تبعات سنگین تورم مسکنی تهران برای کلان‌شهرها

بررسی زیرپوست بازار مسکن 4 کلان‌شهر کشور از زنگ خطر تبعات تورم ملکی پایتخت برای آینده این شهرها خبر می‌دهد. تازه ترین بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن چهار کلان‌شهر کشور شامل کرج، مشهد، اصفهان و شیراز نشان می‌دهد هم اکنون وضعیت بازار این شهرها دست کم سه تفاوت عمده با شرایط پایتخت دارد که در صورت ادامه تورم ملکی تهران می‌تواند به این شهرها نیز سرایت کند.

تورم کمتر مسکن د‌راین کلان‌شهرها نسبت به تهران، رکود کمتر ساخت‌وساز در مقایسه با پایتخت و حضور تقاضای مصرفی و حتی خانه اولی ها در بازار مسکن کلان‌شهرها در برابر حذف طیف گسترده متقاضیان مصرفی و خانه اولی در تهران، این سه تفاوت مهم هستند. این سه تفاوت در نهایت یک پیام مهم را به سیاستگذار مخابره می‌کند؛ مبنی بر اینکه ادامه شرایط تورمی در بازار مسکن پایتخت می‌تواند در آینده نه‌چندان دور، بازار مسکن کلان‌شهرها را نیز دقیقا با شرایطی که هم اکنون در بازار مسکن پایتخت ایجاد شده است، روبه رو کند.

تورم مسکن کمتر از تهران

تازه ترین تحقیقات میدانی به عمل آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن کلان‌شهرهای کرج، اصفهان، مشهد و شیراز نشان‌دهنده زنگ خطر تهران برای بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهاست.

بررسی تعداد انبوهی از فایل های ارائه‌شده به بازار فروش واحدهای مسکونی این کلان‌شهرها و همچنین اظهارات واسطه های ملکی فعال در این شهرها نشان می‌دهد، اگرچه هنوز وضعیت رکود و تورم در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهای یاد‌شده، به شدت و حدت رکود تورمی شهر تهران نیست اما خطر تحولات مسکن پایتخت در ماه های اخیر، هم اکنون در کمین بازار مسکن این کلان‌شهرها نیز قرار دارد. واسطه های فعال در بازار معاملات مسکن پرتقاضاترین و مصرفی ترین مناطق و محلات این کلان‌شهرها در تشریح وضعیت فعلی معاملات مسکن آنها، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: هنوز تحولات اخیر معاملات مسکن شهر تهران که این بازار را با شرایط رکود تورمی شدید روبه‌رو کرده است به بازار مسکن این کلان‌شهرها نرسیده است اما در صورتی که شرایط رکود و تورم شدید در بازار مسکن پایتخت ادامه دار شود و سیاستگذار فکری برای مهار و ساماندهی این وضعیت نکند، با فاصله زمانی و در مدت زمانی نه‌چندان طولانی می‌توان انتظار داشت این شرایط به بازار مسکن سایر شهرها به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز سرایت کرده و آنها را نیز با رکود تورمی شدید مواجه کند.

البته این واسطه ها تاکید کردند: این موضوع به این معنا نیست که بازار معاملات مسکن این کلان‌شهرها همین حالا نیز درگیر رکود تورمی نیست؛ رکود تورمی در بازار مسکن این شهرها نیز وجود دارد اما وسعت، شدت، عمق و ابعاد آن از پایتخت با فاصله محسوس کمتر است.

از اواسط نیمه دوم سال گذشته تاکنون تحت‌تاثیر نوسانات ارزی، تورم عمومی و تشدید انتظارات تورمی در شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی با شیب تندتری نسبت به نیمه اول سال، رشد کرد. اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به عنوان دو مرجع مهم و رسمی منتشر‌کننده آمار و اطلاعات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران، عملا از زمستان سال گذشته انتشار آمار رسمی قیمت، تورم و حجم معاملات مسکن و تغییرات آن را متوقف کرده اند اما نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» که در گزارش های قبلی منتشر شد نشان‌دهنده افزایش شیب رشد قیمت مسکن در ماه های اخیر بوده است.

