پشت پرده گرانی مسکن / از هفت خوان عبور کنید
در شهرهای کشور به‌ویژه در شهر تهران، مشکل اساسی این است که صدور جواز و پروانه ساختمان بسیار زمان‌براست و سازنده مسکن باید ماه‌ها منتظر بماند، دوندگی کند و از هفت‌خوان رستم عبور کند تا بتواند پروانه دریافت کند.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی ها از فرآیند صدور مجوز ساختمانی در مناطق 22 گانه شهرداری تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر سرمایه‌گذاران ساختمانی برای اخذ مجوز به عنوان مرحله نخست پروسه ساخت وساز نیازمند پیمودن 38 پله سخت و زمان‌برهستند. بخشی از این پله ها به صورت درون بخشی و از سوی شهرداری پیگیری می‌شود و بخش دیگری از آن به شکل مراجعه فیزیکی از سوی سازنده طی خواهد شد. در این میان به گفته سازندگان استان ها این مشکل صرفا مختص به شهر تهران نیست و میانگین زمان صدور پروانه در سایر شهرهای کشور بسیار طولانی است. به عقیده سازندگان در صورت تمکین نهادها برای کاهش روند ساخت‌وساز می‌توان انتظار داشت در آینده نزدیک قیمت مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یابد.
پیش‌بینی واحد مجزا در شهرداری برای صدور مجوزها
در همین راستا رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان لرستان با اعلام اینکه اخذ پروانه و پایان‌کار ساختمانی در این استان حداقل سه ماه زمان می‌برد، گفت: این موضوع تاثیر مستقیمی بر هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن دارد.
مهران دالوند، مدیرعامل شرکت مهران ساخت خرم آباد ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت‌ها روز به‌روز در حال تغییر و افزایش است؛ سازنده اگر بتواند پروانه ساختمانی را امروز دریافت کند، می‌تواند ساخت‌وساز پروژه خود را شروع کند؛ اما اگر این امکان را نداشته باشد و آغاز ساخت پروژه سه ماه به تعویق بیفتد، حداقل با 10 تا 15درصد افزایش قیمت در ساخت مواجه خواهد شد.
وی بیان کرد: با این وضعیت اقتصادی که در کشور با آن مواجهیم، شاهدیم که روز به‌روز قیمت مصالح ساختمانی و کالاها و هزینه‌های ساخت‌وساز در حال افزایش است. دالوند همچنین درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار بر فعالیت سازندگان و تولیدکنندگان مسکن بیان کرد: این روند طولانی و زمان‌برباعث شده که انبوه‌سازان بی‌انگیزه شوند و سرعت کار آنها کاهش پیدا کند. این چالش به طور مستقیم بر میزان سرمایه آنها تاثیرگذار است و در عین حال باعث می‌شود که سرمایه آنها راکد بماند. وی با انتقاد از اینکه تاکنون هیچ اقدامی برای رفع این چالش انجام نشده است؛ درباره راهکار پیشنهادی برای حل این مساله گفت: پیشنهاد ما این است که در شهرداری‌ها یک واحد مجزا برای صدور پروانه و پایان‌کار ساختمانی، پیش‌بینی کنند که در اسرع وقت نسبت به صدور این مجوزها اقدام کند. دالوند بیان کرد: یعنی حداکثر زمان برای صدور یک پروانه ساختمانی باید یک ماه باشد و امور مربوط به آن با سرعت پیش برود. به هر روی شهرداری می‌تواند از این طریق بسترهای مناسب را برای سازندگانی که به تولید مسکن کشور کمک می‌کنند؛ فراهم کند تا ساخت‌وسازها از سرعت بیشتری برخوردار شوند.
تحمیل هزینه‌های تاخیر در صدور پروانه به خریداران
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان اصفهان در این رابطه گفت: بر اساس آماری که ما به عنوان انجمن دریافت کرده ایم، فقط اخذ پروانه برای یک ساختمان متوسط (به طور نمونه 20 واحدی) 9 ماه طول می‌کشد و گرفتن پایان‌کار هم بسته به اینکه با چه موضوعاتی مواجه شود؛ به همین شکل و تقریبا کمتر از این مدت زمان می‌برد.
