تورم «مهاجرت» در بازار مسکن
تبعات ادامه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرها، منجر به بروز و تشدید «تورم مهاجرت» در حومه ها شده است. تازه ترین بررسی ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از چهار منبع اطلاعاتی بازار مسکن چهار کلان‌شهر کشور شامل اصفهان، شیراز، مشهد و کرج نشان‌دهنده ایجاد و تشدید چهار نوع مهاجرت در بازار ملک این شهرها شده است. این مهاجرت ها از این چهار کلان‌شهر به سمت حومه، اگر چه در سال گذشته و سال‌های...
«دنیای‌اقتصاد» با استناد به تحقیقات میدانی، مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن کلان‌شهرها و شهرهای حومه ای آنها، اظهارات روسای فعلی یا سابق اتحادیه های مشاوران املاک کلان‌شهرهای اصفهان، شیراز، مشهد و کرج و همچنین پرس و جو، تحقیق و استفاده از اظهارنظرهای واسطه های معاملات مسکن مناطق حومه ای این کلان‌شهرها، چهار نوع مهاجرت فراگیر ملکی بین کلان‌شهرها و حومه آنها در سال‌جاری را شناسایی کرده است. اولین نوع مهاجرت مربوط به فراگیر شدن و افزایش محسوس تقاضا برای جابه جایی بین کلان‌شهرها و حومه های این مناطق شهری است. نتایج بررسی های انجام شده بر مبنای جمع بندی اطلاعات دریافتی از چهار منبع اطلاعاتی ذکر شده در فوق نشان می‌دهد، در سال‌جاری مهاجرت خریداران مسکن از شهر مادر به حومه به میزان محسوسی افزایش یافته است.
این بررسی ها نشان می‌دهد در نتیجه تورم شدید در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرها وخارج شدن توان تامین هزینه خرید مسکن از استطاعت بخش زیادی از خانوارهای متقاضی، آنها به حومه ها مهاجرت کرده اند. این مهاجرت ناشی از «تورم مسکن» است و در داخل استان صورت گرفته است. شکل دوم مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلان‌شهر به حومه به دلیل «رشد شدید اجاره بها» در کلان‌شهرهاست. شکل دیگری از مهاجرت مربوط به مهاجرت از «کلان‌شهرها به شهرهای حومه ای واقع در استان های مجاور» است که مهاجرت خریداران و مستاجرها از بازار مسکن پایتخت به بازار مسکن کرج یکی از این مهاجرت ها محسوب می‌شود؛ به‌خصوص طی یک‌سال گذشته تعداد قابل‌توجهی از خانوارها با هدف تامین مسکن با قیمت مناسب تر، چه در قالب خریدار و چه در قالب مستاجر، از تهران به کرج مهاجرت کرد ه اند.
شکل چهارم نیز مربوط به «مهاجرت های اقلیمی» از برخی شهرها به سایر شهرها به‌خصوص مناطق حومه ای کلان‌شهرهای با شرایط آب و هوایی بهتر مانند کرج است. مهاجرت از استان های جنوبی به کرج وحومه های آن یکی از انواع مهاجرت متقاضیان مسکن از مبدأ شهر مادر به مقصد حومه سایر کلان‌شهرهاست.
این چهار مهاجرت در نهایت منجر به بروز و تشدید «تورم مهاجرت» در بازار مسکن حومه ها شده است؛ به طوری که بررسی های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن مناطق حومه ای چهار کلان‌شهر، اظهارات روسای اتحادیه و فعالان با سابقه ملکی این شهرها و همچنین روایت واسطه های معاملات مسکن حومه کلان‌شهرها حاکی است، سنگر آخر خریداران و مستاجران کم درآمد که توان رویارویی با تورم خرید و اجاره مسکن در کلان‌شهرها را از دست داده اند، نیز مورد تهدید واقع شده است. پیش از این به دلیل فاصله قابل‌توجه بین قیمت و اجاره بهای مسکن کلان‌شهرها با حومه ها، نواحی پیرامونی شهرهای بزرگ، سنگر آخر خریداران و مستاجرها محسوب می شد.
در سال‌های گذشته میانگین قیمت و همچنین اجاره بهای واحدهای مسکونی در حومه ها معادل حدود 30درصد یا کمتر از یک‌سوم متوسط قیمت و اجاره بها در کلان‌شهرها بود. این میزان هم اکنون به طور میانگین به حدود 60 تا 70درصد افزایش یافته است. ضمن آنکه بررسی ها نشان می‌دهد از سوی دیگر نرخ رشد قیمت و اجاره بهای واحدهای مسکونی در حومه کلان‌شهرها نسبت به تورم مسکن و اجاره کلان‌شهرها بیشتر شده است.