این موضوع نه‌تنها از طریق مقایسه قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل های عرضه‌شده به بازار مسکن و مقایسه آن با سطوح قبلی قیمت مشخص است بلکه اظهارات واسطه های ملکی فعال در مناطق مختلف شهر تهران نیز آن را تایید می‌کند.

رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در شهر تهران در ماه های اخیر، در غیاب آمارهای رسمی، به اذعان واسطه های ملکی فعال در پایتخت، منجر به خروج طیف گسترده تری از خریداران مصرفی مسکن از این بازار شده است. با این حال، تحقیقات جدید «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن این چهار کلان‌شهر نشان می‌دهد، تورم ملکی یک‌سال اخیر در این شهرها، به میزان محسوس از تورم ملکی پایتخت کمتر بوده است. یعنی نرخ رشد قیمت مسکن در چهار کلان‌شهر کرج، اصفهان، شیراز و مشهد به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن تهران در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته بوده است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این چهار کلان‌شهر به طور میانگین اردیبهشت ماه امسال بین 30 تا 40‌درصد در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته افزایش داشته است؛ آمارهای غیررسمی حاکی است این میزان افزایش به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی بوده است.

با این حال، واسطه های معاملات ملکی فعال در این کلان‌شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: از آنجا که همواره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران از جمله تحولات حجم معاملات و به‌خصوص تغییرات قیمت و سطح تورم ملکی پایتخت با فاصله زمانی به سایر شهرها و کلان‌شهرها نیز سرایت می‌کند، در صورت ادامه یافتن التهاب فعلی بازار مسکن تهران، بازار مسکن کلان‌شهرها نیز در معرض تهدید از بابت افزایش عمق و شدت رکود تورمی قرار خواهد گرفت.

آدرس ملاکان کلان‌شهرها

دومین آلارم هشدار ملکی کلان‌شهرها مربوط به سطح متفاوت رکود ساختمانی تهران و چهار شهر بزرگ کشور در مقطع زمانی فعلی است. در شرایطی که هم اکنون عمیق ترین رکود تاریخی ساختمانی در شهر تهران تجربه می‌شود، عمق رکود ساخت‌وساز در شهرهای کرج، اصفهان، شیراز و مشهد، نسبت به تهران کمتر است. اگرچه این شهرها نیز نسبت به سال‌های قبل به لحاظ ساخت‌وساز با رکود مواجه شده و تیراژ کمتری از ساخت‌وساز را دارند اما، هنوز سطح رکود ساختمانی و ناامیدی سازنده ها در آنها از انجام فعالیت های ساختمانی به حد تهران نرسیده است. یکی از مهم‌ترین علائم این شرایط، نسبت بیشتر عرضه فایل نوساز و کلید‌نخورده به بازار مسکن این شهرها در مقایسه با نسبت فایل های نوساز عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران است.

تعداد فایل های نوساز و کلید‌نخورده ای که این روزها به بازار مسکن این چهار کلان‌شهر عرضه شده است با فاصله محسوس از تعداد فایل های نوساز عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران بیشتر است. واسطه ها می گویند، علت این موضوع آن است که هنوز سازنده ها در این کلان‌شهرها، به انگیزه شروع پروژه های جدید، واحدهای تازه ساز و آماده سکونت خود را به بازار عرضه می‌کنند.

در تهران اما بخش زیادی از سازنده ها به دلیل سبقت تورم ساخت از تورم مسکن در سال گذشته و همچنین نبود چشم انداز مثبت از وضعیت هزینه ها و شرایط فروش در آینده، دست کم بخش قابل‌توجهی از واحدهای خود را به بازار عرضه نکرده و ترجیح داده اند به جای فروش واحدهای آماده و شروع پروژه های جدید، واحدها را نگهداری کرده و در آینده با سطوح قیمتی بالاتر روانه بازار کنند.

