حتی اگر همه یک میلیون مسکن ساخته شود، باز هم کمبود داریم

مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم گفت: حتی اگر 1 میلیون هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاست‌های جمعیتی توجه شود برای سال‌های آتی به حداقل سالی 2 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.

به گزارش خبرنگار مهر، مقداد همتی در نشست تخصصی بررسی برنامه و راهکارهای دولت در بخش مسکن که به همت واحد جهاد اقتصادی بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادق علیه السلام برگزار شد درباره موضوعاتی چون ضرورت ساخت یک میلیون مسکن، نحوه صحیح اجرای طرح و عبرت‌هایی از طرح‌های مشابه قبلی عنوان کرد: دولت سیزدهم مهم‌ترین وعده‌اش بحث مسکن یک میلیونی بود. اگر از هر کسی بپرسید مهم‌ترین وعده‌ی آقای رئیسی چه بود؟ می‌گوید همین بحث یک میلیون واحد مسکونی. آقای رئیسی هم آقای قاسمی را به عنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب کرد تا جدیت خود را در این مسئله نشان دهد.

همه 1 میلیون مسکن را دولت نمی‌سازد

وی در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست‌گذار مشکل اصلی حوزه مسکن را درست تشخیص داده است؟ خاطرنشان کرد: ما تقریبا تعداد واحد مسکونی که داریم از تعداد خانوار بیشتر است. اما اگر 2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را از این سیستم جدا کنیم و نقش پراکندگی واحدهای مسکونی در کشور را در نظر بگیریم دقیقا 2 میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم. اگر به این عدد زوج‌های جوانی که ازدواج می‌کنند، 8 میلیون واحد مسکونی فرسوده که باید احیا شوند و نرخ استهلاک واحدهای مسکونی غیر فرسوده فعلی را اضافه کنیم، مجموعا می‌توان تخمین زد که طی 10 تا 15 سال آینده به تولید 20 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.

همتی اضافه کرد: با توجه به این 20 میلیون واحد مسکونی به نظر می‌رسد حتی اگر 1 میلیون هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاست‌های افزایش جمعیت مقام معظم رهبری نیز توجه شود هر فردی متوجه خواهد شد برای سال‌های آتی به حداقل سالی 2 میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود. این طور هم نیست که تمام این 1 میلیون را دولت بسازد و به اندازه 1 میلیون واحد مسکونی زمین رایگان و تسهیلات بلند مدت اختصاص بدهد بلکه 350 هزار واحد را خود مردم سالانه می‌سازند، به اندازه 200 هزار واحد تسهیلات برای بازسازی بافت فرسوده نیاز خواهد بود، 200 هزار واحد هم طبق قانون باید در روستاها ساخته شود که شامل احیا و نوسازی و بازسازی آنها می‌شود و در نتیجه مسکن حمایتی که دولت باید آن را بسازد حدود 250 هزار واحد خواهد بود. پس در حمایت از طرف عرضه شکی نیست اما به اندازه 1 میلیون واحد امکان پذیر نیست.

وی ادامه داد: بحث دیگری که در رابطه با حوزه مسکن مطرح است حذف سوداگری در این بازار است. با توجه به شرایطی که بازار مسکن دارد اگر تنظیم‌گری در این بازار صورت نگیرد افزایش عرضه بی‌اثر خواهد ماند پس یک قانون جامع مالیاتی نیز در این زمینه لازم خواهد بود که مشتمل بر مالیات‌های مرسوم در دنیا در این بازار می‌باشد مثل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، مالیات بر افزایش ارزش زمین (LVT) و مالیات بر عایدی سرمایه یعنی افزایش مازاد بر تورم (CGT)، پس دو بازو در بازار مسکن نیاز است یکی برای افزایش عرضه بازار و دیگری برای تنظیم‌گری است.

خط اعتباری مسکن مهر تورم زا نبود

همتی همچنین در جواب ابهامات در زمینه تأمین مالی طرح و اثرات سو آن بیان کرد: در زمانی که مسکن مهر انجام می‌شد طرح توسط خط اعتباری بانک مرکزی تامین‌مالی شد و اگر بر اساس معنی تورم قضیه تحلیل شود مشخص خواهد شد که این مسئله منجر به تورم نشد. تورم یعنی زمانی که مازاد تقاضا در بازاری شکل بگیرد در نهایت قیمت‌ها افزایش پیدا خواهند کرد، پس این موضوع واضح خواهد بود که اجرای مسکن مهر منجر به تورم نشد زیرا توان تولید مصالح هم افزایش یافته بود و نیروی کار بیکار در این پروژه استفاده شد مضافا بر اینکه جنس افزایش پایه پولی نه از جنس افزایش هزینه‌های جاری بلکه از جنس افزایش تولید بود. اگر افزایش پایه پولی با تولید همراه باشد با کمترین تورم همراه خواهد بود. اشکال مسکن مهر این بود که با سیاست‌های مالیاتی همراه نشد.