مهدی جعفرپیشه با بیان اینکه یکی از چالش‌های ما همواره اخذ پروانه و پایان‌کار بوده و پیشنهاد ما به شهرداری این است که با استفاده از ابزار مختلف این زمان را کوتاه کند؛ افزود: چون وقتی قرار است برای یک پروژه‌ای پروانه اخذ شود، به این معناست که فرد زمین را خریده، یا مشارکت کرده و به هر ترتیبی آن را آماده کرده و امروز که دستور تهیه نقشه آن را می‌گیرد، تا روزی که بتواند ساخت آن را شروع کند، مدت زمانی در حدود 9 ماه است که این زمان طولانی است و باید کوتاه‌تر شود.
وی تاکید کرد: متاسفانه این وضعیت وجود دارد و به‌رغم تلاش‌هایی که برای رفع این چالش انجام شده، اما مساله همچنان حل نشده باقی مانده است. جعفرپیشه همچنین درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه و پایان‌کار ساختمان بر هزینه ساخت مسکن گفت: میزان اثرگذاری تاخیر در صدور پروانه و پایان‌کار ساختمان این بستگی به این موضوع دارد که در چه وضعیت اقتصادی قرار داشته باشیم. وی اضافه کرد: اگر وضعیت اقتصادی مانند اکنون باشد که با یک تورم بیش از 60درصدی مواجهیم یا در شرایطی قرار داشته باشیم که با تورم 20 تا 24درصد روبه‌رو شویم. به همین نسبت تاخیر 9 ماهه در صدور پروانه، هزینه گزافی را به پروژه تحمیل می‌کند که درنهایت خریدار و مصرف‌کننده این هزینه را متقبل می‌شود و پرداخت می‌کند.
گرانی مسکن درپی بوروکراسی شدید
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خراسان جنوبی در این باره گفت: دریافت پروانه ساختمانی شامل مراحل تهیه نقشه‌های معماری، سازه، برق و مکانیک، کنترل نقشه‌ها و انتخاب ناظران در سازمان نظام مهندسی، دریافت حق‌الزحمه، به کارگیری و عقد قرارداد با مجری ذی صلاح، گرفتن تاییدیه از نظام مهندسی برای خود یک پروسه چند ماهه در این استان است. یعنی بسته به اینکه فرد چقدر کاربلد باشد، حداقل دو ماه و حداکثر تا 6 ماه این پروسه در نظام مهندسی به طول می‌انجامد. محمد خوشنام، مدیرعامل و رئیس هیات‌مدیره شرکت باستیان بنا ادامه داد: در شهرداری هم برآورد هزینه‌های نوسازی و عوارض انجام می‌شود که در اینجا به اندازه نظام مهندسی زمان‌برنیست و حدود یک ماه زمان می‌برد. سپس باید تاییدیه آتش‌نشانی و پرداخت عوارض در سازمان تامین اجتماعی انجام شود که همه این پروسه‌ها به نوعی دریافت است. درمجموع ظرف 4 تا 6 ماه مجوزهای مربوط به شهرداری و نظام مهندسی آماده و پروانه ساختمانی صادر می‌شود.
وی با بیان اینکه صدور پایان‌کار در شهرداری نیز زمان‌براست و در نظام مهندسی اخذ تاییدیه از طرف مجریان و ناظران و رفع ایرادات حتما لازم است که درنهایت گرفتن پایان‌کار، پروسه وحشتناکی را رقم می‌زند. در خراسان جنوبی برای کاهش زمان صدور پایان‌کار مصوب کرده‌ایم که اشخاص به دفاتر طراحی و افراد کاربلد مراجعه کنند تا کارها کمی روان‌تر شوند؛ اما همچنان این زمان کوتاه نشده است. خوشنام یادآور شد: پس حداقل دو تا 6 ماه زمان برای گرفتن پایان‌کار و پروانه ساختمانی آن هم در صورتی که همه عوامل پای کار باشند و مشکلی پیش نیاید نیاز است. وی درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه و پایان‌کار ساختمان بر هزینه ساخت مسکن گفت: در کشور ما که هر روز با افزایش نرخ دلار مواجهیم و قیمت کالاها و اجناس ساختمانی و دستمزدها به صورت بی‌رویه در حال افزایش است، حتی یک روز تسریع در صدور مجوزها برای ما سازندگان غنیمت است که بتوانیم نرخ مصالح و امور اجرایی خود را برآورد کنیم و برای خرید مصالح و عقد قرارداد با نیروهای انسانی اقدام کنیم که همه اینها در هزینه تمام شده ساختمان تاثیرگذار است. این انبوه‌ساز با بیان اینکه یکی از عواملی که باعث گرانی قیمت مسکن می‌شود، مربوط به بوروکراسی اداری شدیدی است که در دو مجموعه نظام مهندسی و شهرداری حاکم است، بیان کرد: هر کسی که قول داده بوروکراسی مربوط به این سازمان‌ها را کاهش دهد و امور را روان‌سازی کند، موفق نبوده است. در یک یا دو دهه پیش برای یک ساختمان یک ناظر می‌گرفتیم، اکنون ما 5 طراح و 5 ناظر سازه، معماری، برق، مکانیک و نقشه‌بردار داریم که مجموع آنها به اضافه مجری، 11 شرکت حقوقی است که باید از تمام آنها تاییدیه بگیریم تا بتوانیم از یک مرحله به مرحله بعدی عبور کنیم.
