دهه «رکود، عبرت، تجربه»| رکورد افزایش قیمت مسکن پس از برجام
بررسی بازار مسکن دهه 90 نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای این بخش را دچار نوسانات قیمتی شدیدی کرده بود، مسئله‌ای که رانت سیستم بانکی برای وام‌گیرنده را به‌دنبال داشت.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، بخش اول میزگرد دهه «رکود، عبرت، تجربه» با موضوع مسکن در دهه 90 با حضور «فرهاد بیضایی» کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به موضوع افزایش 12 باره قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن طی بازه زمانی سال 90 تا 99 پرداختیم.
بیضایی در این‌باره گفته بود: «برای بحث سال 90 تا 99 دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و... داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند. هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال 90 شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.
تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً 20 درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی 30 درصدی پیدا کرد. یعنی شاید 50 درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.»
دهه «رکود، عبرت، تجربه»| جهش 12باره قیمت مسکن در دهه 90 دهه «رکود، عبرت، تجربه»| تجربه 2 خصوصی‌سازی شکست‌خورده دهه 90 دهه «رکود، عبرت، تجربه»| صنعت خودرو از دهه 90 گرفتار سیاسیون شد دهه «رکود، عبرت، تجربه»| روحانی رویه غلط احمدی‌نژاد را ادامه داد دهه «رکود، عبرت، تجربه»| چرا تحریم اقتصاد ایران را فلج نکرد؟ دهه «رکود، عبرت، تجربه»| چرا صنعت خودرو در دهه 90 پا نگرفت؟ دهه «رکود، عبرت، تجربه»/ چرا خصوصی سازی دهه 90 شکست خورد؟در بخش دوم میزگرد نیز مسائل مربوط به تولید مسکن شهری و روستایی مورد بررسی قرار گرفت. طبق گفته بیضایی در دهه 90 حدود 70 درصد تقاضای در بازار مسکن سرمایه‌ای بود، موضوعی که باعث شد تا به‌خصوص پس از برجام قیمت مسکن به شدت افزایش یابد.
تسنیم: یکی از مولفه‌های مهم در بخش مسکن، تقاضاهای سرمایه‌ای است که به‌واسطه افزایش تورم و با هدف حفظ سرمایه‌ها روی می‌دهد. دلیل وجود حجم بالایی از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن دهه 90 چه بوده است؟
بیضایی: سیاست‌های بانکی خیلی روی این افزایش سطح تقاضای سرمایه ای اثرگذار بوده است. این سیاست‌ها به دلایل مختلفی منجر به یک سری رفتارهای اقتصادی می‌شد. از جمله وثیقه‌پذیری املاک به‌خصوص در زمان‌هایی که نرخ تورم بالا رفته و نرخ بهره پایین است. این یک رانت است شما پولی را از شبکه بانکی می گیرید تورم هم 50 درصدی دارید به شما 18 درصد تسهیلات می‌دهد.
این حدفاصل بین 50 درصد و 18 درصد رانتی است که شبکه بانکی به آن تسهیلات گیرنده می دهد. این رانت آنقدر جذابیت دارد که شما می روید برای اینکه بتوانید حجم بیشتری از منابع و تسهیلات داشته باشید وثایق معتبرتری مثل املاک در اختیار بانک قرار می‌دهید. همان مقطع به شما بدون اینکه ضامنی بخواهد یا مراتبی را طی کنید، تسهیلات می‌دهند. این یک رفتار اقتصادی است که منجر به افزایش سطح تقاضای سرمایه ای می شود و منجر به آن افزایش قیمت مسکن می شود.
یکی از عواملی که به‌خصوص از سال 97 به بعد می‌توانیم از آن به‌عنوان مهم‌ترین عامل‌های افزایش قیمت مسکن نام ببریم، همین مسئله تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم است.
این منجر به رفتارهای مختلف می شود؛ مسئله بعدی کاهش ارزش پول ملی است که در چنین وضعیتی به خصوص دوره کرونا را ما پشت سر گذاشتیم در آن مقطع هم این را در بورس هم در مسکن و غیره داشتید می‌دیدید.
در شرایطی که داریم به سمت کاهش ارزش پول ملی می‌رویم افراد برای اینکه بتوانند دارایی شان را حفظ کنند به سمت بازارهای سرمایه می‌رفتند. در این وضعیت یک تلورانس‌هایی وجود داشت در بازار بورس و بازار سرمایه که در یک مقطع توانست سرمایه‌ها را جذب کند.
اما از یک مقطعی به بعد صاحبان سرمایه به‌دنبال دارایی‌های مطمئن‌تر و کم‌ریسک‌تری بودند که بتوانند مثلاً آن نقدینگی شان را حفظ کنند چه چیزی از بازار مسکن بهتر باشد. به خاطر همین از این سلسله عوامل مانند تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم از بحث کاهش ارزش پول ملی از رکود اقتصادی که نمی تواند جذب نقدینگی به سمت تولید را داشته باشد.
اینها همه عواملی است که منجر به هدایت یا سیاست‌هایی که در کنار این سه عامل که گفتم عامل مهم‌تر سیاست‌های کنترل رشد نقدینگی است. کنترل رشد نقدینگی باعث شده تا امروز بحث مسکن به یک ثباتی برسد. وقتی بازار مسکن نیمه دوم دهه 90 را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم همین عواملی که اشاره شد یعنی رها شدگی یا بی انضباطی باعث شد که افزایش قیمت‌ها شکل بگیرد.
