هزینه سربار وام مسکن

سند دیگری از وارونگی سیاستی در بخش مسکن آشکار شد. خانه‌اولی‌ها در اغلب کشورها در گروه اول مشمول «بیشترین حمایت اعتباری» قرار دارند، اما در بازار مسکن ایران، این گروه به جای پشتیبانی موثر بانکی، مشمول «هزینه سربار وام مسکن» شده است.

بررسی‌ها درباره «ریز هزینه‌هایی که زوج فاقد مسکن برای دریافت وام خرید پرداخت می‌کند» حاکی است، با احتساب سطح فعلی قیمت اوراق،30درصد از مبلغ وام صرف سه فاکتور هزینه‌ای می‌شود که برای وام 480میلیونی بالای 140میلیون تومان است. این وضعیت به معنای «پرداخت عوارض برای صاحب‌خانه شدن» است.

تازه ترین بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت خانه اولی ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می دهد، هم اکنون حول و حوش 30درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می شود و عملا و در بهترین حالت تنها 70درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می ماند.

این در حالی است که 100درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می شود؛ متقاضی ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل دهنده مصرفی ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به‌عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی‌که تقاضای سرمایه ای و سفته بازی به‌دلیل بی نیازی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می کند.

هزینه خرید خانه با وام

مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن در شهرها یعنی خانه اولی ها و دسته ای دیگر از تقاضای مصرفی اما غیر خانه اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود نیاز دارند که پروسه خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی‌که این گروه از متقاضیان، حقیقی ترین ومصرفی ترین تقاضای مسکن را تشکیل می دهند و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت ها و تسهیلات ویژه نیاز دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته‌شده برای آنها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود 30درصد از تسهیلات خرید مسکن را می بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و همچنین هزینه‌های صدور سند رهنی برای قرار گرفتن واحد خریداری‌شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن کرده است. در این میان برخی از هزینه‌های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیندهای دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آنها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی

بررسی ها از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ متوسط قیمت ماهانه هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن خبر می دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان1401، از قله تاریخی عبور کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز 137هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند1400 با متوسط قیمت 136هزار تومان به ازای هر فقره اوراق 500هزار تومانی بود. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته - سال 1400- معادل 78هزار تومان بود. در چهار ماه اول امسال این میزان به 116هزار تومان رسید.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه امسال به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله 137هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآوردها نشان می دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 15روز اول مردادماه امسال در سطح 135هزار و 500تومانی قرار گرفت.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت 130هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم اکنون حدود 30درصد از مبلغ 480میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می شود.

هم اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می توانند 480میلیون تومان وام بانکی دریافت کنند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری شود.

هم اکنون برای دریافت وام 480میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل 960فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش130هزار تومان خریداری کنند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل 125میلیون تومان است که 26درصد از رقم کل وام محسوب می شود. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت شود، در پروسه دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می شود.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی شود. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می کنند.

سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می شود. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام‌دهنده صادر می شود و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می ماند. به این سند «سند رهنی» گفته می شود و هزینه ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می شود، هزینه ترهین می گویند.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می شود نشان می‌دهد هم اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام‌گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام 480 میلیون تومانی دریافت می کنند) معادل 14میلیون و 340هزار تومان است.

این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می شود)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت 70مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع 41میلیون تومان (معادل متوسط قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش 3میلیارد تومان رقمی حدود 3میلیون تومان است. مشاهده می شود که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

علت این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می شود بر مبنای قیمت منطقه ای مسکن محاسبه می شود؛ قیمت منطقه ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می شود. اصل وسود وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان و وام گیرنده‌ها رقمی حول و حوش یک‌میلیارد و 250میلیون تومان می شود که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام‌گیرنده اخذ می شود.

این هزینه هم اکنون حول و حوش 14 میلیون تومان است. مجموع هزینه‌های دریافتی از فرد متقاضی وام گیرنده، یعنی هزینه 125میلیون تومانی خرید اوراق به‌علاوه هزینه 14میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه 3میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود 30درصد از مبلغ کل وام را شامل می شود و رقمی حول و حوش 142میلیون تومان می شود.

این در حالی است که در این برآورد هزینه ای، هزینه‌های مربوط به پورسانت واسطه‌های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می شود، لحاظ نشده است و تنها هزینه‌های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است.

از سوی دیگر هزینه‌های دریافت وام مسکن، به‌ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه ای است که عمده وام گیرنده‌ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه‌ها مطلع هستند.

غافلگیری وام گیرنده‌ها

بررسی ها نشان می دهد تعداد قابل توجهی از متقاضیان دریافت وام که بخش عمده آنها برای اولین بار برای خرید مسکن وارد بازار شده، خانه اولی و متقاضی دریافت وام هستند در پروسه دریافت وام دست کم با دو مرحله غافلگیری همراه می شوند.

