خام‌فروشی، چهره جدید بدمسکنی

وخامت اوضاع بازار مسکن که در همه جنبه‌ها نمایان است، هرازگاهی باعث اتفافات عجیبی در این بازار می‌شود و جدا از تلخ بودن این اتفاقات، شاید کمی جالب هم باشد. یکی از این اتفاقات، فروش واحدهای نوساز به‌شکل «ناقص» و «خام» است که در گذشته هم روال بود، اما با مشاهده آگهی‌های سایت‌های اینترنتی، متوجه رشد این واحدها می‌شویم. واحدهایی که تنها چهاردیواری بدون امکاناتی نظیر کابینت، کاشی، سرامیک، شیرآلات، پکیج، کولر، درب، پنجره و... است که شاید در نهایت 500 میلیون تومان نسبت به واحدهای کامل، ارزان‌تر باشد.

البته این واحدها به دلایل زیادی برای برخی خریداران به‌صرفه است، چراکه می‌توانند یک واحد را ارزان‌تر از نرخ کامل‌شده‌اش خریداری و کمبود بودجه خود را برای خرید ملک، جبران کنند. عده‌ای هم بعد از خرید این خانه‌ها اقدام به خرید لوازم دست‌دوم می‌کنند تا صرفه اقتصادی داشته باشد و در نهایت خانه را با عنوان «کلیدنخورده» به غیر می‌فروشند که مسلما این موضوع خلاف قانون است و جنبه قضایی دارد.

اما این شرایط ممکن است برای عده‌ای از خریداران متفاوت باشد، چراکه این افراد در نبود نقدینگی و شرایط وخیم مادی مجبور هستند که این خانه‌ها را خریداری کنند. تحقیقات میدانی خبرنگار سرویس راه و مسکن صمت نشان‌دهنده این است که در بسیاری از مناطق جنوبی تهران، ساکنان این واحدها در نبود «درب» و «پنجره» و جلوگیری از نفوذ سرما، از گونی‌های برنج یا نایلون‌های ضخیم استفاده می‌کنند و این وضعیت را تا زمانی که توان تکمیل واحد خود را داشته باشند، تحمل می‌کنند!

مسلما هر موضوع خارج از عرفی حتی اگر در زمان حال مشکل نداشته باشد، در آینده دردسرساز می‌شود و این اتفاق تلخ یکی از آنها است. رواج چنین اتفاقاتی، چهره بازار مسکن را شکسته‌تر می‌کند و وجهه این بازار را تخریب می‌کند.

متاسفانه کمبود نقدینگی مردم برای خرید خانه و تمرکز اشتباه دولت تنها بر تولید مسکن شرایط را به‌گونه‌ای رقم زده تا بدمسکنی روزبه‌روز چهره عوض کند و رنگ جدیدی به خود بگیرد. صمت در این گزارش، فروش واحدهای ناقص و خام را از نگاه کارشناسان مورد نقد و بررسی قرار داده است.

تاثیر ثبات بازارهای مالی بر رفتار سازندگان

تغییر معادله تورمی در بازار مسکن شهر تهران، خود را در شکل یک تغییر رفتار در بازار معاملات آپارتمان‌های کلیدنخورده و نوساز نشان داده است. در حالی که به‌دنبال استمرار کاهش نرخ مسکن که از تابستان امسال با ثبت تورم منفی در این بازار آغاز شد، رفتار هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان در پایتخت به‌طورمحسوس تغییر کرد، هم‌اکنون نوعی تغییر محسوس در رفتار سازنده‌ها به‌عنوان فروشنده آپارتمان‌های تازه‌ساز و کلیدنخورده رصد می‌شود. این رفتار محسوس شیوع ناقص‌فروشی آپارتمان‌های کلیدنخورده در بازار مسکن شهر تهران در هفته‌ها و روزهای اخیر است. زمستان امسال، شکل فروش بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده به‌طور آشکار در تهران تغییر کرده است. در بازار آنلاین فروش مسکن، در متن آگهی فروش تعداد قابل‌توجهی از فایل‌های نوساز و کلیدنخورده اعلام شده است که واحد به‌صورت خام به خریدار عرضه می‌شود. فروش نوساز، خام یا ناقص‌فروشی واحدهای کلیدنخورده، اگرچه در سال‌های قبل نیز در بازار مسکن تهران و سایر شهرها وجود داشت، اما هم‌اکنون به‌میزان ملموسی افزایش یافته است.

دو علت مهم از سمت عرضه، در شیوع خام‌فروشی قابل‌شناسایی است. نخستین دلیلی که به‌واسطه آن سازنده‌ها تصمیم به خام‌فروشی گرفته‌اند، مربوط به چشم‌انداز آنها از آینده پیش‌روی بازار است. اظهارات فعالان بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که سازنده‌ها به‌عنوان طیف مالک و فروشنده آپارتمان‌های نوساز، ریسک تداوم رکود سنگین معاملات مسکن در ماه‌های آینده را بالا می‌بینند و حتی برخی از آنها، افزایش عمق رکود را پیش‌بینی می‌کنند، همچنین به‌واسطه بالا بودن ریسک کاهش تقاضا و افت تعداد معاملات، ریسک ادامه روند کاهشی قیمت‌ها را نیز بالا ارزیابی می‌کنند، از این‌رو تلاش می‌کنند تا با این روش جدید، خریدار را برای ورود به بازار و انجام معامله ترغیب کنند.

