از تعیین سقف کاغذی اجاره‌بها تا پرداخت وام با مبلغ کمتر و سود بیشتر / تورم بازار اجاره کنترل می‌شود؟

در روزهایی که اخبار مربوط به تغییر قیمت کالاهای اساس، واریز یارانه معیشتی و دهک بندی های هزینه های در صدر اخبار اقتصادی قرار دارد، به یک تصمیم حمایتی دولت از بخش قابل توجهی از مردم کمتر توجه شد و آن اتخاذ تصمیمی مهم برای مشکل مستاجران در فصل جابجایی بود؛ سیاستی که همان نسخه دولتمردان گذشته برای اجاره نشین هاست.

به گزارش تابناک اقتصادی؛ در هفته های اخیر در گزارش هایی به یک چالش جدی پیش روی بسیاری از مردم اشاره و تاکید شد: دولت بایستی هرچه سریع تر برای بیش از 8 میلیون مستاجر نگران چاره ای بیندیشد. زیرا روند افزایش قیمت ها در بازار اجاره و مسکن نگرانی های جدی را به وجود آورده بود و نیازمند تصمیم گیری سریع از سوی مسئولان مرتبط با این حوزه بود.

تابناک اقتصادی در گزارشی با عنوان «بیش از 8 میلیون مستاجر نگران تابستان؛ برنامه دولت برای مستاجران چیست؟» به برنامه های احتمالی دولت برای حمایت از مستاجران پرداخت. در آن گزارش بیان شد: «در شرایطی که در یکی دو سال گذشته، سیاست حمایتی دولت از مستاجران بر دو محور سقف اجاره بها و تسهیلات ودیعه مسکن، متمرکز بوده است؛ حالا به نظر می‌رسد دولت باید به دنبال راهکار دیگری باشد، زیرا پیش‌تر در بهمن ماه 1400، در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ریاست آیت‌الله دکتر سید ابراهیم رئیسی، گزارش مرکز آمار ایران در مورد تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شد، ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارائه کند.»

حال با گذشته نزدیک به یک ماه از آن گزارش، بنا به گفته رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی، سیاست دولت سیزدهم برای حمایت از مستاجران، همان برنامه قبلی در دو سال پایانی دولت روحانی است. یعنی سقف گذاری با همان نرخ های قبلی (که البته شسکت خورده بود) و تعیین وام اجاره یا همان تسهیلات ودیعه مسکن!

بر این اساس رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه نشست فوق العاده ستاد تنظیم بازار نرخ افزایش اجاره در بقیه کلان شهرها را 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد اعلام کرد و گفت: با متخلفان این مصوبه برخورد تعزیراتی خواهد شد. وی همچنین از اختصاص 40 هزار میلیارد تومان برای ودیعه مسکن در سراسر کشور خبر داد.

اما برای بررسی این دو راهکار بایستی به دو سال گذشته برگردیم؛ جاییکه در تیرماه 1399 روحانی رئیس جمهور در جلسه ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا اعلام کرد: «اجاره‌بهای مسکن خیلی از مستاجرین را تحت فشار قرار داده است. مقرراتی گذاشتیم که اضافه اجاره‌بها در تهران بیش از 25 درصد، در کلانشهرها بیش از 20 درصد و در سایر شهرها بیش از 15 درصد ممنوع باشد.» و در ادامه در سال 1400 نیز این سیاست با همان سقف های قبلی، دوباره ابلاغ شد. و حالا در سال جدید با وجود افزایش قیمت های صورت گرفته در بازارهای مختلف، باز همان سقف گذاری برای تعیین اجاره بها از سوی دولت صورت گرفته است؛ با این تاکید که وزیر راه و شهرسازی در ادامه صحبت های خود گفته است: «تقاضا داریم از صاحبان املاک که این موضوع را رعایت کنند»

