دارایی‌های ملکی بانک‌ها معادل 100 هزار واحد مسکونی در شهر تهران است / ردپای الگوی شهرسازی و معماری در افزایش آمار طلاق
یک کارشناس حوزه مسکن می گوید: الگوی معماری حتماً روی سبک زندگی ما اثر می‌گذارد. الگوی معماری وارداتی و آپارتمان‌نشینی کوچک‌مقیاس که در دهه‌های گذشته تجویز شده، قطعاً باعث شده از سبک زندگی اصیل ایرانی دور شویم.
بند 8 از سیاست‌های کلی، سال‌هاست که بر حفظ منزلت خانواده و ارزش‌های فرهنگی در طراحی و معماری مسکن تأکید دارد، اما هنوز دستورالعمل اجرایی مشخصی برای آن تدوین نشده است.
نسترن رفیعی در اقتصادنیوز نوشت: در شرایطی که الگوی ساخت‌وساز شهری در بیشتر شهرهای ایران به آپارتمان‌های کوچک و فشرده با کمترین فضاهای خانواده‌محور تغییر یافته، این پرسش مطرح است که «چرا بعد از سال‌ها هنوز این بند در سطح راهبرد باقی مانده است؟»
برای بررسی ابعاد این موضوع و موانع تحقق بند هشتم سیاست‌های کلی مسکن، با محمدصالح شکوهی، دکترای تخصصی شهرسازی و عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت گفت‌وگو کردیم.
مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با محمدصالح شکوهی را بخوانید؛
*****
*بند هشتم سیاست‌های کلی مسکن بر حفظ منزلت خانواده و ارزش‌های فرهنگی در معماری تأکید دارد. نگاه شما چیست؟
در بسیاری از اسناد، بخش‌هایی که به هویت و معماری اسلامی پرداخته‌اند، به حفظ جایگاه خانواده و طراحی معماری متناسب با نیازهای خانواده تأکید دارند. اصل 31 قانون اساسی بر حق هر فرد و خانواده ایرانی برای داشتن مسکن متناسب با نیازشان تأکید می‌کند. همچنین در اسناد دیگری مانند مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری در حوزه سیما و منظر، مصوبات شورای عالی انقلاب فرهنگی در حوزه شهرسازی و معماری اسلامی ایرانی و سایر اسناد بالادستی، همواره بر ضرورت تناسب فضای سکونت با نیاز خانواده تأکید شده است.
با این حال، در مقام اجرا، این مفهوم معمولاً به «استطاعت‌پذیری» تنزل یافته است. منظور از استطاعت‌پذیری این است که سهم قیمت مسکن از سبد هزینه‌های خانواده کاهش یابد و این موضوع به‌عنوان «مناسب بودن برای خانواده» در نظر گرفته می‌شود. کاهش سهم قیمت مسکن از سبد هزینه خانواده عمدتاً از طریق کوچک‌سازی واحدهای مسکونی دنبال می‌شود، نه کاهش قیمت.
میکروآپارتمان ها را تئوریزه و توجیه می کنند
به همین دلیل، شاهد آن هستیم که قیمت زمین بالا است، اما برنامه‌ای برای کاهش آن ارائه نمی‌شود؛ در مقابل، برای کوچک‌سازی واحدها پیشنهادهایی ارائه می‌شود. از دهه 1370 که سیاست «مسکن پاک» (پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی) مطرح شد تا امروز، همواره سیاست‌هایی تحت عناوین بزک کرده‌ای مانند «مسکن اجتماعی» یا «میکروآپارتمان» سعی کرده‌اند کوچک‌سازی واحدهای مسکونی را تئوریزه و توجیه کنند، در حالی که هیچ اقدامی برای تأمین مسکن متناسب با نیاز خانواده صورت نگرفته است.
*نتیجه چنین رویکردی چه بوده است؟
پیامد طبیعی این روند، ایجاد شرایط نامناسب برای فرزندآوری و تربیت فرزندان در این واحدها است. در نتیجه، خانواده‌ها به کاهش فرزندآوری گرایش پیدا می‌کنند. در گذشته، خانه‌های بزرگ با حیاط یا خانه‌هایی که امکان سکونت چند خانواده در آن‌ها وجود داشت، امکان زندگی سالم‌تر کودکان و توسعه ابعاد خانواده را فراهم می‌کردند. امروزه، حتی در روستاها، برنامه‌ریزی شهری و روستایی به سمت کوچک‌سازی و آپارتمان‌سازی پیش رفته است.
