اجاره نشینی دلهره آور / راهکارهایی برای کنترل قیمت بازار مسکن

با نزدیک شدن به فصل جابه جایی و اتمام قراردادهای اجاره مسکن، میلیون ها اجاره نیشین دلهره این را دارند که در قرارداد جدید چه مقدار افزایش قیمت از سوی صاحبخانه ها اعمال خواهد شد.

به گزارش خبرنگار مهر، براساس آمارهای منتشر شده روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 به میزان 6.7 برابر شده است

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد، ولی این روند طبیعی در زمستان 1396 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو در تا پاییز 1399 تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان 1400 افزایش اجاره بها ادامه می‌یابد. این در حالی است که رسانه‌های اقتصادی سهم مسکن و اجاره‌بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می‌کنند.

با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ‌شدن بازار اجاره‌بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین‌ماه در جلسه هیأت دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه‌ها کمک کنند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند باید این مساله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.

با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن محسوب می‌شوند، بنابراین اتخاذ سیاست‌های ملی کاهنده نقدینگی می‌تواند در وضعیت جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع شود و نوسانات آن را کاهش دهد

متغیرهایی که اجاره بهای مسکن از آن‌ها تأثیر می‌پذیرد

در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها بر اساس یافته‌های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب 2.119 و 0.606 واحد افزایش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد.

همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی 3.487، 2.722 و 2.375 واحد کاهش در اجاره بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف‌کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تأیید نیست.

همچنان که گفته شد در اجاره‌بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. به طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می‌توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت؛ بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی‌شان با اجاره‌بها را به این گونه ظاهر می‌سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاهش می‌یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش‌دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می‌شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره‌بها نیز کاهش خواهد یافت.

راهکارهای بلند مدت و کوتاه مدت به تعادل رسیدن بازار مسکن

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس در خصوص وضعیت اجاره بها به مهر گفت: تجربه نشان داده است که وقتی نهادها افزایش قیمتی را تأیید می‌کنند باعث گرانی در آن بخش می‌شوند وقتی در بخش مسکن اعلام می‌شود که گرانی در راه است و این از سوی برخی از مسؤولین تأیید می‌شود باعث گرانی در این بخش خواهند شد.

وی در ادامه راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها را گفت: در بلند مدت افزایش ساخت و ساز و تعادل سازی بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود تا قیمت را روند افزایشی پیدا نکند از سوی دیگر 6 میلیون و 500 هزار مستأجر در کشور وجود دارد و با جهش تولید و کمک به بخش خصوصی برای افزایش تولید می‌توان امید داشت که حداقل این بخش به تعادل برسد.

این عضو کمیسیون در ادامه افزود: طبق آخرین آمارها در سال 1400 از هزاران هزار میلیاردی که قرار بود پرداخت شود فقط 700 هزار میلیارد پرداخت شده است و نزدیک به 900 هزار میلیارد کم تسهیلات به بخش ساخت وساز پرداخت شده است.

مجتبی یوسفی راهکار کوتاه مدت را اینگونه بیان کرد: در کوتاه مدت پرداخت وام ودیعه به مستأجران می‌تواند حداقل بخشی از رهن را پرداخت کند البته وام ودیعه باید به گونه‌ای باشد که تورم را پوشش دهد و از سوی دیگر اصلاح مالیاتی نیز می‌تواند باعث شود تا خانه‌های خالی وارد بازار شود و از شهریور ماه طبق قرار قبلی با دولت مالیات ستانی از خانه‌های خالی آغاز می‌شود این مالیات ستانی به گونه‌ای است که طی 5 سال خانه خالی اگر بماند مالیات برابر با قیمت خانه باشد بنابراین خانه‌های خالی وارد بازار خواهند شد که این می‌تواند باعث شود تا قیمت استجاری خانه کاهش پیدا کند.

به گزارش خبرنگار مهر، با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بنابراین اتخاذ سیاست‌های ملی کاهنده نقدینگی می‌تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد. بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار در ارتباط است، بنابراین سیاست‌های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.

در نهایت در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها تأثیر خواهد پذیرفت.