این شغل قربانی بزرگ جنگ شد
بر پایه مصوبه جدید هیات دولت که با استناد به الزامات برنامه هفتم توسعه تدوین و ابلاغ شده است، شهرداری‌ها دیگر مجاز به صدور پروانه ساختمانی برای افرادی که در بازار ساخت‌وساز با عنوان «بساز و بفروش» شناخته می‌شوند، نخواهند بود.
بسازوبفروش‌ها به فعالان غیررسمی حوزه ساخت‌وساز اطلاق می‌شود که بدون ثبت شرکت ساختمانی و در غیاب پروانه اشتغال به کار مهندسی، اقدام به احداث واحدهای مسکونی می‌کنند. این گروه از نظر قانون نظام مهندسی ساختمان - به‌عنوان مرجع اصلی تعیین صلاحیت در بخش ساختمان - فاقد اعتبار حرفه‌ای و صلاحیت رسمی شناخته می‌شوند. با این حال، سهم قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای شهری، به‌ویژه در تهران، به‌دست همین افراد رقم می‌خورد و آنها در عمل به یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شده‌اند.
علت این مدل ساخت وساز، رفتار تزئینی وزارت مسکن وقت و وزارت راه وشهرسازی کنونی با قانون نظام مهندسی ساختمان، از سال 74 تاکنون است؛ این قانون «مبنای نظارت عالیه بر بازار ساخت وساز» است اما طی 30 سال گذشته، مفاد کلیدی آن از جمله «ممنوعیت ساختمان سازی توسط افراد فاقد صلاحیت ساخت» توسط وزارتخانه ها و دستگاه های مجری همین قانون رعایت نشد و نتیجه آن شد که افراد فاقد تخصص و صلاحیت فنی و مهندسی، در نقش سازنده یا معمار، وارد بازار ساختمان سازی شده و نبض تولید مسکن و ساختمان را به دست بگیرند.
واحد مسکونی، گران‌ترین کالای مصرفی خانوار و از آن مهم‌تر، «سرپناه» افراد است و حق بدیهی شهروندان است که آنچه را تحت عنوان «خانه» از سازنده خریداری می‌کنند، «دارای کیفیت، ایمنی و خدمات سکونتی استاندارد و مطابق قوانین و مقررات ملی ساختمان» باشد. این مهم اما در عمده ساختمان های مسکونی موجود، «عنصر غایب» به حساب می آید. واحدهای مسکونی، بدون «تضمین کیفیت ساخت» و «تعهد بلندمدت سازنده در مقابل بهره برداران از بابت اشکالات و ایرادات و نواقص احتمالی آشکار یا پنهان موجود در ساختمان»، فروخته می‌شود و از فردای بهره برداری، هر نوع خسارت ساکنان و استفاده کنندگان از محل «ضعف یا نقص در ساختمان»، مستقیم به خود آنها تحمیل می‌شود. اکنون با مصوبه یکم تیرماه هیات دولت، قرار است «اصلاحاتی در نظام ساخت وساز و بازار ساختمان سازی» رخ دهد.
بسازوبفروش‌ها کنار گذاشته می شوند؟
هیات دولت ابتدای تابستان آیین نامه ای برای اجرای ماده 55 قانون برنامه هفتم، تصویب کرد؛ این ماده قانونی، «صدور شناسنامه فنی - ملکی ساختمان» برای کلیه ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی جدید از همان مرحله صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تا مرحله آخر یعنی پایان کار را برای «عوامل ساخت و شهرداری ها»، به عنوان تکلیف اجباری، تعیین کرده است. اما «شناسنامه فنی - ملکی ساختمان» چیست و چرا این مصوبه را باید به «اصلاحات اساسی در نظام بازار ساخت وساز» تعبیر کرد؟
شناسنامه فنی - ملکی ساختمان، بر اساس آنچه در قانون نظام مهندسی ساختمان و همچنین در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تعریف شده، «سندی است حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان که توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان صادر می‌شود. در این سند، اطلاعات مربوط به مالک، سازنده، کاربری زمین و ساختمان، مفاد پروانه شهرداری و همچنین اطلاعات کیفی و فنی مصالح ساختمانی به کار رفته در تمام اجزای ساختمان به اضافه نقشه های تاسیسات ساختمان و در نهایت، ریز اطلاعات مرحله به مرحله احداث کل سازه درج می‌شود.»