الگوی شهرسازی و معماری فعلی باعث افزایش تعداد طلاق در جامعه شده است
*منظور از «ارزش‌های فرهنگی» در این بند چیست؟ این اصطلاح ها و عبارات مبهم و قابل تفسیر از سوی هر فردی است.
ماده 20 قانون جهش تولید مسکن در تبصره‌ای وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است با همکاری مرکز مدیریت حوزه‌های علمیه، شاخص‌های الگوی شهرسازی و معماری اسلامی ایرانی را مشخص کند. تاکنون وزارت راه این شاخص‌ها را تعیین نکرده است، اما «سند الگوی شهرسازی و معماری اسلامی ایرانی» که در سال 1403 به تصویب شورای عالی انقلاب فرهنگی رسیده، شاخص‌هایی برای این موضوع مصوب کرده است که می‌توان به آن‌ها استناد کرد.
از جمله مهم‌ترین این شاخص‌ها حفظ خود خانواده است؛ الگوی شهرسازی و معماری فعلی باعث افزایش تعداد طلاق در جامعه شده است.
شکل زندگی مبتنی بر اجاره نشینی و گرانی قیمت زمین و مسکن از یک طرف و کوچک شدن واحدها از طرف دیگر، باعث شده است که حفظ کیان خانواده سخت شود.
دومین شاخص، فرزندآوری است. با توجه به شرایط جمعیتی کشور و اینکه در آستانه بسته شدن پنجره جمعیتی متولدین دهه 60 هستیم، جامعه به‌سرعت به سمت سالمندی حرکت می‌کند، که حتماً تبعات زیادی دارد. اگر الگوی سکونت نتواند خانواده‌ها را به فرزندآوری تشویق کند، مشوق‌هایی مثل وام و غیره کارایی کمی خواهند داشت. در نتیجه، باید برنامه‌ریزی به شکلی باشد که الگوی سکونت این امکان را بده که یک بچه بتواند در یک حیاط حداقلی بازی کند.
در حالی که آپارتمان‌های فعلی این فضا را از خانواده‌ها گرفته‌اند. بچه‌های امروزی پای ابزارهایی مانند پلی‌استیشن و ایکس‌باکس بزرگ می‌شوند و تجربه بازی‌های جمعی یا محله‌ای را کمتر دارند، در حالی که این‌ها چیزهای لوکس و گرانی نیستند؛ ما در گذشته همه این‌ها را داشتیم و به خاطر سیاستگذاری غلط و حرکت برنامه‌ریزی شده در جهت کوچک‌سازی واحدهای مسکونی از دست دادیم.
شاخص دیگری که می‌توان ملاک قرار داد حفظ صله رحم و ارتباط با بستگان است که فضای محدود خانه‌ها، ارتباط با بستگان و برگزاری مراسم خانوادگی را دشوار کرده است و می‌بینیم که حتی مهمانی‌های کوچک در رستوران‌ها برگزار می‌شود.
مراسم بزرگ‌تر مثل عروسی‌ها هم دیگر به‌ندرت در خانه‌ها برگزار می‌شوند. در حالی که در گذشته، فضای خانه‌ها برای این کارها کفایت می‌کرد.
بنابراین الگوی معماری حتماً روی سبک زندگی ما اثر می‌گذارد. الگوی معماری وارداتی و آپارتمان‌نشینی کوچک‌مقیاس که در دهه‌های گذشته تجویز شده، قطعاً باعث شده از سبک زندگی اصیل اسلامی ایرانی دور بشویم.
*وضعیت انبوه‌سازی در این زمینه چگونه بوده است؟
به‌طور تاریخی، مسکن چیزی بوده که توسط خود خانواده‌ها تهیه می‌شده و دولت‌ها نقشی نداشتند. تا زمانی که دولت‌ها مداخله کردند، و آن هم به سود گروه‌های ثروتمند بود. مهم‌ترین ابزارشان هم کنترل محدوده‌های شهری بود؛ بنابراین اجازه رشد طبیعی شهرها متناسب با رشد جمعیت را ندادند و شهرها محدود شدند به مرزهای سیاسی که دولت‌ها مشخص کردند. در این شرایط، گرانی زمین و مسکن، تأمین مسکن برای خانواده‌ها را سخت کرد.
