ناهنجاری شدید بازار مسکن؛ ضرورت نگاه ویژه به ابزارهای مالیاتی
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که در ایران همچنان زمین‌دار هستیم و این مسئله بازار مسکن را دچار ناهنجاری کرده است، گفت: زمین و مسکن رقیب تولید شده است.
فرشید ایلاتی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با تاکید بر این‌که ظرفیت تولید مسکن بسیار خوبی در کشور داریم، اظهار کرد: بخش تولیدی کشور از بازار زمین و مسکن تغذیه می‌کند، طرف تسهیلات خوبی برای بخش تولید (صنعت) دریافت کرده و می‌گوید با این نوسانات، عایدی چندانی ندارد. به همین دلیل منابع مالی را وارد بازار مسکن می‌کند.
وی ادامه داد: بازار مسکن یک سود منطقی داشته باشد؛ اما اگر عده‌ای به دنبال سودهای نامتعارف باشند باید به‌وسیله مالیات‌ها از نابسامانی در این بخش جلوگیری به‌عمل آید.
وی با بیان این‌که در زمان حاضر در اقتصاد کشور یک اختلال به‌وجود آمده است، افزود: الان سود تولید با سود بازار زمین و مسکن قابل مقایسه نیست. در این شرایط عده‌ای به‌دنبال آن هستند معافیت‌های مالیاتی بخش زمین و مسکن را افزایش دهند!
رکود بازار مسکن "سنگین‌تر" شدوی با یادآوری این‌که مالیات بر خانه‌های خالی الان به‌صرفه است، توضیح داد: امروز می‌صرفد مالک خانه خودش را خاله نگه دارد. تاکنون برای حدود 66 هزار واحد مسکونی برگه مالیاتی صادر شده که پیش بینی درآمد مالیاتی از این محل 1400 تا 1500 میلیارد تومان است.
کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: این درآمد یعنی پرداخت مالیات هر خانه خالی سالانه کمتر از 23 میلیون تومان است!
ایلاتی اضافه کرد: اگر همین ملک احتکار شود که قانون هم با پرداخت 23 میلیون تومان این اجازه را داده است بعد از چند سال سود بسیار زیادی را نصیب مالک می‌کند.
وی با تاکید بر این‌که در سخت بودن فرآیند شناسایی خانه‌های خالی و همچنین سامانه املاک مشکلاتی داریم، اظهار کرد: ما می‌گوییم نرخ مالیات را 30 درصد ارزش ملک تعیین کنند. یعنی اگر خانه خالی پیدا شد باید مالک 30 درصد ارزش آنرا در سال اول و تقریباً 100 ارزش واحد مسکونی را در صورت خالی بودن برای 3 سال به دولت مالیات پرداخت کند.
وی با اشاره به این‌که این 30 درصد در قانون نیامده است، بیان کرد: اگر شخصی ملکی را خریداری کند و زیر 6 ماه آنرا بفروشد باید 100 درصد سود حاصل را بابت مالیات به دولت پرداخت کند. مثلاً امروز یک واحد مسکونی را 100 میلیون خریداری کرده‌اند و در کمتر از 6 ماه آنرا با قیمت 150 میلیون تومان می‌فروشند. باید 50 میلیون تومان سود به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت شود. یعنی کل مبلغ مابه التفاوت خرید و فروش.
وی با بیان این‌که بهترین حالت است که اگر ملکی بین 6 ماه تا یکسال پس از خرید فروخته می‌شود مالیات آن متفاوت محاسبه شود، تصریح کرد: به‌عنوان مثال ملکی 8 ماه پس از خرید، فروخته می‌شود، مالک بایستی 90 درصد سود حاصل را مالیات بدهد.
کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در رابطه با تجربه کشور در خصوص دریافت مالیات بر خانه‌های خالی، گفت: بر اساس جدول منتشر شده هرچه فاصله بین خرید و فروش بیشتر شود به همان میزان نیز مالیات کاهش می‌یابد. اما امروز همچنان می‌صرفد که خانه خالی بماند؛ مثلاً خانه‌ای در تهران 4 میلیارد تومان خریداری شده و جزو خانه‌های خالی است. همین واحد طی یکسال 50 درصد گران می‌شود،یعنی 2 میلیارد تومان. مالیات 23 میلیون تومانی در برابر این سود رقمی نیست.
ایلاتی در عین حال افزود: اما اگر قرار باشد کل سود بابت مالیات از مالک دریافت شود، هیچ مالکی خانه خود را دیگر خالی نگه نمی‌دارد و وارد این بازی نمی‌شود.
وی در پاسخ به این پرسش که چرا اینقدر مقاومت برای دریافت مالیات از بخش زمین و مسکن وجود دارد، اظهار کرد: یک عصر فئودالیسم داشته‌ایم و ما در ایران همچنان زمین‌دار هستیم. یعنی اصل تولید و کارآفرینی به‌معنای واقعی در کشور شکل نگرفته است. برخی کشورها مانند کره جنوبی همزمان با ما دوره صنعتی را شروع کردند؛ الان نگاه کنید در بخش تولید آنها کجا هستند و ما کجا. البته دلیل بخشی از این فاصله تحریم‌ها بوده است.
وی تاکید کرد: آمریکا که نمی‌تواند بازار مسکن ایران را تحریم کند، اما شرایطی را به‌وجود آورده‌ایم که کسی دنبال تولید مسکن نرود. زمین و مسکن الان رقیب تولید شده و تا این وضعیت برقرار است نمی‌توانیم به رشدهای بالا برسیم.
