تیر خلاص اتباع به بازار اجاره؛ افغانی‌ها 760 هزار خانوار ایرانی را غافلگیر کردند
رشد افسارگسیخته اجاره‌بها در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارها، به‌ویژه طبقه متوسط و اقشار کم‌درآمد تبدیل شده است. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها نه‌تنها امنیت روانی مستأجران را سلب می‌کند، بلکه بسیاری از خانواده‌ها را وادار به جابه‌جایی‌های مکرر، سکونت در خانه‌های کوچک‌تر یا حتی مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای می‌کند. این روند در بلندمدت می‌تواند شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کرده و کیفیت...
- فهرست محتوا
- مشهد؛ کلانشهری پرجمعیت با بحران اجاره‌نشینی
- 80 درصد از افراد صنف ما مستأجرند
- بازار خریدوفروش مسکن همچنان در رکود
- مهم‌ترین دغدغه ما اتصال اعضای اتحادیه به سامانه کاتب است
از سوی دیگر، ادامه این وضعیت می‌تواند به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی دامن بزند. هنگامی که بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره می‌شود، قدرت خرید آنها برای سایر نیازهای ضروری کاهش می‌یابد و رکود در بخش‌های دیگر اقتصاد شکل می‌گیرد. علاوه بر این، فشار مداوم بر مستأجران می‌تواند زمینه‌ساز نارضایتی عمومی و افزایش آسیب‌های اجتماعی نظیر حاشیه‌نشینی و بی‌ثباتی در زندگی خانوادگی شود.
مهار رشد اجاره‌بها، ضرورتی فراتر از یک تصمیم اقتصادی است و به نوعی تضمین‌کننده عدالت اجتماعی و حفظ آرامش جامعه به شمار می‌آید. سیاست‌گذاری صحیح در این حوزه، چه از طریق کنترل‌های هوشمند قیمتی، چه از مسیر افزایش عرضه مسکن استیجاری و حمایت‌های مستقیم از مستأجران، می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند. در نهایت، کنترل این روند تنها یک انتخاب سیاستی نیست، بلکه ضرورتی برای جلوگیری از تعمیق بحران‌های اجتماعی و حفظ رفاه عمومی است.
در حالی که بازار مسکن اغلب شهرها با افزایش اجاره مواجه است، در برخی مناطق حاشیه‌ای مشهد، اجاره‌بها امسال مانند سال گذشته باقی مانده و خبری از افزایش قیمت نیست.
مشهد به‌عنوان دومین کلانشهر پرجمعیت ایران، امروز با جمعیتی نزدیک به چهار میلیون نفر، یکی از مهم‌ترین کانون‌های تمرکز جمعیت و مهاجرت در کشور به شمار می‌رود. رشد جمعیت طبیعی و همچنین ورود مداوم مهاجران داخلی و خارجی باعث شده ترکیب جمعیتی این شهر با سرعتی فراتر از میانگین ملی تغییر کند. این روند، فشار مضاعفی بر زیرساخت‌های شهری و بازار مسکن وارد کرده و مشهد را به یکی از پرتراکم‌ترین شهرهای ایران از نظر تقاضای سکونت بدل ساخته است.
مشهد؛ کلانشهری پرجمعیت با بحران اجاره‌نشینی
یکی از پیامدهای مستقیم این شرایط، افزایش سهم خانوارهای اجاره‌نشین در مشهد است. برآوردها نشان می‌دهد بیش از نیمی از جمعیت خانوارهای مشهدی، یعنی چیزی میان 625 تا 760 هزار خانوار، در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. این نسبت بالاتر از میانگین بسیاری از شهرهای ایران است و گویای آن است که توان خرید مسکن در این کلانشهر برای بخش بزرگی از جمعیت به شدت کاهش یافته است. در واقع، هزینه‌های سنگین مسکن، تورم عمومی و رکود در بخش تولید واحدهای مسکونی جدید، زمینه‌ساز افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی شده است.
این حجم بالای اجاره‌نشینی نه تنها چالش اقتصادی برای خانوارها ایجاد کرده، بلکه پیامدهای اجتماعی و فرهنگی گسترده‌ای نیز دارد. ناپایداری در محل سکونت، فشار مالی بر خانواده‌ها و کاهش قدرت پس‌انداز، مانعی جدی در مسیر ارتقای کیفیت زندگی ساکنان محسوب می‌شود. از همین رو، مشهد بیش از هر زمان دیگر نیازمند سیاست‌گذاری‌های هدفمند در حوزه مسکن، حمایت از ساخت‌وسازهای مقرون‌به‌صرفه و ایجاد ثبات در بازار اجاره است تا بار این بحران از دوش بخش عظیمی از شهروندان برداشته شود
حسین رستمی اظهار کرد: علاوه بر اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی روی قیمت اجاره اثرگذار بود، خروج اتباع تأثیر بیشتری بر تثبیت نرخ رهن و اجاره داشت؛ البته این اثرگذاری در مرکز شهر و برخی نقاط برخوردار محسوس نبوده و افزایش در حد همان 25 درصد متعارف بوده است اما در حاشیه شهر نه‌تنها افزایش نداشته بلکه مالکان حاضرند به قیمت پارسال هم واحدهای مسکونی خود را اجاره دهند.