در نتیجه، دولت برای جبران این وضعیت و مداخله، با انبوه‌سازان وارد مذاکره شد تا پروژه‌های مسکونی بسازد. قبل از انقلاب، اولین بار در نمونه «مسکن 400 دستگاه» در محدوده خیابان پیروزی فعلی در شرق تهران، مداخله مستقیم دولتی در ساخت 400 واحد مسکونی دیده شد.
بعد از آن، در دهه 1350 پروژه‌های مختلفی مثل «کوی کالاد»، «کوی فرح آباد»، «کوی آبان» و چند پروژه دیگه مانند «کوی گیشا» کلید خوردند که البته کمابیش شکل‌های مشابه و تیپ داشتند اما چهارچوب‌ها را رعایت می‌کردند و واحدهای بسیار کوچک به آن‌ها راهی ندارد.
بعد از انقلاب، این سیاست در ابتدا با شهرهای جدید ادامه پیدا کرد؛ شهرهایی مثل هشتگرد، پردیس، پرند در اطراف تهران، گلبهار و بینالود در اطراف مشهد، مهاجران در اطراف اراک، صدرا در اطراف شیراز، و سهند در اطراف تبریز نمونه‌هایی از این شکل مسکن و انبوه‌سازی بودند. این پروژه‌ها عمدتاً شکست خوردند و بعد هم «مسکن مهر» ادامه همین فرآیند بود.
مسکن خصوصی در برابر پروژه‌های دولتی
*آیا در شهرک اکباتان نیز این بند رعایت شده است؟
نمونه‌هایی که پیش‌تر ذکر شد، عمدتاً مربوط به انبوه‌سازی دولتی است و دولت مستقیماً در آن‌ها نقش داشته است اما مالک اکباتان خصوصی است.
آخرین نمونه قابل توجه، پروژه «مسکن مهر» است که دولت برنامه‌ریزی کرد تا دو میلیون واحد مسکونی بسازد. پس از آن، در چارچوب قانون جهش تولید مسکن و نهضت ملی مسکن، هدف‌گذاری برای ساخت چهار میلیون واحد مسکن تعیین شد اما با شهادت شهید رئیسی این پروژه کم و بیش متوقف شد.
وجه اشتراک همه این نمونه ها در مداخله مستقیم دولت در انبوه‌سازی این است که دولت‌ها با نیت خیر وارد ساخت مسکن شدند، اما زمانی که با پیمانکارها طرف حساب شده‌اند؛ پیمانکاران اغلب منافع خودشان بیشتر از منافع عمومی مهم‌تر بود بنابرانین کیفیت پروژه‌ها معمولاً پایین بود؛ طولانی شدن زمان اجرا و تورم مصالح نیز موجب آسیب‌های جدی و زیان‌های قابل توجه برای متقاضیان شد.
همچنین، بسیاری از پروژه‌ها به گروه هدف، یعنی دهک‌های یک، دو و سه، اصابت نکرد؛ زیرا تأمین مالی از طریق وام بانکی شرایط دسترسی دهک‌های کم‌درآمد را دشوار می‌کرد.
در مقابل، نمونه‌هایی از مسکن خصوصی مانند شهرک اکباتان در غرب تهران و شهرک امید در شرق تهران از نظر کیفیت و طراحی وضعیت بهتری دارند.
با این حال، شرایط انبوه‌سازی باعث شده نگهداری این واحدها دشوار باشد و پس از چند سال امکان تخریب و نوسازی به دلیل حجم زیاد واحدها و فرسودگی، محدود شود و سازوکاری برای مرمت نباشد؛ حتی پروژه‌های خوب نیز در بلندمدت با آسیب‌های جدی مواجه شدند.
پیشنهاد قابل استفاده در این محدوده به این شرح است که اولا دولت از تعریف خط محدوده‌ها به شکل فعلی، که متناسب با رشد طبیعی جمعیت شهرها نیست، پرهیز کند و اجازه دهد شهرها مطابق رشد طبیعی توسعه یابند.
