از بی‌توجهی علنی به قوانین اجاره مسکن تا مستأجرانی که در حاشیه شهرها آواره می‌شوند / تعیین جدول محاسباتی اجاره‌بها ضروری است
در پی بی‌توجهی متولیان امر به قوانین حوزه اجاره‌بهای مسکن تخلفی مبنی بر افزایش افسارگسیخته قیمت‌های اجاره در سکوت قانون در حال رقم خوردن است که مستأجران را به حاشیه شهرها هدایت می‌کند.
به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از صبح‌توس، با توجه به وضعیت نامناسب اجاره بها مسکن در سال جاری و رشد سرسام‌آور اجاره در سال‌های اخیر امسال هم کماکان این افزایش‌ها ادامه دار بوده که این موضوع تبدیل به یکی از گلایه های جدی اقشار متوسط و رو به پایین جامعه شده است چراکه در خلا نظارتی متولیان امر روز به روز اجاره بها در حال افزایش است.
علی خضریان، عضو هیات رئیسه کمیسیون اصل 90 در مجلس در توئیتی نوشت: یکی از اصلی‌ترین مشکلات عموم مستاجران، افزایش افسار گسیخته اجاره مسکن و فشار مالی سنگینی است که در طول سال جهت پس‌انداز رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه متقبل می‌شوند. لذا پس از مشورت با جمعی از کارشناسان حقوقی و اقتصادی، طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی آماده شده است.
البته باید درنظر داشت که بر اثر عدم ثبات اقتصادی، افزایش قیمت‌ها در بخش کالاها و خدمات رخ می‌دهد؛ که منجر به افزایش قیمت در بخش مسکن، و به تبع آن، افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی استیجاری نمایان خواهد شد و تا زمانی که علت آن پابرجاست، معلول نیز در پی علت باقی می‌ماند.
بنابراین حل اساسی مشکل افزایش کلان نرخ اجاره‌بها در گرو کنترل تورم و ایجاد شرایط پایدار اقتصادی است و نمی‌توان انتظار داشت تا زمانی که تورم دو رقمی در بخش‌های مختلف تداوم دارد، موجران با نرخ‌های ثابت یا با افزایش اندک مبادرت به اجاره واحد مسکونی خود نمایند.
اما از سوی دیگر قیمت فعلی مسکن و اجاره‌بها، هیچ تناسبی با درآمد اکثریت خانوارها ندارد و مبلغ قابل توجهی از هزینه خانوار صرف بحث تامین مسکن می‌شود و لازم است با عنایت به تصویب قانون جهش تولید مسکن و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، اقداماتی جدی از سوی دولت صورت گیرد.
لذا بنابر آنچه بیان گردید، حل اساسی مسئله افزایش اجاره بهای املاک، راهکاری اقتصادی است؛ لیکن می‌توان موضوع را از جنبه حقوقی نیز مورد بررسی قرارداد و راهکارهایی در جهت کنترل اجاره بها در نظر گرفت که لازم است مجلس و دولت در حوزه تقنینی و اجرایی اقداماتی را به فوریت انجام دهند.
ضمن اینکه باید در نظر داشت مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود و امکان دخالت اجرایی و تقنینی نیست.
اما در عین حال با عنایت به اینکه وصول اجاره‌بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی است؛ حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی این موضوع، با اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی، موجران را به اخذ اجاره بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره بهای غیرمتعارف بر حذر دارد.
در طرح آماده شده که طی روزهای آینده نهایی می‌شود، تلاش شده با بهره‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن را فراهم کرد.
متولی آشفته بازار اجاره بها کیست؟
علی اصغر مرادزاده، رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد در گفت‌وگو با صبح‌توس، پیرامون آشفته بازار موضوع اجاره بهای مسکن اظهار کرد: ارگان‌های دولتی، شورای حل اختلاف، اداره دارایی برای ورود به حساب موجرین، کنترل حساب‌ها و اتحادیه املاک به عنوان مشاور مردم به منظور انجام پرداخت‌های در چارچوب نقش مهمی دارد و اتحادیه می‌تواند در تعادل عرضه و تقاضا در بازار نقش داشته باشد.
وی با اشاره به اینکه شاهد هستیم مالکان در سایت‌های مختلف اقدام به ارائه آگهی می‌کنند که بتوانند ارقام دلخواه خودشان را اعلام کنند و در این مورد دست مشاوران املاک در قیمت‌گذاری کارشناسی بسته است افزود: اداره مالیات می‌تواند در زمینه احصای درآمدهای موجرین، احصاکننده باشد و اگر خارج از عرف قانونی بود مالیات های مضاعفی را پیش بینی کند.
قراردادهای صوری و سکوت مستأجران
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک مشهد گفت: قراردادهای صوری را کمتر از عرف منعقد می‌کنند و با قرارداد دیگری که در اختیار مستاجر هم نیست اقدام به معامله خصوصا در حوزه ملک‌های تجاری می کنند که به شدت ناجوانمردانه است و باتوجه به اینکه اگر مستاجران شکایت کنند حکم تخلیه آنها به هر نحوی توسط موجر صادر خواهد شد اگر حساب ها کنترل شود انتقال پول مشخص خواهد شد.
