‌ماندگی قیمتی، با سرعت زیاد تا یک سال بعد یعنی تا سال 1393 جبران شده است و جالب آنکه این سیکل مجدد از سال 1393 شروع شده و تا سال 1397 به مدت چهار سال ادامه داشته است، یعنی قیمت مسکن از قیمت دلار جامانده؛ اما این نسبت با رشد اخیر در قیمت مسکن که از سال 1397 آغاز شده و تاکنون ادامه دارد، جبران شده است. این گزارش 4 احتمال را برای دلار و مسکن پیش‌بینی کرده است.
یک - قیمت مسکن و دلار رشد کنند، اما دلار رشد بیشتری داشته باشد.
دو - مسکن دچار رکود قیمتی شود و دلار با شیب بسیار ملایم رشد کند.
سه - قیمت دلار ثابت بماند، ولی مسکن نزولی شود.
چهار - قیمت دلار و مسکن هر دو کاهش یابد، اما مسکن با سرعت بیشتری دچار کاهش قیمتی شود.
