تبدیل به احسنی های ناکام مستاجراولی شدند

تازه‌ترین بررسی‌ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان‌دهنده ظهور نسل تازه‌ای از مستاجران در بازار است که برای نخستین بار به این بازار ورود کرده‌اند. این مستاجرها البته یک تفاوت عمده با نسل اول مستاجراولی‌ها در این بازار دارند که منجر به شکل‌گیری نسل جدیدی از تقاضا در این بازار از ناحیه افرادی شده است که برای نخستین بار به این بازار ورود کرده و در جست‌وجوی واحد اجاره‌ای هستند.

این تقاضا به دنبال شیفت تقاضای تبدیل به احسن آپارتمان به تقاضای رهن آپارتمان با مشخصات بهتر در بازار ملک بعد از عرضه آپارتمان تحت مالکیت فرد به بازار اجاره به تازگی در برخی از محلات و مناطق مصرفی شهر تهران رصد می‌شود. در حالی که در سایر محله‌های شهر نیز به صورت محدود نمونه‌هایی از این تقاضای جدید ملکی مشاهده می‌شود. به دنبال ورود این تقاضا به بازار اجاره نسل دوم مستاجراولی‌ها در بازار اجاره شکل گرفته است. نسل اول مستاجراولی‌های بازار مسکن افرادی هستند که به عنوان خانوار جدید (خانوار تک‌نفره یا خانوار دونفره تازه تشکیل شده بعد از ازدواج)، وارد بازار مسکن شده و برای اجاره آپارتمان اقدام می‌کنند. این افراد عمدتا کسانی هستند که به دلیل ناتوانی در تامین هزینه خرید آپارتمان و ورود به بازار معاملات خرید مسکن به عنوان خانه‌اولی‌، به بازار اجاره وارد شده و تا زمانی که توانایی مالی برای خرید مسکن به دست آورند در این بازار باقی می‌مانند.

این افراد معمولا پس از کسب توانایی مالی برای خرید مسکن در نهایت با خرید آپارتمان از بازار استیجار خارج می‌شوند. به تازگی اما، شکل‌گیری طیف جدیدی از تقاضا در بازار اجاره مسکن رصد می‌شود که نقطه اشتراک آنها با خانوارهای تازه تشکیل متقاضی اجاره مسکن، ورود برای بار اول به بازار اجاره به عنوان مستاجر اولی است. اما این تقاضا یک تفاوت مهم با نسل اول مستاجر اولی‌ها دارد و آن وجود سابقه مالکیت در نسل تازه مستاجران است.

نسل جدید مستاجر اولی‌ها که هم‌اکنون در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه برخی محلات مصرفی شهر رصد می‌شود، افرادی هستند که مالک آپارتمان هستند اما به دلیل ناامید شدن از تامین مبلغ مورد نیاز برای تبدیل به احسن واحد خود، تصمیم گرفته‌اند برای نخستین بار وارد بازار اجاره شوند.

خروج دوم تقاضای مصرفی بررسی‌ها نشان می‌دهد، در واقع این نسل جدید، تشکیل‌دهنده فرآیند دومین خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار مسکن بعد از دوره اخیر جهش قیمت آپارتمان‌ها هستند. نخستین خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید و فروش مسکن، از سال 98 و به دنبال ادامه و تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت. در این میان، گروهی از خانه‌اولی‌ها به دلیل جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت واحدهای مسکونی، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و توان خود را برای خرید مسکن از دست دادند.

به تدریج و با پیشروی بازار در فاز جهش، به تعداد خانه‌اولی‌هایی که توانایی خود را برای خرید مسکن از دست داده‌اند افزوده شد و این افراد ناچار به بازار اجاره هدایت شدند. اما هم‌اکنون، نسل دوم خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات خریدوفروش مسکن رصد می‌شود.

گروهی از این افراد، متقاضیانی هستند که در یکی دو سال اخیر قصد تبدیل به احسن یعنی فروش آپارتمان خود و خرید آپارتمان با مشخصات بهتر داشتند اما هم‌اکنون با افزایش شکاف بین قیمت واحد مسکونی خود با هزینه خرید واحد جدید (افزایش شدید مبلغ مابه‌التفاوت قیمت واحد خود با واحد جدید)، به دلیل ناتوانی مالی، موفق به تبدیل به احسن نشده‌اند.

