در بازار مسکن چه خبر است؟
: تجربه گذشته و داده‌های موجود نشان می‌دهد که نرخ مسکن تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار حرکت می‌کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته تقریبا می‌توان گفت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است. همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار باعث شده که سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و نیز بدون پیچیدگی‌های مربوط...
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از انتخاب، مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از بازار مسکن که مربوط به دی ماه بود اعلام کرد تورم ماهانه مسکن دی ماه یعنی نرخ تورم دی ماه نسبت به آذرماه با رشد 9.8 درصدی روبرو شده و این در حالیست که نرخ تورم ماهانه آذرماه حدود 4.1 درصد بود. همچنین نرخ تورم دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد 66 درصدی را تجربه کرده و تورم آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال 1400 نیز افزایش 52 درصدی را ثبت کرده بود.
میزان تورم مسکن دی ماه در حالیست که نرخ تورم عمومی ماهانه کشور حدود 4.3 درصد بود یعنی حدود نصف تورم مسکن در کشور. احتمالا مهمترین دلیل این اختلاف شدید بین تورم مسکن و تورم عمومی کشور ناشی از سیاست سرکوب قیمت کالاهاست که آثار خود را در تورم کمتر نشان می‌دهد. اما تجربه گذشته و داده‌های موجود نشان می‌دهد که نرخ مسکن تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار حرکت می‌کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته تقریبا می‌توان گفت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است. همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار باعث شده که سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و نیز بدون پیچیدگی‌های مربوط به سرمایه‌گذاری.
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن هم‌راستا با قیمت دلار بوده و هر زمان نرخ دلار در ایران جهش کرده یا به تعبیری ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز در همان راستا جهش کرده است. یک بررسی مقایسه‌ای این موضوع را به ما نشان می‌دهد.
در اردیبهشت سال 1397 متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود 6 میلیون تومان بوده است و در منطقه 10 تهران این رقم حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان بود. در همان حین در اردیبهشت 97 قیمت دلار حول و حوش 6500 تومان نوسان داشت. در آذرماه همان سال که قیمت هر دلار بعد از تحریم‌های ترامپ به 13 هزار تومان رسید که بالاترین قیمت سال 97 نیز بود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود 9 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافت و در منطقه 10 تهران این رقم به بیش از 6 میلیون تومان رسید.
بررسی سال 1400 نشان می‌دهد که نرخ دلار در تمام سال تقریبا حول و حوش 27 تا 28 هزار تومان نوسان داشته و در مقاطع بسیار کوتاهی کمتر یا بالاتر از این رقم را تجربه کرده است. یعنی نرخ دلار در این سال تقریبا ثبات داشته که به دلیل شروع مذاکرات برجامی ایران با کشورهای اروپایی بود. قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه 1400 حدود 29 میلیون تومان بود که این رقم در اسفند 1400 به حدود 34 میلیون تومان رسید. یعنی در کل یک سال رشد قیمت مسکن حدود 13 تا 15 درصد بوده است که با توجه به تورم سال‌های اخیر ایران رقم زیادی محسوب نمی‌شود.
آمار سال 1401 نشان می‌دهد که نرخ دلار به طور میانگین از 25 هزار تومان در ابتدای سال اکنون به محدوده‌های 50 هزار تومان رسیده است یعنی حدود 100 درصد رشد داشته است. در همین راستا شاهد افزایش قیمت مسکن نیز در همان راستا بوده‌ایم به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع از 34 میلیون تومان اکنون به حدود 55 میلیون تومان رسیده که رشد بالای 60 درصد را نشان می‌دهد.
قیمت هر دلار آمریکا در تاریخ اردیبهشت 97 حدود 6500 تومان بود و اکنون نرخ دلار آمریکا در نتیجه کاهش شدید ارزش پول ملی به حدود 50 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب نرخ دلار در بازه زمانی حدودا چهار ساله حدود 670 درصد افزایش یافته است. اما در تاریخ اردیبهشت 97 متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود 6 میلیون تومان بوده است و اکنون در تاریخ دی ماه 1401 رقم حدود 55 میلیون تومان را ثبت کرده که نشان می‌دهد در این بازه زمانی قیمت مسکن بیش از 800 درصد رشد کرده است. بر اساس داده‌های ثبت شده توسط خود نهادهای اقتصادی از جمله بانک مرکزی و مرکز آمار ایران سرعت رشد قیمت مسکن هم‌راستا با نرخ دلار با سرعت بیشتری جهش کرده است. حتی زمانی که نرخ دلار حول و حوش یک رقم تقریبا ثابت نوسان کرده باز هم قیمت مسکن روند صعودی، اما با شیب کمتر خود را حفظ کرده که نمونه آن سال 1400 است.
