فروش ملک با مجوز مهندس

یک تیرماه امسال، شهرداری تهران با صدور یک بخشنامه، رویه صدور پروانه‌ساختمانی و پایان‌کار ساختمانی را با «حذف سازمان نظام مهندسی تهران از مسیر معرفی مهندس‌ناظر به شهرداری» تغییر داد و به مالکان متقاضی ساخت اجازه داد، خودشان مهندس‌ناظر را انتخاب کنند. این تصمیم، خیلی زود به دعوای بزرگ بین طیف فعال بخش ساختمان - از شهرداری گرفته تا وزارت راه و شهرسازی، سازنده‌ها، کارشناسان و مدیران سازمان نظام مهندسی - تبدیل شد.

فارغ از اینکه تصمیم شهرداری قانونی است یا غیرقانونی، هم رویه قبلی معرفی مهندس‌ناظر و هم رویه جدید انتخاب مهندس، «اشکال اساسی» دارد که دود آن در همه این حداقل سه دهه گذشته از اجرای قوانین و مقررات مربوط به نظام مهندسی ساختمان، به چشم بهره‌برداران ساختمانی رفته است. شیوه نظارت بر ساخت‌وساز در ایران یک «غایب بزرگ» دارد. بررسی «دنیای‌اقتصاد» از الگوی غربی «نظارت عالیه بر ساخت‌وساز» نشان می‌دهد، همانند آنچه در قانون مادر بخش ساختمان ایران یعنی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان آمده اما هیچ وقت اجرا نشده است، «شهرداری مسوول کنترل و بازرسی ساختمان» است به این معنا که باید مستقل از «مهندس‌ناظر تحت استخدام سازنده و مالک»، پروژه‌های ساختمانی در شهرها به شکل منظم توسط بازرسان مستقل تحت پاسخگویی شهرداری، کنترل شوند تا «اجرای بندبند مقررات ساختمانی و شهری» با تاییدیه و گواهی بازرس، تضمین شود.

شهرداری از آنجا که پروانه و پایان‌کار ساختمانی صادر می‌کند، نگهبان «حقوق عمومی» و «امنیت و ایمنی شهروندانی است که تخصص ساختمانی ندارند و به اعتبار پایان‌کار ممهور به نشان شهرداری»، ساختمان‌های نوساز را خریداری یا در آن ساکن می‌شوند. در ایران اما بازرسی وجود ندارد و تصور می‌شود، مسوولیت بازرسی و کنترل ساختمان با مهندس‌ناظری است که همزمان باید به مالک و سازنده پاسخگو باشد و برای آنها کار کند. این اختلاط غیرحرفه‌ای وظیفه، تعارض‌منافع در کار مهندس به وجود می‌آورد. در غرب، ارزش یک ساختمان نوساز به گواهی بازرس آن است؛ این گواهی جزئیات رعایت مقررات ایمنی سازه را توضیح می‌دهد و هر چقدر عملیات مهندسی و ساخت، بیشتر و بهتر انجام شده باشد، اطمینان خریدار در بازار به آن ساختمان بیشتر و ارزش ملک تقویت می‌شود. بازرس مسوولیت حرفه‌ای خود را «بیمه» می‌کند و بنابراین، ساختمان، «گارانتی» می‌شود؛ موضوعی که جای آن در بازار مسکن و ساختمان ایران به خاطر همان «غایب بزرگ» یعنی نبود بازرس ساختمان، خالی است.

اجرای خوب با نظام نظارتی دقیق

نظارت بر ساخت‌وساز ساختمان‌ها یکی از ارکان اصلی تضمین ایمنی شهروندان و کیفیت زندگی شهری است. تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که طراحی یا اجرای خوب به تنهایی کافی نیست؛ بلکه یک نظام نظارتی دقیق، از مرحله صدور پروانه ساخت تا تحویل نهایی ساختمان و صدور پایان‌کار، می‌تواند ضامن سلامت عمومی و پیشگیری از فجایع ساختمانی باشد. در این گزارش به بررسی نظام نظارت بر ساخت‌وساز در دو کشور انگلستان و ایالات متحده آمریکا پرداخته‌ایم. در انگلستان، نظارت بر ساخت‌وساز معمولا توسط دو نهاد انجام می‌شود: شهرداری‌ها از طریق واحد کنترل ساخت و بازرس‌های مستقل که از سوی دولت مجوز دارند و نقش ناظر عالیه یا نماینده حاکمیت برای نظارت بر کل فرآیند ساخت با هدف تضمین اجرای مقررات ساختمانی را برعهده می‌گیرند.

