بازار اجاره در آشفتگی کامل | هیچکس صدای مستاجران را نشنید

بر اساس آمار رسمی، تکراری شدن نرخ اجاره بها در دهه 90 و پس از ساخت خانه‌های مهر رخ داده است. به علاوه، مرکز پژوهش‌های مجلس نیز ساخت خانه و افزایش مالکیت در کشور را بهترین راه برای مدیریت بازار مسکن می‌داند، علاوه بر آمار و ارقام.

هر سال در این فصل تیترهایی شبیه «تابستان داغ بازار اجاره بها» را خبرگزاری‌ها یک در میان کار می‌کنند. سوژه‌ای که در کنار هوای تب کرده اول تابستان و گرمای ذاتی این بازار بعد از سال‌ها هنوز هم برای رسانه‌ها جذابیت دارد. اهمیت موضوع زمانی بیشتر می‌شود که دولت آینده باید برای این حوزه برنامه دقیق و مدونی داشته باشد تا بتواند، از بحران‌های ایجاد شده به علت کم‌کاری‌های دولت یازدهم و دوازدهم در دهه 90 بگذرد. کم کاری که عامل اصلی رشد 300 درصدی قیمت اجاره‌بها در کشور شد و کاری کرد که در مدت 10 سال گذشته این بازار روی آرامش را نبیند. روند کاهش تولید مسکن در کشور و افزایش تقاضا برای آن در کشور اجاره مسکن را در تهران 6 برابر و در دیگر شهرهای کشور 3 برابر کرد. براساس گزارش «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال 1403 کل کشور» مرکز پژوهش‌های مجلس ساخت و عرضه مسکن در بازار تنها راه خلاصی از این بحران است.

آمارهای بانک مرکزی در مدت زمان بین سال‌های 1369 تا 1396 نشان می‌دهد تنها در 3 سال 89، 95 و 96 نرخ بازار اجاره‌بها در مناطق شهری کشور تک رقمی شده است. براساس همین داده‌ها بالاترین نرخ اجاره‌بها در مدت ذکر شده، در سال 75 به میزان 34.9 ثبت شده است. همچنین، نتیجه عملکرد دولت نهم و دهم با ساخت «مسکن مهر» در 2 سال 95 و 96 با تک رقمی شدن شاخص اجاره‌بها نمود پیدا می‌کند. با توجه به آمارهای گفته شده بیشترین نرخ تورم اجاره‌بها در بین سال‌های 1369 تا 1396 به دولت ششم می‌رسد و کمترین نرخ تورم اجاره‌بها متعلق به دولت دهم است. در نتیجه سیاست‌های حوزه مسکن دولت ششم در مجموع رشد 105 درصدی نرخ اجاره‌بها را به نام خود ثبت کرد. این آمار نشان می‌دهد که در بین سال‌های 72 تا 76 هر ساله 26.3 درصد به نرخ اجاره‌بها افزوده است.

دولت هفتم ترمز تورم اجاره بها را کشید

با روی کار آمدن دولت هفتم به یکباره بین سال‌های 76 تا 80 میانگین سالانه نرخ اجاره‌بها تا 21 درصد کاهش پیدا می‌کند. البته باید در اینجا متذکر شد که که این کاهش نرخ به معنی کاهش تورم یا کاهش نرخ مسکن نبوده بلکه، تنها این کاهش نرخ به نسبت دوره قبلی محاسبه می‌شود. دلیل این مدعا نیز افزایش سالانه 21.3 درصد نرخ اجاره‌بها مسکن در دولت هفتم است. در دولت هشتم برخلاف دولت هفتم نرخ اجاره‌بها مسکن روند کاهشی پیدا می‌کند و مجموع نرخ اجاره‌بها سالانه 19.4 درصد می‌شود. به بیان دیگر، نرخ شاخص اجاره‌بها از 19.4 از سال 1376 به نرخ شاخص اجاره‌بها 11.6 در سال 1383 کاهش پیدا می‌کند.

