چگونه بانک‌ها، به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زنند؟/ نگاه سرمایه‌داری و تورم، عامل بحران مسکن در کشور
بانک‌ها با دریافت سود مضاعف از اعطای وام خرید و اجاره مسکن، ایفای نقش در نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بر همه ضرایب و متغیر‌های مسکن اثرات معنادار و هماهنگ دارند که همین عملکرد در کنار سرمایه‌گذاری بر این حوزه نهایتاً بر تولید ناخالص منطقه‌ای مسکن و افزایش قیمت این کالای مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای مؤثر است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ مسکن مانند هر کالای دیگری دارای جنبه‌های اقتصادی است، اما باید در نظر داشته باشیم که مسکن تنها یک کالای مصرفی صرف نبوده و در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای نیز به‌حساب می‌آید. همین نگاه موجب می‌شود، تقاضای مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تابعی از نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن در قیاس با نرخ بازدهی انواع دیگر سرمایه‌گذاری باشد. افزون بر این، قیمت مسکن به‌عنوان یک کالای غیرمنقول به‌شدت تابع شرایط عرضه و تقاضای منطقه‌ای و محلی بسته به روستایی یا شهری بودن محل سکونت است. لذا به‌منظور ارزیابی عواملی که می‌تواند بر نوسانات قیمت مسکن در کلان‌شهر‌های ایران اثر بگذارد، در چارچوب بررسی آماری سامانه‌های اسناد و املاک در متغیر‌های مؤثر بر قیمت مسکن به‌خصوص در شهر تهران به ترتیب اولویت عبارت‌اند از: وام مسکن، اجاره‌بهای مسکن، نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بانکی که به نحوی بانک‌ها در تمامی این موارد نقش بازی می‌کنند و بر همه این ضرایب و متغیر‌ها به لحاظ آماری اثرات معنادار و هماهنگ دارند که همین عملکرد نهایتاً بر تولید ناخالص منطقه‌ای مسکن نیز مؤثر است. بانک‌ها چگونه بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند؟ بررسی‌ها نشان از این دارد که حضور بانک‌ها در بازار سکه و طلا، در مقایسه با بازار املاک و مستغلات ناچیز است، و مشکل وقتی بیشتر به چشم می‌آید که از سال 92 به بعد این نوع سرمایه‌گذاری‌های مخرب افزایش بسیار زیادی پیدا کرد و قسمت اعظم دارایی‌های بانکی که به‌نوعی امانت مردم نزد بانک‌ها بود به این حوزه وارد شد تا جایی که رئیس اتحادیه املاک تهران، بانک‌ها را عامل افزایش 50 درصدی قیمت مسکن دانست و از بانک‌ها به‌عنوان بزرگ‌ترین صاحبان خانه‌های خالی نام برد. با وجود همه این اعتراضات توسط کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، سرمایه‌گذاری بانک‌ها تنها در حوزه واحد‌های مسکونی نماند و بخش عمده این ماجرا را در سال‌های اخیر علاوه بر واحد‌های مسکونی در مراکز خرید و پاساژ‌ها هم ادامه پیدا کرد که معروف‌ترین نمونه در این مورد، پروژه ایران مال و ارتباط آن با بانک آینده است که بسیار رسانه‌ای شد. حجم بدهی ابر پروژه‌هایی مثل ایران مال به بانک آینده که به گفته خود این بانک، متعلق به بانک آینده است، بیش از 40 هزار میلیارد تومان است. به‌نحوی‌که به عقیده گروهی از کارشناسان این حوزه، شکل‌گیری بانک آینده از اساس برای تأمین مالی