این در حالی است که محاسبات این گروه از متقاضیان بازار مسکن نشان می‌دهد با شرایط فعلی و چشم‌انداز پیش‌رو، تا سال‌های آینده نیز این امکان برای آنها فراهم نخواهد شد. گروه دیگر این متقاضیان نیز افرادی هستند که به تازگی، قصد سکونت در واحدی بهتر از واحد خود (واحد بزرگ‌تر، برخوردار از امکانات بیشتر (پارکینگ، آسانسور و...)، واقع در محله بالاتر و...) پیدا کرده‌اند اما از آنجا که بودجه کافی برای خرید مسکن موردنظر را ندارند، از بازار تبدیل به احسن و خرید آپارتمان به اجبار خارج شده‌اند.

این افراد متقاضیان جدید بازار اجاره مسکن هستند. در واقع این تقاضای جدید به دنبال ناتوان شدن یک گروه از تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن مسکن برای خرید واحد موردنظر خود در بازار اجاره شکل گرفته و تاوان رشد مستمر و تورم بالا در بازار مسکن است.

ویژگی‌های نسل جدید مستاجرها نسل دوم مستاجر اولی‌های بازار مسکن چند ویژگی مهم دارند. این افراد همان‌گونه که شرح داده شد مالکانی هستند که به دلیل جهش قیمت مسکن و عقب ماندن سطح درآمد و پس‌انداز آنها از تورم ملکی، قادر به تامین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان‌های خود نیستند.

این افراد یا از یکی دو سال قبل یا به تازگی با شرایطی مواجه شده‌اند که تمایل به سکونت در واحدی با مشخصات بهتر پیدا کرده‌اند. اما از آنجا که قادر به تامین هزینه خرید آپارتمان مورد نظر خود نیستند، اقدام به عرضه واحد خود به بازار اجاره و اجاره واحدی با شرایط موردنظرشان می‌کنند.

این افراد عمدتا واحد خود را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه کرده و در جست‌وجوی واحدی با شرایط رهن کامل هستند. یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش تعداد فایل‌های اجاره با شرایط رهن کامل در هفته‌های اخیر نیز همین موضوع است.

در هفته‌های گذشته، تعداد فایل‌هایی که با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه شدند افزایش یافت. البته پیش از این و در نیمه اول سال، تحت تاثیر افزایش وزن خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن، تعداد فایل‌های رهن کامل که خریدار بر روی مبلغ رهن به عنوان بخشی از بهای واحد حساب کرده بود، افزایش یافت اما در هفته‌های گذشته، فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره از محل عرضه از سوی نسل جدید مستاجراولی‌ها، شارژ شد.

همزمان تحقیقات و اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در برخی از محلات شهر تهران از افزایش تقاضا برای اجاره واحدهای با شرایط رهن کامل نیز خبر می‌دهد. بخش زیادی از این افراد نیز همین نسل جدید مستاجراولی‌ها هستند.

مبدأ و مقصد تقاضای جدید اجاره یک ویژگی مهم دیگر شکل‌گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن از ناحیه این گروه از مستاجراولی‌ها، مربوط به شکل‌گیری این تقاضا، فعلا در برخی از محلات مشخص تهران و در میان طیف خاصی از متقاضیان با سطوح اقتصادی و درآمدی است. هر چند در سایر محله‌ها و در میان سایر گروه‌های اقتصادی و درآمدی نیز به صورت محدود و موردی این نوع تقاضا رصد می‌شود اما، رواج این تقاضا در میان محلات میانی یا مناطق متوسط رو به جنوب پایتخت، نمود بیشتری دارد.

بررسی وضعیت بازار اجاره در مناطق 4، 5، 8، 9، 10 و برخی دیگر از محلات جنوبی شهر تهران نشان می‌دهد اخیرا تعداد محسوسی از خانوارهای صاحب مسکن، به دلیل نارضایتی از مشخصات مسکن مورد سکونت و تحت مالکیت خود و همچنین به دلیل ناتوانی از تامین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آن، به عنوان متقاضیان جدید، وارد بازار اجاره شده‌اند.

البته این افراد از یک سو متقاضی و از سوی دیگر عرضه‌کننده آپارتمان به بازار اجاره هستند. در واقع این افراد هم یک واحد به بازار اجاره عرضه می‌کنند و هم متقاضی اجاره یک واحد دیگر برای سکونت خود هستند.

مبدأ تقاضای این افراد، عمدتا، واحدهای با عمربنای نسبتا بالا، فاقد یک یا تمام امکانات مورد نیاز مانند پارکینگ، آسانسور و...، آپارتمان‌های کوچک متراژ، واقع در محلات میانی و متوسط رو به پایین شهر و مقصد آنها، واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر، برخوردار از امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و...، با مساحت بزرگ‌تر و واقع در محله‌های بهتر نسبت به محل سکونت قبلی، است.

