2 بازی‌ساز تورم مسکن
بازار مسکن «پساخرداد» از لنز دو صاحب‌نظر اقتصادی، جهت‌یابی شد. غلامرضا سلامی در تحلیل «فرود تورم مسکن در ماه گذشته» وزن یک عامل از میان 6متغیر اثرگذار را بالا توصیف می‌کند؛ اما درباره تداوم نقش آن در آینده تردید دارد. علیرضا توکلی‌کاشی نیز از بازی‌سازی دلار در بازار مسکن می‌گوید.
راضیه احقاقی: سرعت رشد قیمت مسکن طی خرداد ماه امسال محدود شد؛ به نحوی که بهای مسکن در آخرین ماه از بهار 1403 افزایش 9.7 درصدی را نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ثبت رساند. اگرچه همچنان بهای مسکن در فاز افزایش نوسان دارد؛ اما کاهش سرعت رشد آن می تواند خبری امیدوارکننده برای متقاضیان خانه در کشور باشد. در پی کاهش تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن، هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «فرود تورمی مسکن» به بررسی عوامل تغییر جریان قیمتی در بازار ملک در کشور پرداخت و دلایل فروکش تورم در این بازار را به شکل خلاصه در 6 فاکتور اصلی دسته بندی کرد.
این عوامل عبارت بودند از: ثبات نسبی دلار؛ نبود انتظارات تورمی؛ مهار رشد نقدینگی؛ افزایش نسبی نرخ سود بانکی؛ سلب قدرت خریداران سرمایه ای و توقف انتخاباتی خرید ملک. در حالی که رشد سود بانکی در این کاهش تورم مسکن تاثیر بسزایی برجای گذاشت؛ نوسان نرخ دلار و تقاضا برای ملک می تواند بیش از سایر پارامترها بر آینده این بازار اثرگذار شود. اکنون با مشخص شدن عوامل اثرگذار بر فروکش سرعت رشد قیمت مسکن در خرداد ماه می توان احتمال استمرار این رویه کاهش نرخ تا پایان سال یا تغییر جهت آن را بررسی کرد. البته در شرایطی که تا ساعات پیش رو، رئیس دولت چهاردهم نیز انتخاب می شود؛ این سوال مطرح است که واکنش بازار مسکن به پیروزی هر یک از نمایندگان تصدی پست ریاست جمهوری چه خواهد بود.
آیا گزینه پیروز به عنوان رئیس دولت چهاردهم می تواند بر روند نوسان قیمت در بازار مسکن اثرگذار شود؛ درواقع عملکرد رئیس جمهور و تیم اقتصادی وی می تواند کدام یک از پارامترهای بنیادی بازارمسکن را تغییر دهد؟ غلامرضا سلامی و علیرضا توکلی‌کاشی دو صاحب نظر اقتصاد مسکن هستند که در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» به بررسی سناریوی احتمالی بازار مسکن تا پایان سال با در نظر گرفتن رئیس کابینه دولت چهاردهم می پردازند. در حالی که سلامی معتقد است نمی توان به اخذ رویه ای امیدوارکننده برای مهار تورم در کشور و همچنین حل چالش عرضه در بازار مسکن در دولت جدید امید داشت؛ توکلی‌کاشانی احتمال ثبات قیمت ها در این بازار به دلیل بروز رکودی یک تا چهار‌ساله به‌خصوص در شرایط پیروزی یکی از نامزدهای میانه رو به لحاظ سیاست خارجی را مطرح می داند.
بازار مسکن مدیون نرخ سود
غلامرضا سلامی اقتصاددان در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» مهم‌ترین عامل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران برای خرداد ماه امسال را افزایش نسبی نرخ سود بانکی دانست و گفت: افزایش نسبی نرخ سود بانکی مهم‌ترین عاملی است که در کوتاه‌مدت می تواند بر بهای مسکن اثرگذار شود. افزایش نسبی نرخ سود بانکی از سویی بخشی از سرمایه عموم مردم را به بانک ها آورده و به این ترتیب از تمایل برای خرید مسکن سرمایه ای می کاهد؛ از سوی دیگر با جذب بخشی از نقدینگی به بانک ها، نسبت پول به شبه‌پول کاهش می یابد که این موضوع نیز در مهار اثر تورمی نقدینگی موثر بوده و به این ترتیب مکانیزم رشد نسبی نرخ بهره در فروکش سرعت رشد بهای مسکن اثرگذار می شود.
