قسط و قدرت وام جدید مسکن

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای تمام مناطق شهری کشور افزایش یافت. با تصویب شورای پول و اعتبار، سقف وام انفرادی اوراق مسکن در تهران از 60 به 100 میلیون تومان، در شهر‌های بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر به بالا از 50 به 80 میلیون و در سایر مناطق شهری (شهر‌های کوچک) از 40 به 60 میلیون تومان افزایش یافته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در جلسه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار همچنین وام جعاله تعمیرات که به‌عنوان مکمل وام خرید توسط متقاضیان خرید مسکن دریافت می‌شود نیز با افزایش دوبرابری از 20 به 40 میلیون تومان تغییر کرد. به این ترتیب سقف وام اوراق نسبت به آنچه تا پیش از این پرداخت می‌شد، 6/ 1 برابر شد. آخرین بار سقف وام اوراق چهار سال قبل در مهرماه 94 افزایش یافته بود.

به دنبال شارژ وام مسکن، چهار تغییر در ماجرای اخذ این تسهیلات رخ داده است. در وهله اول میزان سقف وام قابل دریافت در تهران با 40 میلیون تومان افزایش در حالت انفرادی، عملا 65 درصد افزایش یافت و به این ترتیب قدرت خرید متقاضیان این نوع از وام، به همین اندازه تقویت شد.

تغییر دوم در میزان دامنه اختلاف طبقاتی وام‌ها رخ داده است. پیش از این فاصله وام‌های اوراق در سه طبقه شهری شامل تهران، شهر‌های بزرگ و شهر‌های کوچک 10 میلیون تومان بود و به این ترتیب در هر یک از این شهر‌ها در حالت انفرادی، وام قابل پرداخت به ترتیب 60، 50 و 40 میلیون تومان بود.

این در حالی است که اکنون این اختلاف تحت تاثیر رشد قیمت در شهر‌های بزرگ به 20 میلیون تومان افزایش یافته است. در نتیجه سقف‌های جدید اکنون به ترتیب 100، 80 و 60 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. سومین تغییر محسوس در نتیجه مصوبه اخیر جلسه شورای پول و اعتبار درباره سقف وام اوراق این است که پرچمدار بیشترین رقم وام مسکن دیگر صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیست.

پیش از این وام پرداختی در این صندوق در حالت زوجین با سقف 160 میلیون تومان، بالاترین سقف وام مسکن رایج در شبکه بانکی بود، در حالی که اکنون با توجه به اینکه تسهیلات زوجین اوراق معادل دو برابر سقف‌های انفرادی تعیین شده، سقف این وام به 200 میلیون تومان رسیده و از صندوق یکم پیشی گرفته است.

تغییر چهارم پس از شارژ وام اوراق و جعاله نیز ناظر بر اقساط این نوع از وام‌هاست. قسط حدود یک میلیون و 500 هزار تومانی وام انفرادی اوراق مسکن به انضمام جعاله 20 میلیونی در تهران، اکنون با افزایش سقف هر دو وام و در مجموع رقم قابل پرداخت 140میلیون تومانی، به 2میلیون و 650 هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قسط این تسهیلات در حالت زوجین به انضمام جعاله (240میلیون تومان) در تهران اکنون 4 میلیون و 330هزار تومان است.

در شهر‌های بزرگ با جمعیت بیش از 200 هزار نفر میزان اقساط تسهیلات 120میلیون تومانی انفرادی با احتساب جعاله، 2میلیون و 330 هزار تومان است. همچنین برای زوجینی که در این شهر‌ها سقف وام اوراق و جعاله را به مبلغ 200 میلیون تومان دریافت کنند، میزان قسط 3 میلیون و 660 هزار تومان خواهد بود.

میزان اقساط وام انفرادی اوراق به انضمام جعاله در شهر‌های کوچک نیز که با سقف 100 میلیون تومانی قابل پرداخت است، 2 میلیون و در حالت زوجین با سقف 160 میلیون تومانی، 3 میلیون تومان است.

«دنیای اقتصاد» در گزارشی که 23 آذر ماه منتشر کرده بود، سه سناریو درباره افزایش وام اوراق را مطرح کرد که سناریوی سوم مطرح شده در آن گزارش، به تصویب شورای پول و اعتبار رسید. تصویب افزایش سقف وام اوراق در کنار چهار تغییری که ایجاد کرده، چهار تغییر و تحول را پیش‌روی معادلات بازار معاملات بازار مسکن قرار می‌دهد.