وی افزود: در مجموع امروز جرمی در سکوت کنترل‌های قانونی در حال انجام است که چراغ قانون نتوانسته آنجا را روشن کند که با تعاملات دستگاه های اداری و قضایی مانند شورای حل اختلاف، اتحادیه املاک، اداره دارایی و مالیات و کانون کارشناسان می توانند حسابرسی و ممیزی داشته باشند و نرخ های مشخص اجاره بها برای جلوگیری از آشفته بازار به ضرر مردم تعیین شود.
جولان اجاره بهای خارج از ضابطه در فضای مجازی
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: ورود اتحادیه املاک در بازار در حد مشاوره است و می‌توانیم به افراد و متصدیان مشاوره دهیم تا از فایل‌های خارج از ضابطه استفاده نشود و پذیرش نکنند اما با این وجود، موجرین در فضای مجازی اقدام به تبلیغات اجاره منازل کرده و مستاجران نیز در این مسیر غلط قرار می گیرند و دست موجر را باز می گذارند.
وی با بیان اینکه مشاوران املاک ابزاری برای کاهش قیمت‌های اجاره ندارند و با اقدام کارشناسی و قانونی باید از دریافت خارج از عرف اجاره بها جلوگیری شود افزود: تعزیرات حکومتی می تواند ورود کند ولی ادعا می کنند که پایه ای برای تشخیص اینکه به مستاجران ظلم می شود در اختیارشان نیست، چراکه باتوجه به هراس مستاجران از نیافتن سکونتگاه، پرونده ای از شاکی وجود ندارد و اتحادیه املاک نیز صرفا ناظر اعضای مجموعه صنفی است.
ضرورت تعیین پایه معاملاتی و جدول محاسباتی اجاره بهای مسکن
مرادزاده تصریح کرد: دولت باید بواسطه کانون کارشناسان دادگستری، پایه معاملاتی و جدول محاسباتی تعیین کند تا مشخص شود قیمت اجاره در این منطقه از شهر با این مشخصات مسکونی چه میزان است و اگر کسی خارج از عرف میانگین، دریافتی اجاره بها داشت باید مورد مواخذه قضایی قرار گیرد.
وی با اشاره به اینکه قانونی در مجلس به منظور صرفا افزایش 20 درصدی اجاره بها وجود دارد ولی این قانون به دلیل نبود مبنای برای محاسبه اختلاف قیمت دور زده می شود و قراردادهای قبلی برای مستاجر جدید نامشخص است افزود: افراد مستاجر از بالا شهر به سمت میانه و حاشیه شهر مشهد و در انتها نیز به خارج از شهر هدایت می شوند و این نوعی ناهنجاری و به هم ریتختگی ناشی از عدم وجود قیمت های مصوب دولتی است و باید باتوجه به اینکه موجران به حق خودشان راضی نیستند به این قضیه ورود کند.
بی‌توجهی علنی به قوانین حوزه اجاره بها در دوران کرونا
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه امروز به قوانین حوزه اجاره بها توجهی نمی شود خاطرنشان کرد: یکی از قوانینی که در ستاد کرونا مصوب شد موضوع افزایش حساب‌شده اجاره بها بود که موجرین تا زمان شیوع کرونا تا اعلام وضعیت سفید از سوی دولت، اجازه ندارند فشار به مستاجران وارد کنند و فقط افزایش 20 درصدی اجاره‌بها به صورت سالانه مجوز دارد اما شاهد هستیم این قانون نیز عملیاتی نشده و خیلی از موجرین به شورای حل اختلاف رجوع می‌کنند، حکم تخلیه می‌گیرند و مستاجر نتوانسته از حق خودش دفاع کند.
وی با اعلام این مطلب که شورای حل اختلاف می‌تواند در این زمینه کمک‌رسانی داشته باشد و البته قوانین مجلس نیز باید با شیوه اجرایی و کارشناسی شده وضع شود افزود: بروکراسی قضایی در این زمینه بسیار طولانی است و هر روز مستاجران آواره حاشیه شهرها می‌شوند.
مرادزاده گفت: قانون شرایط کرونایی تا زمانی که دولت اعلام وضعیت سفید و نابودی کرونا نکرده برای مستاجران باید اجرایی شود و ضمنا قانون تصریح کرده که تا سه ماه بعد از اعلام وضع سفید کرونایی همین قانون لازم الاجرا است و خطاب قانون تمامی دستگاه های اجرایی استان است.
وی افزود: شروع نقطه پیگیری وضعیت اجاره بها در مشهد فرمانداری است و آخرین نقطه نیز شورای حل اختلاف است که می توانند در این راستا نقش مهمی را ایفا کنند.
انتهای پیام /