آمار میدانی از «قیمت» و «تورم» حومه
«دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن حومه کلان‌شهرها و اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن مناطق حومه ای، آمار میدانی از تورم مسکن حومه را محاسبه کرده است. بررسی ها نشان می‌دهد در حالی که تورم مسکن کلان‌شهرها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به طور متوسط حول و حوش 40درصد برآورد می‌شود اما در عمده مناطق حومه ای این کلان‌شهرها، قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن بیش از 50درصد رشد داشته است.
در شهر جدید بهارستان، متوسط قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، به طور متوسط حدود 70درصد رشد داشته است. این میزان رشد در شهر جدید گلبهار واقع در حومه مشهد، حول و حوش 60درصد و در شهر جدید صدرای شیراز بیش از 50 تا حدود 70درصد گزارش می‌شود. لازم به ذکر است این آمار برآورد میدانی از نرخ‌های پیشنهادی فروش مسکن مندرج در فایل ها و همچنین جمع بندی اظهارات فعالان بازار مسکن این مناطق است و آمار رسمی از تورم حومه کلان‌شهرها نیست. همچنین هم اکنون میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید بهارستان حدود 23 میلیون، واحدهای معمولی (غیرمسکن مهر) حدود 30 میلیون تومان، در گلبهار برای مسکن مهر به طور میانگین حدود 10 میلیون تومان و غیرمسکن مهرها (شخصی سازها) حدود 19 میلیون تومان و شهر جدید صدرا برای مسکن مهر به طور متوسط هر مترمربع حدود 22 میلیون تومان و واحدهای معمولی، غیرمسکن مهر و شخصی ساز حدود 28 میلیون تومان است. این ارقام و نرخ‌ها برآوردی و بر اساس نرخ‌های پیشنهادی فایل های عرضه‌شده به بازار مسکن این شهرها در روزهای اخیر است و حتما آپارتمان های با قیمت پایین تر و نرخ بالاتر از آنچه گفته شد در بازار مسکن این شهرها وجود دارد.
بررسی های انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان وکرج همچنین نشان می‌دهد، بازار مسکن این مناطق نیز مانند بازار مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است. در حالی که تا چند ماه قبل، هنوز جریان روان تری از معاملات ملکی در این شهرها وجود داشت و رکود تورمی مانند تهران در آنها عمیق نشده بود. از سوی دیگر، در شرایط فعلی، خلأ امکان پیش فروش و پیش خرید مسکن طیف های فعال و حاضر در بازار مسکن این شهرها را با چالش روبه‌رو کرده است. در حالی که به دلیل نواقص قانونی، عملا امکان پیش خرید و پیش فروش مسکن از فعالان و متقاضیان ملکی سلب شده است، این موضوع تامین مالی بخشی از سازنده ها و خانه دار شدن برخی از متقاضیان مصرفی را که می‌توانستند از این مسیر و به واسطه خرید تدریجی و پرداخت مرحله به مرحله، اقدام به خرید مسکن کنند، سلب کرده است.
فعالان بازار مسکن این کلان‌شهرها از افزایش و رواج کنسلی توافق های فروش ملک از سوی فروشنده ها و افزایش قیمت‌های پیشنهادی حتی بعد از توافق اولیه با خریدار خبر می‌دهند. سازنده ها نیز تحت‌تاثیر فضای تورمی و مه آلود ناشی از افت شدید خریدهای مصرفی و همچنین استمرار تورم ساخت، فعلا تمایل چندانی به فعالیت نداشته و برای شروع پروژه های جدید فعلا دست نگه داشته اند؛ انصراف گروهی از فروشنده ها از فروش به دلیل افزایش انتظارات تورمی نیز از دیگر رویدادهای این روزهای بازار مسکن کلان‌شهرهاست.
بازار در بدترین شرایط
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، وضع قوانین دست و پاگیر با عملکرد معکوس از سوی سیاستگذار در مقاطع زمانی مختلف را یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید بحران در بازار مسکن اعلام کرد و گفت: هم اکنون بازار در شرایط رکود تورمی است و وضعیت رکود تورمی، بدترین شرایط برای بازار مسکن محسوب می‌شود. سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: طی سال‌های گذشته تاکنون، دولت ها با وضع قوانین و مقررات دست وپاگیر منجر به تشدید بحران در بازار مسکن شده اند و یکی از اصلی ترین عوامل رکود تورمی فعلی، همین ضوابط انحرافی است.
حجازی با بیان اینکه در شرایط تورمی و افت قدرت خرید خانوارها و در حالی که سازنده ها نیز اساسا توان خود را در عمده موارد برای تامین مالی پروژه های جدید از دست داده اند «پیش فروش» و «پیش‌خرید» یکی از اصلی ترین روش‌های ایجاد تعادل عرضه و تقاضا و تامین مالی محسوب می‌شود، گفت: از ابتدای دهه 90 تاکنون عملا پیش فروش مسکن قفل شده است و در نبود قانون مناسب با ضمانت اجرایی برای قانونی کردن این معاملات، منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش فروش عملا این بازار را به سمت تعطیلی کشانده است. در حالی که در صورت امکان انجام این معاملات بخشی از رکود تورمی فعلی می‌توانست کنترل شده، عرضه افزایش یابد و بخشی از متقاضیان خرید خانه، صاحبخانه شوند.
با این حال، در حالی که عملا قانون مصوب در ابتدای دهه 90 برای پیش فروش و آیین نامه اجرایی آن قابلیت اجرا ندارد و زیرساخت های لازم برای اجرایی شدن آن نیز فراهم نیست، جرم انگاری موضوع تنظیم قراردادهای پیش فروش در بنگاه های املاک، این روش تامین مالی مسکن و خانه دار شدن خانه اولی ها را از بازار کنار گذاشته است. از سوی دیگر در نبود این ضوابط دست وپاگیر و موارد دیگری از امثال آن، می‌شد به جذب سرمایه های سرگردان سایر بازارها به بازار مسکن و بخش تولید واحدهای مسکونی به نفع تقاضای مصرفی امیدوار بود.
وی همچنین عدم‌اتخاذ سیاست های مناسب از سوی سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم در این بخش را از دیگر عوامل تشدید رکود تورمی در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن عنوان کرد. به گفته وی، دولت می‌تواند با وضع یکسری قوانین تسهیل کننده، قدری از وخامت اوضاع در این بازار بکاهد. این در حالی است که عملا سیاست هایی که تاکنون در این زمینه به کار گرفته شده است به جای خشکاندن ریشه های بحران، تنها به نوعی پاک کردن صورت مساله بوده است. وی با بیان اینکه تا چند ماه قبل شرایط در بازار معاملات مسکن شهر اصفهان، به لحاظ وضعیت رکود تورمی قدری بهتر از وضعیت بازار مسکن تهران بود، گفت: اما در نبود سیاست های موثر مهار تورم مسکن، هم اکنون بحران بازار مسکن شهر تهران به اصفهان نیز رسیده است.
حجازی شرایط در بازار اجاره مسکن شهر اصفهان را به مراتب بدتر از وضعیت بازار معاملات خرید مسکن توصیف و خاطرنشان کرد: رشد محسوس اجاره بها ناشی از تورم بالا، باعث شده است بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی از تامین اجاره‌بها به مناطق ارزان تر شهر رفته و همچنین طیف قابل‌توجهی از مستاجرها به حاشیه نشینی رو آورده و تقاضا در شهرهای حومه و اقماری اصفهان را افزایش داده اند؛ خود این موضوع به رشد محسوس قیمت و اجاره بهای مسکن در حومه های کلان‌شهر اصفهان نیز دامن زده است. در برخی از مناطق حومه ای قیمت واحدها در سال‌جاری بیش از 50درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و حتی در برخی مناطق این میزان از این ارقام نیز بیشتر بوده است. وی افزایش رکود تورمی در بازار مسکن شهر اصفهان در سال‌جاری در صورت عدم‌اعمال سیاست های موثر در مهار تورم را پیش‌بینی کرده و از تهدید حومه های کلان‌شهری به دلیل افزایش تقاضای سکونت ناشی از گرانی مسکن در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان، خبر داد.
قیمت‌گذاری مبهم
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کلان‌شهر کرج و از فعالان بازار مسکن این شهر، شرایط فعلی در بازار معاملات مسکن این شهر را وضعیت «رکود تورمی» توصیف کرد. محمد قمی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هم اکنون خرید وفروش به ندرت در بازار معاملات مسکن شهر کرج انجام می‌شود؛ قیمت‌ها به شدت افزایش یافته است و تحت‌تاثیر رشد شدید قیمت‌ها و افت محسوس قدرت خرید، عملا خریدار موثر در بازار حضور ندارد. همچنین فروشنده ها نیز در اغلب موارد دست نگه داشته و از ترس تورم بالا در ماه های پیش رو، قادر به تصمیم‌گیری برای فروش واحدها و عرضه آنها به بازار نیستند.