این داده‌ها تصویری کلی از حرکت قیمت مسکن را به ما نشان می‌دهد که تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار و حتی با سرعت بیشتری حرکت کرده است؛ بنابراین هر وقت انتظارات تورمی در جامعه افزایش پیدا می‌کند قیمت مسکن سریعا واکنش می‌دهد و با افزایش قیمت مواجه می‌شود.
در حال حاضر زوج‌های تهرانی می‌توانند 480 میلیون تومان وام مسکن بگیرند؛ هر نفر 200 میلیون تومان و وام جعاله نیز 80 میلیون تومان است و برای دریافت این میزان وام باید حدود 120 یا 130 میلیون تومان اوراق تسه یا اوراق مسکن خریداری کنند. به تعبیری میزان خالص وامی که زوج‌ها می‌توانند برای خرید مسکن مورد استفاده قرار دهند حدود 360 میلیون تومان است. اگر متوسط قیمت مسکن در تهران اکنون 55 میلیون تومان باشد زوج‌ها می‌توانند تنها 6.5 متر خانه خریداری کنند.
اما اخیرا در بحث همین تسهیلات یک اتفاق افتاد و آن هم اینکه نرخ سود تسهیلات بانکی از 18 درصد به 23 درصد افزایش یافت. این بدان معنی است که اکنون گیرندگان وام مسکن باید هزینه بیشتری برای همین تسهیلات پرداخت کنند. نکته اینجاست که طبق گفته مقامات بانک مسکن حتی نرخ سود تسهیلات مسکن ملی نیز افزایش خواهد یافت و تا 9 میلیون تومان نیز خواهد رسید. اقساط 9 میلیون تومانی وام نهضت ملی مسکن در حالیست که حتی با افزایش حقوق کارگران در سال آینده نیز کف حقوق زیر این رقم اقساط خواهد بود. به این ترتیب در صورتی که متقاضیان وام نهضت ملی مسکن این وام را با سود تسهیلات 23 درصد دریافت کنند بیش از 1 میلیارد و 600 میلیون تومان در کل دوره بازپرداخت سود پرداخت خواهند کرد. یعنی در ازای 450 میلیون تومان وام نهضت ملی مسکن، متقاضیان باید بیش از یک میلیارد و 600 میلیون تومان فقط باید سود این وام را به شبکه بانکی پرداخت کنند.
سرپرست بانک مسکن چندی پیش گفت که در حال رایزنی با وزارت راه برای پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات توسط دولت است، اما هنوز به نتیجه نرسیده است. یعنی مابه‌التفاوت 18 درصد و 23 درصد را خود دولت پرداخت کند تا میزان اقساط وام نهضت ملی مسکن با دوره بازپرداخت 20 ساله تغییر نکند. با توجه به اینکه همین لایحه بودجه نیز با کسری بودجه فراوان بسته شده بعید است که دولت و مجلس با تامین اعتبار یارانه سود به میزان 5 (اختلاف نرخ 18 درصد و 23 درصد) درصد موافقت کنند. همین موضوع بیش از پیش از جذابیت‌های نهضت ملی مسکن خواهد کاست اگر چه طبق آمار تعداد افرادی که آورده خود را واریز کرده همین اکنون هم این پروژه جذابیتی ندارد.
شکست پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی تقریبا قطعی به نظر می رسد بدین معنی که با توجه به وضعیت ناترازی بانک‌ها تأمین مالی این پروژه به بن‌بست خورده است. کارشناسان مالی و اقتصادی نیز پیش از این نسبت به شکست این پروژه هشدار داده بودند، اما دولت گوشش به این حرف‌ها بدهکار نبود.
نمونه شکست این پروژه را می‌توان در آمار واحدهای ساخته شده توسط بنیاد مسکن مشاهده کرد. از کل چهار میلیون واحد مسکونی که قرار است طی چهار سال ساخته شود یک میلیون و 600 هزار واحد آن باید توسط بنیاد مسکن ساخته شود یعنی سالی 400 هزار واحد که 200 هزار واحد در شهر و 200 هزار واحد نیز سهم روستاهاست. اما طبق گفته معاون بنیاد مسکن هنوز هیچ واحدی تکمیل نشده و قرار است تا قبل از پایان سال حدود 3 هزار واحد تکمیل و به بهره‌برداری برسد. حدود 70 هزار واحد شهری نیز فقط در مرحله فونداسیون قرار دارند. این در حالیست که دولت در شش ماه پایانی سال دوم فعالیت خود قرار دارد و طبق برنامه می‌بایست تا شش ماه دیگر حدود 800 هزار واحد توسط بنیاد مسکن تکمیل شوند، اما با توجه به آمار ارائه شده چنین چیزی تقریبا محال است.
