ساماندهی بازار مسکن در گرو الحاق اصولی زمین به محدوده شهرها
به گزارش خبرگزاری اقتصادایران، شیوه حاکمیت در اقتصاد زمین در طول سال‌های پس از انقلاب، به تدریج به سمت سیاست دوگانه‌ای از توزیع و واگذاری اراضی دولتی در سطح محدود انبوه و یا عدم توزیع و تشدید نگاه تجارت مآبانه به زمین حرکت کرده است. دوگانه‌ای که به دلیل نبود ایده‌ای برای حکمرانی زمین، شکل گرفت.
البته برخی کارشناسان هم دلیل محدود کردن زمین در شهرها و تعریف محدوده شهر و روستا را برای حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی اطراف شهرها و روستاها به عنوان کارگاه تولید غذا برای جامعه عنوان می‌کنند. محدوده شهر مانع جدی از دست اندازی سوداگران به زمین و تغییر کاربری اراضی مرغوب کشاورزی به مسکونی شده است.
همین دوگانه ریشه التهابات بازار مسکن و به عبارت بهتر وخامت حال حاضر این حوزه است. قیمت بالای مسکن، کمبود مسکن برای عرضه در بازار، فشردگی جمعیت شهرها، تراکم خارج از استاندارد شهرها و توزیع نامناسب جمعیت در پهنه کشور، ناشی از سیاست‌های اشتباه دولت‌های گذشته در مورد اقتصاد زمین و نگاه تجارت‌مآبانه به زمین است.
به دلیل همین سیاست‌ها، اراضی تحت مالکیت دولت که باید در قامت ابزار توسعه مطلوب شهرها ایفای نقش می‌کردند؛ خاصیت خود را از دست داد و به ابزار توزیع رانت بین گروه‌های خاص تبدیل شده و فضایی هموار برای سوداگری زمین فراهم کرد. منظور از هموار شدن مسیر برای سوداگری زمین، فراگیری بهره‌برداری سرمایه‌ای از زمین است. وقتی شرایط به گونه‌ای باشد که مردم پول خود را به جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد و ارزش‌زا، مستقیما در بازار ملک صرف خرید زمین می‌کنند و از طریق سوداگری زمین به دنبال ایجاد ثروت بیشتر باشند؛ زمین تبدیل به بستری برای سوداگری می‌شود.
این مسیر سیاستی در حالی طی شده که از همان ابتدای انقلاب، دغدغه اصلی حاکمیت تامین مسکن برای مردم بوده است. به عنوان مثال می‌توان از فرمان 100 امام خمینی برای دغدغه‌مندی نظام در قبال تامین مسکن مردم، نام برد. از همان ابتدا پاسخ برای حل ابرچالش مسکن، زمین بوده است. اما متاسفانه برون‌داد اجرایی دولت‌ها نشان دهنده آن است که نتیجه، تابع رویکرد ایدئولوژیکی نظام نبوده و دولت‌ها در خصوص تأمین مسکن اقشار کم درآمد عملکرد مطلوبی نداشتند.
بنابراین در ادامه برای ریشه‌یابی این ناکامی سیاستی به بازخوانی روند برنامه و رویکرد دولت‌ها در قبال اقتصاد زمین پرداخته شده تا به این سوال مهم پاسخ داده شود که چرا سیاست‌های اقتصاد مسکن دولت ها باعث تشدید نگاه تجارت مابانه و افزایش فاصله مردم با خانه‌دار شدن شده است.
* تشخیص درست، درمان اشتباه
برای اینکه بدانیم چرا زمین و به تبع آن اقتصاد زمین مهم است به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، با عنوان «تحلیل سیاست های مسکن در برنامه های پنج ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه» استناد می‌کنیم. این گزارش تاکید می‌کند که بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، یکی از مهم ترین دلایل آشفتگی و التهاب در این بازار است. به این معنا که بازیگر تعیین کننده و اصلی در مختصات کلی سیاستگذاری مسکن، زمین بوده و در نتیجه هرگونه اشتباه سیاستی در آن تاثیر مستقیمی بر ایجاد التهاب در این حوزه دارد.
جدول زیر بازخوانی از 5 رویکرد اصلی ناظر بر سیاست اقتصاد مسکن و زمین دولت‌ها در 4 دهه پس از انقلاب است.
در این راستا، مریم طیبی نظری، کارشناس مسکن با اشاره به جزئیات سیاستگذاری مسکن و زمین پس از انقلاب اسلامی به خبرنگار فارس گفت: در تمام این دهه‌ها دغدغه و سوال دولت بر محور عرضه کردن زمین و یا عرضه نکردن شکل گرفته است، زمین‌های دولتی علی‌القاعده باید در خدمت برنامه‌های کلان تامین مسکن و توسعه فیزیکی شهرها باشد.
وی افزود: با همین منطق، بخش زیادی از این اراضی در سال‌های اخیر و در دولت‌های مختلف، با هدف ساخت مسکن در مقیاس‌های متفاوت، به سازنده‌ها یا اشخاص حقیقی واگذار شده که نتیجه مثبتی را در بر نداشته است.
این کارشناس مسکن گفت: می‌توان مدعی شد تمامی این سیاست‌ها علی‌رغم تلاش در حل مساله به دلیل خوانش نادرست از زمین و غفلت از نقش اهرم تنظیم‌کننده آن در نظام شهرسازی و اقتصاد مسکن، مسیر اشتباهی را طی کرده‌اند.
*زمین جلونگاهی برای سوداگران
در این شرایط، تورم زمین همان پدیده شومی است که در نبود یک رویکرد صحیح، فرصت پدیدارشدن پیدا کرد. تورم زمین نه‌تنها تورم مسکن را تشدید کرده، بلکه طبق بررسی‌های انجام شده تورم زمین در دو دهه اخیر بیشتر از تورم مسکن بوده است.
مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازارهای مالی طی سال‌های 1370 تا 1400 نشان می‌دهد، طی 30 سال اخیر قیمت زمین درحالی در 20 شهر منتخب (برخی از آنها کلانشهر هستند) به‌طور میانگین 300برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از 1100 برابر شده است. رشد 1100 برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد 143 برابر و سکه نیز 727 برابر شده است.
در این مدت نرخ دلار آزاد از 180 تومان در سال 1372 به 25 هزار و 700 تومان در زمستان 1400 رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از 16 هزار و 500 تومان در سال 1372 به حدود 12 میلیون تومان در زمستان 1400 رسیده است. این بازدهی عجیب‌وغریب زمین در تهران ناشی از سیاستگذاری اشتباه دولت‌ها در حوزه زمین است که خود باعث فراهم سازی بستر سوداگری در بازار مسکن شده است. از یکسو نبود رویکرد صحیح در قبال زمین و از سویی دیگر جولان سوداگران در حوزه زمین و مسکن اثرات خود را در این چند ساله اخیر به تلخی نشان می‌دهد. تورم و جهش قیمتی زمین که ثمره سیاست‌های اشتباه اخد شده است؛ اکنون صاحب خانه شدن را تبدیل به آرزویی دور کرده است.
*حکمرانی زمین یک موضوع است؛ عرضه موضوع دیگر
صالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت در مورد علت ناکامی دولت‌ها طی این چهل سال و در گفت‌وگو با فارس بیان کرد: یک بحث عرضه زمین را داریم و یک بحث حکمرانی زمین، این دو تا را باید از هم تفکیک کرد. عمده راهی که دولت در این چهار دهه گذشته به آن فکر کرده و سوالی که به دنبال پاسخ دادن به آن بوده این است که عرضه زمین بشود یا نشود؟ اگر قرار است عرضه شود با چه قیمتی؟ و اگر قرار است نشود با چه ضوابطی؟
تصور اصلی این بود که عرضه ملی زمین، متعلق به دولت است. حالا دولت در یک دورانی می‌گفت این واگذاری اتفاق بیافتد، در یک دوره‌ای نظرش بر رایگان بودن زمین بود و در دوره دیگر می‌گفت باید بر اساس هزینه تاسیسات زیر بنایی قیمت‌گذاری شود؛ در زمانی دیگر قائل بود که به قیمت روز باشد و نهایتا در یک دوره‌هایی هم اراده برعدم واگذاری زمین بود.