وی مؤثرترین گزینه درزمینه بهبود اقتصاد را ساماندهی وضعیت اجاره املاک تجاری استیجاری دانست و گفت: کنترل و نظارت در حوزه ملک چه مسکونی و چه تجاری باید در ابتدای خط تولید و از طریق کنترل و نظارت بر مؤلفه‌های ساخت‌وساز انجام شود و با ایجاد جذابیت‌هایی برای انبوه‌ساز، زمینه سرمایه‌گذاری در این بخش فراهم شود تا ساخت‌وساز انجام شود و با رفتن به این مسیر در انتهای خط تولید، شاهد ساماندهی وضعیت ملک خواهیم بود.
رستمی با اشاره به لزوم انجام اصلاحاتی در قوانین در راستای کنترل قیمت بازار اجاره به‌ویژه درزمینه املاک تجاری استیجاری یادآور شد: در حال حاضر هیچ قانونی درزمینه قیمت‌گذاری برای اجاره املاک در بخش تجاری وجود ندارد و بیشترین ضربه اقتصادی به واحدهای صنفی در خصوص مسئله اجاره‌بهای واحد تجاری وارد می‌شود؛ زیرا هیچ نظارتی بر وضع اجاره این واحدها وجود ندارد. لازم است قانون‌گذار همان‌طور که درزمینه اجاره‌بهای واحدهای مسکونی ورود کرد؛ درزمینه اجاره واحدهای تجاری هم قانونی وضع کند.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به اینکه آمار دقیقی از تعداد واحدهای تجاری استیجاری در دست اتحادیه نیست افزایش قیمت اجاره واحدهای تجاری را اغلب غیرکارشناسی دانست و گفت: چه بسیار شاهدیم فعالان صنفی در این شرایط اقتصادی اقدام به بازگشایی یک واحد صنفی می‌کنند و با افزایش قیمت اجاره واحدهای تجاری در برخی محلات شهر بین 100 تا 150 درصد، مجبور به تعطیلی واحد صنفی خود می‌شوند.
80 درصد از افراد صنف ما مستأجرند
وی افزود: وضعیت افسارگسیخته‌ای درزمینه اجاره واحدهای تجاری وجود دارد که اگر ساماندهی و مدیریت نشود به لحاظ اجتماعی و اقتصادی آسیب‌زا است چون در این شرایط کسبه فقط تلاش می‌کنند موقعیت خود را حفظ کرده تا بتوانند مبلغ اجاره ماهانه واحد صنفی‌شان را تأمین کنند و تعطیل نشوند.
رستمی با اشاره به اینکه فعلاً هیچ قانونی برای نظارت بر قیمت اجاره واحدهای تجاری استیجاری وجود ندارد، اعلام کرد:80 درصد از افراد صنف ما مستأجرند البته در صنوف دیگر هم اوضاع همین‌طور است لذا در این شرایط، دغدغه فعالان صنوف افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای واحدهای صنفی و چگونگی پرداخت رقم بالای اجاره آن است.
وی گفت: انتظار می‌رود درزمینه اجاره واحدهای تجاری، ساماندهی لازم انجام شود زیرا این مسئله از شیرازه اصلی خود خارج و نگران‌کننده شده است. درواقع برای رفع این چالش باید شبیه قانونی که در سال 1402 نسبت به واحدهای مسکونی تصویب و ابلاغ شد، قانونی تصویب شود.
رستمی با اشاره به اینکه تعیین قیمت اجاره واحدهای تجاری با مالکین است و آنها هر رقمی مطرح کنند مستأجر مجبور به پرداخت است، افزود: کلیه اصناف از بالا بودن اجاره واحد تجاری‌شان ضربه می‌خورند زیرا اجاره پرداختی آنها بیش از ظرفیتشان است و این امر به تولید، اصناف و مردم ضربه وارد می‌کند. این در حالی است که کسبه از فعالیت واحد تجاری ارتزاق می‌کنند و فعالیتشان با مردم ارتباط مستقیم دارد و افزایش بی‌رویه اجاره ضمن ایجاد نارضایتی در بین اصناف، بر زندگی مردم هم اثر می‌گذارد. علاوه براین اجاره بالای واحدهای تجاری باوجود آنکه استهلاک و هزینه کمتری نسبت به واحدهای مسکونی دارد بر بالا رفتن اجاره واحدهای مسکونی هم اثرگذار است.