از سوی دیگر در دو سال گذشته با وجود تعیین نرخ برای سقف اجاره بها، آمارهای رسمی بانک و مرکز آمار نشان از شسکت این سیاست حمایتی داشت. تا جاییکه در مهرماه سال گذشته، محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا متوسط افزایش 46.9 درصدی هزینه اجاره بها در تابستان 1400برای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، نشان دهنده شکست سیاست تعیین سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها است؟ گفته بود: "مصوبه ستاد ملی کرونا در حکم قانون بوده و لازم اجرا است. بر اساس مصوبه این ستاد در راستای حمایت از مستاجران، تمامی اجاره نامه‌ها مصوب و تمدید شده تلقی می‌شوند مگر آن استثناهای 8 گانه ذکر شده در مصوبه ستاد ملی؛ از طرفی اگر مستاجر و موجر با هم توافق کنند، کسی مانع آن نخواهد شد اما هیچ مالکی نمی‌تواند مستاجر خود را ملزم به افزایش اجاره بها بیش از 25 درصد کند. وی همچنین در رابطه با ضمانت اجرای درست مصوبه تعیین سقف اجاره بها افزود: عدم اطلاع مستاجران نسبت به حقوقی که برای آنها در مصوبه ستاد ملی کرونا در نظر گرفته شده موجب می‌شود، برخی از مستاجران مسائل خودشان را پیگیری نکرده و با اجاره بهای پیشنهادی موجر با وجود افزایش بیش از 25 درصدی موافقت کنند."

همچنین اسلامی وزیر راه و شهرسازی در دولت قبل در تیرماه 1400 در این باره گفته بود: «بر اساس گزارش شورای حل اختلاف حدود 1100 شکایت به آنان واصل شده که 230 مورد را شورای حل اختلاف حکم به تخلیه داده‌اند و مابقی مسموع واقع نشده است. این آمار حکایت از موفق بودن مصوبه سقف اجاره‌بها دارد.»

بنابراین از نگاه مسئولان وقت در وزارت راه و شهرسازی این سیاست سقف گذاری برای تعیین نرخ اجاره بها، با موفقیت همراه بوده و عدم اطلاع مستاجران از قانون، باعث شده بود تا بالاتر از این نرخ ها، اجاره بهای آن ها افزایش یابد.

وام اجاره؛ آب رفت با نرخ سود بیشتر!

قرار است بر اساس ابلاغ بخشنامه بانک مرکزی به بانک های عامل، «تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر 5 سال، در سقف‌های فردی 600، 450 و 350 میلیون ریال به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر شهرها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (4) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی 400هزار میلیارد ریال در سال 1401) اعطا شود.»

گفتنی است براساس مصوبه شورای پول و اعتبار نرخ سود تسهیلات فوق الذکر 18 درصد است و سهمیه بانک‌های عامل به شرح زیر است:

بنابراین در حالی که وام ودیعه مسکن در سال گذشته با سقف 70 میلیون تومان و نرخ سود 13 درصد اعطا می شد امسال با کاهش 10 میلیون تومانی و نرخ سود 18 درصدی داده می شود.

بررسی ها نشان می دهد راهکار حمایتی دولت دولت یعنی تسهیلات ودیعه مسکن نیز در دو سال گذشته عمکلرد قابل دفاعی نداشته است. به گونه ای که به گفته مدیر وقت اداره اعتبارات بانک مرکزی؛ ستاد کرونا در سال 1399، 200 هزار میلیارد ریال برای تسهیلات ودیعه مسکن تعیین کرده بودند، که عملاً به خاطر تعداد کم متقاضیانی که ثبت‌نام کرده بودند، 47 هزار میلیارد ریال پرداخت شد. این در حالی است که بعد از آن، پرداخت تسهیلات به دلیل نبود متقاضی ثبت نامی، متوقف شد.