نظارت بر ساخت‌وساز به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود و کنترل کیفیت پروژه در طول ساخت تضمین می‌شود. ناظران، چه از سوی شهرداری و چه بازرس‌های ثبت‌شده، از آغاز پروژه با بررسی پی و فونداسیون، تا ساخت سازه، نصب تاسیسات و تکمیل نهایی ساختمان، اطمینان حاصل می‌کنند که همه مراحل مطابق استانداردها و مقررات ایمنی انجام شده است. در این فرآیند، از دستورالعمل‌های فنی مشخصی استفاده می‌شود که مهم‌ترین آنها «دستورالعمل ایمنی سازه» است. این دستورالعمل مانند ستون فقرات پروژه عمل می‌کند و تضمین می‌کند که ساختمان در برابر تغییرات زمین از جمله زلزله، سایر حوادث طبیعی و دیگر نیروهای محیطی مقاوم و برای سکونت ایمن باشد. پس از پایان ساخت، مالک یا سازنده باید برای دریافت گواهی پایان کار اقدام کند. این گواهی تنها زمانی صادر می‌شود که بازرسان شهرداری تایید کنند تمام کارها مطابق مقررات انجام شده است. بدون این گواهی، ساختمان از نظر قانونی قابل استفاده یا فروش نیست. در ساختمان‌های پرخطر، بازرس ثبت‌شده علاوه بر بازدیدهای معمول، موظف به ثبت گزارش‌های دقیق و دیجیتال است تا شفافیت و ایمنی ساختمان تضمین شود. به این ترتیب، ترکیب بازدیدهای مرحله‌ای، کنترل کیفیت، رعایت دستورالعمل‌های فنی و صدور گواهی پایان کار، ستون فقرات ایمنی و کیفیت ساخت‌وساز در انگلستان را شکل می‌دهد و نقش ناظران را در تضمین استانداردها برجسته می‌کند.

شرط فروش ساختمان؛ گواهی مهندسان

براساس گزارشی از وب‌سایت دولت انگلستان، در انگلستان، علاوه بر فعالیت بازرسان مستقل، سازنده‌ها و مالکان برای انتخاب مهندس‌ناظر خود از مهندسانی باید بهره ببرند که برای فعالیت از سوی نهاد ایمنی ساختمان مجوز نظارت دارند و صلاحیت‌های لازم را هم به تبع دارند. این افراد موظفند استانداردهای حرفه‌ای را رعایت کنند، سیستم‌های مدیریتی موثر داشته باشند و بیمه مسوولیت حرفه‌ای داشته باشند تا در صورت کوتاهی، خسارت‌های اقتصادی پروژه پوشش داده شود. مالک یا سازنده باید ظرف 5 روز پس از تکمیل پروژه، به نهاد نظارتی مربوطه اطلاع دهد. نهاد نظارتی بازرسی‌های لازم را انجام می‌دهد تا اطمینان حاصل کند که کار انجام‌شده با مقررات ساختمان مطابقت دارد و در صورت تایید، گواهی پایان کار صادر می‌شود. هنگام فروش یک ملک، داشتن گواهی پایان کار مقررات ساختمان اهمیت ویژه‌ای دارد، به‌ویژه اگر تغییرات ساختاری، الحاقیه یا تعمیرات اساسی روی ملک انجام شده باشد. این گواهی نشان می‌دهد که کار انجام‌شده مطابق مقررات ساختمان انگلستان بوده است و استانداردهای ایمنی رعایت شده‌اند.

گواهی پایان کار معمولا برای خانه‌های نوساز، بازسازی شده یا تغییراتی مانند تعویض در و پنجره، نصب یا تعویض سیستم‌های گرمایشی، الحاقیه‌های جدید و نصب حمام و لوله‌کشی لازم است. این گواهی را می‌توان از شهرداری محل یا از طریق ناظر تاییدشده خصوصی دریافت کرد. بازرس در طول پروژه بازدیدهای لازم را انجام می‌دهد و پس از اطمینان از انطباق با مقررات، گواهی نهایی را صادر می‌کند. در صورتی که گواهی موجود نباشد، می‌توان برای گواهی قانونی‌سازی اقدام کرد تا تصویب عقب‌مانده شهرداری برای کارهای انجام‌شده دریافت شود، یا از بیمه جبران خسارت مقررات ساختمان استفاده کرد تا خریدار در برابر برخی تبعات قانونی محافظت شود. داشتن این گواهی نه تنها به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک ایمن و استاندارد است، بلکه می‌تواند روند فروش را تسهیل کند و از کاهش قیمت یا لغو معامله جلوگیری کند.