ظرفیت بالقوه برای افزایش عرضه

اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن این شهرها و تحقیقات میدانی صورت‌گرفته نشان می‌دهد، دو گروه بالقوه سازنده یا عرضه‌کننده بالقوه ساختمان های نوساز در این شهرها وجود دارند که در صورت بهتر شدن شرایط و مهار تورم، می‌توان امیدوار بود که عرضه آپارتمان به بازار مسکن این شهرها به واسطه شروع فعالیت های ساختمانی جدید افزایش یابد.

گروه اول، سرمایه‌گذاران ملکی هستند؛ آن طور که واسطه ها می گویند بخش عمده سرمایه‌گذاری های ملکی اخیر در این کلان‌شهرها در بازار زمین و ملک کلنگی بوده است. از سوی دیگر تعدادی از سازنده هایی که زمین در اختیار دارند در صورت مشاهده چشم انداز مثبت و مهار تورم (حتی به صورت نسبی)، امید خود را برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز به دست خواهند آورد. بنابراین در صورتی که شرایط برای ساخت‌وساز بهبود یابد این دو گروه، در نقش سازنده یا دست کم عرضه‌کننده زمین برای ساخت، وارد فعالیت مولد ملکی یعنی ساخت‌وساز خواهند شد. اما در صورت عدم‌مشاهده چشم انداز مثبت نه‌تنها سازنده ها نیز انگیزه ای برای ورود به بازار نخواهند داشت بلکه زمین و املاک کلنگی خریداری‌شده از سوی سرمایه‌گذاران ملکی به جای آنکه صرف فعالیت های مولد و ساخت آپارتمان های جدید شود، به فهرست املاک منجمد و بلااستفاده افزوده خواهد شد. در واقع ملاکی و فعالیت غیرمولد، جایگزین فعالیت مولد خواهد شد.

واسطه ها می گویند برخلاف تهران که بخش زیادی از سرمایه‌گذارها بازار آپارتمان های مسکونی آماده را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کرده اند و از این طریق انجماد ملکی پایتخت را شدت داده اند، در این کلان‌شهرها، زمین و ملک کلنگی در بسیاری موارد مقصد اول خریدهای سرمایه ای است. بنابراین لازم است سیاستگذار مسکن با اطلاع از این موضوع، از طریق فراهم کردن زمینه های لازم و ایجاد انگیزه برای فعالیت های مولد و ساخت‌وساز، خطر و تهدید انجماد ملکی را به فرصتی برای افزایش تولید و عرضه مسکن تبدیل کند؛ در غیر‌این صورت دور از ذهن نخواهد بود که علاوه بر گسترش دامنه انجماد ملکی از تهران به سایر کلان‌شهرها، عمق رکود ساختمانی در این شهرها نیز افزایش یابد.

خطر انقراض خانه اولی ها

نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کلان‌شهرها همچنین خطر انقراض خانه اولی های کلان‌شهرها را به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهد؛ همان جریانی که به دنبال جهش قیمت مسکن در شهر تهران از سال 97 شروع شد و منجر به خروج اجباری طیف گسترده ای از خانه اولی ها از بازار مسکن شهر تهران در نتیجه از دست رفتن قدرت خرید آنها به واسطه رشد شدید سطح قیمت‌ها شد. همزمان با ادامه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، گروه دیگری از تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن نیز به میزان قابل‌توجهی از بازار خارج شد. اما، بررسی ها نشان می‌دهد هنوز تقاضای مصرفی در مناطق مصرفی چهار کلان‌شهر بررسی شده (اصفهان، کرج، شیراز و مشهد)، حضور دارند. حتی وزن بیشتر معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی و متوسط این شهرها از سوی تقاضای مصرفی از جمله خانه اولی ها انجام می‌شود.

