بازار مسکن کدام سو می‌رود؟/ میراث شوم دولت دوازدهم برای مستأجران

کارشناس بازار مسکن معتقد است بررسی آمار این بازار نشان دهنده کاهش بیشتر قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی و فشار بیشتر بر مستأجران در ماههای پایانی دولت دوازدهم است.

به گزارش خبرنگار مهر، افزایش افسارگسیخته قیمت زمین، مسکن و اجاره بها اگرچه از سوی نهاد سیاست گذار بخش مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم رصد می‌شد اما راه حل های ارائه شده از طرف وزارت راه و شهرسازی و خصوصا معاونت مسکن و ساختمان این وزارت، عمدتا در دولت نخست روحانی تنها با معرفی طرح‌های بدون پشتوانه و بی سرانجام همراه شد و در دولت دوازدهم نیز هر چند برخی طرح‌ها می‌توانست کارآمد باشد، اما به دلیل شیوع کرونا در دو سال پایانی وزارت محمد اسلامی در راه و شهرسازی، این طرح‌ها ناقص اجرا شد.

طرح‌هایی مانند تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن و همچنین مسکن اجتماعی در سال 1395 و عدم توفیق در نوسازی بافت فرسوده شهرها، از جمله برنامه‌های آخوندی در وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم بود؛ طرح صندوق پس انداز مسکن یکم هم اگرچه توانست توفیقاتی کسب کند، اما به دلیل حمایت یک جانبه وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم از سمت تقاضا و ناکامی سمت عرضه، سبب بروز تورم در بخش مسکن شد.

علاوه بر این ناکامی‌ها، وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم عزمی در راه اندازی سامانه املاک و اسکان و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی هم نداشت و با این انفعال و بی عملی، در کنار اظهارنظرهای خاص وزیر وقت، بر تنور قیمت در این بازار دمید.

طرح اقدام ملی و وام ودیعه؛ دو طرح نسبتا موفق دولت دوازدهم در بخش مسکن

با این حال با آغاز وزارت محمد اسلامی در دولت دوازدهم و همزمان معرفی و اجرای طرح اقدام ملی مسکن برای حمایت از سمت عرضه مسکن و نیز راه اندازی وام ودیعه مسکن، تا حدودی نهاد سیاست گذار توانست به مشکلات معیشتی مستأجران مرهمی بنهد اما این مسکن های مقطعی، نتوانسته مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای برطرف کند.

از سوی دیگر گزارش‌های آماری ماهانه منتشره از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد بازار مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم و کارآمد و مولد اقتصادی کشور به رکود تورمی دچار شده است؛ رکودی که در آن هم مصرف کننده دچار خسارات و زیان‌های فراوانی شده و هم تولیدکننده به دلیل عدم دستیابی به حاشیه سود مطمئن، حاضر به سرمایه گذاری در ساخت وساز نیست.

البته آخرین گزارش بانک مرکزی از آمار معاملات مسکن تهران در شهریور ماه نشان از افزایش قیمت و تعداد معاملات دارد که بعید است به معنای خروج از رکود باشد؛ چرا که در ماه‌هایی که رونق بازار مسکن مشاهده می‌شد، تعداد معاملات به 19 تا 20 هزار فقره می‌رسید؛ حال آنکه در شهریور ماه امسال تعداد معاملات مسکن به 7 تا 8 هزار فقره افزایش یافته است.

کارشناس اقتصاد مسکن: افزایش معاملات مسکن نشان می‌دهد مردم فهمیده اند دیگر امیدی به کاهش قیمت‌ها نیست

در همین ارتباط، خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: در اسفند سال 99 وقتی که گزارشات تحولات بازار مسکن منتشره از سوی بانک مرکزی را بررسی می‌کردیم مشاهده می‌شد که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایش حدودا 100 درصدی داشته، اما میزان اجاره بها در آن زمان فقط چیزی حدود 30 تا 32 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش را نشان می‌داد.

وی افزود: این اتفاق بیانگر آن بود که نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به رشد اجاره مسکن خیلی بیشتر و سریع‌تر است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر یا بیشتر بود. همان موقع به این نتیجه رسیدیم که خرید مسکن به نیت کسب درآمد از محل اجاره دیگر توجیهی ندارد چرا که سرمایه گذار باید دو برابر قبل، پول برای خرید واحد مسکونی پرداخت کند اما فقط 1.3 برابر دارایی، اجاره اخذ می‌کند.

