«رکود» بختک بازار مسکن
پیش‌بینی نرخ مسکن همیشه یکی از جذاب‌ترین و جالب‌ترین پیش‌بینی‌ها در حوزه اقتصادی بوده است. در واقع افراد زیادی تمایل دارند که بتوانند از قبل نرخ مسکن را پیش‌بینی کنند.
پیش‌بینی نرخ مسکن همیشه یکی از جذاب‌ترین و جالب‌ترین پیش‌بینی‌ها در حوزه اقتصادی بوده است. در واقع افراد زیادی تمایل دارند که بتوانند از قبل نرخ مسکن را پیش‌بینی کنند. معمولا هدف قشرهای مختلف مردم از خریدوفروش در بازار مسکن، تلفیقی از رفع نیاز و سرمایه‌گذاری است. مسکن، از جمله بازارهای جذابی است که توانسته طی سال‌های گذشته بخش اعظمی از سرمایه افراد را به خود جذب کند. فعالان بازار مسکن معتقدند که متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران به کانال 80 میلیون تومان رسیده و رشد اندکی را نسبت به ماه‌های گذشته تجربه کرده و به‌اعتقاد آنها، در چندماهه اخیر بازار مسکن نوسانات اندکی داشته، هرچند به‌دلیل حبس آمارهای رسمی در حوزه بازار مسکن تخمین نرخ دقیق دشوار است.
به‌اعتقاد آنها، نوسانات اندک نرخ در بازار مسکن این پیام را می‌دهد که معاملات، کم‌رونق شده است. این کارشناسان یکی از دلایل سردی بازار مسکن را، اوج گرفتن نرخ مسکن می‌دانند و می‌گویند افزایش نرخ مسکن به‌اندازه‌ای است که خریداران توان خرید مسکن ندارند و بسیاری از عرضه‌کنندگان نیز، حاضر به فروش مسکن به قیمت‌های پایین‌تر نیستند، زیرا برای تبدیل آن به دارایی‌های دیگر به مشکل برمی‌خورند. فعالان بازار مسکن به ثبات قیمت‌ها در ماه‌های آینده هم امیدوار نیستند و معتقدند روند نرخ مسکن همچنان در ماه‌های آینده افزایشی خواهد بود. صمت در این گزارش، آینده بازار مسکن را در سال 1403 از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و نرخ دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند. برای آنکه دید بهتری از بازار مسکن داشته باشیم، باید با جوانب مختلف این بخش آشنایی پیدا کنیم. البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش‌بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد. کارشناسان و متخصصان تلاش می‌کنند با بررسی آیتم‌ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار روی نرخ مسکن بتوانند پیش‌بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند.
در شرایط فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد حاکم است، پیش‌بینی؛ کار دشواری است، اما آن چیزی که می‌شود، پیش‌بینی کرد، این است که بازار مسکن می‌تواند در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها به‌رکود خواهد رفت.
بازار مسکن، چشم‌انتظار تصمیم دولت
شهریار شقاقی، تحلیلگر حوزه مسکن درباره حال و هوای فعلی بازار مسکن به صمت گفت: دولت بر این باور است که با افزایش تولید و عرضه، میزان تقاضا کمتر و قیمت‌ها تثبیت یا کاهشی می‌شود. این ادعا می‌تواند رنگ واقعیت به خود بگیرد، اما تحقق این امر مستلزم اجرای پیش‌نیازهایی است. وی ادامه داد: این اتفاق در بازار مسکن زمانی رخ می‌دهد که میزان عرضه منطقی و اصولی باشد. عرضه غیراصولی بدون در نظر گرفتن قدرت خرید مردم و بی‌اعتنایی به بخش اقتصاد کلان، هیچ کمکی به کاهش نرخ مسکن و خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه نمی‌کند.
فقط در ایران شاهد چنین پدیده‌هایی هستیم
شقاقی درباره عملکرد دولت در ساخت مسکن و نارضایتی‌ها عمومی در این زمینه بیان کرد: اعطای اراضی ملی به مردم، وظیفه روشن و مشخص دولت است، اما متاسفانه قوه مجریه به‌عنوان فروشنده اصلی این زمین‌ها شناخته می‌شود. دولت حتی برای تحویل یک واحد مسکونی به افراد، نرخ زمین را به نرخ روز محاسبه و این مبلغ را به سرمایه‌گذاری ابتدایی خود اضافه می‌کند.