 نظام جدید «نظارت مهندسان»؛ شفاف‌تر شد

با تصویب قانون ایمنی ساختمان 2022، نقش بازرس‌های مستقل به بازرس‌های ثبت‌شده ساختمان تغییر یافت. این تغییر از 6 آوریل 2024 اجرایی شد و برای شرکت‌ها دوره‌های انتقال و مهلت‌هایی در نظر گرفته شده است تا خود را با نظام جدید تطبیق دهند. پروژه‌هایی که قبل از اکتبر 2023 شروع شده‌اند، اغلب می‌توانند تحت نظام قدیمی ادامه یابند، مگر اینکه شروع کار به تاخیر افتاده باشد یا مشکلات قانونی داشته باشند. بازرس‌های ثبت‌شده وظایفی مانند مشاوره درباره رعایت مقررات، بررسی نقشه‌ها، بازدیدهای دوره‌ای و صدور گواهی‌های پایان کار دارند. اما در ساختمان‌های پرخطر، مانند ساختمان‌های بالای 18 متر یا حداقل هفت طبقه، نقش بازرس پیچیده‌تر و تخصصی‌تر است؛ این افراد باید آموزش ویژه دیده و گزارش‌های دقیق و دیجیتال ارائه کنند و گزارش خود را به نهاد ایمنی ساختمان ارائه دهند. برای فعالان صنعت، این تغییرات به معنای ضرورت به‌روزرسانی قراردادها، ارتقای مهارت‌ها و اصلاح رویه‌ها است تا با قوانین جدید هماهنگ شوند و استانداردهای ایمنی و کیفیت تضمین شود. این تحول همچنین شفافیت را افزایش داده و محدودیت‌های مسوولیت بازرس‌ها را روشن می‌کند، به طوری که ریسک حقوقی کاهش می‌یابد.

فساد برخی حرفه‌ای‌ها در صنعت ساختمان

داده‌های مقاله‌ای تحت عنوان فساد در ساخت‌وساز انگلستان (2006) نشان می‌دهد که این مشکل ریشه‌دار است. در این مطالعه با مشارکت بیش از 1400 فعال صنعت، حدود 41درصد از شرکت‌کنندگان (مهندسان ساختمانی) حداقل یک‌بار پیشنهاد رشوه دریافت کرده‌اند و حدود 38 درصد از فعالان صنعت با فعالیت‌های غیرقانونی گروه‌های انحصاری یا کارتل‌ها روبه‌رو شده‌اند. عوامل متعددی مانند کاهش حجم پروژه‌ها، رقابت شدید در مناقصات و فشارهای اقتصادی، برخی حرفه‌ای‌ها را به سمت رفتارهای فاسد سوق داده است. این شرایط باعث شده است که برخی فعالان برای حفظ موقعیت خود در بازار، به روش‌های غیراخلاقی روی آورند. پیامدهای فساد شامل کاهش کیفیت و ایمنی ساخت‌وساز، کاهش اعتماد عمومی به صنعت و زیر سوال رفتن اعتبار نهادهای نظارتی است. با وجود تصویب قوانین ضد رشوه در سال 2010 و اقدامات مختلف برای افزایش شفافیت، هنوز بسیاری از فعالان صنعت احساس می‌کنند سطح فساد و تقلب در برخی پروژه‌ها بالاست. این امر نشان‌دهنده نیاز به اقدامات موثرتر و نظارت مستمر برای مقابله با فساد و تضمین کیفیت و ایمنی در صنعت ساخت‌وساز است.