بازار مسکن، 6 ماه رشد قیمت با شیب بسیار کم داشت

باقرپور ادامه داد: در حال حاضر پس از گذشت 6 ماه از سال 1400، پیش‌بینی‌هایی که در خصوص بازار مسکن مبنی بر حفظ نرخ رشد فعلی بازار مسکن اما با یک شیب خیلی کم یک تا 3 درصدی اعلام شده بود، عملا در تمامی 6 ماه گذشته محقق شده است؛ به طور متوسط، قیمت مسکن در هر ماه حدود 2.5 درصد افزایش داشته است.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، این نرخ افزایش قیمت مسکن هیچ همخوانی با افزایش هزینه‌های تولید مسکن نداشته است به این معنا که هزینه‌های تولید مسکن متناسب با نرخ تورم رایج که حدودا 40 تا 45 درصد افزایش پیدا می‌کند اما خود مسکن با یک شیب خیلی کندتر حرکت کرده است که علت آن، کاهش شدید قدرت خرید مسکن است و این شاخص (قدرت خرید مسکن) نمی‌تواند موازی با نمودار رشد قیمت مسکن، افزایش یابد.

با نرخ سود پایین، ساخت و ساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد

فعال صنعت ساخت و ساز با بیان اینکه سود بخش ساخت نیز حد فاصل بین دو نمودار قیمت مسکن و قدرت خرید است، گفت: هر چه جلوتر می‌رویم می‌بینیم که سود ساخت کمتر می‌شود و اتفاقی که می‌افتد همین است که الان داریم در بازار می‌بینیم. به این صورت که در بخش خصوصی انبوه‌ساز و حتی در تعاونی‌ها، پروژه مسکونی جدیدی استارت نمی‌خورد چون می‌بینند که هزینه تولید به شدت افزایش یافته است؛ نتیجه این خواهد شد که سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن یا ساخت و ساز به تدریج در حال خارج شدن بوده و فقط خود دولت و تعهدات و اهدافی که تعیین کرده باقی می‌ماند؛ از سوی دیگر دولت به تنهایی نمی‌تواند از پس این هدف گذاری ها بربیاید؛ چون نه خطوط اعتباری وجود دارد و نه بودجه آن موجود است که بخواهد این کار را انجام دهد.

وی خاطرنشان کرد: پدیده بعدی که در حال مشاهده آن هستیم، این است که در چند ماه اخیر حجم و تعداد معاملات هر ماه نسبت به ماه قبل 30 تا 45 درصد افزایش پیدا می‌کند که به این معنی است که مصرف‌کننده این واقعیت را پذیرفته است که قیمت بازار همین است و لذا امید به کاهش قیمت‌ها را از دست می‌دهد.

شهریور سال گذشته مردم به امید حذف ترامپ، دست از خرید مسکن کشیدند

باقرپور یادآور شد: اگر حجم معاملات شهریور ماه امسال را با حجم معاملات ماه مشابه سال گذشته (شهریور 1399- زمانی که هنوز انتخابات آمریکا برگزار نشده بود و بسیاری از خریداران مسکن، امید داشتند تا با رفتن ترامپ و آمدن بایدن، دلار سقوط سریع می‌کند و درنتیجه قیمت مسکن پایین می‌آید - مقایسه کنیم می‌بینیم که در ماه‌های آبان و آذر سال گذشته شاهد افت بسیار سنگین تعداد معاملات مسکن بودیم ولی شهریور سال گذشته اوج معاملات این بخش بود ما می‌بینیم در حالی که تعداد معاملات شهریور 1400 فقط 8 درصد کمتر از حجم معاملات شهریور 1399 است؛ بنابراین بازار قیمت‌ها را پذیرفته و این قیمتها را باور کرده و امیدش به کاهش قیمت را از دست داده است.

اجاره بها 42 درصد رشد کرد ولی متوسط قیمت مسکن 30 درصد

وی خاطرنشان کرد: در حالی که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال مشابه سال قبل (شهریور 1399) فقط 30 درصد افزایش داشته اما در تهران اجاره بها نسبت به سال قبل 42 درصد و در کل کشور 45 درصد افزایش داشته است؛ در آن دوره نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر نرخ رشد اجاره بود اما الان نرخ رشد اجاره یک و نیم برابر نرخ رشد مسکن است یعنی بازار اجاره مسکن، نه تنها عقب افتادگی خود را جبران می‌کند بلکه اجاره‌بها با نرخی سریع‌تر و شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن، افزایش پیدا می‌کند که این برای قشر مستأجر جامعه پدیده دردناکی است.

نزدیک شدن نسبت اجاره بها به قیمت مسکن، آینده خوبی برای مستأجران در پی ندارد

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه پیش‌بینی می‌کنم که سرانه مسکن در بودجه ماهانه خانوار و در سبد خانواده‌ها سهم بیشتری را به خود اختصاص بدهد، تصریح کرد: این اتفاق باعث می‌شود که روی کیفیت زندگی افراد در حوزه‌های دیگر در خوراک، پوشاک، تحصیل، سبد کالاهای فرهنگی و درمانی تأثیر منفی گذاشته شود چون میزان درآمد به هیچ وجه با این نرخ رشد اجاره‌بها همخوانی ندارد و به تدریج شاهد این هستیم که با این وضعیت مجددا نگاه سرمایه گذاری به بخش مسکن تقویت می‌شود؛ سرمایه گذاران با خرید مسکن، احتکار و اجاره دادن آن به عنوان یک بستر امن و پر سود برای سفته بازی انتخاب خواهند کرد.