وی افزود: این اقدام عجیب در هیچ نقطه‌ای از جهان مشاهده نمی‌شود و فقط می‌توان در ایران شاهد چنین پدیده‌هایی باشیم. در دنیا این‌طور مرسوم است که واگذاری زمین توسط دولت به مردم، رایگان یا با نرخ بسیار پایین انجام می‌گیرد. دولت باید متولی اراضی ملی باشد و خود را به‌عنوان صاحب و مالک آن در نظر نگیرد. نرخ باید معقول باشد و شرایط معیشتی مردم لحاظ شود تا ناظر این حجم از گلایه‌مندی جامعه نباشیم.
مردم به این نوع وام‌ها نیاز دارند
این کارشناس بازار مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دولت باید روش‌هایی را به‌کار بگیرد تا اقشار ضعیف جامعه از پس هزینه‌های مسکن برآیند. وزارت راه و شهرسازی در این مسیر باید برای مصالح ساختمانی یارانه در نظر بگیرد و خدمات خود را با حداقل نرخ محاسبه کند. شقاقی ضمن اشاره به نقش مهم وام مسکن به صمت گفت: مهم‌ترین مسئولیت دولت در این حوزه به تخصیص وام‌هایی مربوط می‌شود که مردم توان بازپرداخت آن را داشته باشند. وام‌های بلندمدت با بهره کم، امری محسوب می‌شود که می‌تواند کمک شایانی به اقشار کم‌درآمد کشور کند.
یک پیشنهاد خوب برای دولت
وی تصریح کرد: اجاره به شرط تملیک، یکی از روش‌های بسیار مناسب در این زمینه به‌شمار می‌رود. اجاره به شرط تملیک، یک نوع قرارداد اجاره است که در آن شخصی با اجاره دادن یک ملک به شخص دیگر، این امکان را فراهم می‌کند تا در آینده ملک را به اجاره‌کننده به‌عنوان مالک انتقال دهد.
این تحلیلگر حوزه مسکن تاکید کرد: در این نوع قرارداد، بخشی از وجه اجاره به‌عنوان رهنی بابت ملک به‌عنوان تضمین پرداخت به اجاره‌دهنده پرداخت می‌شود. اجاره‌کننده در طول دوره اجاره می‌تواند با پرداخت اجاره و اقساطی که به‌عنوان پرداخت اصل و جرایم معوقه هستند، به‌تدریج مالکیت ملک را به‌دست آورد.
شقاقی در ادامه یادآور شد: دولت برای کمک به اقشار آسیب‌پذیر، به ساخت واحدهای مسکونی با قیمت‌های مناسب مبادرت می‌کند و سپس در اختیار افراد قرار می‌دهد. سپس مستاجر به دولت اقساطی را پرداخت می‌کند که آن مبالغ اجاره در واقع قسط خرید خانه محسوب می‌شود. پس از گذشت چند سال و مطابق مفاد قرارداد بین طرفین، فرد مستاجر می‌تواند مالک آن واحد مسکونی شود.
نقش مهم بانک‌ها در تامین مسکن
وی ادامه داد: راهکار مناسب و کارآمد دیگر از گذر همکاری دولت و بانک‌ها رخ می‌دهد و به اختصاص وام‌ها مربوط می‌شود، به این صورت که بانک به مردم وام‌های بلندمدت با بهره کم می‌دهد که طی فرآیندی فرد متقاضی، مستاجر بانک می‌شود و با پرداخت اقساط در بازه زمانی مقرر، مالکیت واحد مسکونی به شخص می‌رسد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: این سیستم‌ها در بسیاری از کشورهای دنیا اجرایی می‌شود و خانه‌دار شدن مردم تسهیل شده است. نکته جالب در این زمینه آن است که مبالغ پرداختی در قالب اقساط، کمابیش به‌اندازه همان اجاره خانه است. سیستم اجاره به‌شرط تملیک درباره این مشکل، یک روش بسیار خوب و مناسب به‌حساب می‌آید.
