تب شدید بازار مسکن / داروی جدید تجویز شد
برخی فعالان و کارشناسان حوزه مسکن ادعا کردند: برای بهبود بازار مسکن، باید ساختارهای مختلفی طراحی شود. به جای توجه به جنبه‌های تک بعدی مسکن، باید زمینه تولید بیشتر و صنعتی‌سازی ساخت‌وساز فراهم شود. علاوه بر این، باید با احداث خانه‌های کوچک، فرصت‌هایی برای خریداران اولیه مانند جوانان بوجود آید و زمینه ملکی شدن برای آنها فراهم شود.
مسکن از دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده است و بسیاری به سبک اجاره‌نشینی روی آورده‌اند، در حالی که با توجه به مشکلات بازار اجاره‌ها که برای بخش قابل توجهی از درآمد آنها مهم است، صرفاً به نظارت بر رویدادهای بازار خرید و فروش ملک می‌پردازند. وضعیت اقتصادی کنونی و مشکلات مربوط به دریافت و بازپرداخت وام، باعث کاهش تمایل به خرید و مالکیت مسکن شده و در نتیجه، فعالیت‌های خرید و فروش مسکن به‌صورت مناسب انجام نمی‌شود.
درمان رکود بازار مسکن؛ از عرضه زیاد و صنعتی‌سازی تا خانه‌های کپسولی
از سویی دیگر، اظهارنظر برخی مشاوران املاک که می‌گویند، بسیاری از اهالی این صنف که در کار ساخت‌وساز نیستند به کار در اسنپ و تپسی مشغولند و پربازتاب شدن آن در رسانه‌ها، نمایی از رکود در بازار را به تصویر می‌کشد.
در این وضعیت پژوهشگر این سایت به سراغ «عباس شوکتی» و «مهدی احمدی» دو نفر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رفته و برخی پرسش‌های این حوزه را با آنان در میان گذاشته است.
در ادامه شرحی از این پرسش و پاسخ‌ها را می‌خوانید:
رسانه‌ها در آخرین روزهای پاییز 1402 خبر دادند تورم سالانه آپارتمان‌های تهران در آبان سال جاری به 86.3 درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال 1398 تاکنون است. همین موضوع اعلام آمار واکنش‌های متعددی به دنبال داشته است. از دید برخی کارشناسان، این آمار نشانگر توقف‌ناپذیر بودن روندی افسارگسیخته است. از سوی دیگر تعدادی هم می‌گویند ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم و آمارهای اینچنینی انعکاس دقیقی از وضعیت بازار را به دست نمی‌دهد و نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است. نظر شما در این باره چیست؟
ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نباید نگاه تک بعدی داشت. ساده‌ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی‌سازی ساخت و ساز است
شوکتی: آمار درست باشد. زیرا تصور بر این است که تورم پایین‌تر از این عدد باشد. پیش‌بینی ما این است که بر اساس تمهیداتی که بانک مرکزی برای کنترل ارز، طلا و پیش فروش‌هایی که برای دلار اتفاق می‌افتد صورت بگیرد، در اردیبهشت 1403 شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم. یعنی وقتی قیمت دلار و ارز روند کاهشی پیدا می‌کند قیمت مسکن‌ها هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد.
احمدی: بخش تورم 86.3 درصدی موثق نیست. یعنی نمی‌شود به آن اتکا کرد با این حال آنچه که قابل پذیرفتن است این است که در بخش مسکن همچنان تورم داریم.
این تورم هم ادامه خواهد داشت. زیرا قیمت مصالح ساختمانی هم رو به افزایش است و در سال آینده همین امر ادامه هم خواهد داشت.
برآورد کلی از وضعیت بازار مسکن چیست؟
شوکتی در پاسخ به این سوال می‌گوید: اکنون رکود هست و رکود را نمی‌توانیم انکار کنیم. آمار خرید و فروش بسیار پایین است. آن چیزی که اتحادیه املاک در چند ماه گذشته مطرح کرده بود، حاکی از این است که نه تنها بازار مسکن رشد نداشته، بلکه رشد نزولی هم داشته است. با این حال در بهار و خرداد 1403 هم شاهد هم رونق بازار مسکن و هم کاهش قیمت مسکن خواهیم شد.
