جولان کلاهبرداران در غیاب سامانه‌های جامع ثبت معاملات ملکی در کشور
یکی از اقداماتی که می‌تواند از بروز کلاهبرداری‌های ملکی جلوگیری کند، ایجاد سامانه‌های جامع ثبت معاملات ملکی است؛ اما با وجود وعده‌های مسئولان و رونمایی از سامانه "سند من" این نوع تخلفات همچنان از مردم قربانی می‌گیرد.
به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، سال‌هاست که راهروهای دادگاه‌ها محلی برای بازیافتن امید و دارایی کسانی شده است که در تور کلاهبرداران ملکی گیر افتاده‌اند و تمام یک عمر تلاش خود را بر بادرفته دیده‌اند. این افراد کسانی هستند که یا به امید خانه‌دار شدن یا به امید سرمایه‌گذاری پول خود در بخش مسکن برای جلوگیری از پایین آمدن ارزش آن، پا به بنگاه‌های مشاور املاک گذاشته‌اند اما غافل از اینکه کلاهبرداران برای آنها نقشه‌ها کشیده‌اند تا سرمایه آنها را از چنگشان بیرون بیاورند.
کلاهبرداری ملکی انواع و اقسامی دارد که سودجویان با استفاده از آنها اغلب افراد کم‌تجربه را در تله خود گیر می‌اندازند. جعل سند، جعل هویت افراد، فروش مال غیر، فروش ملک به چند نفر، جعل وکالت فروش ملک و تنظیم معاملات صوری انواعی از این نوع کلاهبرداری هستند که هم‌وطنان بسیاری را به راهروهای دادگاه‌ها کشانده‌اند.
در واقع می‌توان گفت؛ جعل، پایه بخش زیادی از روش‌های کلاهبرداری است که به شکل جعل هویت افراد یا جعل اسناد ملک انجام می‌شود و جاعلان از طریق آنها به مقاصد شوم خود می‌رسند.
اسناد عادی بستر پرورش کلاهبرداری ملکی
طی سال‌های گذشته و با چند ده برابر شدن قیمت ملک تعداد این نوع کلاهبرداری‌ها به حدی زیاد شده است که کمتر کسی را می‌شود پیدا کرد که خود یا اطرافیانش درگیر این‌گونه پرونده‌ها نشده باشند. به گفته مهدی اقبال معاون سابق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حدود 70 درصد از پرونده‌های حقوقی در دستگاه قضائی، مربوط به پرونده‌های ملکی است عمده آن نیز به دلیل معامله با اسناد عادی است.
بنابراین معامله با اسناد عادی را می‌توان یکی از دلایل گسترش دعاوی حقوقی مربوط به املاک و مستغلات دانست که از معضلات بزرگ امروز جامعه است. خود معامله با اسناد عادی و تمایل مردم به استفاده از آن و رواج آن در جامعه در نتیجه دو مسأله ایجاد شده است.
مسأله اول این است که طبق ماده 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است. این ماده از قانون به این معنی است که اگر افراد برای خرید یا فروش ملک خود توافقاتی انجام داده و آن را بر روی کاغذی نوشته و امضا کنند این نوشته دارای اثر حقوقی است و می‌تواند ملاک حکم در دعاوی حقوقی باشد.
هم‌اکنون توافقات اولیه برای تمامی معاملاتی که ملک دارای سند رسمی و ثبتی است نیز قبل از انتقال سند در برگه‌های عادی و یا مبایعه‌نامه‌ها و اغلب در یک بنگاه مشاور املاک تنظیم می‌شود و بعد از آن افراد برای انتقال رسمی سند به دفترخانه‌ها مراجعه می‌کنند.
اسناد عادی تنها گزینه مردم در ثبت توافقات معاملات ملکی است
علت این امر آن است که با وجود نیاز شدید به ثبت توافقات به‌محض انجام توافق در یک سامانه جامع تحت نظارت حاکمیت، هم‌اکنون این امکان برای خریداران و فروشندگان وجود ندارد و مردم با وجود اطلاع از مشکلاتی که تنظیم قرارداد به شکل غیررسمی برای آنها ایجاد خواهد کرد، همچنان به همین شیوه عمل می‌کنند.
