قیمت جدید اجاره خانه در شرق تهران (9 تیر 1404) + جدول
در روزهای اخیر و به‌ویژه پس از اعلام رسمی آتش‌بس میان ایران و رژیم صهیونیستی، بازار مسکن کشور وارد مرحله‌ای از رکود مبهم و کم‌سابقه شده است؛ رکودی که نه تنها با کاهش معاملات همراه بوده، بلکه با نوعی سردرگمی و تردید در میان متقاضیان همراه است. وضعیت فعلی را نمی‌توان با رکودهای متداول گذشته مقایسه کرد، چرا که این‌بار دلایل آن صرفاً اقتصادی نیست، بلکه سایه بحران‌های امنیتی، روانی و اجتماعی...
در حالی که انتظار می‌رفت فروکش‌کردن تنش‌ها و بازگشت آرامش نسبی به فضای سیاسی کشور، انگیزه خرید یا فروش را در بازار تقویت کند، آنچه در عمل رخ داده، کاملاً برعکس است. معامله‌گران، چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا، فعلاً دست به عصا شده‌اند و در برابر هرگونه اقدام جدی، حالت انتظار و تعلیق پیش گرفته‌اند. همین موضوع باعث شده که حجم معاملات به پایین‌ترین سطح خود در ماه‌های اخیر برسد و بازار در سکوتی سنگین فرو رود.
در دل این سکوت، مجموعه‌ای از پرسش‌ها ذهن خریداران و سرمایه‌گذاران را اشغال کرده است: آیا قیمت‌ها کاهش خواهد یافت یا دوباره جهشی تازه در راه است؟ آیا امنیت منطقه‌ای پایدار خواهد ماند یا خطر بازگشت تنش‌ها وجود دارد؟ برنامه دولت برای مهار تورم و حمایت از بخش مسکن در شرایط پساجنگ چیست؟ نبود پاسخ شفاف به این پرسش‌ها، فضای اطمینان را از بازار سلب کرده و حتی فعالان باسابقه را نیز در تصمیم‌گیری مردد ساخته است.
از سوی دیگر، بازار اجاره نیز تحت تأثیر مستقیم این شرایط دچار تنش شده است. افزایش هزینه‌های زندگی، کمبود عرضه مناسب و ناتوانی بخشی از مالکان در ارائه قراردادهای بلندمدت یا منصفانه، باعث شده که مستأجران با چشم‌انداز نگران‌کننده‌ای روبه‌رو شوند. هم‌زمان، برخی مالکان نیز در حال ارزیابی شرایط جدیدند و از ارائه پیشنهادهای قطعی امتناع می‌کنند؛ عاملی که آینده کوتاه‌مدت این بازار را نیز در هاله‌ای از ابهام قرار داده است.
وضعیت اقتصادی پس از جنگ نیز مزید بر علت شده است. نگرانی‌ها درباره تورم، کاهش قدرت خرید مردم، احتمال افزایش قیمت مصالح ساختمانی و محدودیت‌های احتمالی در بخش ساخت‌وساز، همگی عواملی هستند که نه‌تنها بازار را در شوک نگه داشته‌اند، بلکه احتمال استمرار این رکود را در ماه‌های آتی نیز افزایش می‌دهند. این رکود چندلایه، هم خریداران مصرفی را در تنگنا قرار داده و هم سرمایه‌گذاران ملکی را در حالت انفعال نگه داشته است.
در چنین فضایی، رفتار دولت نقش حیاتی ایفا می‌کند. سیاست‌های حمایتی، ارائه تسهیلات هدفمند، تسریع در پروژه‌های نهضت ملی مسکن و ایجاد ثبات در نرخ سود بانکی، همه می‌توانند به‌عنوان ابزاری برای احیای نسبی بازار به کار گرفته شوند. اما تا زمانی که این اقدامات به‌صورت ملموس اجرا نشود، بعید است بازار بتواند از این وضعیت ایستایی عبور کند.
از سوی دیگر، نهادهای نظارتی باید در بازار اجاره فعال‌تر عمل کنند. در غیاب نظارت مؤثر و سیاست‌گذاری شفاف، بازار اجاره به راحتی به میدان سوداگری بدل می‌شود؛ جایی که مستأجران قربانی بی‌ثباتی، بی‌رحمی بازار و نبود سازوکار حمایتی می‌شوند. اگر هشدارها جدی گرفته نشود، بخش بزرگی از مستأجران به‌ویژه در کلان‌شهرها ممکن است در فصل جابه‌جایی، با بحران جدی مواجه شوند.