احمدی نیز در این باره می‌افزاید: تولید مسکن به نسبت تقاضایی که برای آن وجود دارد، کم است و مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و هر چه ظرفیت تولید مسکن را افزایش دهیم، مردم برای نگهداشت پول ترجیح می‌دهند که در مسکن سرمایه‌گذاری کنند، به همین دلیل تقاضای انباشته در بازار مسکن بسیار است. برآورد من این است که در سال‌های آینده هم تورم خواهیم داشت اما با رکود. یعنی رکود تورمی. یعنی خرید و فروش در سال آینده ضعیف خواهد بود.
درمان رکود بازار مسکن؛ از عرضه زیاد و صنعتی‌سازی تا خانه‌های کپسولی
دولت در تحول وضعیت مسکن یعنی رونق عرضه و تنظیم بازار چه سهمی دارد و بخش خصوصی تا چه حد باید مشارکت داشته باشد تا روندهای بازار به صورت اساسی سامان یابد؟
شوکتی: به نظر من زور بخش خصوصی شاید تنها به 10 درصد می‌رسد، اما دولت 90 درصد است. بنابراین دولت باید حمایت و پشتیبانی کند و همه کارها از خود دولت شروع شود.
نقدی که به ساخت خانه‌های انبوه به دست چینی‌ها داشتم این بود که وقتی ما بخش خصوصی در داخل داریم چرا باید از خارج بیاوریم. اگر شرایطی ایجاد شود که آن 10 درصد بخش خصوصی به 70 یا 80 درصد برسد، به طور قطع اتفاقات بسیار خوبی در تحولات قیمت مسکن به وجود خواهد آمد.
احمدی: یکی از اشکالات بازار مسکن این است که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد. اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد و خیلی سریعتر می‌شد به نتیجه رسید
از اشکالات بازار مسکن را در این می‌دانم که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد. اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد، خیلی سریعتر می‌شد به نتیجه رسید.
برای مثال زمانی که مسکن‌های مهر ساخته شد، قسمتی که در دست بخش خصوص بود زود تحویل داده شد و متقاضیان هم از آنها استفاده کردند. اما قسمتی که در دست دولت بود، معمولا با تاخیر مواجه بود و نتوانستند آنها را به موقع تحویل دهند. بنابراین بخش خصوصی بازوی تنومندی است که می‌تواند به دولت کمک کند. منتها همیشه این اتفاق هم افتاده که بخش خصوصی اذیت شده و تمایلی برای مشارکت خوب ندارد.
وضعیت بازار به گونه‌ای است که تهیه مسکن را از دسترس میلیون‌ها نفر خارج کرده است. برای خروج از این وضعیت، اساسی‌ترین اقداماتی که باید صورت بگیرد، چیست؟
شوکتی در این خصوص می‌گوید: پیشنهادی که ما به دولت خدمتگذار و هم به انجمن انبوه سازان داریم، ایجاد مسکن‌های کپسولی است. منظور از مسکن‌های کپسولی آپارتمان‌های 30 تا 40 متری هستند که خانه اولی‌ها یعنی زوجین جوان بتوانند با قیمت‌های مناسب‌تر خریداری کنند.
به عبارتی هدف ما این است که مردم بتوانند با توجه به بودجه‌ای که در اختیار دارند و با تسهیلاتی که دولت در اختیارشان قرار می‌دهد، مسکن تهیه کنند. بنابرین اعطای وام از یک سو و از سوی دیگر کم شدن متراژ خانه‌ها می‌تواند تاثیرگذار باشد.
شوکتی: ساخت مسکن‌های کپسولی شامل آپارتمان‌های 30 متری تا40 متری سبب خانه دار شدن زوج‌های جوان می‌شود
پیشنهاد دیگر این است که زمین های مناسب از سوی دولت به سازندگان خصوصا انبوه‌سازان ارائه شود تا همان زمین‌ها با قیمت‌های ساخت که تحت تاثیر مواد و متریال (آجر، سیمان، گچ و...) است، باز از طریق حمایت دولت و با سوبسیدهایی که دولت در اختیار قرار می‌دهد ساخته شود. وقتی حدود 50 هزار و یا 70هزار مسکن در کل کشور تامین کنیم، همین امر صد در صد باعث کاهش قیمت می‌شود. وقتی مسکنی که متراژش 50 متر و قیمت‌اش هم مناسب باشد، فرد به سراغ مسکن 90 متری با اقساط و وام بسیار نمی‌رود.
احمدی نیز در این زمینه تاکید می‌کند: ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نمی‌شود نگاه تک بعدی داشت. ساده ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی سازی ساخت و ساز است