تسنیم: تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن چه میزانی بود؟
بیضایی: در سرشماری 85 تا 90 و 90 تا 95 تقریباً 70 درصد تقاضای سرمایه ای بوده و 30 درصد مصرفی بوده که به صاحبخانه‌ها اضافه شده است.
بیشترین افزایش تورم مسکن دقیقا بعد از برجام صورت گرفت. کاهش ارزش پول ملی از نیز از این دوره آغاز شد. دقیقاً ببینید آن دو سال انتهایی سال 97 تا 99 بیشترین افزایش تورم و بیشترین از دست رفتن ارزش پول ملی را ما در آن مقطع داشتیم.
این به تناسب تاثیرش را در تمام قیمت ها به خصوص قیمت مسکن گذاشت حالا جالب تر اینجاست بر اساس آمار این دو سال منتهی را می بینیم که سرمایه گذاری در بخش مسکن در مقطع زمانی افزایش پیدا کرد. چون روزنه‌های سرمایه‌گذاری به نوعی بسته شد عواملی که می‌توانستند بالاخره مردم حالا یا منابع جذب سرمایه‌ها بسته شد از این طرف هم نتوانستند جایگزین مناسبی برای این موضوع پیدا کنند عملاً مقدار سرمایه گذاری مان افزایش پیدا کرد و نیاز مصرفی‌مان به نوعی عقب ماند.
تسنیم: در دهه 90 چقدر تولید مسکن داشتیم؟
بیضایی: از سال 92 تا همین الان تولید متوسط مسکن شهری مان تقریباً بین 400 تا 450 هزار واحد بود. یک سال ما به 500 هزار واحد رسیدیم سال 99 بود. از سال 92 به بعد آمار پروانه‌های ساختمانی کشور تقریباً بین 400 تا 450 هزار فقره تثبیت شده است.
تسنیم: یعنی 4.5 میلیون واحد شهری ساختیم، حالا روستایی که خودشان ساختند.
بیضایی: در بخش مسکن روستایی هم کاهش تولید داشته‌ایم. مثلاً در برخی روستاهادر مقاطعی تا 200 هزار واحد در سال هم رسید.
تسنیم: الان شده 350 هزار واحد در دولت آقای رئیسی سالانه برنامه ریزی اش را می گویم نه اینکه بسازند.
بیضایی: الان برنامه ریزی بین 150 تا 200 هزار واحد من فکر نمی‌کنم این برنامه‌ریزی درست هم باشد به دلایل مختلف.
تسنیم: برنامه امسال بنیاد مسکن ساخت 350 هزار واحد است.
بیضایی: 350 میلیون تومان وام دارد نه اینکه ساخت سالانه 350 هزار واحد در برنامه است. اصلاً امکان ندارد - این - اتفاق بیفتد.
تسنیم: برای این کار برنامه‌ریزی کرده‌اند. برنامه ساخت مسکن روستایی از سال 1384 تا 1401 سالانه 200 هزار واحد بود.
بیضایی: چیزی که در حوزه مسکن روستایی در این سال‌ها داشته اتفاق می‌افتاده کمتر از 100 هزار واحد بوده است. در واقع بین 50 تا 100 هزار واحد بوده است.
تسنیم: آیا ساخت مسکن روستایی در مسکن کشور اثرگذاری دارد؟
بیضایی: به هرحال یک حجم زیادی از مسکن روستایی به خصوص در دهه 80 که شروع شد و بعد هم در دهه 90 هم تداوم داشت به خاطر حالا نوع سیاست اشتباهی که ما در حوزه تسهیلات مسکن روستایی داریم...
تسنیم: چه اشتباهی؟
بیضایی: این اشتباه که شناسایی خوبی از تقاضا نداریم. یک اختلاف نظری که با دوستان داریم...
تسنیم: کدام دوستان؟
متولیان حوزه مسکن روستایی، سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی. باید یارانه تسهیلات مسکن روستایی باید به گروه‌های هدف مشخص اصابت کند. شما اگر تسهیلاتی می‌دهید برای دهک‌های پایین درآمد باشد، برای مثلاً مناطق محروم باشد.
الان سیاست تسهیلات‌دهی در کل کشور یکسان است؛ همین تسهیلات مسکن روستایی برای ساخت ویلا در روستای شمیرانات پرداخت می‌کنند. در یک روستا در شمال کشور و روستایی در سیستان و بلوچستان هم این وام پرداخت می‌شود.
تسنیم: یعنی یک نسخه واحد؟
بیضایی: بله، اجرا یک نسخه واحد، اتلاف منابع است. بنیاد مسکن حدود 15 سال این سیاست را اجرا کرده و الان رسیده به دهک‌های پایین درآمدی که نتوانستند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
الان اگر که آمار بگیریم که چه خانواده‌هایی توانستند از این تسهیلات یارانه‌دار استفاده کنند اکثر این خانواده‌ها دهک‌های بالا درآمدی جامعه بوده‌اند. برای همین است که ما همین الان نزدیک 2 میلیون و 500 هزار واحد خانه دوم به‌خصوص در روستاها و مناطق خوش‌نشین این اتفاق افتاده است.