رکورد چهارساله قیمت مسکن شکست / قیمت خانه از واقعیت اقتصادی فاصله دارد

براساس تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران از میزان معاملات بازار مسکن در آبان، تورم ماهانه خانه‌های تهران پس از 4 ماه تجربه نرخ‌های منفی، در آبان افزایش یافته و به بالای یک درصد رسیده است. تورم سالانه نیز به روند افزایشی ادامه داده و رکورد جدیدی در بازار 4 سال اخیر به ثبت رساند. براساس این گزارش تورم نقطه به نقطه خانه‌های پایتخت در دومین ماه از پاییز 1402 نزولی شده است. هرچند، تورم سالانه آپارتمان‌های تهران نیز در آبان امسال به 86.3 درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان سال 1398 تاکنون است. گزارش مرکز آمار حاکی از آن است که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران نسبت به مهر سال گذشته 17درصد رشد داشته است.

میانگین نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی

میانگین وزنی نرخ هر مترمربع خانه در پایتخت نسبت به نخستین ماه از پاییز با 3 درصد افت مواجه شده است. میانگین وزنی نرخ هر مترمربع خانه نیز به 80 میلیون و 600 هزار تومان رسیده که این رقم در مهر برابر با 82 میلیون و 800 هزار تومان بوده است. میانگین حسابی نرخ هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نیز به 77 میلیون و 580 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل یک درصد کاهش یافته است. در واقع با یک اختلاف آماری فاحش در قیمت‌ها روبه‌رو هستیم. یکی از موضوعاتی که بارها به آن اعتراض داشته‌ایم، آمارهایی است که از بخش مسکن منتشر می‌شود که اصلا نه منبع آن مشخص است و نه معلوم است بر چه اساسی این ارقام منتشر می‌شود و منافع چه افرادی در آن لحاظ شده است.

تکرار مداوم رکود و رونق تورمی

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در واکنش به تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران به صمت گفت: یک اصل کلی در بخش مسکن وجود دارد و آن هم این است که آمارهایی که منتشر می‌شوند، در یک دوره کوتاه‌مدت است و بیشتر هم سعی می‌شود در دوره رونق این آمارها منتشر شود. نکته بعدی هم این است که نرخ مسکن همواره در ایران به‌صورت فزاینده رشد کرده و با رکود تورمی یا رونق تورمی همراه بوده است.

ستاریان در ادامه افزود: آنچه مهم است، این است که تورم هیچ‌گاه از بازار مسکن بیرون نرفته است و گاهی می‌بینیم که شاید نیم یا یک درصد افت داشته باشد، اما به‌دلیل آمارگیری غلط و نبود تقاضای موثر این ارقام با واقعیات تفاوت دارد. این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در صورتی که کوچک‌ترین رونقی در اقتصاد ایجاد شود، به‌یک‌باره فنر قیمت‌ها فشرده و قیمت‌ها رها خواهد شد، شهر تهران به‌دلیل اینکه قطب اقتصادی کشور است و بیشترین گردش‌های مالی هم در این شهر انجام می‌شود و محدودیت‌هایی هم به‌لحاظ گسترش دارد، حتی ساخت شهرک‌های اقماری هم نتوانست سرریز جمعیت این شهر را در خود جای دهد و تنها به پایگاهی برای مهاجرت از شهرهای دیگر به نزدیکی شهر مادر یعنی تهران بدل شده‌اند.

با کمبود زمین برای ساخت‌وساز در تهران روبه‌رو هستیم

وی تصریح کرد: از سوی دیگر، اگر در کل کشور، نیازمند ساخت یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی باشیم، تنها در شهر تهران نیازمند ساخت 300 هزار واحد مسکونی هستیم، اما سوال این است که آیا می‌توان این تعداد مسکن در شهر تهران ساخت و اصولا زمینی برای این تعداد مسکن در تهران وجود دارد یا خیر؟ ستاریان خاطرنشان کرد: تهران هم شبیه بسیاری از پایتخت‌های دیگر دنیا با محدودیت در گسترش روبه‌رو است و زمانی که اقتصاد روستایی در کشور محدود می‌شود و اقتصاد به‌نوعی متمرکز و دولتی است، همه مردم خود به خود به‌سمت پایتخت کشیده می‌شوند و خود این مسئله باعث شلوغی و تجمع در پایتخت می‌شود.

به گفتاردرمانی بسنده کرده‌ایم

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: حتی اگر هم اقتصاد ایران در گستره کل کشور صنعتی باشد و کاملا هم از سوی بخش خصوصی اداره شود یا حتی براساس اقتصاد بخش کشاورزی بنا شده باشد، باتوجه به اینکه تهران با محدودیت در گسترش روبه‌رو است، باز هم فاصله شهر تهران با شهرهای دیگر بیشتر می‌شود، اما امروز این فاصله به‌دلیل متمرکز شدن اقتصاد در تهران هر روز بیشتر شده و همین مسئله، تفاوت نرخ مسکن در تهران با شهرهای دیگر را بیشتر کرده است.