وی افزود: گروه دیگری از فروشنده های حاضر در بازار نیز به اعلام قیمت‌های پیشنهادی مبهم و کاملا خارج از سطح متعارف نسبت‌به قیمت سایر فایل ها روی آورده و یک عامل مهم در تشدید رکود تورمی در بازار معاملات مسکن شهر کرج همین قیمت‌گذاری های سلیقه ای و خارج از عرفی است که باعث شده بازار در شرایط ابهام وگیجی فرو رفته وعملا معاملات قفل شود.
قمی همچنین شرایط مستاجرها در بازار اجاره شهر کرج را وضعیتی نامناسب و همراه با دشواری توصیف کرد و افزود: در حالی که هنوز فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره با قیمت‌های جدید آغاز نشده است اما در عمده فایل هایی که این روزها به بازار اجاره عرضه شده است، اجاره بها دست کم 30 تا 40درصد رشد داشته است؛ مستاجرها عمدتا به تمدید قراردادها تمایل دارند چرا که در صورت جابه جایی اجاره بها در قراردادهای جدید بیش از سطح متعارف و بالاتر از توان خانوارها تعیین می‌شود. این در حالی است که به دنبال افزایش شدید هزینه های ساخت ناشی از تورم و نوسانات ارزی سازنده ها هم در وضعیت بلاتکلیفی به سر برده وتمایل چندانی برای شروع پروژه های جدید ندارند. پیش فروش نیز عملا از بازار محو شده است و نه متقاضی خرید و نه سازنده ها، دیگر عملا به این روش برای خانه دار شدن و تامین هزینه های ساخت، دسترسی ندارند. حتی برخی از سازنده هایی که منابع مالی نیز در اختیار دارند به دلیل ترس و نگرانی از فضای مه آلود اقتصاد و بازار مسکن، تمایلی به ساخت‌وساز ندارند.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کرج مهاجرت مستاجرها و متقاضیان مسکن از تهران به دلیل گرانی و ناتوانی از تامین بهای خرید یا نرخ اجاره را از دیگر عوامل تشدید اثرات تورمی در بازار مسکن این شهر در سال‌جاری اعلام کرد. قمی افزود: علاوه بر اینکه به دلیل مشکلات اقلیمی برخی شهرهای جنوبی کشور، متقاضیان این شهرها در بازار مسکن کرج افزایش یافته است؛ به‌خصوص از ناحیه این مهاجرت ها حومه شهر کرج نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و قیمت مسکن و بهای اجاره در آنها به شکل نامتعارف رشد داشته است. وی اتخاذ مجموعه ای از سیاست های اصلاحی و بحران زدا در اقتصاد کلان و برخی حوزه های غیراقتصادی از جمله حوزه های سیاسی را برای مهار تورم در همه بازارها از جمله بازار مسکن ضروری و کلیدی اعلام کرد.
تهدید بازار با انباشت تقاضا
رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز از تهدید بازار امسال و سال بعد با انباشت تقاضا ناشی از شرایط رکود تورمی فعلی در این شهر و سایر شهرها خبر داد. شهرام نامدار، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با بیان اینکه هم اکنون رکود کامل و تورم در سطح بالا در بازار معاملات مسکن این شهر حاکم شده است به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازار در شرایط ابهام و گیجی هم به لحاظ سطح قیمت‌ها و قیمت‌گذاری و هم از نظر تصمیم خریدار و فروشنده برای خرید یا فروش قرار گرفته است. همین تردیدها که در وهله اول ناشی از فضای تورمی مجموعه اقتصاد کشور و تشدید تورم عمومی است، باعث رکود کامل معاملاتی در بازار مسکن شیراز شده است. وی گفت: شرایط در این شهر به گونه ای شده است که نه تنها عمده خانوارها توان خرید نداشته و به دلیل جهش قیمت‌ها قدرت خرید از دست رفته است بلکه امکان کشف قیمت به دلیل قیمت‌گذاری های سلیقه ای و متاثر از انتظارات تورمی فروشنده ها، برای همه طیف های بازار مسکن بسیار دشوار شده است.
