زیانی که 16 سال بر یک شرکت انبوه ساز بورسی تحمیل شد

صورت های مالی درج شده در کدال از انبوه ساز بانک مسکن نشان از عقب ماندگی 200 هزار میلیارد تومانی این انبوه ساز از رشد در 16 سال گذشته دارد.

به گزارش خبرنگار مهر مطابق بند 4 گزارش عملکرد هیأت مدیره شرکت گروه سرمایه مسکن در سال منتهی به 29/12/84 (سامانه کدال)، این شرکت میلیونها متر مربع اراضی مرغوب در مناطق رو به رشد را در اختیار داشته که در بخشی از آن پروژه‌های ساخت و ساز انجام و بخشی دیگر که البته بخش عمده‌ای است طی سالهای بعد مورد استفاده قرار گرفته است. برخی از پروژه‌های شاخصی که متعلق به این شرکت انبوه ساز است می‌توان به مجتمع مسکونی وتجاری شهر پردیس (122 هکتار زمین متعلق به شرکت و مشارکت در ساخت 63 هکتاری)، مجتمع 930 واحدی آسمان تبریز در زمینی به مساحت 94،000 متر مربع در منطقه ائل گلی تبریز، مجتمع مسکونی / تجاری 570 واحدی زیتون در شمال غرب شهر اصفهان در زمینی به مساحت 3 هکتار، مجتمع مسکونی 600 واحدی در معالی آباد شیراز در زمینی به مساحت 33،264 متر مربع زمین، مجتمع مسکونی چناران در 5 بلوک 8 طبقه زمینی به مساحت 6،492 متر مربع (خیابان فرشته تهران)، مجتمع مسکونی 2000 واحدی در زمین 16.7 هکتاری در بلوار جمهوری اسلامی کرمان، برج 23 طبقه یاس ن یاوران تهران در زمینی به مساحت 2،889 متر مربع، مجتمع اداری با زیر بنای 5000 متر مربع در بلوار آفریقا تهران و چندین پروژه دیگر اشاره کرد.

براساس صورتهای مالی حسابرسی شده سال 1384، مالکیت زمین اکثر پروژه‌های مذکور متعلق به شرکت سرمایه گذاری مسکن بوده و در موارد معدودی در قالب "ماده 67 آئین‌نامه اجرایی قانون زمین‌شهری" زمین در اختیار شرکت قرار گرفته یا مشارکت در ساخت انجام شده است.

نیازی به توضیح نیست که ارزش افزوده زمانی محقق می‌شود که بعد از اتمام هر پروژه به اندازه ارزش روز زمین به علاوه حداقل 30% سود ناخالص ساخت و ساز، در صورتهای مالی شرکت، دارایی و سود تقسیم شده وجود داشته باشد در غیر این‌صورت عملیات شرکت نه تنها ارزش افزوده ایجاد نکرده بلکه زیانده بوده است.

ارزش روز دارایی‌های مذکور به علاوه دارایی‌های خریداری شده طی سالهای 85 و 86 (مانند اراضی 100 هکتاری در بهترین نقطه شهریار) مجموعا به ده‌ها هزار میلیارد تومان می‌رسد و چنانچه بازده انتظاری فعالیت‌های ساخت و ساز را هم به آن اضافه کنیم ارزش روز آن بیش از یکصد هزار میلیارد تومان می‌شود.

حال این سوالات مطرح است که اصل دارایی‌ها مذکور، ارزش افزوده ساخت و ساز انجام شده در این اراضی و بازده سایر پروژه‌های شرکت طی این سال‌ها چه بوده و چه تناسبی با ارزش بازار کمتر از 2،000 میلیارد تومان شرکت در دیماه 1400 دارد؟

طی دو دوره 8 ساله دولت‌های قبل چه بر سر دارایی‌ها و منافع شرکت که تعلق به بیت المال آمده است؟

نگاهی به تاریخچه شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به همراه 23 شرکت تابعه یا وابسته آن که در 28 استان و 36 شهر کشور، پراکنده شده‌اند یکی از بزرگ‌ترین هلدینگ های انبوه ساز کشور است که در اردیبهشت ماه سال 69 توسط بانک مسکن تأسیس شد.

باید گفت که بیش از 82 درصد سهام آن در سال مالی منتهی به 29 اسفند ماه 1384 متعلق به بانک‌های دولتی مسکن و ملی همچنین بیمه دولتی ایران بوده همچنین مدیریت کنترلی آن از بدو تأسیس تا کنون در اختیار بانک دولتی مسکن است. بر اساس جدول مندرج در پیوست 3 گزارش عملکرد هیأت مدیره شرکت مذکور در سال 1384، این شرکت جزو 30 شرکت بزرگ بورس تهران در سال 1384 بوده که رتبه آن در دیماه 1400 به 325 تنزل یافته است.

بازدهی سرمایه گذاری بانک‌های دولتی در این شرکت چقدر بوده است؟

بر اساس صورتهای مالی بانک‌های فوق الذکر، بهای تمام شده هر سهم ین انبوه ساز در بورس تهران، بین 1،205 تا 1،338 ریال است که نهایتا در دیماه 1400 به حدود 3،500 ریال رسید. بدین ترتیب سرمایه گذاری سنگین بانک‌های دولتی مذکور در این شرکت طی حداقل 20 سال گذشته از رشد بسیار اندک و سوال برانگیز 59.2 برابری برخوردار بوده است. میزان سود تقسیم شده شرکت طی این سال‌ها هم مطابق صورتهای مالی منتشر شده در کدال، جمعا حدود 1,290 ریال بوده است.