این پروژه از محل خلق پول بوده است. قیمت مسکن به عواملی مانند عرضه، تقاضا و تورم گره‌خورده است زمانی که میزان عرضه و تقاضا تغییر کند، این تغییر بر قیمت مسکن هم اثر می‌گذارد. اصولاً بعد از یک دوره ثبات قیمت در بازار مسکن، تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند. اما چون بازار مسکن ثابت و ساخت‌وساز راکد مانده، عرضه محدود و افزایش تقاضا سبب افزایش قیمت می‌شود تا قیمت مسکن در پله بالاتری تثبیت شود که همین شکاف بین عرضه و تقاضا باعث شوک قیمتی بر بازار مسکن می‌شود، درحالی‌که از سوی دیگر، تورم نیز بر قیمت‌های بازار مسکن اثر می‌گذارد. پرداخت وام مسکن توسط بانک‌های خصوصی تأسیس بانک‌های خصوصی از دهه 80 و جذب سپرده در کنار تخصیص تسهیلات موجب شد تا این نوع بانک‌ها با پوشش عدم وجود قوانین بازدارنده از محل سود تسهیلات بتوانند سود سپرده‌های مردم را پرداخت کنند. براین‌اساس در این دوره بانک‌ها و به‌خصوص بانک‌های خصوصی به پرداخت وام مسکن روی آوردند که موجب شد قیمت مسکن حدود 200 درصد رشد کند. افراد زمانی خانه می‌خرند که یا به آن نیاز داشته باشند یا سرمایه انباشته‌ای داشته باشند حال اینکه در شرایط تورمی و رشد مداوم قیمت‌ها، افراد تلاش می‌کنند پول خود را به کالای سرمایه‌ای و بادوامی چون مسکن تبدیل کنند، در اینجا بود که اثر بانک‌ها با پرداخت تسهیلات مسکن به افزایش تقاضا و قیمت دامن زدند. در این حالت مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد. برخی از افراد چندین و چند خانه خریدند و با فروش آن به قیمت بالاتر به افزایش قیمت‌ها دامن زدند. پذیرش مسکن به‌عنوان وثیقه بانکی پذیرش مسکن به‌عنوان وثیقه بانکی، شیوه دیگری است که بانک‌ها با آن بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند. بانک‌ها اصولاً تمایل دارند که در ازای تسهیلاتی که می‌دهند، املاک مسکونی به‌خصوص در تهران را به‌عنوان وثیقه بپذیرند. این مسئله خود می‌تواند به افزایش تقاضا و قیمت مسکن تأثیر بگذارد، زیرا فعالان اقتصادی را ترغیب می‌کند تا با خرید واحد مسکونی هم نوعی سرمایه‌گذاری کنند و هم به‌سادگی با سند آن وام بگیرند حتی اگر این ملک سال‌ها خالی بماند. خرید مسکن برای توسعه شعب بانکی بانک‌ها اصولاً یکی از مهم‌ترین مشتریان واحد‌های مسکونی و تجاری هستند و برای توسعه شعب و واحد‌های اداری و پشتیبانی خود نیاز به خرید ملک دارند. پس بخش مهمی از تقاضای آن‌ها، تقاضای حقیقی است که حتی با درنظرگرفتن سقف این نوع خرید‌ها بازهم بانک‌ها مشتریان املاک مسکونی و تجاری به‌خصوص در مناطق بالای شهر تهران هستند. چراکه افزایش قیمت مسکن در تهران بیش از شهر‌های دیگر و در مناطق بالای تهران بیشتر از مناطق پایین و متوسط است. پس‌خرید مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالای شهر، نوعی سرمایه‌گذاری است. چرا بانک‌ها ملک می‌خرند؟ اصلی‌ترین دلیل این نوع عملکرد این است که سود تسهیلات بانکی بین 18 تا 25 درصد است. اما افزایش قیمت مسکن بالاتر از این است. پس بانک‌ها ترجیح می‌دهند به‌جای پرداخت تسهیلات با سود 25 درصد وارد سرمایه‌گذاری املاک مسکونی و تجاری شوند. پرداخت تسهیلات به زیرمجموعه‌های خود برای خرید املاک این چهارمین روشی است که بانک‌ها از طریق آن وارد بازار مسکن می‌شوند و به افزایش تقاضا و قیمت دامن می‌زنند. بنگاه‌داری بانک‌ها و ورود آن‌ها به مستغلات به‌خصوص از ابتدای دهه 90 مورد انتقاد جدی قرار گرفت و بانک مرکزی سعی کرد مانع ورود بانک‌ها به بخش مسکن شود و اجازه ندهد آن‌ها بیش از این زمین و مستغلات بخرند. باید توجه داشته باشیم که بخشی از تورمی که در سه سال اخیر شاهد آن هستیم، از بازار مسکن آغاز شد. قیمت مسکن در زمستان 96 کمی افزایش پیدا کرد و این افزایش قیمت با خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت 97 بازار ارز را هم متأثر کرد و در نهایت سرریز افزایش قیمت مسکن به بازار ارز و از این بازار به دیگر بازار‌ها رسید. بانک‌ها برای دورزدن تحریم‌های بانک مرکزی و سرمایه‌گذاری مجدد در ملک چه کردند؟ بانک‌ها برای دورزدن این تلاش بانک مرکزی، اولاً اقدام به خرید شعب بانکی و واحد‌های دارای کردند. در ثانی بخش مهم تسهیلات خود را به مؤسسات و بنگاه‌های وابسته به خودپرداخت نمودند به شکلی که این تسهیلات کمک می‌کرد تا شرکت‌های زیرمجموعه و وابسته به بانک‌ها وارد ساخت‌وساز در بخش مسکن شوند. افزایش گردش پول و رشد نقدینگی بانک‌ها از طریق افزایش نقدینگی و افزایش سرعت گردش پول، منجر به ایجاد تورم در اقتصاد می‌شوند. زمانی که اقتصادی با تورم مواجه می‌شود، قیمت‌ها در بازار‌های مختلف بالا می‌رود و افزایش قیمت در یک بازار، سرریز خود را بر بازار‌های دیگر نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از تورمی که در این سال‌ها شاهد آن هستیم، از بازار مسکن آغاز شد. به گزارش راه دانا؛ بانک‌ها از مسیر‌های ذکر شده در گزارش بر افزایش نرخ تورم هم تأثیرگذار بوده‌اند که موجب شده‌اند در سال‌های پس از 1397 تورم کل کشور به میزان افزایش نرخ ارز بالا رود، اما بیشترین تأثیر منفی این نوع عملکرد به بازار مسکن تعلق یافته و درحالی‌که بازار‌های مالی دیگر حدود 4 تا 5 برابر رشد کرده‌اند، رشد بازار مسکن در مناطق مختلف کشور از 8 تا 10 برابر شده است. باتوجه‌به نکات گفته شده و تأکید وزیر اقتصاد به‌عنوان سخنگوی تیم اقتصادی دولت سیزدهم لزوم اصلاح قانون عملیات بانکداری و همچنین رابطه میان بانک مرکزی و نظام بانکی کشور در جلوگیری از این نوع عملکرد و انتقال نقدینگی به تولید این روزها به‌عنوان یک خواسته عمومی مطرح است تا قانون ممنوعیت سرمایه‌گذاری بانک‌ها در املاک و مستغلات تقویت شود و راه های دور زدن این قانون نیز بسته شود تا در کوتاه مدت و میان مدت نتایج این سیاست در بازار مسکن به خصوص اجاره بها دیده شود. برای تحقق این امر کارشناسان پیشنهاداتی از جمله - مدیریت زمین - برنامه‌ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن روستایی - ایجاد و اصلاح نظام مالیات ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن - حمایت از تولید طرح های انبوه و صنعتی مسکن و اجاره‌داری حرفه‌ای - تقویت پژوهش و ارتقای سطح دانش علمی در حوزه مسکن و... را دارند که امید می‌رود با این اقدامات در کنار برخورد قاطع با رانت بازیگران این بازار شاهد کاهش مشکلات در این حوزه باشیم. انتهای پیام /
