بازار مسکن در اغما / تورم چه بلایی بر سر مردم آورد؟
با توجه به نظر غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر ارشد در حوزه بازار مسکن، روند رشد اجاره بها و رخدادهای بهمن به دو عامل اصلی برمی‌گردد. از یک سو، افزایش پیوسته تقاضا در بازار اجاره نشین‌ها منجر به افزایش قابل توجه اجاره است و از سوی دیگر، کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای از دو منبع مختلف مشترک است.
در تحلیل عامل سمت تقاضا، این صاحب‌نظر بیان کرده است که در سال‌های اخیر، به ویژه از زمان افزایش قیمت مسکن (از سال 97 به بعد)، بخش قابل توجهی از زوج‌های جدید به عنوان مستاجران جدید وارد بازار شده‌اند. در گذشته، معمولاً یک گروه از خانوارهای جدید در هر سال توانایی خرید مسکن داشتند و حجم ورودی به بازار اجاره (مستاجر اولی) به هیچ وقت مانند دو یا سه سال گذشته نبود.
بنابراین، بازار اجاره نشین‌ها نه تنها در تهران که در همه شهر‌های کشور در این سال‌ها و همچنین سال‌جاری شاهد «رشد چشمگیر تقاضای جدید» بوده است. این عامل اگر نتواند از سمت مقابل یعنی عرضه جدید واحد مسکونی اجاره‌ای به تعادل برسد، نتیجه اش رشد سنگین اجاره بهای مسکن و رکوردزنی تورم اجاره خواهد بود؛ اتفاقی که الان در آمار رسمی مرکز آمار خود را به صورت ثبت سطح جدید نرخ رشد شاخص اجاره بها نشان داده است.
سلامی در تحلیل دو عاملی که در سمت عرضه باعث شده تب بالای تورم اجاره مسکن تثبیت شود نیز چنین گفت: در سال‌های اخیر بازار مسکن شاهد رکود نسبی ساخت و ساز و کم سازی سازنده‌ها به دلایل مختلف بود. سازنده‌ها با رشد هزینه ساخت و تولید مسکن در این سال‌ها روبه‌رو بودند و در نتیجه آمار صدور پروانه ساختمانی و حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش پیدا کرد؛ به تبع، کاهش ساخت‌وساز یعنی کاهش عرضه مسکن جدید هم در بازار فروش و هم در بازار اجاره. از طرفی، یکسال پس از شیوع کرونا، مقرراتی از سمت دولت برای به اصطلاح تنظیم بازار اجاره مسکن وضع شد که امکان پایان دادن به قرارداد یکساله اجاره مسکن برای موجر‌ها را سلب کرد. ردپای آن مصوبه هنوز در بازار اجاره مسکن باعث ترس کسانی شده است که آپارتمان برای اجاره دادن در مالکیت خود دارند، اما ریسک اجاره داری را بالا می‌دانند و از عرضه واحد خود به بازار اجاره پرهیز می‌کنند. در نتیجه، بازار امروز اجاره مسکن شاهد کاهش نسبی عرضه است.
سلامی در عین حال نسبت به اوضاع بازار اجاره مسکن در 1403 هم هشدار داد و گفت: براساس لایحه‌ای که برای اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم تدوین شده، صحبت از لغو کامل معافیت مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای از مالیات اجاره است در حالی که فعلا براساس متراژ آپارتمان‌های اجاره ای، بخشی از صاحب خانه‌ها معاف از مالیات اجاره هستند. ممکن است سیاستگذار این‌طور برای خود تحلیل کند که «رقم مالیات اجاره» عددی نیست که موجر نتواند از پس آن بربیاید، اما درآمد آن برای دولت می‌تواند قابل‌توجه باشد و سپس با همین دست فرمان معافیت مالیات اجاره را لغو کند، اما خطر این تصمیم آن خواهد بود که همان اندک موجر‌های موجود در بازار اجاره مسکن نیز به خاطر «دردسر‌های خاص مواجهه با مالیات ستانی» و مراجعات سنتی و صدور مفاصاحساب، مشکلات احتمالی رویه جدید در 1403 را با «خروج از بازار اجاره داری» برای خود حل کنند که در این صورت پیامد منفی آن، «تشدید کمبود عرضه» در بازار اجاره مسکن خواهد بود.
سلامی درباره اینکه شرط اول افت تب تورم اجاره مسکن چه خواهد بود؟ نیز گفت: باید قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و به‌ویژه خانه اولی‌ها احیا شود تا «تب تقاضای اجاره نشینی» ابتدا کم شود و بعد از آن بتوان انتظار داشت «تورم اجاره مسکن به سطح تورم عمومی مثل گذشته برسد و حتی پایین‌تر از آن قرار بگیرد.» البته در این مسیر، افزایش چشمگیر عرضه مسکن اجاره‌ای اثر مثبتی در کاهش تورم اجاره خواهد گذاشت، اما نکته مهم آن است که «رونق ساخت مسکن با تاخیر دو تا سه ساله» خود را به شکل افزایش عرضه مسکن جدید در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن نشان می‌دهد و ملک مثل خوراکی نیست که دولت در زمان کم بتواند با واردات، عرضه آن را در برابر تقاضا برای مدتی تنظیم کند.