مرحله اول غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه خرید اوراق است که هم اکنون هزینه ای بسیار سنگین است. مرحله دوم نیز غافلگیری آنها در مواجهه با هزینه پیش بینی‌نشده برای صدور سند رهنی در آخرین مرحله خرید مسکن یعنی در زمان انتقال رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار است. بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به دریافت وام دارند از هزینه اوراق اطلاع ندارند و حتی برخی از آنها نمی دانند که برای دریافت وام باید اوراق بخرند و بعد از خرید خانه و مراجعه به بانک برای ارائه درخواست وام است که با ضرورت خرید اوراق و پرداخت هزینه سنگین برای آن روبه‌رو می شوند.

در سال‌های قبل که متوسط قیمت اوراق در کانال های معقول 60 تا 70هزار تومانی قرار داشت، این غافلگیری کم اهمیت تر بود؛ اما هم اکنون و با عبور قیمت هر فقره اوراق از مرز 130هزار تومان به‌دلیل آنکه هزینه خرید اوراق بسیار زیاد است، این غافلگیری شدیدتر و شوک آورتر شده است.

به‌ویژه اینکه، مطابق با روال قانونی و رویه بانکی، این هزینه قبل از واریز وام و در همان ابتدای تشکیل پرونده وام از فرد متقاضی دریافت می شود. اما غافلگیری دوم که به منزله ضربه نهایی به وام‌گیرنده تلقی می شود، هزینه صدور سند رهنی است.

بخش زیادی از وام گیرنده‌ها تا قبل از روز انتقال سند، از ضرورت و پروسه صدور سند رهنی اطلاع ندارند و تصور می کنند تنها قرار است هزینه صدور سند مالکیت (هزینه حدود 3میلیون تومانی برای واحد معمولی 70میلیون تومانی که در بالا به آن اشاره شد) را پرداخت کنند. اما در همان روز و در فرآیند انتقال مالکیت، با هزینه سنگین صدور سند رهنی مواجه می شوند.

در روز انتقال مالکیت رسمی از فروشنده به خریدار، نماینده بانک وام‌دهنده چک حاوی مبلغ وام را که به نام فروشنده صادر شده است به فروشنده ارائه می کند. در مقابل سندی با عنوان سند رهنی تنظیم شده و تا زمان بازپرداخت کامل وام و تسویه حساب وام‌گیرنده با بانک، نزد بانک به‌عنوان وثیقه باقی می ماند.

این در حالی است که مبلغ 80میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی که در واقع وام جعاله مسکن است که همزمان با وام خرید 200میلیون تومانی به زوجین پرداخت می شود، معمولا یک روز کاری بعد از انتقال سند و پرداخت وام خرید به حساب فرد خریدار واریز می شود. برخی از خریداران از این موضوع نیز اطلاع ندارند و در روز انتقال سند متوجه این موضوع شده و غافلگیر می شوند. به نظر می‌رسد در این زمینه اطلاع‌رسانی های کافی صورت نگرفته و منجر شده است برخی از خریداران در روز انتقال سند با مشکل مواجه شوند.

قدرت خرید واقعی وام مسکن

محاسبات شان می دهد پس از کسر هزینه‌های مربوط به دریافت وام و همچنین هزینه انتقال مالکیت به‌صورت رسمی، مبلغی حول وحوش 338میلیون تومان از وام 480میلیون تومانی برای زوجین وام‌گیرنده باقی می ماند. این وام با محاسبه سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تنها معادل حدود 8مترمربع از بهای خرید مسکن در پایتخت را پوشش می دهد. این میزان در شهرهای بزرگ به‌طور متوسط معادل 19مترمربع است که اگرچه از شهر تهران قدرت پوشش بیشتری دارد، اما این رقم نیز مانند سطح پوشش دهی وام مسکن پایتخت نسبت به هزینه خرید آپارتمان، ناکافی است.

این در حالی است که هزینه دریافت وام مسکن حول وحوش 5درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی در شهر تهران را به خود اختصاص می دهد. با اضافه شدن هزینه‌های واسطه گری و... این میزان به حدود 6 درصد افزایش می یابد.

این موضوع نوعی وارونگی در سیاستگذاری های مسکن را نشان می دهد. در شرایطی که خانه اولی ها به‌عنوان مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن نیازمند به حمایت و کاهش هزینه‌ها برای دریافت وام برای خانه دار شدن هستند، اما عملا در پروسه خرید مسکن هزینه ای به مراتب بالاتر از سایر متقاضیان وسرمایه گذاران ملکی پرداخت می کنند.

این در حالی است که در نبود اهرم های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی، ملاکی و احتکار و معاملات مکرر برای خریداران غیرمصرفی که نیازی به دریافت وام برای خرید خانه ندارند، فاقد هزینه است. درحالی‌که در صورت دریافت مالیات از این معامله گران ملکی که نقش مهمی در بروز و تشدید نوسانات و التهابات قیمت در بازار مسکن دارند، می توان هزینه‌های خرید مسکن از جمله هزینه دریافت وام به نفع خانه اولی ها را کاهش داد و از منابع مالیاتی برای گسترش چتر حمایتی خانه اولی ها وتقاضای مصرفی دسته اول استفاده کرد.

ببینید | وقتی میمون‌ها مثل گانگسترها دزدی می‌کنند / هماهنگ و برنامه‌ریزی شده

ببینید | ماجرای درخت ارغوان در شعر‌های «سایه»