خانه دار شدن در گروه داشتن درآمد دائمی است
تهران - ایرنا - نتایج تحقیقات حاکی از این است که شاغل بودن، جنسیت سرپرست خانوار (مرد بودن) و درآمد بیش‌ترین اثر را بر احتمال مالکیت مسکن دارند. با این حال مهم‌ترین و اثرگذارترین متغیر بر احتمال مالکیت مسکن درآمد دائمی است.
نحوه تصرف واحدهای مسکونی شاخصی برای شناخت ابعاد اقتصادی و اجتماعی مسکن است و از جمله شاخص‌های پایه و مهم به حساب می‌آید. این شاخص مبتنی بر مالکیت و یا اجاره‌ای بودن واحد مسکونی خانوار است. عوامل اجتماعی اقتصادی متعددی بر نحوه تصرف مسکن تاثیر می‌گذارند. به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر نرخ مالکیت در کشور کاهش یافته و در برابر آن نرخ اجاره‌نشینی رو به افزایش است. به این جهت پاسخ به این سوالات مهم به نظر می‌رسد: چه عواملی بر نحوه تصرف مسکن تاثیرگذار هستند؟ و نحوه سکونت چه تغییراتی کرده است؟
درآمد دائمی تعیین‌کننده نوع سکونت
احتمال مالکیت مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله درآمد دائمی و جاری، سن، جنسیت، سطح تحصیلات، وضعیت تاهل، شاغل بودن سرپرست خانوار و بعد خانوار قرار می‌گیرد. درآمد و سطح تحصیلات سرپرست خانوار بر احتمال مالکیت مسکن اثر مثبت دارد. نتایج تحقیقات حاکی از این است که متاهل بودن سرپرست خانوار بر احتمال مالکیت مسکن اثرگذار نیست. شاغل بودن، جنسیت سرپرست خانوار (مرد بودن) و درآمد بیش‌ترین اثر را بر احتمال مالکیت مسکن دارند. مهم‌ترین و اثرگذارترین متغیر بر احتمال مالکیت مسکن درآمد دائمی است.
بالا بودن هزینه معاملاتی مسکن در ایران و عدم آگاهی خانوارها از متغیرهای موثر بر قیمت واحدهای مسکونی، هم‌چنین تاثیرپذیری قیمت‌ها از متغیرهای سیاسی و بالا بودن هزینه فرصت فروش واحد مسکونی باعث می‌شود که تمایل افراد به خرید واحدهای مسکونی کاهش پیدا کند. به علاوه خرید مسکن در ایران وابسته به پس‌انداز خانوارها است و این مساله خرید واحد مسکونی را برای عموم مردم مشکل می‌کند.
اجاره‌نشینی فراگیر می‌شود
بر اساس آمارهای سرشماری در سال 1345، 78 درصد خانوارهای تهران، مالک واحد مسکونی خود بودند. درصد مالکیت واحد مسکونی در سال 1355 به 53 درصد کاهش یافت اما دوباره در سال 1365 به 63 درصد افزایش یافت. در سه دهه اخیر یعنی سال‌های 1368 تا 1397 نرخ اجاره نشینی افزایش یافته و در مقابل آن نرخ مالکیت تقریبا به همان نسبت، روند کاهشی در پیش گرفته است. این روند به صورتی بوده که در سال 1395 نرخ اجاره‌نشینی به 31 درصد در کل کشور رسیده است. این نرخ برای شهرهای بزرگ به خصوص کلان‌شهر تهران بیش‌تر از متوسط کشوری است. به طبع آن نرخ اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کرده و این افزایش در صورتی رخ داده است که تعداد واحدهای مسکونی خالی تا سال 1395 روند صعودی داشته و 55.6 درصد افزایش یافته است.
ترکیب انواع سکونت در سال های سرشماری
رکود در بازار مسکن
اجاره‌بها تحت تاثیر نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن قرار می‌گیرد اما تغییرات آن به دلیل اینکه قیمت اجاره‌بها سالانه تعیین می‌شود، کمتر از قیمت مسکن است. از سال 1394 نرخ تورم روند کاهشی داشت و قیمت مسکن به طور نسبی ثابت بود. به همین سبب نرخ رشد اجاره‌بها نیز متناسب با آنان سیر نزولی طی کرد. در مهرماه سال 1397 اجاره مسکن در تهران نسبت به مهرماه 1396 به میزان 15 درصد رشد داشت. هم‌چنین کل مناطق شهری کشور 12.6 درصد رشد را تجربه کردند و سهم هزینه اجاره مسکن 33.1 درصد کل بهای کالاها و خدمات مصرفی را شامل شد.