دانشمندی همچنین یادآور شد: منابعی که ستاد کرونا تعیین کرده، دوسوم از محل منابع عادی بانک‌ها و یک‌سوم هم از محل آزادسازی سپرده قانونی است؛ یعنی به ازای هر پرداختی که انجام می‌شود، یک‌سوم از محل افزایش نقدینگی انجام می‌شود؛ بنابراین در سال 99، به دلیل شرایط کرونا، ستاد کرونا تشخیص داد که حتماً این حمایت از متقاضیان آسیب دیده از کرونا چه بابت ودیعه مسکن و چه برای سایر رسته‌های شغلی انجام شود. وی در خصوص وضعیت پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن در سال 1400 نیز گفته بود: حسب مصوبات ستاد کرونا در 22 خردادماه 1400، مقرر شده بود که بانک‌ها تا سقف 10 هزار میلیارد تومان (100 هزار میلیارد ریال) تسهیلات ودیعه اجاره مسکن پرداخت کنند؛ بنابراین، سقفی که ستاد کرونا برای این تسهیلات تعیین کرده بود، بیشتر از 10 هزار میلیارد تومان نبوده است. وی افزود: تا پایان بهمن سال گذشته، 8700 میلیارد تومان از این تسهیلات پرداخت شد و 1300 میلیارد تومان هم در دست اقدام برای پرداخت بود. به گفته این مقام مسئول در سال گذشته: در حالی که قرار بود ثبت‌نام متقاضیان بر اساس این سقف، انجام شود، ثبت‌نام‌هایی که انجام شده تا سقف 234 هزار میلیارد ریال یعنی بیش از دو برابر سهمیه‌ای که ستاد کرونا تعیین کرده، انجام شده است؛ بنابراین، بدیهی است که قطعاً عده‌ای ناراضی خواهند بود، زیرا ثبت‌نام بیش از دو برابر سهمیه‌ای است که قرار است پرداخت شود. در نتیجه این بودجه دولت نیست و از طریق منابع بانک‌ها و بخشی هم از محل آزادسازی سپرده قانونی است.

«وام اجاره» در دو سال گذشته به دست خیلی‌ها نرسید؛ بانک ها همراهی کنند

در حالی که دولت تاکید دارد در سال جاری نیز به مانند دو سال گذشته سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن را اجرایی کند، باید به این موضوع توجه داشت، همان طور که در بالا بیان شد و همچنین صحبت‌های محمودزاده، معاون وزیر راه، مبنی بر اینکه در سال گذشته حدود 31 درصد موفق به دریافت وام ودیعه مسکن شدند، متاسفانه هدف گذاری دولت دوازدهم و حتی نیم سال اول دولت سیزدهم در جهت حمایت از مستاجران با درب بسته شعب بانکی مواجه شده است؛ بنابراین ضرورت دارد تا سیاست گذاران در نظام بانکی و همچنین مسئولان مرتبط در وزارت راه و شهرسازی، از دو سال گذشته درس عبرت بگیرند و برای تسهیل این موانع گذشته، اقدامی اساسی انجام دهند، زیرا اگر قرار بر تکرار رویه دو سال گذشته باشد، باید منتظر انتقادات متقاضیان وام ودیعه مسکن باشیم که در پیچ و خم شبکه بانکی و وزارت راه گرفتار شده و در نهایت قید دریافت وام را خواهند زد. بنابراین با بودجه 40 هزار میلیاردی برای ودیعه مسکن در سال جاری، مجموعا در سال های 99، 1400 و 1401، رقم تسهیلاتی برای ودیعه مسکن، به 70 هزار میلیارد تومان می رسد. رقمی که در سال جاری با افزایش قابل توجهی همراه شده است و اگر شبکه بانکی در جهت همراهی با رفع مشکلات مستاجران گام بردارد، به نظر می رسد امسال برای بسیاری از مستاجران متقاضی، دریافت این وام آسان تر و امکان پذیرتر باشد هرچند نسبت به سال های قبل، نرخ سود این وام افزایش یافته است. از سوی دیگر بازهم تاکید می شود که موانع موجود در شعب بانکی که در دو سال گذشته مستاجران متقاضی وام اجاره را کلافه کرده بود، بایستی برداشته شود.