وی تاکید کرد: در قسمت پایان‌کار نیز ممکن است سازنده‌ها واحدهای خود را پیش‌فروش کنند و قسمت عمده‌ای از وجه آنها برای زمانی باقی می‌ماند که بخواهند سند خود را منتقل کنند. برای گرفتن سند باید ابتدا پایان‌کار بگیرند و تاخیر در صدور پایان‌کار منجربه تاخیر در گرفتن سند می‌شود و پول سازنده‌ها در نزد خریداران می‌ماند که بنیه مالی آنها در پی چنین مواردی ضعیف می‌شود و زمان اجرای پروژه و پرداخت دستمزدها و خرید مصالح به تعویق می‌افتد. خوشنام خاطرنشان کرد: این چرخه به هم متصل است و هر کدام از این موارد که دچار مشکل و تاخیر شود، بر بقیه موارد تاثیر مستقیم می‌گذارد.
عبور از هفت خوان رستم برای دریافت مجوزها
رئیس هیات‌مدیره شرکت ابنیه کار نیز با اشاره به چالش‌های ساخت‌وساز گفت: در شهرهای کشور به‌ویژه در شهر تهران، مشکل اساسی این است که صدور جواز و پروانه ساختمان بسیار زمان‌براست و سازنده مسکن باید ماه‌ها منتظر بماند، دوندگی کند و از هفت‌خوان رستم عبور کند تا بتواند پروانه دریافت کند. به طور نمونه ما برای اخذ پروانه یک پروژه 15 ماه معطل شدیم.
جعفر خزاعی سرچشمه با انتقاد از اینکه فرآیند صدور پروانه ساختمانی چه در تهران و چه در شهرستان‌ها با بوروکراسی سنگینی روبه‌رو و بسیار هزینه‌بر است، افزود: در این پروسه علاوه بر شهرداری که هر رقمی که بتواند از سازنده دریافت می‌کند، سازمان‌های تامین اجتماعی، آموزش و پرورش، ادارات برق، گاز و مخابرات و سایر نهادهای مرتبط بر سر پروانه ساختمانی خراب شده‌اند.
وی درباره تبعات تاخیر در صدور پروانه ساختمانی و مجوزها تاکید کرد: این موضوع با توجه به گرانی روزافزون مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت تحت‌تاثیر نرخ ارز و مسائل سیاسی، منجر به افزایش قیمت شدید ساخت‌وساز مسکن می‌شود.
این سازنده مسکن تاکید کرد: از این رو با توجه به گرانی زمین و مصالح ساختمانی و صدور جواز و هزینه جواز ساخت‌وساز در شهرداری، برای بسیاری از سازندگان توجیه اقتصادی ندارد که سرمایه عظیم خود را صرف اجرای پروژه‌ای کنند که حداقل دو تا سه سال طول می‌کشد و بعد بخواهند آن را بفروشند که آن هم مشخص نیست در آن زمان شرایط بازار مسکن از نظر وضعیت رکود و قیمت‌ها چگونه خواهد بود. این انبوه‌ساز بیان کرد: باید بوروکراسی در شهرداری‌ها کاهش یابد و هزینه و زمان صدور پروانه ساختمان کاهش یابد.
ضربه بزرگ به سرمایه‌گذاران مسکن
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور هم با انتقاد از فرآیند زمان‌برصدور پروانه و پایان‌کار ساختمانی گفت: طی ماه‌های گذشته در حالی شهرداری وعده صدور جواز در عرض یک هفته را داده که عملا تحقق این شعار در حالی که بسترهای آن آماده نیست، امکان ندارد. رامین‌گوران، مدیرعامل شرکت بنا برج ظفر، سازمان نظام مهندسی ساختمان را یک مانع بزرگ در مسیر اجرای پروژه‌های ساختمانی دانست و تشریح کرد: سازندگان و انبوه‌سازان برای گرفتن تاییدیه تمام موارد مربوط به نقشه‌ها و امورات باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند؛ در حالی که چنین روالی در هیچ کجای دنیا وجود ندارد.