به طور کلی در سال‌های اخیر به موجب افزایش نرخ عمومی تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن، میزان مالکیت واحدهای مسکونی کاهش یافته و نرخ اجاره‌نشینی افزایش پیدا کرده است. نرخ اجاره نشینی خانوارهای شهری از 29 درصد در سال 1385 به 36.7 درصد در سال 1395 رسید. نرخ اجاره نشینی در مناطق روستایی نیز از 18 درصد به 20.8 درصد افزایش یافت. تعداد خانوارها و واحدهای مسکونی از سال های 1375 تا 1398 تقریبا دو برابر شده است اما آمار مستاجران هم به همان میزان افزایش یافته و دو برابر شده است.
به عبارتی در این دو دهه، تعداد خانوارهای کمی صاحب خانه شده اند. بانک مرکزی اعلام کرد که در تابستان 1398 در حوزه مسکن 2.8 درصد کاهش داشته‌ایم. به علاوه پیش‌بینی شده که پایان سال 1398 قیمت مسکن تا 15 درصد کاهش پیدا کند و این وضعیت رکود حاکم بر بازار مسکن تا دو یا سه سال آینده تداوم خواهد یافت.
رشد هم‌زمان اجاره‌بها و فقر
گزارش مرکز پژوهش های مجلس در سال 1396 نشان داده است که استانهای کهگیلویه وبویراحمد، ایلام و چهارمحال وبختیاری بالاترین میزان فقر مطلق در کشور را داشته‌اند اما در عین حال این استان‌ها از افزایش نرخ اجاره‌بها نیز رنج می‌برند. استان کهکیلویه و بویر احمد با رشد 14.5 درصدی، بیش‌ترین میزان رشد اجاره بها در کشور را تجربه کرده است. فقر در این استان‌ها به صورتی است که گفته می‌شود 65 درصد مناطق روستایی سیستان وبلوچستان، ایلام و کهگیلویه وبویراحمد زیر خط فقر غذایی قرار دارند و 30 تا 40 درصد مناطق شهری این استان‌ها کمتر از 2100 کالری در روز مصرف غذایی دارند. سیستان و بلوچستان نیز 10.5 درصد رشد اجاره‌بها را تجربه کرده است. این آمارها نشان از وضعیت بحرانی این مناطق دارد و لازم است مورد توجه قرار بگیرند و برای آن‌ها تدبیری اندیشیده شود. کم‌ترین میزان رشد اجاره‌بها در کشور4.5 درصد و مربوط به استان کرمانشاه است. هرمزگان، البرز و بوشهر استان‌هایی هستند که به ترتیب پس از کرمانشاه، کم‌ترین میزان رشد اجاره‌بها را تجربه کرده‌اند.
نرخ رشد اجاره بهای استانهای مختلف
استان‌هایی که پارسال بیش‌ترین رشد اجاره‌ها را تجربه کرده‌اند استان‌هایی که پارسال کم‌ترین رشد اجاره‌ها را تجربه کرده‌اند استان درصد رشد اجاره‌بها استان درصد رشد اجاره‌بها کهکیلویه و بویراحمد 14.5 کرمانشاه 4.5 مرکزی 11.6 هرمزگان 6 مازندران 11.5 البرز 6.2 ایلام 11.3 بوشهر 6.3 چهارمحال و بختیاری 10.8 اردبیل 6.6 زنجان 10.8 آذربایجان غربی 6.8 سیستان و بلوچستان 10.5 خراسان رضوی 6.8 یزد 10.2 کردستان 6.8شاخص اجاره‌بهای مسکن به نسبت اندازه شهرها متفاوت است و شهرهای بزرگ و کوچک نرخ متفاوتی را تجربه کرده‌اند. بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی، شاخص اجاره‌بهای مسکن برای شهرهای بزرگ کشور در سه ماهه دوم سال 1397 به عدد 119.0 رسید که نسبت به سه ماهه قبل برابر 3.8 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 11.9 درصد افزایش یافته است.
همین شاخص در شهرهای متوسط کشور در سه ماهه دوم سال 1397 به عدد 117.8 رسید که نسبت به سهماهه قبل معادل 2.8 درصد و نسبت به سهماهه مشابه سال قبل 10.1 درصد افزایش یافته و افزایش کم‌تری نسبت به شهرهای بزرگ داشته است.
