رمزگشایی از وضعیت غیرعادی بازار ملک سال 98

حسین‌عبده‌تبریزی، اقتصاد‌دان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو‌ایران - برنامه متراژ - در تشریح وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در سال 99 اعلام کرد: به رغم افزایش شدید قیمت‌ها وناتوانی 90 درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در شرایط غیرعادی قرار گرفته است. به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده است به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

عبده‌تبریزی معتقد است این اعتقاد به معجزه بابت تصور افزایش قیمت‌ها در آینده نه تنها در بازار مسکن بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بازار بورس و خودرو نیز وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام می‌کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایطی که واقعیت بازار هیچ‌گونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها ندارد، می‌شود، انتظار برای ادامه روند افزایش قیمت‌هاست. مشابه شرایطی که در بازار مسکن وجود دارد در بازار خودرو نیز هست حتی در مورد خودروهای کار، خرید خودرو عملا با هدف درآمدزایی انجام نمی‌شود چون قیمت‌ها در شرایط فعلی به گونه‌ای است که فرد با کار برروی خودرو نمی‌تواند بهای خودرو را تامین کند. او خودرو را می‌خرد تا با بهای بالاتر به فروش برساند. همچنین عطش خرید در بازار بورس به دلیل ارزش سهام نیست بلکه به دلیل اعتقاد به بروز معجزه در بازار و روند صعودی افزایش قیمت در این بازار است. وی تاکید کرد: با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از سوی مردم رها شود می‌توان امیدوار به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو بود.

هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آنچه به رغم نبود توان خرید در 90 درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال 98 شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود. در واقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به رغم نبود تقاضای مصرفی موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آنها است. همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است. علت این موضوع آن است که ادامه روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از بروز سفته‌بازی در این بازار است اما به دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پای رشد قیمت مسکن افزایش نیافته است. هر چند اجاره‌بها همچنان از نظر قشر مصرف‌کننده یعنی مستاجرها بالاست. در حالی‌که نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بهای سالانه در سال‌های گذشته تاکنون - از دهه 70- عددی بین 14 تا 25 بوده است اما این نسبت در حال حاضر به عدد 28 رسیده است.

هم این نسبت و هم نبود خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت می‌کند که بازار مسکن در سال آینده با افزایش محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید آپارتمان مواجه نشود. وی در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن در سال 99 نیز شرایطی مشابه سال 98 خواهد داشت و روند رشد قیمت‌ها ادامه پیدا خواهد کرد گفت: به دلیل نبود ظرفیت در سمت واقعی بازار مسکن یعنی تقاضای مصرفی، شرایط فعلی و تداوم رشد افسار گسیخته قیمت‌ها قابل تداوم نیست. چون این روند افزایشی واقعیت و توجیه اقتصادی ندارد و چندان دور نیست که زمان توقف رشد قیمت‌ها و سپس روند کاهش قیمت‌های واقعی (ثبات قیمت اسمی) در بازار ملک مشاهده شود. هر چند نمی‌توان به‌طور دقیق اعلام کرد که حتما این رویداد در سال 99 تجربه خواهد شد. با این حال به شرط ثبات در شرایط پارامترهای درونی وبیرونی اثرگذار، بازار مسکن در سال 99 به لحاظ قیمتی باید بازاری در شرایط ثبات قیمت و به لحاظ معاملاتی در حد و حدود معاملات انجام شده در سال 98 باشد.

در واقع این انتظار وجود ندارد که قیمت مسکن در سال 99 با شتاب رشد قیمت در سال 98 افزایش پیدا کند. در واقع انتظار بر این است که قیمت مسکن حداکثر در حول و حوش تورم عمومی نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خرید تفاوت چندانی با سال 98 نداشته باشد. در مورد نبض معاملات مسکن در سال 99 نیز باید گفت که حتی در صورت ریزش 20 درصدی سطح قیمت‌ها باز هم چندان گشایشی در کار تقاضای مصرفی ایجاد نخواهد شد چرا که قیمت مسکن در شرایط فعلی به حدی بالاست که افت 20 درصدی قیمت نیز نمی‌تواند مسکن را با توان خرید خانوارهای مصرفی منطبق کند. هر چند لازم است نوعی ریزش و سقوط قیمتی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن اتفاق بیفتد. این ریزش و سقوط قیمتی در بخش مسکن در قالب ثبات قیمت اسمی خواهد بود که در واقع در طول چند سال، تورم منجر به کاهش قیمت واقعی در بازار ملک می‌شود.

عبده‌تبریزی در عین حال از اثر یک متغیر بر بازار ملک به‌عنوان متغیر پیشران بر تحولات احتمالی بازار مسکن سال بعد می‌گوید. به گفته وی متغیر پیشران در تحولات احتمالی بازار مسکن سال 99 تحولات نرخ ارز است. هر چند بانک‌مرکزی پیش‌بینی کرده در سال آینده تقاضای هیجانی و چندانی برای خرید ارز وجود ندارد و بنابراین نوسان قیمت ارز محسوس و قابل توجه پیش‌بینی نمی‌شود. وی در عین حال به یک متغیر خطرناک‌تر یعنی معضل کمبود عرضه مسکن‌های کوچک‌متراژ اشاره می‌کند.

به گفته عبده‌تبریزی در سال به طور متوسط دست‌کم 600 هزار تقاضای مسکن کوچک‌متراژ ناشی از ازدواج‌های جدید وجود دارد، این در حالی است که حتی معدود سرمایه‌گذاری‌هایی که هم‌اکنون در بخش مسکن و ساختمان شاهد هستیم عمدتا این تقاضا را هدف عرضه خود قرار نمی‌دهند و این موضوع بسیار خطرناک است. او همچنین با اشاره به سرعت بیشتر افزایش قیمت زمین در مقایسه با نوسانات قیمت مسکن در سال‌های اخیر اعلام کرد: بازار زمین در سال‌های اخیر بیشتر در اختیار سفته‌بازان بوده است و سفته‌بازی در بازار زمین بیش از سفته‌بازی در بازار مسکن بوده است. همین موضوع در کنار عرضه محدود وانحصاری زمین منجر به شتاب گرفتن افزایش قیمت در این بازار شده است. نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد خود از دهه 70 تاکنون یعنی به عدد 4/ 1 رسیده است که بالاترین نسبت در 28 سال گذشته است. در نبود یک نظام مالیاتی منسجم وکارآمد برای مهار رشد غیرمنطقی قیمت زمین بسیاری از سرمایه‌ها که می‌توانست به بخش‌های مولد اقتصاد هدایت شود صرف سوداگری در بازار زمین شد.

وی مهم‌ترین راهکار فعلی برای حمایت از تقاضای مصرفی در بازار مسکن را توسعه بازار رهن اعلام کرد. به گفته عبده‌تبریزی دولت در صورتی که منابعی در اختیار دارد باید این منابع را صرف اختصاص یارانه سود برای پرداخت تسهیلات موثر و کارآمد به متقاضیان مصرفی کند. به گفته وی هم‌اکنون نرخ تمام شده پول در بانک‌ها دست‌کم 20 درصد است که با چنین نرخی و بدون پرداخت یارانه سود از سوی دولت، پرداخت وام دراستطاعت به متقاضیان امکان‌پذیر نیست.