برای اینکه مشخص شود بازده قیمت 59/2 برابری سرمایه گذاری بانک‌های مذکور در سهام این شرکت که از منابع بیت المال تأمین شده طی حداقل 20 سال گذشته تا چه اندازه حیرت آور و غیر قابل باور است کافی است بازده سرمایه گذاری در چند نمونه دارایی مختلف طی این سال‌ها را بررسی کنیم.

بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران در سال 1372 حدود 52 هزار تومان بوده که با رشد 625 برابری تا آذرماه 1400 به بیش از 32.5 میلیون تومان رسیده است و چنانچه مبدا شاخص فوق را بهار 1379 در نظر بگیریم بیش از 160 برابر رشد داشته است.

در سال 1384، ارزش بازار ثمسکن حدود 400 و شرکت سنگ آهن گل گهر (کگل) حدود 440 میلیارد تومان بوده که 10 درصد تفاوت داشتند. در دیماه 1400، ارزش ثمسکن به 2000 و کگل به 225،000 میلیارد تومان رسیده است و بدین ترتیب سرمایه گذاران در نماد کگل بیش از 100 برابر بازده قیمتی کسب کرده ضمن آنکه سود نقدی تقسیم شده توسط کگل طی این سال‌ها به مراتب بیشتر بوده است.

اگر شخصی در سال 1380 حتی در سپرده بانکی با نرخ 20 درصد سرمایه گذاری کرده باشد، سرمایه اولیه او تا اواسط سال 1400 بیش از 38 برابر رشد کرده است.

چرا انبوه سازان تابعه بانک مسکن علیرغم برخورداری از مزیت‌های نسبی ذیل، تا این حد برای سرمایه گذاران اصلی خود که از منابع متعلق به بیت المال تأمین گردیده نه تنها فاقد بازدهی بلکه در عمل به طرز فاجعه باری زیان آور بوده است.

باید گفت بانک مسکن زیر مجموعه‌های ارزشمند دیگری نظیر گروه مالی بانک مسکن، کارگزاری بانک مسکن، صرافی بانک مسکن، شرکت واسپاری و لیزینگ، شرکت تأمین مالی و.... با ده‌ها هزار میلیارد تومان دارایی را دراختیار دارد، آیا وضعیت بازدهی و عملکرد آنها هم مشابه انبوه سازان بوده و هست؟

ضرورت ارزیابی و نظارت بر عملکرد شرکت

آنچه در این گزارش عنوان شد براساس آمار و اطلاعات و صورت‌های مالی حسابرسی شده مندرج در کدال است بنابراین سوالی که باید در اینجا مطرح شد این است که چه کسی در ارتباط با موارد فوق باید پاسخگو باشد؟ آیا وزیر محترم اقتصاد و دارایی که احکام مدیر عامل و هیأت مدیره بانک مسکن را امضا می‌کند و در مجمع عمومی بانک نقش کلیدی در تأیید صورتهای مالی بانک مسکن را دارد توجهی به بازده سرمایه گذاری بانک در این شرکت و سایر شرکتهای تابعه دارد؟ بانک مرکزی چطور؟ وزیر محترم مسکن و شهر سازی که مدیر عامل و اعضای هیأت مدیره بانک را پیشنهاد می‌دهد چه رسالتی برای انبوه سازان تابعه بانک مسکن قائل است و بازدهی آنها را چگونه ارزیابی می‌کند؟ خوشبختانه مدیریت جدید بانک مسکن نسبت به این موضوعات واقف است و انتظار بر این است تا اصلاح ساختار را در این مجموعه انبوه ساز متعلق به این بانک آغاز کند. کما اینکه دستگاه‌های نظارتی نیز نسبت به این مسائل ورود کرده و در حال تهیه گزارش‌هایی از اقداماتی هستند که در طول سالهای گذشته توسط مدیران سابق در این مجموعه انبوه ساز صورت گرفته است.

توجه به این نکته ضروری است که این هلدینگ انبوه ساز که از سرمایه‌های کشور محسوب می‌شود و با استفاده از منابع متعلق به بیت المال پایه گذاری شده، در صورت اصلاح رویه‌های مدیریتی می‌تواند ضمن سود دهی بالا، تأثیر گذاری به سزائی در روند تولید انبوه مسکن در کشور داشته باشد.

این شرکت با وجود همه بی مهری‌ها و احیانا ظلم‌ها و جفاهایی که طی 16 ساله اخیر در حقش شده است همچنان بنیاد قوی و پتانسیل بسیار بالایی دارد به گونه‌ای که با مدیریت صحیح پروژه‌های جاری و کسب حاشیه سود ناخالص حدود 30 می‌تواند بیش از 1,000 میلیارد تومان سود خالص در سال مالی جاری و مقادیر به مراتب بیشتری طی سالهای آتی تولید کند.

در پایان تاکید می‌شود ساماندهی وضعیت کنونی یکی از بزرگترین انبوه سازان کشور که نقش مهمی در اجرای برنامه مسکنی دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دارد، یکی از الزامات اساسی برای هیئت مدیره بانک مسکن است. با توجه به گستردگی شرکت سرمایه گذاری مسکن در سراسر کشور و بسیاری از استان‌ها، می‌توان این شرکت را از اصلی ترین پیمانکاران طرف قرارداد وزارت راه و شهرسازی در آستانه اجرای نهضت ملی مسکن دانست؛ اما با وضعیت موجود نمی‌توان از گروه سرمایه گذاری مسکن انتظار اجرای بهینه قراردادهای ساخت انبوه مسکن را داشت.