وی ادامه داد: درحقیقت یک سازمانی ایجاد شده که حضور آن منجر به طولانی شدن مسیر اخذ پروانه شده و ضربه بزرگی را به بخش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن زده است. چرا که سرمایه‌های هنگفت سازندگان، معطل پروسه زمان‌برگرفتن پروانه ساختمانی می‌شود و کشور ما اصلا وضعیت مطلوبی در این زمینه ندارد. به گفته این انبوه‌ساز در چنین شرایطی، سازندگان صاحب‌نام و دارای برند و سرمایه‌گذاران بخش ساخت‌وساز، بازار مسکن ایران را ترک کرده‌اند و آمار منفی تولید و صدور پروانه‌ها در سال‌جاری این موضوع را تایید می‌کند.
تسهیل در صدور پروانه برای تولید مسکن
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان البرز نیز با اشاره به ضرورت تسهیل صدور پروانه گفت: هم اکنون صدور پروانه ساختمانی و مجوزها بسیار زمان‌براست.
جعفر فرشینه عدل مدیرعامل شرکت فولاد صنعت ایفا افزود: تلاش ما این است که مسکن را با سود بسیار کم به خریدار تحویل دهیم و در این مسیر حتی در مواردی متضرر می‌شویم؛ انتظار داریم که دولت و بخش خصوصی با همراهی هم بخش مسکن را پیش ببرند و تسهیلاتی برای سازندگان پیش‌بینی شود که البته منظور ما تسهیلات مالی نیست، بلکه تسهیل در صدور پروانه باید انجام شود که اکنون بسیار زمان‌براست.
وی خاطرنشان کرد: هرچه بوروکراسی‌های اداری بیشتر کاهش یابد، هزینه‌های ساخت‌وساز بیشتر کاهش پیدا می‌کند و سازندگان می‌توانند برای اقشار کم‌درآمد مسکن بسازند و لازم است که در این حوزه تسهیل در اجرای پروژه را لحاظ کنند.
لزوم اعطای مشوق‌ها در حوزه عوارض پروانه
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان سمنان هم با اشاره به فرآیند زمان‌برصدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار که چند ماه زمان می‌برد، گفت: دولت باید به دنبال این باشد که عرضه مسکن را از طریق کمک و حمایت در بخش ارائه تسهیلات مسکن و نیز اعطای مشوق‌هایی در حوزه عوارض پروانه ساختمانی و هزینه‌های بیمه و مالیات افزایش دهد و از این طریق بخش عرضه مسکن را تحریک کند.
علی باقری پور، مدیرعامل شرکت سایبان گستر قومس یادآور شد: به این ترتیب سازندگان و انبوه‌سازان به بخش تولید مسکن ورود پیدا می‌کنند و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می‌شود که بتوانند مسکن را به حد تعادل خود برسانند.
صدور مجوزها مهم‌ترین مشکل ساخت‌وساز
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان نیز با بیان اینکه مهم‌ترین مشکل بخش ساخت‌وساز مربوط به صدور مجوزها و هزینه‌های ادارات دولتی است، گفت: وقتی سازنده حجمی از سرمایه را برای شروع یک پروژه آماده کرده، قبل از اینکه اولین مصالح خود را خریداری کند، ابتدا باید هزینه نهادهای دولتی را بپردازد و اگر سرمایه‌ای باقی ماند، کار اجرا را شروع کند. احمد تولا، رئیس هیات‌مدیره شرکت صبا مهر اسپادانا افزود: در کنار هزینه‌های تهیه زمین، تامین مصالح و اجرای ساختمان، هزینه‌های سازمان‌های دولتی جهت پرداخت مالیات، بیمه تامین اجتماعی و... هزینه‌های قابل‌توجهی را می‌طلبد. وی افزود: در نظام مهندسی تعداد قابل‌توجهی مهندس ناظر و طراح را به اجبار در پروژه‌های ما به استخدام ما در می‌آورند که صرفا چند امضا می‌زنند و دستمزد قابل‌توجهی دریافت می‌کنند. در انتهای ساختمان نیز برای دریافت امضای پایان‌کار، دوباره مطالبه پول می‌کنند و این هزینه‌ها برای سازندگان سنگین است. تولا خاطرنشان کرد: سال‌هاست که این مشکلات مطرح می‌شود، اما متاسفانه این مسائل مورد توجه نهادهای متولی نیست.