بزرگترین چالش پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بحث تامین مالی با وجود ناترازی بانک‌هاست و افزایش تسهیلات تکلیفی نیز نتیجه‌ای جز خلق پول و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت. در واقع تسهیلات تکلیفی منجر به افزایش اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی خواهد شد و به همین دلیل پایه پولی افزایش و منجر به ایجاد تورم در کشور خواهد شد. به واقع می‌توان گفت که شبکه بانکی کشور با شرایط کنونی توان تأمین مالی این پروژه را ندارد.
در تاریخ پنجم بهمن ماه طبق خبر منتشر شده از جلسه وزیر راه با مدیران عامل پنج بانک دولتی، قرار بر این شده که بانک‌های ملی، صادرات، تجارت، سپه و ملت تأمین مالی یک میلیون و 155 هزار واحد مسکونی را انجام دهند. در این میان سهم بانک ملی 150 هزار واحد، بانک صادرات 500 هزار واحد، تجارت 200 هزار واحد، سپه 200 هزار واحد و ملت نیز 105 هزار واحد خواهد بود. یعنی این بانک‌ها باید به همین میزان وام مسکن ملی پرداخت کنند.
به عنوان نمونه تسهیلات تکلیفی تحمیل شده به بانک ملی در حالیست که این بانک حدود 77 هزار میلیارد تومان زیان انباشته دارد و زیان خالص این بانک در شش ماهه منتهی به شهریور 1401 حدود 7 هزار میلیارد تومان بوده است. همچنین زیان انباشته بانک سپه حول و حوش 35 هزار میلیارد تومان است. تحمیل این تسهیلات با توجه به اینکه این بانک‌ها منابع کافی ندارند منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی و خلق پول خواهد شد.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی مطالبات بانک مرکزی از بانک‌ها در آبان 1401 به 226 هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به آبان 1400 رشد 60 درصدی داشته که حدود 54 درصد آن مربوط به هشت ماهه 1401 است. این در حالیست که میزان بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در آبان 1400 حدود 142 هزار میلیارد تومان بود و نسبت به آبان 1399 تنها حدود 8 درصد افزایش یافته بود.
خبرگزاری فارس بر اساس اطلاعات اختصاصی خودش به تاریخ 29 بهمن ماه در خبری مدعی شد که نظام بانکی با هماهنگی یک بخش دولتی قصد حذف تبصره 5 ماده 4 قانون جهش تولید مسکن از طریق کمیته تخصصی ستاد هماهنگی اقتصادی دولت را دارد. ماده 4 قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را مکلف می‌کند حداقل 40 درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. طبق جزئیات این قانون تبصره 5 این ماده ضمانت اجرایی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن است و می‌گوید: «سازمان امور مالیاتی موظف است در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، مالیاتی برابر با 20 درصد تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مستنکف اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز کند، این مبلغ به حساب صندوق ملی مسکن واریز می‌شود».
در راستای همین شرایط ایجاد شده و ناتوانی دولت در عمل به وعده خود، به یکباره اواخر آذرماه اعلام شد «دولت قرار نیست مسکن بسازد بلکه این مردم هستند که مسکن می‌سازند». وی همچنین گفت: «اینکه مسکن ساخته شود یا بسازیم با یکدیگر تفاوت دارد، دولت باید بخشی را بسازد و بخشی دیگر نیز باید ساخته شود، ما می‌توانیم به مردم زمین بدهیم تا خودشان بسازند». این سخنان می تواند به معنای عبور از وعده‌های اولیه در ساخت چهار میلیون مسکن به شمار رود، مهمترین دلیل آن نیز عدم تأمین مالی از طریق شبکه بانکی است. البته برخی از کارشناسان از عمل نشدن وعده رئیس جمهور نیز ابراز خرسندی کردند چرا که آن‌ها بر این عقیده‌اند عمل به این وعده یعنی فشار مضاعف به شبکه بانکی و به تبع آن تحمیل یک تورم افسارگسیخته به جامعه خواهد بود.
همچنین بخوانید