البته ممکن است در این زمینه استثنائاتی نیز وجود داشته باشد و در بسیاری از موارد صرفا تمایل به برخورداری از تنها یک یا چند مورد محدود از مشخصات گفته شده منجر به این روش متفاوت تبدیل به احسن محل سکونت شود.

به این معنا که افراد صرفا با انگیزه تامین پارکینگ یا سکونت در واحد برخوردار از آسانسور اقدام به این نوع جدید جابه‌جایی در بازار مسکن کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد به دو علت عمده، مبدأ و مقصد این جابه‌جایی‌ها در مناطق میانی و متوسط رو به پایین پایتخت قرار دارد. دلیل این موضوع آن است که در محلات و مناطق بالاتر شهر اولا فاصله موجود بین مبلغ مورد نیاز برای رهن واحد جدید در مقایسه با مبلغ رهن واحد متقاضی، به دلیل گران‌تر بودن اجاره‌بهای مسکن در این مناطق، بسیار زیاد خواهد بود.

در واقع گران‌تر بودن اجاره‌بها در مناطق بالاتر شهر، باعث می‌شود فرد برای رهن واحد موردنیاز خود بعد از رهن دادن واحد تحت مالکیت وی، به مبالغ هنگفت (عمدتا بیش از 500میلیون تومان) نیازمند باشد. اما این فاصله در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین کمتر است و فرد می‌تواند با بودجه کمتر (عمدتا بین100 تا 200 میلیون تومان در محلات ارزان‌تر و به‌طور کلی کمتر از 400 تا 500میلیون تومان در محلات بالاتر) اقدام به سکونت در واحد مورد نیاز خود به صورت استیجاری کند.

این در حالی است که در مناطق بالاتر، فرد عمدتا ترجیح می‌دهد به جای جابه‌جایی در بازار و ورود به بازار اجاره، مبلغ در اختیار خود را در بازارهای اقتصادی سرمایه‌گذاری کرده تا به واسطه این سرمایه‌گذاری هزینه موردنیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان خود را در آینده تامین کند.

این در حالی است که در عمده موارد، انگیزه‌های جابه‌جایی از بازار ملکی به بازار استیجار برای متقاضیان تبدیل به احسن، در مناطق شمالی شهر مانند مناطق میانی رو به جنوب، وجود ندارد. در مناطق متوسط و ضعیف‌تر شهر عمدتا این گروه از متقاضیان افرادی هستند که واحدهای آنها فاقد امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسورو... است یا فرد با انگیزه سکونت در محله بالاتر اقدام به عرضه واحد خود به بازار اجاره و جابه‌جایی به واحد یا محله دیگر می‌کند.

رهن یک و نیم برابری واحد جدید بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره مشخصات نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد عمده افرادی که در شکل این نوع تقاضا به بازار ورود می‌کنند در جست‌وجوی واحدی هستند که به‌طور متوسط رهن آنها معادل یک و نیم برابر رهن واحد تحت مالکیت آنهاست.

در واقع به‌طور مثال اگر این افراد واحد خود را با شرایط 400میلیون تومان رهن کامل به بازار عرضه می‌کنند، در نهایت واحدی را با متوسط رهن کامل حول و حوش 600میلیون تومان اجاره خواهند کرد. این میزان یک‌ونیم برابری رهن واحد جدید عمدتا درباره واحدهای متوسط‌متراژ صادق است.

این میزان در محلات مختلفی که این روش به عنوان نسل جدید ورود مستاجر اولی‌ها در بازار مسکن در آنها این روزها به چشم می‌خورد تقریبا با یک الگوی مشابه تکرار می‌شود. در برخی از محله‌هایی که متقاضیان در آنها اقدام به عرضه آپارتمان‌های ریزمتراژ می‌کنند و متقاضی واحدهای ریزمتراژ با امکانات بیشتر یا واقع در محله بالاتر هستند نیز این میزان صادق است. برای مثال در شرایطی که در محلات بورس عرضه مسکن ریزمتراژ، آپارتمانی با مساحت حدود 40 مترمربع با شرایط 200 میلیون تومان رهن کامل به بازار اجاره عرضه می‌شود، مالک این واحد می‌تواند واحدی مشابه در چند محله بالاتر و نزدیک‌تر به مرکز شهر را با اضافه کردن حدود 100میلیون تومان به مبلغ 200میلیونی رهن، (مجموعا رهن 300میلیون تومانی)، اجاره کند.