دوم اینکه با استفاده از ابزارهایی مانند مالیات بر زمین و مسکن، از سوداگری واحدها جلوگیری شود تا واحدها به کسانی برسد که واقعاً نیازمند مسکن هستند، نه کسانی که چند واحد دارند و همچنان متقاضی محسوب می‌شوند.
سوم اینکه، اجازه «مردمی‌سازی» ساخت و ساز فراهم شود؛ به این معنا که زمین در اختیار خانواده‌های هدف قرار گیرد و آن‌ها بتوانند در یک بازه زمانی مشخص، به تدریج برای خود واحد مسکونی بسازند، بدون آنکه واسطه‌ای مانند پیمانکار مانع آن‌ها شود. نمونه موفق این رویکرد در سال‌های ابتدایی انقلاب تحت عنوان طرح‌های آماده‌سازی زمین اجرا شد و الگوهایی مناسب در مناطقی مانند غرب تهران (سعادت‌آباد و پونک) و اطراف تبریز مشاهده می‌شود.
با این حال، چالش اصلی آن است که در بلندمدت ضوابط ثابت نماند و تغییر ضوابط و اجازه دادن به تراکم بیشتر موجب شد بافت‌های شهری مشابه سایر مناطق، تحت جریان تخریب و نوسازی و در خدمت سوداگری قرار گیرند.
چه چیزهایی باید در سطوح سیاستگذاری، مدیریتی و عملیاتی دیده می‌شده که دیده نشده؟ آیا عموم مردم می‌توانند کاری برای خانه خود بکنند؟
اشاره کردم که تجربه تاریخی نشان داده که مردم به طور سنتی خود برای تأمین مسکن اقدام می‌کردند. راهکار پیشنهادی شامل موارد زیر است:
اول اینکه دولت تا حد امکان مداخله مستقیم نکند، زیرا تعیین خطوط محدوده مهم‌ترین و بارزترین مداخله دولت در سیاستگذاری مسکن است، در حالی که دولت مسئولیت گرانی را نمی‌پذیرد و آن را به بازار نسبت می‌دهد علی‌رغم این حد از مداخله جدی دولت.
دوم اینکه دولت کار را به پیمانکاران نسپارد و اجازه دهد مردم به صورت طبیعی و تدریجی ساخت و ساز کنند و شرایط لازم برای مردمی‌سازی فرآیند ساخت فراهم شود.
سوم اینکه دولت و نهادهای حاکمیتی از جمله خود دولت، سازمان ملی زمین و مسکن، بانک‌ها و کلان سرمایه‌داران از طریق ابزارهای مالیاتی محدود شوند تا مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود.
دارایی‌های ملکی بانک‌ها معادل 100 هزار واحد مسکونی در شهر تهران است
بر اساس گزارش‌های اخیر، دارایی‌های ملکی بانک‌ها بیش از هزار هزار میلیارد تومان برآورد شده است؛ این مبلغ تقریباً پنج برابر بودجه سالانه شهرداری تهران و معادل حدود 100 هزار واحد مسکونی در شهر تهران است.
این حجم دارایی‌های ملکی بانک‌ها اثر قابل توجهی بر بازار زمین و مسکن دارد. بانک‌ها به دلیل رویکرد سودمحور، حاضر به فروش یا اجاره این واحدها نیستند و آن‌ها را صرفاً با هدف احتکار نگه می‌دارند تا گران شود.
در مزایده‌هایی که برگزار می‌شود نیز به دلیل شرایط قیمت پایه، فروش این واحدها میسر نمی‌شود؛ زیرا عرضه به اندازه صد هزار واحد مسکونی به بازار می‌تواند باعث کاهش قیمت شود و طبیعی است که با قیمت‌های پایه‌ای که الان تعریف می‌شود فروش این واحدها میسر نیست.
به نظر می‌آید یکی از راهکارهای کنترل بازار مسکن و هم‌زمان حفظ استطاعت‌پذیری و وسعت مورد نیاز خانواده‌ها، مجاب کردن بانک‌ها به واگذاری تمام واحدهایی است که تحت تملک یا بنگاه‌داری آن‌ها قرار دارد.
بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.