وی ادامه داد: اما برای فهم درست مساله باید نگاهمان فراتر از این باشد. مساله اصلی این است که دولت‌ها سیاست‌هایی برای حمکرانی زمین نداشتند. برای مثال دولت برنامه نظارتی برای زمین‌هایی که در محدوده شهری بدون ساخت رها شده‌اند دارد؟ آیا از این زمین‌ها مالیات گرفته می‌شود؟ دولت‌ها نسبت به این موضوع ورودی دارند؟ اگر نهاد دولتی زمینی را تملک کرد و نساخت آیا دولت برای عرضه آن ها به بازار مسکن سیاستی دارد؟ جواب تمام سوالات بالا خیر است. زمانی هم که زمین عرضه کردیم نتوانستیم مدیریت کنیم و اجازه ندهیم زمین در بازار سوداگری قرار گیرد. یعنی شهرها توسعه پیدا کرده‌اند، اما با این حال افرادی که نیاز واقعی داشتند، نتوانستند به نیازشان جواب بدهند.
شکوهی در ادامه با ذکر چند نکته، راه برون رفت از این شرایط را این گونه تشریح کرد: دولت باید مجموعه‌ای از سیاست‌ها را در دستور کار خود قرار دهد. اول آنکه تعریفش از واگذاری زمین نباید واگذاری ملکیت زمین باشد. با حفظ ملکیت زمین برای دولت، انتفاع زمین به مردم منتقل شود. دولت باید مالکیت اراضی را برای خود حفظ کند تا بتواند ابزار حکمرانی را داشته باشد.
وی افزود: نکته دوم، واگذاری زمین باید همراه با سیاست‌های مالیاتی برای زمین های شهری و بایر باشد. انواع مالیات‌هایی که در ادبیات حوزه حکمرانی مسکن وجود داشته، باید تحقق یابد. نظیر: مالیات بر ارزش افزوده زمین و خانه، دارایی و خانه های لوکس و سایر تا با استفاده از ابزار نظارتی و مالیات، زمین به گروه‌های هدف واقعی برسد.
این استاد دانشگاه گفت: نکته سوم، زمین باید همراه با زیرساخت باشد. در دروره‌هایی زمین را واگذار کردیم، اما بدون زیر ساخت این مساله برای ما ایجاد دردسر کرد. مسئولیت دولت ساخت خانه برای مردم نیست، بلکه باید زیر ساخت‌ها را ایجاد کند و پس از آن برای ساخت از مردم در یک فرآیندی کمک بگیرد.
شکوهی تاکید کرد: نکته چهارم اینکه ما در حوزه مسکن نیاز به سامانه‌هایی داریم تا داده‌ها هم ثبت شوند و هم شفاف باشند. آمار موجودی زمین کشور باید دقیق باشد. سال‌ها است که قرار بر راه‌اندازی سامانه کاداکس بوده اما این اتفاق نیفتاده است. سامانه املاک ظرفیت دارد، زمین را هم شامل بشود که متاسفانه این چنین نشد. مساله اصلی این است که ما داده های صحیح و درستی حتی در اراضی دولتی هم نداریم؛ به همین دلیل با مشکل حکمرانی زمین مواجه‌ایم.
*با حکمرانی صحیح انحصار زمین را بشکنید
چهار دهه از سیاستگذاری، طراحی برنامه در حوزه مسکن می‌گذرد. چهاردهه‌ای که به خوبی نشان داده، اشتباهات سیاستی در این حوزه به بهای فقر مسکن، پایین آمدن کیفیت زیستی در تمامی ابعاد زندگی مردم است. با بازخوانی تمامی این سال‌ها خلا وجود یک رویکرد حکمرانی در عرصه زمین و نقش آن در به وجود آمدن اشتباهات سیاستی زمین و مسکن قابل مشاهده است. نبود همین رویکرد سبب متراکم سازی شهرها و فراهم شدن زمینه برای بورس بازی زمین شد.
آنچه سیاستگذران باید در دستور کار خود قرار دهند، ایجاد یک رویکرد بلند مدت همراه با یک نظارت بلند مدت است، با تحقق چنین رویکردی با تغییر دولت و مجلس این قوانین حفظ شده و زمین‌ها به دست جامعه هدف رسیده و از ورود به بازار سوداگری و بورس جلوگیری می شود.