دولت نهم و دهم توانست روند کاهشی نرخ اجاره‌بها را ادامه دهد و تورم نرخ اجاره‌بها مسکن به صورت سالانه بر روی 18.8 درصد کنترل شد. اما در سال 86 دومین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد و حتی در مدت چند ماه مسکن 2 برابر افزایش قیمت داشت که در ادامه آن نرخ اجاره‌بها افزوده شد. با این همه در این دوره نیز تورم اجاره‌بها روند نزولی خود را ادامه داد و براساس آمارهای بانک مرکزی مجموع تورم اجاره‌بها 4 سال دهم 42.5 درصد شد که عدد 10.6 به عنوان نرخ اجاره‌بها سالانه ثبت شده است. سومین جهش قیمتی مسکن در سال 91 اتفاق افتاد و قیمت مسکن را چندین درصد افزایش داد. اما ساخت «مسکن مهر» و تزریق آن در بازار خود را در سال‌های 95 و 96 نشان داد که نرخ تورم اجاره‌بها را به 36.4 درصد رساند. بنابراین براساس آمار بانک مرکزی در مدت سال‌های 1369 تا 1396 تنها در 3 سال 89، 95 و 96 رشد تورم اجاره‌بها تک رقمی بوده است.

اثر تأخیری ساختن و نساختن مسکن در دولت‌های اعتدال و مردمی

دولت یازدهم و دوازدهم سیاست کاری خود را بر نساختن مسکن استوار کرد که در غیاب ساخت و ساز و افزایش تقاضا، قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. آخرین جهش قیمت مسکن در کشور در سال 1397 رخ داد. با یک بررسی ساده می‌توان مشاهده کرد قیمت اجاره مسکن در دهه 90 رکورد افزایش 6 برابری را در تهران و 3 برابری را در دیگر شهرهای کشور زد. به عبارت دیگر، نرخ تورم اجاره‌بها در این مدت رشد 300 درصدی داشت. در کنار این رکود بازار ساخت و ساز دولت یازدهم و دواردهم، بی‌قانونی و رهاشدگی بازار اجاره نیز وجود داشت تا در کل جان مستاجرها را بگیرد. بررس ی‌ها نشان می‌دهد که از سال 93 تا 99 در مجموع تنها 943 هزار و 562 دستگاه مسکن آن هم توسط بخش خصوصی در کشور ساخته شده است. در حالی که صف متقاضیان مسکن در کشور هر روز افزایش داشته است.

بازار اجاره‌بها از نفس افتاد

توقف ساخت و ساز در دهه 90 اثر خود را تنها بر بازار خرید و فروش باقی نگذاشت و در بازار اجاره نیز نمایان شد. جهش قیمت مسکن در سال 99 عامل اصلی نرخ رشد اجاره‌بها در همان سال شد و نرخ اجاره‌بها در آن 25.8 درصد رشد داشت. این آمار و ارقام به خوبی نشان می‌دهد که توقف تولید مسکن چگونه بر روی قیمت خرید و فروش و حتی اجاره‌بها مسکن تأثیر دارد.

البته همانگونه که تأثیر ساخت مسکن مهر به علت اثر تأخیری در دهه نود خود را نشان داد، اثر این بی‌اقدامی نیز خود را در 1400 به بعد نمایان کرد. براساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی اجاره‌بها مسکن در سال 1400 به نرخ نزدیک به 47 درصدی رسید و در مدت 3 ساله دولت سیزدهم این عدد به رشد 52 درصدی نیز دست پیدا کرد. رکوردی که پیش از این حتی در دهه هفتاد و نورد نیز کشور به آن نرسیده بود.

اول و آخر بازار مسکن ساخت و ساز است

با توجه به بررسی روند این مدت به خوبی مشخص است زمانیکه دولت‌ها اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند، توانسته‌اند بر روی این بازار تأثیر مثبت داشته و نرخ اجاره‌بها را نیز کنترل کنند. به بیان ساده‌تر بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری متأثر از عرضه و تقاضا است. بنابراین زمانی که عرضه در این بازار بیشتر شود، خواه ناخواه این بازار دچار افت قیمت خواهد شد. با این حساب دولت آینده باید مبنای کار خود را بر روی ساخت مسکن متمرکز کند. درست همانطور که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال 1403 کل کشور» آمده؛ لازم است دولت آینده به ضروریاتی مانند متمرکز کردن اعتبارات مسکن گروه‌های کم درآمد، تدقیق میزان اعتبارات طرح‌های بازآفرینی شهری، تأمین زیرساخت‌های پروژه‌های اجرا شده مسکن حمایتی و توسعه مناطق کم برخوردار از جمله مهمترین مواردی است که باید به آن‌ها توجه کند. تجربه این دولت به خوبی نشان داد که عرضه زمین و مشارکت مردم در پروژه ساخت مسکن می‌تواند به این امر با سرعت بیشتری جامه عمل بپوشاند.