در واقع نیاز به ثبت جزئیات توافق انجام شده میان خریدار و فروشنده از جمله ثمن معامله، تعداد اقساط و تاریخ آنها از یک طرف و نبود بستر ثبت الکترونیک این توافق گزینه دیگری غیر از اسناد عادی پیش روی معامله‌کنندگان قرار نداده است. همین مسأله باعث شده که حتی افراد آگاه به مسائل حقوقی نیز گرفتار این کلاهبرداران شوند.
مردم امکانی برای استعلام از وضعیت ملک قبل از خرید ندارند
نکته دیگر این است که برای یک معامله شفاف و روشن نیاز است تا امکان مشاهده سابقه ملک و وضعیت مالکیت آن برای مردم فراهم باشد تا ملکی که خریداری می‌کنند دقیقاً همان ملکی باشد که فروشنده ادعای مالکیت آن را دارد؛ اما در حاضر خریداران امکان استعلام از هویت فروشنده و هویت ملک را ندارند و همین نیز عاملی برای جولان کلاهبرداران ملکی در کشور شده است.
افراد زیادی وجود دارند که به دلیل نداشتن اطلاعات از سابقه ملک اقدام به خرید ملکی کرده‌اند که در رهن بانک بوده و یا قبلاً به چندین نفر فروخته شده است و یا اینکه ملکی که به رؤیت فرد خریدار رسیده در مالکیت شخص دیگری بوده و فروشنده با جعل سند ادعای مالکیت آن را داشته و از این طریق اقدام به فروش ملک و کلاهبرداری از شخص خریدار کرده است.
موارد زیادی از این دست تقلب‌ها در بازار ملک وجود دارد که در صورت یکپارچه بودن اطلاعات املاک و امکان دسترسی مردم به آنها هیچ‌گاه اتفاق نمی‌افتادند. البته هم مجلس با تصویب طرح ارتقا اعتبار اسناد رسمی و هم قوه قضائیه در سند تحول قضائی با مکلف کردن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ایجاد سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دنبال کاهش مشکلات معاملات ملکی و دعاوی در این خصوص بوده‌اند.
وعده‌هایی که همچنان محقق نشده‌اند
با تصویب طرح ارتقا اعتبار اسناد رسمی قرار است تحولاتی در ثبت معاملات ملکی اتفاق بیفتد که از جمله آنها پاسخ الکترونیکی و برخط به استعلامات، ثبت وکالت در فروش یا انتقال مالکیت اموال در دفتر املاک الکترونیک اسناد و ساقط شدن درجه اعتبار معامله با اسناد عادی در مورد املاک و اراضی دارای سابقه ثبتی، است. این طرح در سال 99تصویب شد اما با ایرادات شورای نگهبان دوباره به مجلس برگشت و هنوز هم ایرادات شورای نگهبان از طرف مجلس برطرف نشده است.
علاوه بر این سامانه "سند من" نیز در تیرماه امسال به منظور ایجاد بستر ثبت رسمی معاملات ملکی و احراز هویت فروشندگان ملک رونمایی شد و قرار بود ابتدا در دو استان به صورت آزمایشی اجرا شده و در پایان تیرماه نیز در کل کشور اجرایی شود؛ اما با گذشت حدود دو ماه از موعد مقرر وعده مسئولان این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده و معاملات حوزه ملک نیز همچنان به شیوه قدیمی معمول انجام می‌شود.
در این بین این مردم و سرمایه‌های آنهاست که قربانی تأخیر و بی‌توجهی مسئولان می‌شوند درحالی‌که با ایجاد سامانه‌های الکترونیک خیلی پیش‌تر از این می‌توانستند جلوی جولان کلاهبرداران ملکی و دست‌اندازی به اموال مردم را بگیرند.
"سند رسمی" را در خانه خود تنظیم کنید!