ستاریان درباره رکود بخش مسکن نیز افزود: دولت این روزها تنها به گفتاردرمانی بسنده کرده است و شاهد یک کار اجرایی و عملیاتی از سوی دولت نیستیم، هرچند بحث از خصوصی‌سازی و مولدسازی در اقتصاد می‌شود، اما هیچ کاری در این‌باره نشده است، اما بعید است باتوجه به وضعیت اقتصادی کنونی کشور تا انتهای سال با رونقی در بخش اقتصادی کشور روبه‌رو باشیم، اما ممکن است، آخر سال شاهد یک رونق موقتی باشیم و زمانی که تکلیف بودجه و نحوه اجرای آن و درآمدهای دولت مشخص‌تر شود، با یک جهش قیمتی در بازار مسکن روبه‌رو خواهیم بود.

قیمت مسکن از واقعیت اقتصادی فاصله دارد

علیرضا مهدی‌زاده، کارشناس حوزه مسکن گفت: در حال حاضر وقت خرید خانه نیست، چون قیمت‌ها بیش از حد افزایش پیدا کرده و نرخ مسکن از واقعیت اقتصادی فاصله دارد؛ بنابراین اگر کسی قصد خرید خانه و نیاز واجب دارد، می‌تواند وارد بازار شود و خانه بخرد، اما قطعا خرید خانه برای سرمایه‌گذاری پیشنهاد نمی‌شود.

وی افزود: مردم می‌توانند قدرت خرید خود را در بازارهای دیگر افزایش دهند و بعد از یک تا 2 سال وارد بازار ملک شوند.

مهدی‌زاده ادامه داد: به‌نظر می‌رسد تا یکی دو سال آینده، قیمت‌ها در حوزه مسکن چندان تکان نخورد تا بقیه بازارها کم‌کم رشد کنند و به رشد بخش مسکن برسند.

وی درباره خرید زمین نیز گفت: همین وضعیت برای خرید زمین هم صدق می‌کند و شاید حادتر هم باشد؛ دولت بعد از چندین ماه تصمیم گرفته است زمین را آزاد و شهرها را به‌شکل افقی گسترش دهد، کم‌کم می‌بینیم پروژه‌های یکی دو طبقه در حال ساخت است، با این کار نرخ زمین می‌شکند، پیش‌بینی می‌شود در آینده نیز، نرخ زمین نه‌تنها افزایش چشمگیری نخواهد داشت که با گسترش افقی شهرها، نرخ زمین متعادل خواهد شد. این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: به این دلیل، مسکن دچار رکود شدیدی شده است که خانه‌های گرانی را ساخته‌ایم که با واقعیت اقتصاد ما تطابق ندارند؛ ضمن اینکه وقتی جلوی گسترش شهرها را می‌گیریم و به‌سمت آپارتمان‌سازی می‌رویم، نرخ زمین مدام افزایش پیدا می‌کند.

وی اظهار کرد: به‌طورکلی ساخت آپارتمان‌های 5 یا 6 طبقه، کالای گرانی است، چون قوانین شهرداری و مهندسی پیچیده می‌شود، گودبرداری و هزینه آسانسور وجود دارد و همه اینها هزینه ساخت‌وساز را بالا می‌برد و 30 میلیون تومان حداقل هزینه ساخت هر متر مسکن می‌شود.

مهدی‌زاده تصریح کرد: باید مثل کشورهای دیگر به‌سمت گسترش افقی شهرها برویم، مانند تورنتو که 4 میلیون نفر جمعیت دارد و 4 برابر تهران است یا کشور هلند که مساحتش به‌اندازه استان مازندران است و 16 میلیون نفر جمعیت دارد، اما 90 درصد مردم در خانه‌های ویلایی زندگی می‌کنند. اگر ما هم با این الگو خانه‌های ویلایی یک تا دوطبقه بسازیم، هزینه ساخت کاهش می‌یابد، اگر نرخ خانه به یک میلیارد و حداکثر 2 میلیارد تومان برسد، معقول است.

وی عنوان کرد: از یک میلیارد و 600 هزار کیلومترمربع مساحت ایران ما فقط در کمتر از یک درصد زندگی می‌کنیم، در حالی که بسیاری از مکان‌ها هنوز قابل‌سکونت است. در کشورهای مشابه می‌بینیم که آنها در 3 تا 4 درصد مساحت کشورشان زندگی می‌کنند.

مهدی‌زاده گفت: ساختمان‌هایی در منطقه یک تهران ساخته شده که 10، 15سال است که خالی مانده و قدرت مالی مردم هم هیچ‌وقت به خرید آن نمی‌رسد، این خطا است، باید مسکنی بسازیم که پولش به‌جای اینکه حبس شود، به اقتصاد برگردد و مطابق با واقعیت‌های اقتصاد کشور باشد و از این الگوی شهرنشینی نجات پیدا کنیم.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. برخی معتقدند که حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روز به روز بر نرخ آن افزوده می‌شود و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد.