شهرداران چینی در دام «تراکم فروشی»
تازه ترین گزارش «اکونومیست» از وضعیت بازار مسکن در چین نشان می‌دهد شهرداران چینی در دام درآمدهای ساختمانی گرفتار آمده اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حمایت چین از چند شرکت ساختمانی بزرگ وابسته به موسسات دولتی در این کشور سبب شکل گیری برج های بلند مسکونی اما بدون سکنه در این کشور شد و پهنه های وسیعی از برخی شهرهای چینی را به «شهر ارواح» تبدیل کرد. آلارم مسیر اشتباه در بخش مسکن این کشور از حدود دو سال پیش به صدا درآمد و پول پاشی برای برج سازها توسط دولت چین از همان زمان متوقف شد. به این ترتیب تیراژ ساخت مسکن در این کشور در سراشیبی قرار گرفت؛ به‌ویژه با توجه به اینکه در سال‌هایی که سیاست کووید صفر در چین اجرا شد، خریداران اقساطی مسکن نتوانستند اقساط خود را در موعد مقرر پرداخت کنند و شرکت‌های ساختمانی که تشنه نقدینگی بودند، دچار مشکل شدند. به این ترتیب بحران تاریخی مسکن در چین از دو سال قبل (2021 میلادی) آغاز شد و همچنان ادامه دارد. نشریه «اکونومیست» یک ماه قبل به چینی ها هشدار داده بود که استمهال وام های مسکن فقط پاک کردن صورت مساله بوده و نمی‌تواند این بحران را حل کند. در این گزارش که «دنیای‌اقتصاد» 20 بهمن ماه جزئیات آن را با عنوان «حامی چینی جهش مسکن» منتشر کرد، اکونومیست این موضوع را گوشزد کرد که مشکل بخش مسکن در چین وابستگی شهرداری های این کشور به درآمدهای ملکی از قبیل زمین فروشی تراکم فروشی است. در واقع شهرداری های شهرهای بزرگ چین دولت را تحت فشار قرار می‌دهند تا سیاست های ضد‌التهاب در بخش مسکن را به کار نبندد، چراکه این شهرداری ها هستند که انتفاع اصلی را از التهاب قیمت در بازار املاک چین با وجود پیشی گرفتن عرضه از تقاضا می برند.
اما «اکونومیست» در تازه ترین گزارش خود از وضعیت بازار ملک در پهناورترین کشور شرق آسیا به این موضوع پرداخته که خریداران واحدهای مسکونی در برج های چینی عمدتا سرمایه‌گذاران ملکی در این کشور هستند که چند‌خانه ای محسوب می شوند، نه فاقدان مسکن. بنابراین شکل فعلی حمایت از مسکن سازی در دولت چین نه تنها به هدف اصابت نکرده، بلکه دست ملاکان را برای سوداگری در این بازار باز گذاشته و حتی شهرداران چینی را هم در دامی انداخته که می‌تواند زنجیره ای از فاجعه را برای شهروندان این کشور رقم بزند.
ماجرا از این قرار است که عمده شرکت‌های ساختمانی با اوراق قرضه تامین مالی شده اند و بدهی سر به فلک کشیده این اوراق در رکود تاریخی مسکن چین طی دو سال اخیر، روی دوش شهرداری هاست. این گزارش نشان می‌دهد تنها بهره معوقات اوراق مربوط به تامین مالی یک برج مسکونی نیمه تمام در چین که پرداخت آن بر عهده شهرداری است، معادل 30درصد از کل بودجه شهرداری مذکور است. عواقب ادامه این روند علاوه بر اینکه به شکل ضعف در ارائه خدمات شهری به شهروندان مشهود خواهد شد، اعتراضات محلی را نیز در پی خواهد داشت و می‌تواند بحران بدهی اوراق قرضه را از شهرداری ها به بازار مالی چین منتقل کند.
شهرداری ها در لبه پرتگاه
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برج 117 در چین، از چند کیلومتری به چشم می خورد؛ این برج که ششمین آسمان خراش بلند جهان است، منظره ای خارق العاده را ایجاد کرده است که با نمونه های مشابه خود در دبی، هنگ کنگ یا نیویورک رقابت می‌کند. با این حال، نشریه اکونومیست معتقد است بررسی دقیق تر این ساختمان در تیانجین نشان دهنده چیزی بدمنظره است.