اجاره داری حرفه‌ای؛ شاید وقتی دیگر

در هفته‌های پایانی سال گذشته، محمود محمودزاده معاون وزیر راه وشهرسازی گفت: برنامه ریزی شده تا بازار اجاره مسکن با اجرای طرح اجاره داری حرفه‌ای در سال جدید به تعادل برسد. به گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی، پرداخت وام ودیعه مسکن با همکاری بانک مرکزی و همچنین تعیین سقف اجاره با توجه به شرایط کرونایی در سال‌های گذشته، از دیگر برنامه‌هایی است که نقش موثری در کنترل نرخ‌های اجاره دارد. بازار مسکن با استفاده از اقدامات موثر از جمله ساخت 300 هزار واحد در قالب طرح اجاره داری حرفه‌ای و همچنین افزایش تولید به سمت آرامش هدایت می‌شود. باید یادآور شد که وزارت راه و شهرسازی حدود دو سال است، در حال پیگیری تصویب طرح اجاره‌داری حرفه‌ای و حمایت از تولید و عرضه مسکن است. در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت و ساز کرده و سپس واحد‌های ساخته شده را با «تعرفه‌های در نظر گرفته شده از سوی وزارت راه و شهرسازی»، به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و... برای مدت معلوم واگذار کنند. پیشتر در تابستان سال گذشته، محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر درباره آخرین وضعیت برنامه این وزارت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای گفته بود: "در بحث اجاره داری حرفه‌ای، چند شاخه کلی در خصوص آن دیده شده است؛ یکی موضوع تأسیس شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای است که بخش خصوصی هستند و کمک‌هایی از دولت دریافت کرده و به همان نسبت که کمک دریافت می‌کنند، قیمت‌های در نظر گرفته شده برای مستأجران، قابلیت کنترل و نرخ گذاری از سوی دولت خواهد داشت. گونه دوم، دستگاه‌هایی مانند شهرداری‌ها و نهاد‌های خدماتی و حمایتی هستند که در این آیین نامه مجاز شمرده شده اند که تعدادی از واحد‌های احداثی را به صورت اجاره‌ای سرمایه گذاری کرده و در اختیار واجدان شرایط قرار دهند. وی خاطرنشان کرد: گونه سومی که در این آیین نامه (در صورت تصویب در هیات دولت) در نظر گرفته شده، افرادی هستند که هم اکنون هم در حال اجاره داری هستند، ولی نه حرفه‌ای، بلکه به صورت سنتی. در این ساختار این افراد می‌توانند از مزایای اجاره داری حرفه‌ای استفاده کنند. تبدیل اجاره داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحد‌های اجاری به بازار شود و از سوی دیگر، امکان نرخ گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند. معاون وزیر راه و شهرسازی درباره معافیت مالیاتی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای افزود: بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان بیش از 150 متر مسکن اجاره‌ای در تهران و 200 متر در سایر شهرها، مشمول مالیات می‌شوند؛ در این خصوص مالیات بر اجاره مطرح نیست. در اجاره داری حرفه‌ای، موضوع مالیات بر اجاره لغو شده و این شرکت‌ها معاف از مالیات هستند. به طور کلی در طرح اجاره داری حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی یکی از ابزار‌هایی است که به توسعه این طرح و تشویق به سرمایه گذاری در آن کمک می‌کند.

در هر صورت با نزدیک شدن به فصل جابجایی ها، رویکرد حمایتی دولت بر همان دو محور تکراری دولت قبل یعنی تعیین سقف برای اجاره بها و وام ودیعه مسکن، متمرکز شده است و با وجود وعده های معاون وزیر راه مبنی بر اجرای طرح اجاره داری حرفه‌ای در سال جدید برای تعادل در قیمت های اجاره و مسکن، این وعده همچنان در حال خاک خوردن است و از نمانیدگان مجلس انتظار می رود برای اجرایی شدن آن در دولت پیگیری های قانونی انجام دهند.