بنابراین و در شرایطی که عملا نسل خانه اولی ها در تهران منقرض شده است، خانه اولی و تقاضای مصرفی در بازار مسکن این شهرها همچنان حضور دارد هر چند حضور آنها نیز در مقایسه با سال‌های قبل با کاهش همراه بوده است.

با این حال، فعالان بازار مسکن این شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند در صورت سرایت تحولات اخیر بازار مسکن شهر تهران به این کلان‌شهرها و عدم مهار تورم ملکی پایتخت، نسل خانه اولی ها و سپس سایر تقاضای مصرفی در این شهرها نیز در معرض تهدید قرار خواهد گرفت و ممکن است در برخی از مناطق و محله ها مانند همان رویدادی که در تهران رخ داده است، منقرض شود.

کما‌اینکه رشد یک‌سال گذشته و به‌خصوص رشد محسوس قیمت مسکن در سه‌ماه پایانی سال قبل نیز بخشی از تقاضای خرید مسکن در این شهرها را به حاشیه رانده است.

آن طور که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، نیمه دوم سال گذشته به‌خصوص سه‌ماه پایانی سال، بازار مسکن کلان‌شهرها نیز تحت‌تاثیر نوسانات ارزی و انتظارات تورمی که افزایش چشمگیر نرخ دلار ایجاد کرد، قرار گرفت. امسال اما عامل مهم و تعیین‌کننده مسیر بازار مسکن و تحولات قیمت و حجم معاملات در این شهرها از سوی فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها، وضعیت «تورم عمومی» اعلام می‌شود.

آنها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: از همین ابتدای سال، در حالی که بازار مسکن در این کلان‌شهرها نیز با رکود تورمی (هر چند کمتر از تهران) روبه‌روست اما انتظارات تورمی، منجر به شکل گیری تصور فروش با قیمت بالاتر در برخی از مالکان شده است و همین موضوع سطح عرضه را به طور موقت به بازار کاهش داده است. این در حالی است که گروه قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن نیز اساسا توان خرید با همین سطوح فعلی قیمت‌ها را نیز ندارند.

نجات کلان‌شهرها با «مهار تورم»

بررسی های کارشناسی نشان می‌دهد، مسیر نجات مسکن کلان‌شهرها از ابتلا به شرایطی که هم اکنون بازار مسکن شهر تهران با آن مواجه شده است، از کانال «مهار تورم» عبور می‌کند. سیاستگذار باید به فوریت سیاست ها و برنامه های کاربردی برای مهار تورم را اجرایی و عملیاتی کند. در این صورت نه‌تنها خطر افزایش عمق رکود تورمی در بازار معاملات مسکن، افزایش دامنه رکود ساختمانی، تهدید انجماد ملکی و حذف تقاضای مصرفی، از بازار مسکن کلان‌شهرها دور می‌شود بلکه انتظار بهبود شرایط در بازار مسکن شهر تهران یا دست کم بدترنشدن شرایط نیز دور از انتظار نخواهد بود.

آمار غیررسمی از قیمت آپارتمان

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به بررسی تعداد انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار مسکن مناطق مختلف و همچنین اظهارات فعالان و واسطه های بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهای اصفهان، کرج، شیراز و مشهد نشان‌دهنده رشد حدود 30 تا 40 درصدی میانگین قیمت مسکن در این شهرها در مقایسه با اردیبهشت سال قبل است.

تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان معمولی با سطح کیفی متوسط و مطلوب برای سکونت خانوارهای مصرفی در مناطق متوسط شهر اصفهان حول و حوش 35 میلیون تومان است. این میزان در شهر شیراز حدود 30 تا 35 میلیون تومان، در کرج حدود 30 تا 35 میلیون تومان و در مشهد حول و حوش 35 تا 40 میلیون تومان است. البته این قیمت‌ها حدودی و بر اساس مشخصات فایل هایی است که در روزهای اخیر به بازار مسکن این شهرها عرضه شده است و ممکن است در برخی موارد واحدها با سطوح قیمتی بالاتر یا پایین تر نیز یافت شود.

بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.