در مجموع، بازار مسکن این روزها نه در مسیر رشد است و نه در حال سقوط؛ بلکه در وضعیت خطرناک بلاتکلیفی قرار دارد. این بلاتکلیفی، اگرچه ممکن است در ظاهر نشانه‌ی ثبات باشد، اما در باطن، نشان از فشاری انباشته دارد که در صورت نبود مداخله هوشمندانه، دیر یا زود به انفجار قیمتی یا ریزش اعتماد عمومی منتهی خواهد شد.
احیای این بازار نیازمند یک نقشه راه مشخص، مبتنی بر واقعیت‌های اقتصادی و روانی پساجنگ است. نباید فراموش کرد که خانه، فقط یک کالای اقتصادی نیست، بلکه بنیادی‌ترین نیاز اجتماعی و روانی خانواده‌هاست؛ و رها کردن این بازار به دست التهاب یا بی‌تفاوتی، آسیب‌هایی بلندمدت به همراه خواهد داشت که جبران آن به مراتب دشوارتر از امروز خواهد بود.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که الگوی قیمتی در بازار اجاره نارمک تغییر کرده است. در حالی که رهن کامل آپارتمان‌های کوچک با امکانات محدود افزایش یافته، قیمت واحدهای بزرگ‌تر و مجهزتر کاهش یا ثبات نسبی را تجربه کرده‌اند.
پیش از حملات اسرائیل به ایران، در گزارشی به تاریخ 20 اردیبهشت 1404، وضعیت بازار اجاره آپارتمان در محله نارمک بررسی شده بود. بر اساس داده‌های آن گزارش، بررسی‌های میدانی از بازار رهن و اجاره در نارمک تهران نشان می‌داد که حداقل مبلغ رهن کامل در این محله بین 450 تا 600 میلیون تومان بوده است. همچنین برای رهن کامل یک واحد 60 تا 70 متری با امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و انباری، حداقل بودجه‌ای بین 800 میلیون تا یک میلیارد تومان نیاز بود.
افزایش قیمت واحدهای کوچک متراژ
رهن کامل آپارتمان‌های بالای 100 مترمربع نیز از یک میلیارد تومان آغاز می‌شد و بسته به امکانات متفاوت بود؛ برای مثال، رهن کامل یک واحد 135 متری با 6 سال ساخت و امکانات کامل، 1.75 میلیارد تومان برآورد شده بود. این در حالی بود که برای واحدی با همین متراژ اما 30 سال ساخت و بدون پارکینگ و آسانسور، رقم رهن کامل حدود 1.4 میلیارد تومان اعلام شده بود.
بررسی‌های مجدد از بازار رهن و اجاره در محله نارمک که در طول درگیری‌های نظامی میان اسرائیل و ایران، چند بار هدف حملات قرار گرفت نشان می‌دهد حداقل رهن کامل یک واحد آپارتمان، به 560 تا 600 میلیون تومان رسیده است. همچنین رهن کامل یک واحد 60 تا 70 متری نیز به حداقل یک میلیارد تومان افزایش یافته است. برای یک آپارتمان 100 متری دارای آسانسور، پارکینگ و انباری، رهن کامل حدود یک میلیارد و 500 میلیون تومان است و در صورت نداشتن این امکانات، این مبلغ به حدود یک میلیارد و 200 میلیون تومان کاهش می‌یابد.
رهن کامل آپارتمان‌های 120 تا 150 متری دارای امکانات یادشده نیز در بازه‌ای بین یک میلیارد و 800 میلیون تا 2 میلیارد تومان قرار دارد. برای نمونه، در بخش جنوبی نارمک، رهن کامل یک واحد 125 متری با این امکانات، یک میلیارد و 900 میلیون تومان اعلام شده است.
در مجموع به نظر می‌رسد واحدهای کوچک‌تر و فاقد امکانات کامل، با افزایش قیمت در محدوده سقف مجاز اجاره‌بها (25 درصد) روبه‌رو شده‌اند؛ در حالی که رهن واحدهای بزرگ‌تر و مجهز، کاهش یافته و یا بدون تغییر باقی مانده است. این الگو می‌تواند نشانه‌ای از تغییر تقاضا به سمت واحدهای مقرون‌به‌صرفه‌تر در شرایط ناپایدار اقتصادی و امنیتی باشد.