وی افزود: اما از آنجاکه طبق بخشنامه ابلاغی سال 1402 شورای پول و اعتبار، حداکثر نرخ سود بانکی 22.5 درصد تعیین شده است؛ بانک مرکزی از اواخر خرداد ماه امسال تمامی بانک ها را ملزم به رعایت نرخ سود مصوب 22.5 درصدی کرد؛ در این شرایط نمی توان به استمرار جریان کاهش تورم مسکن از محل نرخ سود امیدوار بود. این اقتصاددان در خصوص وعده های نامزدهای انتخابات دولت چهاردهم در مهار قیمت مسکن در کشور نیز گفت: هیچ یک از برنامه های ارائه‌شده از سوی نامزدهای انتخاباتی ریاست جمهوری کشور در خصوص کاهش بهای مسکن قابلیت تحقق ندارد و راهگشای چالش گرانی مسکن در کشور نیست. راهکارهای ارئه شده عمدتا پوپولیستی و در بهترین حالت مُسکنی کوتاه‌مدت برای علاج گرانی مستمر در بازار مسکن بود. به این ترتیب هر کدام از نامزدهای تصدی پست ریاست جمهوری نیز به این کرسی برسد؛ نمی توان آنچنان به کاهش بهای مسکن امیدوار بود.
سلامی افزود: تقویت واقعی بخش عرضه مسکن با سپردن بخش ساخت وساز به فعالان بخش خصوصی و در عین حال مهار نقدینگی با راهکارهایی نظیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی می تواند چالش سلب قدرت خرید خانه اول را تا حدی کاهش دهد؛ این در حالی است که هیچ کدام از کاندیداهای تصدی ریاست جمهوری در صحبت های خود در خصوص رفع معضل گرانی مسکن سراغ چنین وعده هایی نرفت.
وی در ادامه سناریوی احتمالی در خصوص آینده بازار مسکن کشور تا پایان سال را ناامیدکننده ارزیابی کرد و گفت: اگر سیاست رئیس جمهور منتخب در بخش مسکن، تنها در حد همان برنامه های مطرح‌شده توسط کاندیداها در هفته های اخیر باشد؛ در این صورت بازار مسکن از «اقدام هدفمند برای اصابت به تورم ملک» محروم است. سلامی گفت: افزایش عرضه مسکن با تقویت سازندگان بخش خصوصی، بهبود قدرت خرید مصرف کننده در پی بهبود سطح رفاه عمومی و همچنین کاهش هزینه ساخت مسکن می تواند تا حدی از چالش گرانی بازار مسکن در کشور بکاهد.
این اقتصاددان گفت: افزایش نرخ سود بانکی ظرف ماه های اخیر مهم‌ترین عامل ثبات بهای مسکن در کشور بود؛ با وجود این بعید است که دولت جدید پس از روی کار آمدن، از این سیاست حمایت کند. در تمام دنیا برای جلوگیری از تورم نرخ بهره بانکی افزایش پیدا می کند؛ اما در ایران استفاده از علم روز و تجارب دنیا جایگاهی ندارد و همین موضوع باعث می شود تا چالش های اقتصادی به شکل ریشه ای رفع نشود. البته رشد نرخ بهره دارای معایب غیر قابل کتمانی است؛ اما در شرایط کنونی حل تورم تنها با اخذ چنین رویکردی محقق می شود و بنابراین چاره ای جز انتخاب این سیاست وجود ندارد.