سرمایه‌های سرگردان و گرانی قیمت تمام شده مسکن
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان خوزستان با بیان اینکه صدور پروانه و پایان‌کار بستگی به نوع پروژه‌های ساختمانی دارد، گفت: در این استان حداقل پروسه زمانی برای صدور پروانه ساختمانی 4 ماه است که فرد بتواند از شهرداری برای ساخت‌وساز مجوز بگیرد و این تنها مربوط به خوزستان نیست و تمام استان‌های کشور با این تاخیر در صدور پروانه مواجهند.
فرشید پورحاجت، مدیرعامل شرکت سینا پویا ادامه داد: درمجموع در حالت خوش‌بینانه برای ساختمان‌های معمولی صدور پروانه بین 3 تا 4 ماه و برای ساختمان‌های بااهمیت ویژه اخذ مجوز تا یک سال طول می‌کشد. شرایط مطلوبی در این بخش حاکم نیست و هرزمان که بخش‌خصوصی مشکلات خود را در این عرصه بیان کرده، متاسفانه کسی توجه نکرده است.
وی درباره دلایل بروز این چالش تاکید کرد: غالب موضوعات برمی‌گردد به اینکه ما یک ساختار معیوب در حوزه صدور پروانه‌های ساختمانی داریم. به‌رغم این‌همه تطویل زمان صدور پروانه ساختمان، دستگاه‌هایی که در این حوزه به عنوان نهادهای کنترل‌کننده ایفای نقش می‌کنند، گاهی فقط اخذ مجوزها را به نوعی متصل به هزینه‌های دریافتی می‌کنند و درنهایت خدمات شایسته‌ای را هم ارائه نمی‌دهند. وی با بیان اینکه هم‌اکنون در حوزه خدمات شهری و مدیریت شهری، شهرداری‌ها بابت هزینه‌هایی که به ازای اخذ مجوز پروانه ساختمان می‌گیرند، باید خدمات ارائه کنند، افزود: اما بیراهه نیست اگر بگوییم در تمام نقاط کشور بالغ بر 50درصد درآمد شهرداری‌ها از محل هزینه‌هایی است که بابت پروانه ساختمان دریافت می‌کنند، اما کوچک‌ترین خدماتی را به سازنده‌ها ارائه نمی‌دهد و حتی خدمات عمومی شایسته‌ای هم به مردم ارائه نمی‌کنند. پورحاجت درباره زمان موردنیاز برای صدور پایان‌کار تصریح کرد: پروسه صدور پایان‌کار هم در این استان در حالت خوش‌بینانه بین یک ماه تا 45 روز برای ساختمان‌های متوسط و کوچک و برای ساختمان‌های بزرگ گاهی اخذ مجوز پایان‌کار ماه‌ها طول می‌کشد. حتی برای ساختمان‌هایی که دارای شرایط خاص هستند و جزو گروه‌بندی‌های خاص ساختمانی قرار می‌گیرند، به سختی پایان‌کار صادر می‌شود. به گفته این انبوه‌ساز شرایط چه در اخذ پروانه و چه در مجوز پایان‌کار ساختمانی در شهرداری‌ها دچار بوروکراسی اداری است که گاهی این بوروکراسی اداری درجهت تامین منابع درآمدی برای شهرداری‌هاست تا اینکه اخذ مجوزهای قانونی برای این موضوع باشد. ضمن اینکه شهرداری هم به تنهایی این معضلات را ایجاد نکرده و سازمان‌های دیگری در زمینه اخذ مجوزها ذی مدخل و ذی نفوذ هستند.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان اظهار کرد: تا بخواهد یک نقشه از سازمان نظام مهندسی خارج شود، زمان زیادی از سازنده‌ها می‌گیرد که متاسفانه کسی که در این فرآیند به شدت متضرر می‌شود بخش خصوصی است که سرمایه‌های سرگردان آنها در دالان‌های سازمان‌ها و ارگان‌های ذی نفوذ برای اخذ مجوز، به بیراهه می‌رود و حتی به نابودی کشیده می‌شود.
وی همچنین تاثیر این تاخیرات درصدور مجوزها بر هزینه ساخت و قیمت مسکن گفت: بدون شک تطویل در زمان صدور پروانه و اخذ پایان‌کار ساخت موجب می‌شود که پروسه تولید مسکن افزایش یابد. بخش عمده‌ای از سرمایه بخش‌خصوصی در این حوزه قفل است و تا وقتی نتواند مجوز برای ساخت و پایان‌کار بگیرد، این هزینه‌های سنگین منتج به گران شدن هزینه‌های تمام شده برای تولیدکننده مسکن می‌شود.
همچنین بخوانید