هر ایالت آمریکا، یک کد ساختمانی

براساس گزارشی از وب‌سایت پروجکت منیجر که در زمینه مدیریت پروژه‌ها فعالیت می‌کند، در ایالات متحده، نظارت بر ساخت‌وساز و نظام مهندسی فرآیندی پیچیده است که در سطوح فدرال، ایالتی و محلی انجام می‌شود. هدف این نظارت تضمین ایمنی، کیفیت و انطباق پروژه‌ها با قوانین، استانداردهای فنی و مشخصات قراردادی است. هر ایالت و حتی هر شهر، کدهای ساختمانی خاص خود را دارد و پروژه‌ها باید با این مقررات و قوانین منطقه‌بندی مطابقت داشته باشند. کدهای ساختمانی مجموعه‌ای از قوانین و مقررات هستند که حداقل استانداردهای طراحی و ساخت ساختمان‌ها را مشخص می‌کنند و شامل سازه، لوله‌کشی، برق، گرمایش، تهویه مطبوع، گازرسانی و سایر بخش‌های ساختمان‌های مسکونی و تجاری می‌شوند. این کدها به صورت مجموعه‌ای از زیر کدها مانند کد ساختمان، کد برق، کد آتش‌نشانی، کد مکانیکی و کد انرژی تنظیم می‌شوند که با یکدیگر مرتبط بوده و بر هم اثر می‌گذارند. هدف اصلی این قوانین حفظ سلامت، ایمنی و رفاه عمومی است و تجربه‌های تاریخی در مقابله با آتش‌سوزی و بلایای طبیعی پایه این مقررات را شکل داده است. نحوه اجرای این کدها در ایالت‌ها متفاوت است؛ برای مثال، کالیفرنیا بر مقاوم‌سازی در برابر زلزله و فلوریدا بر مقابله با توفان تمرکز دارد و برخی ایالت‌ها بخش‌هایی از کدها را حذف یا سختگیرانه‌تر اجرا می‌کنند.

بازرسی ساختمان بخش مهمی از این فرآیند است. پیش از تکمیل هر پروژه، بازرس ساختمان با بازدید از محل پروژه اطمینان حاصل می‌کند که همه مراحل مطابق مقررات ایمنی و کدهای ساختمانی محلی انجام شده‌اند. بازرسان معمولا در یک یا چند حوزه تخصصی گواهی دارند و می‌توانند روی پروژه‌های مسکونی، تجاری یا جنبه‌های خاصی مانند لوله‌کشی، برق یا سیستم‌های مکانیکی تمرکز کنند. بازرسی‌ها معمولا قبل از شروع ساخت برای شناسایی مشکلات احتمالی، حین ساخت برای بررسی مراحل مختلف و تطابق با کدها و پس از اتمام پروژه برای صدور مجوز بهره‌برداری و تایید آماده بودن ساختمان انجام می‌شوند. همچنین بازرسی‌ها پیش از پوشاندن یا مخفی کردن بخش‌های مختلف کار صورت می‌گیرد تا مطمئن شوند همه مراحل مطابق استانداردها انجام شده است.

گزارش بازرسی ساختمان شامل تصاویر ملک و ساختمان، آدرس، اطلاعات تماس و مشخصات بازرس است و خلاصه‌ای از مشکلات یا تعمیرات لازم، وضعیت ساختاری و مسائل مرتبط با کدهای ساختمانی را ارائه می‌دهد. این بازرسی‌ها شامل سقف و پوشش‌ها، استحکام سازه، بازرسی داخلی و خارجی، محوطه، سیستم‌های مکانیکی و برقی، لوله‌کشی و سیستم‌های گرمایش، تهویه و تهویه مطبوع می‌شوند. انواع بازرسی‌ها شامل بازرسی ساختمان تجاری، بازرسی پیش از خرید، بازرسی سازه‌ای و بازرسی ایمنی است و بازرس‌ها برای انجام وظایف خود از چک‌لیست‌های بازرسی، تجهیزات اندازه‌گیری، دوربین‌های دیجیتال و ابزارهای تخصصی استفاده می‌کنند

براساس گزارشی از انجمن مهندسان عمران آمریکا، یکی دیگر از بخش‌های مهم نظارت بر ساخت‌وساز در آمریکا، لزوم اخذ مجوز حرفه‌ای برای مهندسان دولتی است. این مجوز نشان‌دهنده صلاحیت علمی و عملی مهندسان است و تضمین می‌کند که آنها اصول اخلاقی و حرفه‌ای را در اجرای پروژه‌های عمومی رعایت می‌کنند. انجمن مهندسان عمران آمریکا در بیانیه سیاستی بر ضرورت این مجوز برای مهندسانی که در بخش دولتی فعالیت می‌کنند و از قضاوت مهندسی در انجام وظایف خود استفاده می‌کنند، تاکید کرده است. مجوز حرفه‌ای تضمین می‌کند که مهندس حداقل سطح صلاحیت لازم برای انجام وظایف مهندسی را داراست و اعتبار قانونی و فنی لازم را برای نظارت بر پروژه‌های عمومی فراهم می‌کند.