قرار نیست با طرح ساخت سالی یک میلیون مسکن، پایه پولی افزایش یابد

وی یادآور شد: در رابطه با برنامه‌ی فعلی می‌توان گفت سیاست‌گذار قرار نیست برای تأمین مالی سراغ افزایش پایه پولی برود بلکه فقط سهم 25 درصدی مسکن از اعتبارات بانکی را طلب می‌کند. توان وام دهی بانک‌ها 1,200 هزار میلیارد تومان است؛ یک چهارم این رقم می‌شود 300 هزار میلیارد تومان که برای تامین‌مالی طرح کافی است. بانک‌ها عمده تسهیلات را در حوزه‌های مسکن، صنعت، خدمات و کشاورزی می‌دهند. طی سال‌های گذشته سهم مسکن از تسهیلات بانکی کمتر از 5 درصد بوده، اگر 25 درصد بخش مسکن معادل 300 هزار میلیارد تومان را بدهند منابع لازم برای تسهیلات بخش مسکن تأمین خواهد شد. فقط یک مشکل خواهد داشت و آن هم بازپرداخت وام خواهد بود که شاید در توان متقاضی وام نباشد که پیشنهاد شده‌است از روش پلکانی استفاده شود یعنی سال اول 2 میلیون تومان سال دوم 2.5 میلیون تومان و بعد از آن ماهیانه مبلغی که افزایش پیدا می‌کند از آنها گرفته‌شود. در این صورت به کسی فشار نخواهد آمد و افراد معادل همان مبلغی که برای اجاره پرداخت می‌کردند را می‌پردازند و صاحب خانه می‌شوند.

همتی در جواب یکی از انتقادات به طرح مشابه قبلی که عدم شناسایی بهینه متقاضیان طرح بود و احتمال تکرار در برنامه فعلی و اینکه گروه هدف چه کسانی خواهند بود و چه طور شناسایی خواهند شد گفت: سیاست مسکن حمایتی شامل دو رکن اصلی است؛ 1. زمین صفر یا رایگان یا در قالب اجاره 99 ساله، 2. تسهیلات بلند مدت و قسمتی از آورده را هم خود متقاضی می‌آورد. دهک‌های 8 تا 10 مخاطب این طرح نیستند؛ دهک‌های 5 تا 7 تسهیلاتی دریافت می‌کنند تا خودشان خانه را بسازند یا نوسازی کنند، افرادی هم در دهک‌های 4 تا 6 هرچند با تقسیم‌بندی قبلی همپوشانی دارند باید به آنها هم زمین داد و هم تسهیلات؛ دهک‌های 1 تا 3 هم دهک‌هایی هستند که تحت حمایت کمیته امداد، سازمان بهزیستی و... هستند و بعضا فقط توان تأمین نان شب شأن را دارند. به اینها هم باید زمین، تسهیلات و قسمتی یا کل آورده آنها را دولت بدهد. مثلا برای گروه آخر اگر قرار باشد یک خانه 80 متری که حداقل متری 5 میلیون تومان هزینه دارد ساخته شود، 400 میلیون تومان هزینه خواهد داشت که 50 تا 100 میلیون تومان باید آورده خود فرد باشد (برای دهک 1 تا 3 آن آورده 50 تا 100 میلیون تومانی را دولت می‌دهد)، 300 تا 350 میلیون هم باید تسهیلات بلند مدت توسط بانک‌ها داده‌شود و زمین هم که رایگان است.

نحوه شناسایی دهک‌های مشمول مسکن حمایتی

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم، برای شناسایی آنها هم سازوکارهایی در نظر گرفته شده به این ترتیب که دهک‌های 1 تا 3 اطلاعاتشان نزد کمیته امداد و سازمان بهزیستی موجود است و با تحقیقات محلی تکمیل می‌شود. دهک‌های 5 تا 7 هم فقط تسهیلات می‌خواهند و نیاز به تحقیقات محلی برای آن‌ها نیست. فقط این که قبلا از تسهیلات دولتی و زمین دولتی استفاده نکرده باشند کافی است که در سازمان ملی مسکن اطلاعاتشان موجود است. آن چیزی که می‌ماند دهک‌های 4 تا 6 هستند که قرار است از زمین دولتی و تسهیلات استفاده کنند یکی باید بحث سکونتشان در آن محل مشخص شود که می‌توان از مدرسه فرزندشان یا از سابقه بیمه محل کار استعلام گردد یا اگر آنجا مستأجر بوده نیز می‌توان این مسئله را بررسی کرد. مورد دیگر اینکه متقاضی قبلا از این نوع تسهیلات استفاده نکرده‌باشد که با استفاده از اطلاعات طرح‌های قبلی یا بانک‌ها می‌توان آن را نیز بررسی کرد ولی در هر صورت تا 80 یا 90 درصد می‌توان انتظار داشت تخصیص به درستی انجام شود و 10 تا 20 درصد هم تشخیص اشتباه رخ خواهد داد.

کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که در کشورهای دنیا بحث مالکیت خانه خیلی مطرح نیست. چرا این طرح دنبال خانه‌دار کردن مردم است؟ پاسخ داد: در کشورهای دیگر تورم مثل ایران نیست. تورم سالانه 1 تا 2 درصد است. در کشورهایی که تورم بیشتر از 10 درصد است، اصلا اجاره و رهن معنی ندارد چون پول شما ارزشش را دارد از دست می‌دهد و قیمت ملک هم به‌طور پیوسته افزایش پیدا می‌کند. برای مثال در نظر بگیرید اوایل دولت یازدهم قیمت ملک چه‌قدر بود و اواخر دولت دوازدهم قیمت خانه به چه عددی رسید؟ کسی که خانه نداشته ضرر کرده‌است همچنین فرهنگ خانه‌دار شدن در ایران از قدیم وجود داشته‌است.

موافق توسعه افقی مسکن هستم

مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی درباره حالت مطلوب برای تأمین زیر ساخت‌ها مثل زمین بیان کرد: باید از سیاست‌های توسعه افقی استفاده شود. مثلا لندن جمعیتی برابر تهران دارد در حالی که وسعتش دو برابر تهران است یا اینکه شهرهای زنجیره‌ای در دیگر نقاط جهان نیز وجود دارد مثلا شهرهای شرقی آمریکا به‌هم چسبیده است و در نهایت به نظر می‌رسد بهترین مدل، ساخت خانه‌های ویلایی و دو طبقه می‌باشد. هزینه زیرساخت هم آن‌طور که محاسبه شده بین 40 تا 50 میلیون تومان خواهد بود. در رابطه با آب و برق و گاز هم با سیاست‌های کنترلی می‌شود مصرف برق، آب و گاز را کنترل‌کرد و انشعاب‌هایی به این مصرف کننده‌ها رساند. در کل اگر 300 متر برای هر خانه با 120 متر زیر بنا در نظر گرفته شود این طرح به راحتی قابل اجرا خواهد بود.

سیاست افزایش سقف وام مسکن اشتباه بود

کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با سیاست‌های مناسب طرف تقاضا و ویژگی‌های آن‌ها خاطرنشان کرد: ابتدا خوب است ذکر شود این وام که جدیدا اعلام کردند، رسما پوست خربزه‌ای است زیر پای دولت و وزارت راه و شهرسازی. تا زمانی که عرضه افزایش پیدا نکرده‌است، تحریک تقاضا با کمک وام خرید منجر به افزایش تورم می‌شود. در زمان مسکن مهر هم این اشکال وجود داشت و قبل آن وام‌های 12 میلیونی خرید مسکن داده‌شد که منجر به افزایش قیمت مسکن در آن دوره شد، بنابراین این کار اشتباهی هست که باید هرچه زودتر متوقف شود.

سازمان مالیاتی عزمی برای اخذ مالیات‌های مسکن ندارد

وی ادامه داد: بحث دیگر مالیات است که عزم و اراده می‌خواهد و در حال حاضر در سازمان امور مالیاتی این عزم و اراده دیده نمی‌شود. الان چند ماه گذشته‌است ولی اقدامی در رابطه با مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی دیده نشده. علاوه بر این با مالیات بر خانه‌های خالی لزوما نمی‌شود به این بازار سامان داد حتما باید مالیات بر عایدی سرمایه، حق شارژ شهری، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر که مصرفی نیستند، مالیات بر معامله‌های مکرر مسکن دنبال شوند. در این زمینه باید توجه کرد که این نوع مالیات‌ها برای تنظیم‌گری است و درآمد زیادی را ایجاد نمی‌کند و همان درآمد کم هم به حساب صندوق ملی مسکن قراراست اختصاص یابد و همین منجر شده که عزم جدی برای اخذ این گونه مالیات‌ها دیده نشود. از همه مهم‌تر این است که بحث مسکن یک بحث فرابخشی است به این معنی که باید مستقیما زیر نظر رئیس جمهور باشد به همین دلیل است که دیده می‌شود در شورای‌عالی مسکن رئیس جمهور و وزرای مربوطه حضور دارند.

پاسخ به شبهه عدم امکان ساخت یک میلیون مسکن

همتی در پاسخ به این شبهه که برخی مطرح می‌کنند که اصلا امکان ساخت مسکن یک میلیونی وجود ندارد، اظهار داشت: بخش مسکن پیچیدگی‌هایی دارد که هر کسی نمی‌تواند در آن صاحب نظر باشد. خیلی‌ها خیال می‌کنند که قراراست کل این یک میلیون واحد حمایتی باشد. در صورتی که ذکر کردم، حدود 250 هزار واحد آن را مسکن‌های حمایتی تشکیل می‌دهند و گذشته از این قرار نیست مثل مسکن مهر خط اعتباری تخصیص داده شود بلکه اگر فقط 4.1 کل تسهیلات بانک‌ها به صورت بلند مدت و با اقساط پلکانی به این بخش اختصاص یابد تأمین مالی بخش مسکن انجام خواهدشد.

وی گفت: مشکل مسکن، مشکل مدیریتی است مصالح و متخصص و تسهیلات و زمین موجود است ولی کسی نیست که این عوامل را به درستی کنار هم قرار دهد. در حال حاضر مردم یک میلیون واحد مسکونی می‌خواهند که به معادل روزی 3 هزار واحد؛ اگر این وعده انجام نشود اعتمادی که مردم به دولت جدید کرده‌اند از دست خواهد رفت.