سامانه خودنویس می‌تواند چاره‌ساز باشد
شقاقی بااشاره به نقش دولت در خانه‌دار کردن مردم به خبرنگار صمت گفت: دولت باید واحدهای کوچک‌متراژ را بنا کند و آنها را به زوج‌هایی که با مشکلات مالی دست و پنجه نرم می‌کنند، اختصاص دهد. دولت این وظیفه را دارد تا با فراهم‌سازی شرایط لازم، مسکن را با نرخ مناسب در اختیار مردم قرار دهد.
او در ارتباط با سامانه خودنویس و نقش آن در ثبت قراردادهای اجاره اظهار کرد: این سامانه در صورت مقابله با افراد سودجو و مشاوران املاک غیرقانونی، می‌تواند مثمرثمر باشد. به هر حال همواره کسانی هستند که در زمان عقد قراردادهای خرید، فروش و اجاره، قصد کلاهبرداری و سوءاستفاده را دارند که سامانه خودنویس باید در این بخش موثر و مفید عمل کند وگرنه نقدهای زیادی متوجه وزارت راه و شهرسازی خواهد شد. در صورتی که هدف دولت خدمت‌رسانی و کمک به مردم باشد، این قبیل طرح‌ها می‌توانند چاره‌ساز باشند و گرهی از مشکلات مردم باز کنند.
شهریار شقاقی در پایان اضافه کرد: امیدوارم دولت سیزدهم در ادامه مسیر خود بتواند به خانه‌دار شدن اقشار نیازمند جامعه کمک کند و برنامه‌های مسکنی خود را تا رسیدن به نقطه دلخواه ادامه دهد تا سال آینده اتفاقات بهتری در بازار مسکن رخ دهد.
احتمال تعدیل نرخ مسکن
ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با شرایط بازار ملک در ایران به صمت گفت: شرایط بازار مسکن متاثر از کلیت اقتصاد کشور است و به‌نظر می‌رسد رشد نقدینگی و به‌تبع آن، رشد نرخ تورم ادامه دارد؛ بنابراین، بازار مسکن هم از این وضعیت تاثیر می‌گیرد، مگر آنکه دولت بتواند این شرایط بسیار دشوار بحران‌های اقتصادی را مهار کند و کنترل اوضاع را به‌دست بگیرد.
وی ادامه می‌دهد: حداقل در یک سال اخیر بازار مسکن با کمبود شدید عرضه و سرمایه‌گذاری مواجه بوده و تا وقتی عرضه به 3 تا 4 برابر رقم فعلی نرسد، نمی‌توان تورم بخش مسکن را مهار کرد. تا پایان سال تنها چند روز مانده است، بنابراین چشم‌انداز روشنی برای کاهش نرخ مسکن به‌هیچ‌عنوان وجود ندارد. در سال جدید ضرورت دارد تا با رشد سرمایه‌گذاری در این بخش، مسیر بازار ملک وارد فاز جدید شود. از طرفی حتی با احیای برجام، کاهش نرخ مسکن قابل‌ملاحظه نخواهد بود، چراکه کمبود عرضه در این بازار بسیار زیاد است و عطش بازار به‌سادگی رفع نمی‌شود.
بازار غیرقابل‌پیش‌بینی شده است
میرعمادی معتقد است در ماه‌های انتهایی امسال رشد نرخ مسکن کند بوده و احتمال دارد در سال بعد با رشد قابل‌توجه قیمت‌ها، در بازار مسکن اندکی نرخ‌ها تعدیل شوند، چراکه بازار ملک به حد کافی رشد نرخ را تجربه کرده و قدرت خرید مشتریان اجازه نمی‌دهد شوک دوباره به بازار مسکن وارد شود.
وی در خاتمه گفت: پیش‌بینی بازار مسکن بسیار دشوار شده، چراکه اقتصاد ایران به وضعیت غیرقابل‌پیش‌بینی رسیده است. بازار مسکن هم مانند سایر بازارها از شرایط کلی اقتصاد تبعیت می‌کند و در حال حاضر وضعیت شاخص‌های اقتصادی ناامیدکننده و هشداردهنده است. اگر وضعیت اداره اقتصاد کشور به همین منوال پیش برود، افزایش نرخ مسکن دور از انتظار نیست و افزایش نرخ مسکن و کاهش روزافزون قدرت خرید مردم، در نهایت منجر به رشد حاشیه‌نشینی می‌شود.
سخن پایانی
اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند. شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌دارها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه دارد، چراکه این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است.