وی افزود: در میان نامزدهای ریاست جمهوری تا حدودی مشاوران آقای پزشکیان دید کارشناسی بهتری نسبت به قضیه رفع بحران تورم و مسکن داشتند؛ بنابراین در صورت انتخاب ایشان، احتمال محدودی برای کاهش سرعت رشد بهای مسکن وجود دارد. سلامی گفت: فارغ از رویکرد اقتصادی دولت چهاردهم؛ بخش عمده ای از اقتصاد کشور از سیاست خارجی و تحریم اثر می پذیرد. از آنجاکه سیاست خارجی نیز تابعی از سیاست های کلی نظام است؛ لزوما با تغییر دولت نمی توان به گشایشی در بعد تجارت خارجی، کاهش نرخ ارز و در نتیجه تبعات مثبت آن بر تمامی بخش های اقتصادی امیدوار بود. این در حالی است که موضوع تحریم و ریسک های آن در سال های اخیر نقش کلیدی در صعود قیمت مسکن بازی کرد.
بازار چشم انتظار رکود یک تا چهار‌ساله
علیرضا توکلی‌کاشی اقتصاددان کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در خرداد ماه امسال را چندان امیدوارکننده نمی داند؛ وی در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد: قیمت مسکن در ماه های پایانی سال 1401 رشدی بالای 70 درصد داشت؛ اما از اواخر سال 1401 و سال 1402، ترمز صعود بهای مسکن در کشور کشیده شد. به این ترتیب ثبات قیمتی در بازار مسکن طی سال 1402 باعث شده تا تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن طی خرداد ماه امسال روندی کاهشی به خود بگیرد. اعلام تورم نقطه به نقطه مسکن در پایان بهار در سطح 9.7 درصدی نشان از آن دارد که طی خرداد ماه امسال بهای مسکن در کشور حدود 10 درصد گران شده است که از این موضوع نمی توان به عنوان دستاوردی در کنترل قیمت خرید خانه در کشور یاد کرد.
توکلی‌کاشی در خصوص سناریوی احتمالی برای بازار مسکن کشور تا پایان سال گفت: تسهیلات مسکن مهم‌ترین هدایتگر بازار مسکن در بخش خرید مصرفی است؛ با توجه به قیمت فعلی مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک و مقایسه آن با سقف وام خرید مسکن باید گفت که این تسهیلات به هیچ وجه نمی تواند محرک خرید مسکن مصرفی در کشور باشد؛ این موضوع از جمله دلایل اصلی بروز رکود در بازار مسکن کشور طی سال های اخیر است. در این شرایط آینده بازار مسکن کاملا بستگی به سیاست های اقتصادی دولت جدید دارد. اگر دولت چهاردهم سیاست کنترل ترازنامه بانک ها را به طریق دولت سیزدهم یعنی کاهش اعطای وام و تسهیلات بانکی ادامه دهد؛ پول جدیدی به بازار مسکن وارد نمی شود و بنابراین رکود در این بازار تقویت می شود.
وی افزود: بانک مرکزی ظرف یک سال اخیر برای کنترل رشد نقدینگی در کشور، بانک ها را ملزم به کاهش پرداخت تسهیلات بانکی کرد؛ در چنین شرایطی تسهیلات محدود موجود به بخش هایی اعطا می شود که از سویی نیاز بیشتری دارند و از سوی دیگر گیرنده توان بازپرداخت کافی دارد. با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن؛ طبیعتا بازار ملک فاقد این ویژگی ها است. به این ترتیب رویه اقتصادی دولت چهاردهم می تواند آینده رونق یا رکود در بازار مسکن را جهت دهی کند.
این اقتصاددان گفت: در گذشته این ذهنیت وجود داشت که اگر یک فرد عادی جامعه، بخشی از سرمایه خود را به خرید ملک اختصاص دهد؛ می تواند آن را با قیمتی بالاتر به فرد دیگری واگذار کند؛ این در حالی است که کاهش تقاضا در بازار مسکن کار را به جایی کشانده که دیگر خبری از خریدار بعدی در بازار مسکن نیست. همین موضوع از تمایل به سرمایه گذاری در بخش مسکن می کاهد. به این ترتیب باید اذعان کرد که عدم‌توان خرید مسکن و کاهش توان سرمایه گذاری در این بخش، فارغ از نتایج انتخابات ریاست جمهوری، بازار مسکن کشور را با رکود مواجه کرده است. توکلی‌کاشی در خصوص تاثیر دولت چهاردهم بر بازار مسکن کشور گفت: طبیعتا انتخاب ریئس جمهور جدید بر اساس سیاست های اقتصادی دولت جدید بر بازار مسکن کشور اثرگذار می شود. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به ثبات بازار ارز منجر نشود، طبیعتا بخشی از مردم برای حفظ ارزش دارایی خود قیمت فروش دارایی هایشان را فارغ از وجود خریدار در بازار افزایش می دهند. به این ترتیب باید گفت؛ افزایش نرخ ارز حداقل باعث می شود تا قیمت پیشنهادی املاک خود افزایش یابد.