دومین علت سمت عرضه، مربوط به یک اثر مهم ثبات نسبی بازارها بر رفتار سازنده‌ها است که تداوم ثبات نسبی نرخ در بازارها و کاهش شیب تورم ساختمانی نسبت به دوره اوج قیمت‌ها، برخی از سازنده‌های مسکن را برای ورود به عرصه جدید ساخت ترغیب کرده است.

در یکی، دو ماه اخیر برخی سازنده‌ها به بازار فعالیت‌های ساختمانی برگشته و پروژه‌های جدیدی را شروع کرده‌اند. این گروه از سازنده‌ها برای تامین مالی پروژه‌های جدید در شرایط رکود معاملات مسکن به خام‌فروشی آپارتمان‌های نوساز روی آورده‌اند تا شاید بتوانند این واحدها را به‌فروش برسانند و منابع مالی موردنیاز برای پروژه‌های جدید را از این روش تامین کنند. برخی از این سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به‌جای آنکه منابع خود را صرف تکمیل واحدهای تازه‌ساز از بابت خرید نصبیات و تجهیزات داخلی واحد کنند، از یک‌سو این هزینه را برای ساخت پروژه جدید اختصاص دهند و از سوی دیگر، احتمال فروش واحد تازه‌ساز را به‌دلیل عرضه واحد به‌صورت خام و با نرخ کمتر از واحد تکمیل افزایش دهند.

خرید واحد ناقص، صرفه اقتصادی ندارد

حمیدرضا مختاری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ناقص‌فروشی و خام‌فروشی واحدهای مسکونی در بازار مسکن پدیده‌ای است که در تهران و سایر شهرها به‌طورقابل‌توجهی رواج یافته است. در این روش فروش، واحدهای مسکونی، به‌ویژه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده، به‌صورت ناقص یا خام به خریداران عرضه می‌شوند، به این معنی که تکمیلات داخلی و تجهیزات لازم برای زندگی در آنها انجام نشده یا به‌صورت ناقص و تمام‌نشده است، البته این موضوع ایرادی ندارد و با رضایت خریداران اتفاق می‌افتد. وی در ادامه خاطرنشان کرد: البته این موضوع را هم باید در نظر گرفت که هزینه‌های تکمیل یک واحد برای اشخاص نسبت به سازنده‌ها بسیار بالاتر است، چراکه سازنده‌ها به‌صورت عمده خرید می‌کنند و مسلما نرخ تمام‌شده برای‌شان بسیار به‌صرفه‌تر است، اما این شرایط برای خریداران جزء بالا است و به‌نظر می‌رسد که اگر یک ملک را کامل خریداری کنند، صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

مزایا و معایب فروش واحدهای مسکونی «خام»

این کارشناس با بیان اینکه فروش واحدهای مسکونی به‌صورت ناقص یا خام، دارای مزایا و معایبی است، افزود: مزیت اصلی برای خریداران در این روش، نرخ پایین‌تر واحدها است؛ زیرا واحدهای ناقص یا خام معمولا با قیمتی کمتر از واحدهای کامل عرضه می‌شوند. همچنین، برخی خریداران این روش را انتخاب می‌کنند تا بتوانند طراحی داخلی و تجهیزات را به دلخواه خود انجام دهند و به‌طورکلی، واحد را براساس سلیقه شخصی خود تغییر دهند.

او درباره معایب این روش به صمت گفت: یکی از معایب اصلی خرید واحدهای ناقص یا خام، هزینه‌های اضافی برای تکمیل تجهیزات داخلی و تکمیلات واحد است. این هزینه‌ها ممکن است به‌میزان قابل‌توجهی اضافه شوند و برای خریداران بار مالی زیادی به‌همراه داشته باشند. همچنین، در برخی موارد، خریداران ممکن است با مشکلات و تاخیرهایی در فرآیند تکمیل تجهیزات واحد مواجه شوند. مختاری در پایان گفت: به‌طورکلی، ناقص‌فروشی و خام‌فروشی واحدهای مسکونی یک پدیده است که در بازار مسکن وجود دارد و مزایا و معایب خاص خود را دارد. قبل از خرید هرگونه واحد مسکونی، مهم است که خریداران به‌دقت شرایط و جزئیات فروش را بررسی کنند و باتوجه به نیازها و توانایی‌های خود، تصمیم بگیرند. همچنین، بهتر است با مشاوران مسکن و وکلای متخصص در این زمینه مشورت کنند تا بهترین تصمیم را برای خرید واحد مسکونی خود بگیرند.