تغییر اول مربوط به مدل رایج خرید مسکن توسط خانه‌اولی‌هاست. خانه‌اولی‌هایی که از وام اوراق برای خرید خانه استفاده می‌کنند، پیش از این عموما خانه خریداری شده را بلافاصله پس از خرید برای مدت حداقل یک تا دو سال به رهن می‌سپارند و به اجاره‌نشینی ادامه می‌دهند. اما با توجه به اینکه قسط وام اوراق زوجین به انضمام جعاله به بیش از 4میلیون تومان افزایش یافته، اغلب دیگر استطاعت پرداخت همزمان اجاره و قسط خانه خریداری شده را ندارند و در نتیجه ناگزیر خواهند بود در خانه خریداری شده سکونت کنند.

تغییر دوم در میزان قدرت پوشش وام بر اساس متراژ است که قدری تقویت می‌شود. اگر فرض کنیم تمام تسهیلات‌گیرندگان علاوه بر وام اوراق، جعاله نیز دریافت می‌کنند، میزان پوشش این وام در تهران با احتساب میانگین قیمت مسکن حدود 5/ 12 میلیون تومانی در حالت انفرادی 11مترمربع و در حالت زوجین 20 مترمربع خواهد بود. در شهر‌های بزرگ نیز با توجه به میانگین 2 میلیون تومانی قیمت مسکن، پوشش متراژی وام در حالت انفرادی 60مترمربع و در حالت زوجین 100 مترمربع خواهد بود. همچنین میزان پوشش وام پرداختی در شهر‌های کوچک در حالت انفرادی 77 و در حالت زوجین 120مترمربع است.

به این ترتیب حداقل قدرت خرید وام مربوط به حالت انفرادی شهر تهران و حداقل قسط مربوط به حالت انفرادی شهر‌های کوچک است. البته برای استفاده از هر 500 هزار تومان از این تسهیلات، متقاضی باید اوراقی را خریداری کند که بهای آن در فرابورس، اکنون حدود 40 هزار تومان است. به این ترتیب مثلا در حالت انفرادی در پایتخت، هزینه خرید حدود یک مترمربع از قدرت خرید وام جدید، صرف خرید اوراق خواهد شد. سومین تغییر ناظر بر اقبال متفاوت به متراژ‌های مختلف آپارتمان است.

از آنجا که قدرت خرید تسهیلات در تهران همچنان اندک است، خرید خانه‌های حدود 50 مترمربعی با این وام‌ها رونق بیشتری خواهد گرفت، اما در شهر‌های بزرگ خرید آپارتمان‌های بیش از 100 مترمربع نیز میسر بوده و با اقبال روبه‌رو خواهد شد. اما چهارمین تغییر مرتبط با اقبال به متراژ در شهر‌های کوچک است.

در این شهر‌ها میزان اقساط پایین و قدرت خرید بالای وام‌های قابل پرداخت با توجه به میانگین قیمت یک میلیون و 300هزار تومانی مسکن در این شهرها، سبب خواهد شد خرید خانه‌های بزرگ‌تر از 120 مترمربع با این وام رونق بگیرد. با توجه به اینکه این وام‌ها نباید بیش از 80 درصد از ارزش ملک را پوشش دهد، طبعا زوجین به خرید خانه‌های بزرگ‌تر از 120 مترمربع که با مبلغ وام قابل خرید است، روی خواهند آورد.

نکته مهم این است که وام مذکور با توجه به استطاعت محدود زوجین متقاضی مصرفی مسکن در پرداخت اقساط حداقل در تهران برای دهک متوسط رو به پایین درآمدی، مناسب نیست. در عین حال اگرچه طبقه بالای درآمدی استطاعت پرداخت این اقساط و سود 5/ 17 درصدی وام اوراق را دارد، اما رقم وام برای تقاضای مسکن این گروه نیز موثر نیست و آن‌ها به دریافت این نوع وام اقبال نشان نخواهند داد؛ بنابراین مصرف‌کنندگان وام‌های جدید اوراق همان طبقه متوسط و مصرفی هستند که می‌توانند با انتخاب خانه‌های کوچک‌تر و قدیمی‌تر و سکونت در آن از بدو خرید، به نحوی استطاعت خود را با وام هماهنگ کنند. برآیند این چهار تغییر احتمالا می‌تواند به تغییرات افزایشی جزئی در معاملات تهران منجر شود، اما افزایش معاملات در شهر‌های متوسط و کوچک به مراتب محسوس‌تر خواهد بود.