بررسی‌ها درباره شکل‌گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن به دنبال ورود گروهی از متقاضیان ناکام در تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، به یک سوال یا ریسک مهم در ارتباط با این روش جابه‌جایی در بازار مسکن پاسخ می‌دهد.

به عبارت بهتر، این روش برای متقاضیان آن دربردارنده یک ریسک مهم و بزرگ یعنی ورود این طیف جدید مستاجرها به نقطه بی‌بازگشت اجاره‌نشینی است. این گروه از افراد در حالی اقدام به عرضه واحد ارزان‌قیمت‌تر خود به بازار اجاره و رهن واحدی گران‌قیمت‌تر می‌کنند که در واقع با این اقدام به نقطه بی‌بازگشت اجاره‌نشینی ورود می‌کنند. با توجه به سطح ناکافی متوسط درآمد و پس‌اندازهای این افراد به نظر نمی‌رسد که بتوانند در سال‌های آینده هم اقدام به تامین مابه‌التفاوت رهن واحد خود با رهن واحد موردنظرشان کنند و هم مبلغی را برای تبدیل به احسن و تعویض واحدشان با واحد بهتر فراهم کنند.

در واقع این خطر برای آنها وجود دارد که از حالا تا همیشه مستاجر بمانند و نتوانند مسکن تحت مالکیت خود را فروخته و به مسکن بهتر و موردنظر تبدیل کنند. سوال مهم این است که آیا این افراد به این ریسک آگاه بوده و آن را می‌پذیرند؟

بررسی‌ها و اظهارات واسطه‌ها در بازار اجاره مسکن نشان‌دهنده اطلاع این افراد از این ریسک است. ضمن اینکه واسطه‌ها می‌گویند عمده این متقاضیان برای این موضوع چاره‌اندیشی کرده‌اند و سعی می‌کنند هرچه می‌توانند واحدی ارزان‌تر اجاره کنند تا بتوانند در سال‌های بعد از پس هزینه‌های اجاره‌نشینی برآمده و در عین حال درباره اینکه بتوانند در آینده واحد موردنظرشان را خریداری کنند هم امیدوار باشند.

واسطه‌ها می‌گویند: عمده این گروه از متقاضیان به دنبال افزودن تنها یک یا تعداد محدودی آپشن به محل سکونت خود نسبت به واحد تحت مالکیتشان هستند. یعنی اگر به عنوان مثال واحد آنها قدیمی‌ساز و بدون پارکینگ است ترجیح می‌دهند واحدی قدیمی‌ساز اما با پارکینگ اجاره کنند و به دنبال نوساز کردن محل سکونت خود نیستند. یا به عنوان نمونه تنها می‌خواهند چند متر به مساحت محل سکونت خود اضافه کنند. از این طریق نیازمند تامین مبالغ بسیار زیاد برای تغییر محل سکونت خود نیستند و هر چه واحد ارزان‌تری را اجاره کنند در سال بعد نیز اجاره‌بهای کمتری نسبت به واحدهای گران‌تر پرداخت می‌کنند.

تهدید تازه برای بازار با این حال، می‌توان گفت ورود این تقاضای جدید به بازار اجاره در شرایط نابسامان این بازار می‌تواند التهاب اجاره‌نشینی را افزایش داده و نوعی تهدید تازه برای این بازار به شمار رود. اگرچه در ظاهر هر تقاضای جدید برای اجاره مسکن به واسطه ورود این متقاضیان، منجر به یک عرضه نیز می‌شود اما سه دلیل مهم وجود دارد که نشان می‌دهد در نهایت ورود این تقاضا در برابر عرضه‌هایی که صورت می‌گیرد، عرضه و تقاضای متعادلی را به همراه نخواهد داشت و در نهایت بازار از ناحیه رشد تقاضای اجاره‌نشینی متاثر خواهد شد.

علت اول آن است که عمده واحدهایی که به این بازار عرضه می‌شوند واحدهای نامرغوب و محروم از امکانات است و عملا جزو فایل‌هایی است که چندان متقاضی ندارد. از سوی دیگر، به قدری گسل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره زیاد است که حتی این عرضه‌ها نمی‌تواند تعادل عرضه و تقاضا در بازار را به همراه داشته باشد و کماکان بازار با کمبود فایل مناسب همراه است.

از سوی دیگر هیچ تضمینی وجود ندارد که این جابه‌جایی در همان محله محل عرضه آپارتمان از سوی متقاضی اجاره صورت بگیرد و ممکن است در برخی از محلات منجر به تشدید بحران کمبود فایل در نتیجه رشد تقاضا شود.

بیشتر بخوانید:

• مشاوران املاک درباره بازار چه نظری دارند؟

217 46