وی افزود: وجود قانون درزمینه اجاره واحد مسکونی در کنترل و نظارت بر بازار اجاره این واحدها اثرگذار بوده و ابزاری برای برخورد دستگاه‌های نظارتی با متخلفان است که با بررسی نرخ اجاره‌ها، در صورت افزایش بیش از 25 درصد، حق شکایت برای مستأجران ظرف مدت پنج سال در نظر گرفته‌شده و در صورت رعایت مفاد این قانون برای مؤجران هم مشوق‌های مالیاتی وجود دارد. این قانون اهرمی است که می‌تواند جلوی زیاده‌خواهی‌های مالکان را بگیرد اما در نبود قانون وضعیت اجاره‌بها برای واحدهای تجاری، غیرقابل‌قبول است.
بازار خریدوفروش مسکن همچنان در رکود
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به وضعیت بازار خریدوفروش ملک مسکونی در این کلانشهر اظهار کرد: بازار همچنان در رکود قرار دارد و قیمت‌ها در شرایط فعلی افزایش چندانی نداشته باوجود اینکه مؤلفه‌های اثرگذار در قیمت مسکن همه افزایشی بوده‌اند اما قیمت مسکن تغییر چندانی نداشته و به‌طورکلی افزایش خاصی در بازار ملک دیده نمی‌شود و بازار همچنان راکد است.
وی در خصوص پیش‌بینی‌ها نسبت به بازار مسکن، افزود: بازار مسکن با بازار ارز و طلا و نوسانات متعدد پیش روی این بازارها متفاوت است، با توجه به شرایط فعلی کشور، بازار مسکن فعلاً راکد است اما پیش‌بینی می‌شود در آینده شاهد افزایش قیمت باشیم لذا به افرادی که قصد خرید مسکن موردنیاز خود را دارند توصیه می‌شود این روزهایی که بهترین فرصت برای خرید مسکن است را از دست ندهند.
رستمی، با بیان اینکه باید در حوزه قیمت‌گذاری ملک روی مؤلفه‌های اثرگذار کار شود و مسئله تولید مسکن موردتوجه سیاست‌گذاران قرار گیرد، افزود: در سال‌های اخیر در حوزه تولید مسکن عقب‌افتاده‌ایم و عرضه کمتر از تقاضا بوده است لذا با توجه به رکود چندین ساله حوزه مسکن، انتظار داریم در آینده در حوزه مسکن روند قیمت‌ها، افزایشی باشد.
مهم‌ترین دغدغه ما اتصال اعضای اتحادیه به سامانه کاتب است
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به اینکه رسالت اتحادیه ساماندهی فعالان این صنف است وگرنه در قیمت‌گذاری روز ملک اثرگذار نیست، گفت: البته از نظرات اتحادیه در حوزه کارشناسی قیمت، استفاده می‌شود.
رستمی با بیان اینکه بنا به آمار در خصوص وضعیت ساخت‌وساز در مناطق هفت، یک، 12 و 15 ساخت‌وساز توسط انبوه‌سازان انجام می‌شود؛ اما وضعیت مثل سال‌های گذشته نیست زیرا در نبود حمایت از انبوه‌سازان، ساخت‌وسازها کمتر شده است.
وی به چالش‌ها و دغدغه‌های پیش روی این اتحادیه اشاره کرد و یادآور شد: مهم‌ترین دغدغه ما اتصال اعضای اتحادیه به سامانه کاتب است که باید در اولویت کاری آنان باشد البته به‌صورت رایگان آموزش و ثبت‌نام اعضا در این سامانه، توسط اتحادیه انجام می‌شود. بنا به قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به‌منظور الزام‌آور کردن ثبت تمام معاملات ملکی در سامانه ثبت‌اسناد و پایان دادن به اعتبار اسناد عادی باید اعضای اتحادیه در این سامانه ثبت‌نام کنند زیرا بر اساس این قانون فروش، اجاره و صلح، بلکه حتی پیش‌فروش، رهن، اجاره به‌شرط تملیک و سایر معاملات تنها در صورتی معتبر شناخته می‌شوند که به‌صورت رسمی و از طریق سامانه‌های طراحی‌شده مانند سامانه کاتب یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
رئیس اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد گفت: متأسفانه مردم هم نسبت به این قانون ناآگاهند و اطلاع نداشتن آنان از این قانون باعث می‌شود که در این زمینه اقدام نکنند. مردم باید با مطالبه‌گری خود زمینه اجرای این قانون الزام‌آور را از سوی اعضای اتحادیه فراهم کنند تا از بروز مشکل برای آنان جلوگیری شود.
وی افزود: هم‌اکنون 7700 عضو دارای پروانه، تحت پوشش اتحادیه مشاوران معاملات املاک مشهد قرار دارند و نظارت اتحادیه بر عملکرد آنها مستمر و مداوم است. گشت‌های بازرسی روزانه نیز بر کار اعضا نظارت دارند.