شناسنامه فنی ساختمان را می‌توان به «دفترچه خودرو» تشبیه کرد؛ سندی که یک خریدار واحد مسکونی یا بهره بردار آن می‌تواند با رویت محتوای سند، از زیر و بم ساختمانی که در حال استفاده آن است، اطلاع پیدا کند و کیفیت و مشخصات بخش هایی از سازه که از چشم پنهان است اما نقش اساسی در تامین امنیت و ایمنی او را دارد، تشخیص دهد. این سند، دست کم به دو دلیل، «کیفیت سرویس دهی ساختمان به ساکنین» را از طرف سازنده برای ساکنان، تضمین می‌کنند و نوعی «بازدارندگی» در برابر «ساختمان سازی های گتره ای» ایجاد می‌کند.
دلیل اول، «پیش شرط صدور شناسنامه فنی - ملکی ساختمان» درج شده در قانون نظام مهندسی ساختمان است که بر اساس آن، اولا این سند فقط برای ساختمان هایی صادر می‌شود که سازنده آن، «دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی» است و دوما، صدور این سند منوط است به «بیمه کیفیت ساختمان توسط شرکت‌های بیمه.»
دلیل دوم نیز ضمانتی است که سازنده به واسطه درج مشخصات کیفی و کمی ساختمان در داخل شناسنامه فنی، به دستگاه های اجراکننده قانون و بهره بردار ساختمان ارائه می‌کند به‌طوری که «خلاف مستندات شناسنامه فنی - ملکی» می‌تواند عواقب حقوقی، قضایی و اقتصادی برای سازنده به همراه داشته باشد.
مطابق بند 2-4 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ساخت وسازها باید توسط «مجری ساختمان» انجام شود؛ مجری فردی است که پروانه اشتغال به کار برای اجرای عملیات ساختمانی دارد. این پروانه توسط وزارت راه وشهرسازی صادر می‌شود. «مجری ساختمان» بر این اساس باید با مالک یک زمین یا مالکان ساختمان کلنگی یا فرد سرمایه‌گذار ساختمانی که منابع مالی را تامین می‌کند، قرارداد منعقد کند و به نمایندگی از آنها، طرف حساب شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی و سپس طرف حساب سازمان نظام مهندسی برای دریافت شناسنامه فنی شود و کار ساخت را جلو ببرد.
«مجری ساختمان» می‌تواند شرکت‌های ساختمانی به عنوان اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی، انبوه ساز و همچنین افراد دارنده مجوز صلاحیت ساخت از وزارت راه و شهرسازی باشد. به این ترتیب شناسنامه فنی ساختمان، یک سند در کنار سند محضری ملک، مطابق قانون، هنگام فروش واحد مسکونی، به خریدار یا مالک جدید تحویل داده می‌شود. آنچه در قانون و مصوبه هیات دولت آمده، اگرچه مطالبه شهروندان و همچنین سازنده های رسمی و دارای صلاحیت بوده و هست، اما یک تجربه تلخ در دهه 80 برای اجرای همین تکلیف مربوط به شناسنامه فنی از یکسو و شرایط فعلی اقتصاد مسکن و ساختمان از سوی دیگر، «احتمال به سرانجام رسیدن» آن را خیلی بالا نشان نمی دهد.
سال 86، وزارت مسکن وقت، اجرای شناسنامه فنی ساختمان را به عنوان پایلوت در تهران، کلید زد. اجرایی شدن این تکلیف قانونی اما 3 سال طول کشید و در نهایت، آبان 89 در حالی که تنها چند روز از ابلاغ آن به شهرداری تهران گذشته بود، شهردار وقت «اجرای شناسنامه فنی ساختمان» در پایتخت را تعلیق کرد. آن زمان، برخی اعضای شورای شهر گزارشی تهیه کرده بودند مبنی بر اینکه «صدور شناسنامه فنی باعث پیچیده شدن کار برای سازنده ها و بروز نارضایتی شده است.»
از آن زمان تاکنون، هیچ وقت عزمی برای این اقدام شکل نگرفت. بررسی ها در حال حاضر درباره «سرنوشت بازار ساخت مسکن» با فاکتور تکلیف صدور شناسنامه فنی ساختمان، دو سناریو را نشان می‌دهد. در سناریوی اول، احتمال تکرار تجربه دهه 80 وجود دارد. وزن بالای سازنده های فاقد صلاحیت فنی و مهندسی در بازار و همچنین وابستگی درآمدی شهرداری به «حاضر ماندن اقلیت سازنده ها در بازار رکودزده فعلی»، دو عامل شکل دهنده این سناریو هستند.