شاخص اجاره‌بها برای شهرهای کوچک در سهماهه دوم سال 1397 عدد 120.8 بود. این شاخص برای شهرهای کوچک نسبت به سه ماهه اول سال 1397 معادل 3.2 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 12.9 درصد افزایش یافته است. گفته می‌شود برخلاف سال 1397، در تابستان سال 1398 بازار اجاره مسکن در سراشیبی افتاد.
شاخص اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری ایران سه ماهه دوم 1397 - 1396
گروه‌های شهری شاخص سه ماهه دوم سال 1397 درصد تغییر شاخص سه ماهه دوم سال 1397 نسبت به: شاخص سه ماهه دوم سال 1396 درصد تغییر شاخص سه ماهه دوم سال 1396 نسبت به: سه ماه قبل سه ماه مشابه سال قبل سه ماهه قبل سه ماهه مشابه سال قبل کل مناطق شهری 118.8 3.6 11.8 106.3 1.7 7.4 شهرهای بزرگ 119.0 3.8 11.9 106.3 1.8 7.3 شهرهای متوسط 117.8 2.8 10.1 107.0 1.8 8.2 شهرهای کوچک 120.8 3.2 12.9 107.0 1.4 8.3منبع: بانک مرکزی مهرماه 1397
ناکارآمدی بازار مسکن
آمارهای ارائه شده در حوزه مسکن نشان از ناکارآمدی بازار مسکن دارد چرا که بین عرضه و تقاضای مسکن در ایران توازن وجود ندارد. به عبارتی ساخت و ساز مسکن منطبق بر تقاضای موجود در بازار مسکن نیست. تقاضای موثر برای واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 50 مترمربع، 29 درصد گزارش شده، در صورتی که عرضه در این بخش فقط 8 درصد بوده است. در واقع این واحدها 21 درصد کمتر از تقاضای موجود عرضه شده‌اند.
این الگو برای دیگر متراژهای واحدهای مسکونی نیز دارای اختلاف است؛ واحدهای مسکونی 50 تا 100 متر، 28 درصد عرضه شده‌اند اما تقاضا برای آنان 39 درصد بوده است یعنی این واحدها هم 11 درصد کمتر از تقاضای موثر تولید شده‌اند. در متراژهای بیش از 100 متر این الگو برعکس شده است؛ واحدهای مسکونی بالای 100 متر، 64 درصد عرضه شده‌اند اما تقاضا برای آن‌ها تنها 32 درصد بوده است.
در واقع این واحدها 2 برابر تقاضای موجود در بازار مسکن تولید شده‌اند. به طور کلی دیده می‌شود که در همه متراژهای واحدهای مسکونی عدم تناسب بین عرضه و تقاضا وجود دارد که نیازمند اصلاح است.
مقایسه الگوی عرضه با تقاضای مصرفی مسکن در دوره 84 - 94 درصد
کمتر از 50 مترمربع 50 تا 100 مترمربع بیش از 100 مترمربع کل الگوی عرضه 8 28 64 100 تقاضای موثر 29 39 32 100*میانگین 11 سال در نظر گرفته شده است.
منبع: بانک مرکزی
در نهایت اینکه درآمد دائمی بیش‌ترین تاثیر را بر نوع تصرف مسکن خانوار دارد و در واقع عدم ثبات درآمدی باعث می‌شود که خانوارها بیش‌تر اجاره‌نشین باشند. در سال‌های اخیر نرخ اجاره‌نشینی رو به رشد گذاشته و این نرخ برای مناطق شهری و به خصوص شهرهای بزرگی همچون تهران بیش از دیگر نقاط کشور بوده است.
به طور کلی نرخ تورم بر رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تاثیرگذار است. در سال 1397 اجاره‌بها رشد بالایی را تجربه کرد که باعث افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار شد. در سال 1398 اما روند کاهشی داشته و بازار مسکن وارد رکود شده است. نکته مهمی که در حوزه مسکن وجود دارد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای موجود در بازار است به عبارتی واحدهای مسکونی ارائه شده در بازار با خواست موجود تطابق ندارد و همین مهم به ناکارآمدی بازار مسکن دامن زده است.
منابع
طرح رصد وضعیت کشور، گزارش جامع مسکن، مجری: آرمین امیر، 1398.
علی‌اکبر قلی‌زاده و مطهره خاکسار، اثر درآمد و تحصیلات سرپرست خانوار بر نحوه‌ی تصرف مسکن در مناطق شهری ایران، 1396.
*س_برچسب‌ها_س*