وی ادامه داد: البته به شکل معمول فعالان بازار مسکن منتظر معرفی کابینه اقتصادی دولت جدید باقی می مانند و کابینه بیشترین تاثیر را بر روند بازار برجای می گذارد. اگر کابینه اقتصادی معقول باشد به این معنی که کشور با رشد نرخ دلار و جهش تورمی مواجه نشود؛ قیمت مسکن در سطوح فعلی باقی می ماند و فاز رکودی مشابه آنچه در سال های 93 تا 96 ایجاد شد در بازار ملک رقم خواهد خورد به نحوی که بازار وارد فاز رکود یک تا چهار‌ساله می شود و این رکود سرعت رشد بهای مسکن را محدود می کند.
برآیند نیروهای موثر بر بازار در دولت چهاردهم
همان‌گونه که عنوان شد؛ 6 فاکتور در کاهش سرعت رشد بهای مسکن در خرداد 1403 موثر بود؛ این عوامل عبارت بودند از: ثبات نسبی دلار؛ نبود انتظارات تورمی؛ مهار رشد نقدینگی؛ افزایش نسبی نرخ سود بانکی؛ سلب قدرت خریداران سرمایه ای و توقف انتخاباتی خرید ملک. اگرچه بخش قابل توجهی از نوسان نرخ ارز در کشور وابسته به سیاست های کلی نظام در خصوص مواجهه با غرب و همچنین انتخاب رئیس جمهور جدید آمریکا در ماه های پیش رو و فارغ از اختیارات پیروز متصدی ریاست کابینه دولت چهاردهم است؛ اما رئیس جمهور منتخب و روش عملکردی وی در حوزه سیاست خارجی می تواند بر سرعت نوسان نرخ ارز اثرگذار شود.
انتظارات تورمی نیز به شکل معمول با سیاست های کابینه اقتصادی دولت جدید مرتبط است؛ در صورتی که بخش عمده ای از بدنه عمومی جامعه و فعالان اقتصادی به کابینه اقتصادی دولت امیدوار باشند، طبیعتا انتظارات تورمی فروکش خواهد کرد. این در حالی است که فاکتورهایی نظیر مهار رشد نقدینگی و افزایش یا کاهش نرخ سود بانکی کاملا وابسته به تصمیمات اقتصادی دولت است و بنابراین رئیس جدید دولت، مشاوران و کابینه اقتصادی دولت این فرصت را دارند تا با اخذ رویه های کارشناسی بر بازار مسکن کشور اثرگذار شوند. ذکر این نکته ضروری است که نقطه اثر این دو فاکتور بر بازار در کوتاه‌مدت نیز نتیجه خود را نشان می دهد و بنابراین تصمیم گیری در این موارد از اهمیت بالایی برخوردار است.
«سلب قدرت خریداران سرمایه ای» فاکتور بعدی اثرگذار بر بازار مسکن کشور است؛ اگرچه این موضوع در شرایط کنونی به کاهش بهای مسکن منجر شده است. اصلاح قوانین بازدارنده در بازار املاک می تواند بخشی از چالش ها در خصوص کاهش ورود سرمایه به این بخش را برطرف کند. اما واقعیت آن است که جهش های پی در پی در بازار مسکن باعث شده تا امروز بخش عمده ای از متقاضیان مصرفی امکان ورود به این بازار را نداشته باشند. در این شرایط اصلاح ساختار اقتصادی و بهبود متوالی سطح رفاه از طریق رشد اقتصادی پایدار طی چند سال می تواند قدرت خرید را به متقاضیان خرید خانه بازگرداند.
--> اخبار مرتبط