مهندسان دولتی مسوول توسعه سیاست‌ها و نظارت بر پروژه‌ها هستند و وظایف آنها شامل برنامه‌ریزی، طراحی، ساخت، پایداری و بهره‌برداری از پروژه‌های عمومی، بررسی و تایید گزارش‌ها، نقشه‌ها و مشخصات تهیه‌شده توسط دیگران، نظارت بر اجرای ساخت و تغییرات طراحی و مدیریت قراردادها برای اطمینان از رعایت استانداردهای فنی و ایمنی است. داشتن مجوز حرفه‌ای نه تنها صلاحیت فنی مهندس را تایید می‌کند، بلکه در مواقعی که مهندس به عنوان شاهد متخصص در دادگاه حضور می‌یابد، اعتبار قانونی ایجاد می‌کند و تضمین می‌کند که استانداردهای اخلاقی، فنی و حرفه‌ای رعایت شده و سلامت و ایمنی عمومی حفظ شود. مهندسان خصوصی یا غیردولتی نیز نقش مهمی در پروژه‌های ساختمانی دارند. آنها معمولا در شرکت‌های مهندسی، پیمانکاری، مشاوره و پروژه‌های خصوصی فعالیت می‌کنند و مسوول طراحی، اجرا و نظارت بر پروژه‌ها هستند تا اطمینان حاصل شود همه مراحل ساخت مطابق با استانداردهای فنی، کدهای ساختمانی و الزامات قراردادها انجام می‌شوند. وظایف مهندسان خصوصی شامل طراحی نقشه‌ها و مشخصات فنی، مدیریت زمان و بودجه، کنترل کیفیت، ارزیابی ریسک و ایمنی، نظارت بر اجرای پروژه و مستندسازی کامل مراحل کار است. مهندسان بخش خصوصی برای افزایش اعتبار حرفه‌ای و اعتماد کارفرما اغلب دارای گواهی‌نامه‌ها و مجوزهای حرفه‌ای هستند و ممکن است عضو انجمن‌های حرفه‌ای مانند انجمن مهندسان عمران آمریکا باشند، که این امر توانایی آنها را برای رقابت در پروژه‌های مختلف افزایش می‌دهد و همزمان مسوولیت رعایت استانداردهای ایمنی و کیفیت را به عهده دارد

نظارت سازمان نظام‌مهندسی، نه دخالت

در هر دو کشور آمریکا و انگلستان، شهرداری‌ها یا دفاتر محلی کنترل ساختمان نقش کلیدی در نظارت بر پروژه‌های ساخت‌وساز دارند. این نهادها مسوول بررسی و تایید نقشه‌ها، صدور مجوزهای ساخت، بازدیدهای دوره‌ای و اطمینان از رعایت مقررات و استانداردهای ایمنی ساختمان هستند و در صورت تخلف، می‌توانند پروژه را متوقف یا جریمه اعمال کنند. با این حال، نظارت بر تخلفات حرفه‌ای مهندسین ناظر، از جمله کوتاهی در رعایت استانداردهای مهندسی یا رفتار غیرحرفه‌ای، عمدتا بر عهده نهادهای حرفه‌ای و قانونی است. به عنوان نمونه، در آمریکا هیات‌های مهندسی ایالتی و دادگاه‌ها مسوول رسیدگی به تخلفات هستند، و در انگلستان نهادهای حرفه‌ای مانند انجمن مهندسین عمران، انجمن مهندسین فناوری و سازمان ایمنی و بهداشت کار این وظیفه را بر عهده دارند. به این ترتیب، شهرداری‌ها بیشتر به عنوان ناظر اجرایی و کنترل‌کننده رعایت مقررات فنی عمل می‌کنند و مسوولیت مستقیم تخلفات حرفه‌ای مهندسین به نهادهای تخصصی مانند انجمن مهندسین عمران در انگلیس و هیات‌های مهندسی ایالتی در آمریکا واگذار شده است.