تسهیلات مسکن رهگشا نیست
سیدمحمدمهدی آهویی - کارشناس مسکن
درطرف عرضه و ساخت‌وساز مسکن، به‌طورمعمول روش‌های تامین مالی شامل وام بانکی یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختمان است، اما در طرف تقاضا، روش‌هایی مثل وام‌های رهنی می‌تواند کارگشا باشد.
برای بیشتر خانوارها، مسکن مهم‌ترین دارایی محسوب می‌شود، زیرا از یک‌سو، طرف مطلوبیت مستقیم برای خانوار ایجاد کرده است و از طرف دیگر، می‌تواند به‌عنوان وثیقه در دریافت وام از بانک‌ها و موسسات مالی استفاده شود. با این حال، جهش‌های نرخ مسکن به‌مانند سایر کالاها می‌تواند بر تقاضای آن، اثرات فراوانی داشته باشد.
افزایش شدید نرخ مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و نیاز افراد را به دریافت انواع اعتبارات کم‌هزینه افزایش می‌دهد. این امر به‌ویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخ‌های تورم بالا، رشد اقتصادی اندک یا صفر و کاهش درآمد سرانه روبه‌رو است، اهمیت دوچندانی می‌یابد.
بررسی داده‌های معاملات شهر تهران تایید می‌کند که با افزایش نرخ حقیقی مسکن، تعداد معاملات به‌ویژه در چند سال اخیر کاستی داشته و در بیشتر ماه‌ها به زیر 10هزار معامله کاهش یافته است. در همین راستا، جهش‌های تورمی در ایران، ارزش تسهیلات خرید مسکن را به‌شدت کاسته است. طبیعی است که این موضوع می‌تواند برای چرخه تولید و فروش مسکن آسیب زیادی به‌همراه داشته باشد.
این حقایق در بازار مسکن، ضرورت برنامه‌ریزی و چاره‌اندیشی برای مدیریت بازار مسکن و بهبود روش‌های تامین مالی در این بخش را بیش‌ازپیش آشکار ساخته است. برای این منظور، ضروری است موضوع تامین مالی برای هر دوطرف تعیین‌کننده بازار، یعنی تقاضا و عرضه، موردتوجه و برنامه‌ریزی قرار گیرد. شاید برخلاف باور عموم مردم، طرف عرضه اقتصاد نیز با افزایش هزینه‌های ساخت، نیاز به تامین مالی دارد. این موضوع را می‌توانیم در کاهش درخواست و صدور پروانه‌های ساختمانی به‌ویژه در شهرهای بزرگ از جمله تهران نیز مشاهده کنیم.
به‌طور مثال، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال 1400، به حدود 5600 فقره رسیده که در مقایسه با ابتدای دهه 1390، کمابیش به یک‌پنجم کاهش پیدا کرده است. برای همین، شاید شوک بعدی به بازار مسکن از ناحیه کمبود عرضه باشد که امروز باید برای آن چاره‌ای اندیشیده شود.
آنچه مشخص است، شناخت هرچه بیشتر از عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، می‌تواند برنامه‌ریزی را ساده‌تر کند. طرف تقاضای بازار مسکن یا خریدار، متشکل از بازیگرانی نظیر خانوارها، نهادهای مالی و دولت‌ها است که خانوارها عمده‌ترین متقاضیان مسکن هستند. طرف عرضه یا ساخت‌وساز نیز شامل گروه‌هایی نظیر انبوه‌سازان و پیمانکاران است. به‌طورمعمول، سازندگان مسکن، در مقایسه با خریداران متعارف، از قدرت بالاتری برخوردار هستند و از انواع ابزارهای مالی برای تامین نیازهای مالی خود استفاده می‌کنند. تجربه کشورهای پیشرو در این زمینه نشان می‌دهد که تامین مالی تقاضا یا خرید مسکن می‌تواند در بازار اولیه یا ثانویه رهنی انجام شود.
در ایران، بازار رهن دارای چالش‌های متعددی است. این بازار دارای بازیگران محدود، هزینه بالای تامین مالی، متکی به پس‌اندازهای محدود اقشار هدف و حمایت‌های یارانه‌ای دولت و نظام بانکی از جمله نرخ‌ها و سقف‌های اعتبارات است. فعالیت‌های رهنی در کشور، چه به‌لحاظ بسترهای قانونی و حقوقی و چه از نظر ابزاری در تجهیز منابع و تخصیص بهینه آن، ناتوان تلقی می‌شوند، از این‌رو، برای توسعه و تعمیق بازار مالی به‌ویژه بازار رهنی در کشور، شناخت تجارب کشورهای مختلف درباره تدوین الزامات قانونی و حقوقی و طراحی انواع ابزارها و نهادهای نوین در تامین مالی مسکن حائزاهمیت بالایی است.
در جمع‌بندی موارد مطرح‌شده، لازم است، بگوییم که بی‌شک در وضعیت کنونی کشور، هم برای خریداران و هم برای سازندگان، دغدغه تامین مالی از اولویت‌های اصلی محسوب می‌شود. علاوه بر این، نرخ سود تسهیلات اعطایی نیز موجب شده از لحاظ اقتصادی این تسهیلات، فقط در شرایط خاص توجیه اقتصادی داشته باشد.