وی یادآور شد: حدود 15 سال است که درگیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مسکن هستیم، اما با وجود مقاومت‌هایی وجود دارد که جذابیت بازار مسکن همچنان باقی بماند. در این شرایط بحث تسهیل صدور مجوزها مطرح می‌شود که البته این بحث درست اما جز کوچکی است که سود حاصل از بخش زمین و مسکن آنقدر بالاست که انتظار برای دریافت مجوزها مقرون به‌صرفه است.
وی با بیان این‌که باید سود مسکن به‌گونه‌ای تنظیم شود تا مانند سایر بخش‌های تولید کشور شود، اضافه کرد: در خانه‌های خالی سیاست اشتباهی اجرا شده است؛ مثلاً یک پزشک در استان دیگری مشغول به‌کار است اما چند واحد مسکونی در تهران دارد! چرا چون سود این بخش بالاست.
وی افزود: نمایندگان مجلس یک استدلال درباره خانه‌های خالی دارند؛ می‌گویند ما می‌خواهیم فلان شهر برویم نمی‌شود که همیشه اجاره کنیم باید یک خانه داشته باشیم. یعنی اقامتگاه فرعی. ای کاش با این وضعیت مالیات بر خانه‌های خالی را نداشتیم. این همه خانه خالی در تهران داریم و آقای دکتر ماهی چند روز به پایتخت می‌آید و می‌رود.
کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌تر نیز با اشاره به قانون مالیات بر عایدی سرمایه، اظهار کرد: در این زمینه دو نگاه تنظیمی و درآمدی وجود دارد. همواره اعلام می‌شود دولت دنبال تنظیم بازار است و به‌دنبال درآمدزایی نیست. در این‌صورت برای دستیابی به هدف تنظیم‌گری 2 راه وجود دارد؛ باید معافیت‌ها مالیاتی را آنقدر زیاد کنیم که به تعداد کمی برخورد کند. راه دوم نیز افزایش مبلغ مالیات است.
ایلاتی افزود: بر اساس قانون افراد با داشتن 4 واحد مسکونی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی نمی‌شود. این البته یک شرط دارد، معافیت زیاد برای جامعه هدف کمتر اما با نرخ بالا. درست است که تعداد کمی مشمول مالیات می‌شود اما سرمایه‌گذاران غیرمولد را در بازار مسکن نقره‌داغ می‌کند.
وی تاکید کرد: در حالی باید 80 درصد مالیات بر ارزش عایدی سرمایه مسکن دریافت شود که نرخ 35 درصد مالیات بر عایدی سرمایه مسکن (برای واحدهایی که زیر 3 سال فروخته می‌شود) اعمال می‌شود. نکته جالب توجه این‌که برای همین 35 درصد نیز باید نرخ "تعدیل تورمی" اعمال شود که با توجه به تورم‌های سالانه کشور مالیات بر عایدی سرمایه صفر درصد می‌شود!
کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با یادآوری این‌که مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌گوید اشخاص غیرتجاری در مناطق آزاد باید از پرداخت مالیات معاف باشند، اضافه کرد: به‌عنوان مثال جزیره "کیش" محل سرمایه‌گذاری است و مصرفی نیست. واحدهای مسکونی خالی زیادی در این جزیره داریم که دست سرمایه‌گذاران و سوداگران است. می‌گویند باید این قبیل به دلیل جذب سرمایه معاف شوند. جذب سرمایه باید در تولید باشد نه این‌که - واحدهای مسکونی - را احتکار کنیم.
ایلاتی باید سرمایه‌گذاری‌ها به سمت طرح‌های تولیدی برود، یادآور شد: سال 87 اولین گزارش مالیات بر عایدی سرمایه توسط مرکز مطالعات علم و صنعت منتشر شد، حتی قبل از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی. حدود 16 سال است که در حال جنگ هستیم تا مالیات بخش مسکن را با عدد درست وارد پایه‌های مالیاتی کشور کنیم.
ایلاتی در ادامه به سنگ‌اندازی برخی مسئولان دولت قبل در مسیر مالیات بر بخش مسکن اشاره کرد و گفت: سال 1393 وزیر وقت راه و شهرسازی در نامه‌ای به رئیس وقت مجلس خواستار توقف اجرای مالیات بر خانه‌های خالی شد.
وی در پاسخ به چرایی این کار وزیر اسبق راه وشهرسازی، گفت: در نامه مذکور ادعا شده بود که با اخذ مالیات، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مختل می‌شود. واقعیت آن است مسکن یک صنعت سودآور است. این بخش در شرایط عادی سود و عایدی دارد، البته اگر سازندگان هم به‌دنبال سود معقول باشند.
وی با بیان این‌که تولیدکنندگان در زمان حاضر با مالیات، ادارات مختلف، محیط زیست و... درگیر هستند، اظهار کرد: اگر تولیدکننده سرمایه خود را به بخش زمین ببرد و همین را بلااستفاده بگذارم، این سود چندین برابر سود تولید در کشور است. این کار انگیزه تولید را از بین می‌برد، اگر بخواهیم به روال قبل در بخش مسکن ادامه دهیم.
کارشناس مسکن گفت: برخی تولیدکنندگان، تسهیلاتی را که به اسم تولید دریافت می‌کند به بخش مسکن می‌برند و بخش تولید از این بخش تغذیه می‌کند. استدلال این قبیل تولیدکنندگان نوسانات بخش تولید و مشکلات آن است.