وی تشدید شرایط رکود تورمی برای بازار معاملات مسکن این شهر در سال‌جاری را محتمل ترین گزینه پیش‌بینی کرد وگفت: این شرایط وضعیت را برای همه طیف های بازار مسکن اعم از خریدار، فروشنده، سازنده، مشاوران املاک و... بسیار دشوار کرده است. نامدار تصریح کرد: در شرایط فعلی که عملا معاملات بسیار پایین تر از سطح نرمال و بسیار کمتر از میزان نیاز واقعی بازار است، خطر انباشت تقاضا و جهش های بعدی قیمت مسکن در سال‌های بعد ناشی از ورود تقاضای انباشته شده به بازار، بازار مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید و اجاره را تهدید می‌کند. طوری که ممکن است رکودهای بعدی ناشی از این افزایش قیمت‌ها حتی عمیق تر از شرایط فعلی باشد. وی همچنین با بیان اینکه هنوز فصل طلایی و اوج جابه جایی ها در بازار مسکن شهر شیراز آغاز نشده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با این حال وضعیت در بازار اجاره نیز چندان مناسب نیست و فشار اجاره نشینی بر مستاجرها افزایش یافته است. تحت‌تاثیر رشد قابل‌توجه اجاره بها در شیراز، فشار تقاضا برای اجاره نشینی در حومه شیراز بیشتر شده است و بازار اجاره مسکن حومه نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته است.
کنسلی توافق های فروش مسکن
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک شهر مشهد نیز با اعلام رکود تورمی سنگین در بازار معاملات شهر مشهد، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کنسلی توافق های فروش مسکن به علت عقب نشینی و انصراف فروشنده از فروش، به یکی از ویژگی های رایج بازار معاملات مشهد در روزها و هفته های اخیر تبدیل شده است. علی مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، با اشاره به طولانی شدن رکود سال نو در بازار معاملات مسکن شهر مشهد، اظهار کرد: معمولا رکود معاملاتی مسکن ناشی از سال جدید در اردیبهشت ماه برطرف می شد اما هم اکنون در آخرین روزهای اردیبهشت همچنان رکود سنگین و عمیق بر بازار معاملات مسکن سایه انداخته است و علائمی از خروج بازار از این رکود سنگین نیز رصد نمی‌شود.
مرادزاده ابهام در شرایط پیش روی بازار مسکن، سایر بازارها و مجموعه اقتصاد کشور به‌خصوص شرایط تورمی را از مهم‌ترین عوامل ایجاد رکود تورمی عمیق در بازار معاملات مسکن مشهد عنوان کرد و گفت: نوسانات دلاری و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از آن و همچنین تورم عمومی بالا (رشد شدید بهای کالاها و خدمات) از مهم‌ترین عواملی است که نه تنها منجر به رکود ساخت‌وساز شده بلکه باعث شده است فروشنده ها نیز از فروش انصراف داده یا به قدری سطح قیمت‌ها را افزایش دهند که عملا واحدها در بازار مورد معامله قرار نگیرد.
وی از تغییرات هفتگی قیمت مسکن در عمده موارد خبر داد و گفت: دبه قیمتی فروشنده ها و درخواست آنها برای افزایش قیمت حتی بعد از توافقات صورت‌گرفته بر سر قیمت، این روزها یکی از رخدادهای رایج در بازار مسکن شهر مشهد شده است. در بازار رهن و اجاره نیز مستاجرها با مشکل کمبود فایل از یکسو و اصرار موجرها برای افزایش شدید سطح اجاره بها روبه‌رو شده اند. به طور میانگین می‌توان گفت اجاره بها در شهر مشهد در مقطع زمانی فعلی نسبت به سال گذشته حداقل 50درصد رشد کرده است؛ در حالی که در برخی موارد موجرها افزایش با نرخ‌های بالاتر را مدنظر قرار داده و بر آن اصرار می‌کنند و مستاجرها نیز توان تقبل چنین سطحی از افزایش را ندارند.
وی ادامه شرایط رکود تورمی هم در بخش معاملات خرید و هم در معاملات اجاره را برای ادامه سال پیش‌بینی کرد و افزود: اگر روال تورم عمومی در کشور به همین صورت فعلی باشد دست کم تا پایان سال بین 40 تا 50درصد تورم عمومی سالانه پیش‌بینی می‌شود. تحت‌تاثیر این شرایط و سیگنال هایی که از بازار مسکن دریافت می‌شود تورم مسکن و اجاره نیز کمتر از این میزان برآورد نمی‌شود. وی همچنین به بلاتکلیفی سازنده ها ناشی از انتظارات تورمی و رشد روزانه هزینه های ساخت به دلیل تورم بالا اشاره کرد و گفت: سازنده ها نیز دیگر میل چندانی به ساخت‌وساز ندارند و برخی از آنها ترجیح داده اند به جای ورود به بازار مه آلود ساخت‌وساز فعلا املاک خود را نگهداری کنند.
--> اخبار مرتبط