نقدینگی، بزرگ‌ترین چالش سازندگان

محمد کساییان، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به‌نظر بنده، هر اتفاقی ریشه‌ای دارد که باید کشف شود. علت این روش خرید‌وفروش مسکن هم به عدم‌نقدینگی کافی سازنده و خریدار مربوط می‌شود. در شرایطی که سازندها در مرحله‌ای از ساخت با مشکل مالی مواجه شوند و دیگر توان مالی برای ادامه را نداشته باشند، مجبور می‌شوند که واحدها را تکمیل‌نشده و ناقص به مردم بفروشند و این موضوع در مراحل ابتدایی ساخت یک ساختمان هم دیده می‌شود و ممکن است یک ساختمان در مراحل اولیه ساخت و حتی اسکلت‌بندی با مشکل مالی روبه‌رو شود و مالکان راهی جز فروش نداشته باشند. گواه این موضوع هم، رشد فروش چنین واحدهایی در جنوب شهر و شهرک‌های اقماری است و ما به‌هیچ‌عنوان در مناطق برخوردار و گران‌نرخ، فروش خانه به‌صورت خام و ناقص را مشاهده نمی‌کنیم، چراکه هیچ‌کس سراغ چنین واحدهایی نمی‌رود و مشکلی از بابت خرید ملک وجود ندارد.

وی در ادامه بیان کرد: اما اگر بخواهیم از نگاه خریداران صحبت کنیم، باز هم با موضوع کمبود نقدینگی مواجه می‌شویم، زیرا دلیلی ندارد که یک فرد برای خرید خانه، سراغ املاک خام و ناقص برود. این موضوع جز دردسر چیزی برای افراد ندارد و تنها این امید را در دل خریداران زنده نگه می‌دارد که بعد از خرید خانه و با گذشت زمان، بتوانند واحد موردنظرشان را به‌مرور تکمیل کنند.

زندگی در واحد ناقص درخور شهروندان ما نیست

کساییان افزود: این اتفاق در تحویل برخی واحدهای مسکن مهر هم پیش آمد که مالکان بعد از رویت واحد خود با چهاردیواری خالی از امکانات روبه‌رو و مجبور به تکمیل واحد با هزینه شخصی شدند. آن چیزی که اهمیت دارد، این است که در کنار ساخت‌وساز و تلاش دولت برای تولید مسکن، به مسئله سبد معیشتی خانوار هم توجه شود تا اقشار کم‌درآمد بتوانند به مسکن مناسب و درخور، دست پیدا کنند. این کارشناس در وجه اجتماعی این مسئله به صمت گفت: یقینا گذر از کنار واحدهایی که حتی پنجره ندارند و ساکنان با سختی در حال زندگی هستند، ناخوشایند است و به‌هیچ‌عنوان درخور شهروندان ما نیست. این روش خرید‌وفروش جامعیت زیادی ندارد و طوری نیست که در همه‌جا بتوانیم با آن روبه‌رو شویم، اما به‌نظر می‌رسد این اتفاق در حال رشد است و باید جلوی آن گرفته شود.

وی در خاتمه گفت: بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارها است که ارتباط مستقیمی در آرامش و بقای شهروندان دارد. هرگونه اتفاقی که باعث شود تا دست شهروندان از مسکن مناسب دور بماند، قابل‌قبول نیست و باید پیگیری شود. امید است که مسئولان ما در کنار تلاش شبانه‌روزی برای حل مشکل مسکن مردم، فکری هم به‌حال شرایط اقتصادی خانوار کنند تا هیچ‌کسی از بابت معیشت و مسکن با مشکلی روبه‌رو نباشد.

سخن پایانی

شاخص‌های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می‌کنند. در سال‌های اخیر، شاخص‌ها در جهتی بوده‌اند که جهش‌های پی در پی نرخ مسکن را در پیش داشته است. مهم‌ترین این شاخص‌ها، نرخ نهاده‌های ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که این بخش مهم در ساختمان‌سازی، تورم سالانه بالایی را از سال 97 تجربه کرده است. باید در نظر گرفت که از اساس ساخت‌وساز یکی از حوزه‌هایی است که هر سرمایه‌گذاری را برای به‌دست آوردن سود بیشتر وسوسه می‌کند. ارکان تعیین‌کننده در نرخ نهایی مسکن، شامل مواردی نظیر قمیت زمین، هزینه‌های جواز، نرخ تمام‌شده اسکلت، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده، اجرت پیمانکاران و... است که باتوجه به افزایش نرخ این نهاده‌ها، در نتیجه تیراژ تولید مسکن در امسال نسبت به سال‌های گذشته کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که هر زمان عرضه و تقاضای مسکن در راستای هم حرکت کنند، به‌طورقطع در ساماندهی بخش مسکن توفیق حاصل می‌شود، بنابراین در یک جمع‌بندی می‌توان گفت که کاهش تولید مسکن تحت‌تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، یکی از اتفاقات بازار مسکن در امسال است. البته آمار کاهش تولید مسکن، بسته به عوامل مختلف در شهرهای مختلف کشور متغیر است.