طی سال‌های اخیر، تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید، رکود سریالی گسترده ای در بازار ساخت‌وساز به وجود آورده است. منع صدور پروانه برای هر فردی که «مجری ساختمان» نیست، یعنی ریزش اساسی سازنده ها در بازار و این چون بودجه شهرداری تهران و سایر شهرهای بزرگ را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، احتمال دارد اجرای مصوبه جدید به سرنوشت سایر قوانین و مقررات در بخش مسکن و ساختمان از جمله مثلا قانون پیش فروش دچار شود.
با این حال، کارشناسان حوزه ساختمان درباره این سناریو، «میزان جدیت دولت و دستگاه های مجری مفاد بخش مسکن در قانون برنامه هفتم» را فاکتور تعیین کننده می دانند. شهرداری ها تحت نظارت وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی هستند و هر نوع «تخلف از اجرای قوانین ساخت‌وساز» از سوی عاملان صدور پروانه ساختمانی می‌تواند محل پرسش و پیگیری این دو وزارتخانه قرار بگیرد.
کارشناسان همچنین پیش‌بینی می‌کنند ممنوعیت کار بسازوبفروش‌ها ممکن است تغییراتی در هزینه ساخت‌وساز به وجود آورد. از یک طرف، ورود گسترده حقوقی های به این بازار به دلیل مزیت صرفه در مقیاس، برخی هزینه های ساختمان سازی را کاهش می‌دهد به این دلیل که معمولا شرکت‌های ساختمانی، با ظرفیت بالاتری نسبت به یک بسازوبفروش که معمولا یک پروژه ساختمانی را در دست می‌گیرد، کار می‌کنند و همین باعث خرید عمده مصالح ساختمانی و اجرای مدل های تامین مالی کم هزینه نسبت به سازنده های فاقد صلاحیت فنی خواهد شد.
اما از طرف دیگر، فاکتوری تحت عنوان «هزینه مدیریت اجرا» وجود دارد که گفته می‌شود رقم آن حدود 10درصد کل هزینه ساخت وساز است؛ وقتی مالک زمین خودش اجازه ساخت وساز نداشته باشد و آن را باید به سازنده دارای صلاحیت واگذار کند، این رقم به قیمت تمام شده افزوده می‌شود. اما در سناریوی دوم که مطلوب حقوقی های بازار ساخت وساز و همچنین مهندسان ساختمانی است، احتمال حذف و جایگزینی سازنده ها در این بازار وجود دارد.
در این صورت، از آنجا که گروه جدید ساختمان ساز که از نگاه قانون، «مجری ساختمان» محسوب می‌شود، باید برای امضای مسوولیت آور سند شناسنامه فنی ساختمان، یکسری ضوابط و اصول کیفی و ایمنی از جمله «ارتقای کیفیت ساخت در حد مورد قبول شرکت‌های بیمه کیفیت ساختمان» را رعایت و اعمال کند، پروژه ساختمانی را احتمالا در مسیری پیش خواهد برد که «آرزوی خریداران واحد مسکونی» یعنی «دریافت برگه گارانتی ساختمان از سازنده» سرانجام محقق شود.
بیمه 3 تا 10 ساله ساختمان مسکونی
بر اساس ماده 7 قانون نظام مهندسی ساختمان، سازنده ساختمان برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و امضای آن در پایان مراحل ساخت، باید 5 جزء اصلی ساختمان را بیمه تضمین کیفیت کند. بر این اساس، قسمت های اسکلت و پی ساختمان باید حداقل 10 سال بیمه شود، بخش های عایق رطوبتی ساختمان باید حداقل 5 سال، نمای ساختمان حداقل 5 سال و همچنین تاسیسات برقی و تجهیزات مکانیکی و آسانسور نیز حداقل 3 سال بیمه شود. طبق همین قانون و همچنین مصوبه اخیر هیات دولت، شهرداری ها مکلفند از صدور پایان کار برای ساختمان های فاقد شناسنامه فنی ساختمان خودداری کنند. همچنین بیمه مرکزی نیز باید شرکت‌های بیمه گر مرتبط با صنعت ساختمان را ملزم کند عملیات بیمه تضمین کیفیت ساختمان و بیمه مسوولیت حرفه ای مجری ساختمان را به سرانجام برسانند.