ساخت‌وساز برج 117، نامی که محلی ها برای آن انتخاب کرده اند، هرگز به پایان نرسید. بخش های بزرگ این سازه ناتمام باقی مانده است و اجزای اسکلت آن در معرض دید عموم قرار دارد. به جای اینکه این ساختمان باعث جذب کسب و کار و ثروت شود، سال‌هاست به عاملی ضد رفاه تبدیل شده است. برج های متروکه که اطراف ساختمان را احاطه کرده اند، گورستان یک منطقه تجاری مرکزی را تشکیل می‌دهند. مقامات محلی اگر می‌توانستند کل این منطقه را از دید مخفی می کردند.
روایات مربوط به هزینه های بیهوده و هدررفته سال‌هاست که در چین پخش می‌شود؛ چراکه شهرها و استان ها برای ایجاد زیرساخت ها و افزایش تولید ناخالص داخلی این کشور انباشت بدهی ایجاد کرده اند. این بدهی ها افزایش یافته و اکنون موعد پرداخت آنها فرا رسیده است. استقراض اغلب توسط ابزار تامین مالی دولت محلی (LGFVS) انجام می‌شود، که توسط مقامات برای طفره رفتن از اجرای قوانینی که توانایی آنها را برای استقراض محدود می‌کند، راه اندازی می‌شوند. اوراق قرضه معوق این نهادها در پایان سال گذشته به 6/ 13تریلیون یوآن (2 تریلیون دلار) یا حدود 40درصد از بازار اوراق قرضه شرکتی چین رسیده است. اعطای وام از طریق مجاری غیرشفاف و غیررسمی به این معنی است که در حقیقت بدهی ها بسیار بیشتر هستند. برآوردها در 2020 رقمی نزدیک به 50 تریلیون یوآن را نشان می‌دهد.
استقراض در این مقیاس حتی در دوران رشد سریع چین هم غیرقابل دوام به نظر می رسید. اما سیاستگذاری فاجعه بار، دولت های محلی را به لبه پرتگاه سوق داده است و پس از بازگشایی های سریع، چشم انداز بلندمدت رشد چین کاهش یافته است. سیاست کووید صفر در این کشور به مصرف لطمه زد و تولید کارخانه ها را کاهش داد؛ همچنین شهرها و استان ها را مجبور کرد تا صدها میلیارد یوآن برای آزمایش و فراهم کردن امکانات قرنطینه هزینه کنند. در همین حال، بحران املاک در سال گذشته منجر به کاهش 50 درصدی فروش زمین شد، که دولت های محلی برای درآمد به آن متکی هستند. اگرچه هر دو مشکل با کنار گذاشتن سیاست کووید صفر و تسهیل قوانین مالکیت اکنون درحال برطرف شدن هستند، اما ممکن است زنجیره فاجعه باری از رویدادها به راه افتاده باشد. بر اساس نظرسنجی اخیر، حدود یک سوم از مقامات محلی برای پرداخت بدهی ها با مشکل مواجه هستند. این مشکل، خدمات دولتی را تهدید می‌کند و از طرفی در حال حاضر اعتراضاتی را برانگیخته است. از طرفی این نکول ها می‌تواند بازارهای اوراق قرضه چین را با هرج و مرج مواجه کند. از منظر اکونومیست، دولت های محلی برای تامین مخارج زندگی وارد زوایای گران تر و تیره تر بازار شده اند. به گفته مایکل چانگ، از کارگزاری CGS-CIMB، بیش از نیمی از اوراق قرضه LGFV موجود در حال حاضر رتبه‌بندی‌نشده هستند، که بالاترین مقدار از سال 2013 به حساب می آید. بسیاری از LGFVها دیگر نمی‌توانند اوراق قرضه را در بازار داخلی چین منتشر کنند یا اوراق قرضه دارای سررسید را مجددا تامین مالی کنند. پرداخت های اوراق قرضه برای اولین بار در چهار سال گذشته بیش از پولی بود که در نتیجه انتشار اوراق قرضه در سه ماه پایانی سال 2022 وارد بازار شده بود.
بسیاری در حال حاضر برای جلوگیری از نکول به دنبال کانال های غیررسمی استقراض هستند، که اغلب به عنوان «بدهی پنهان» شناخته می‌شود، زیرا تشخیص میزان بدهی برای حسابرسان دشوار است. سود این بدهی ها بسیار بیشتر و مدت بازپرداخت کوتاه‌تر از نرخ‌های موجود در بازار اوراق قرضه است. برخی دیگر از مقامات نیز به سرمایه‌گذاری خارجی روی آورده اند. LGFVS سال گذشته 5/ 39 میلیارد دلار اوراق قرضه دلاری منتشر کرده است، که اکنون بسیاری درحال پرداخت کوپن‌های بیش از 7درصد هستند.
این نرخ‌های بالاتر سبب ایجاد بحران خواهد شد. گزارشی که توسط آلن فنگ و لوگان رایت از شرکت تحقیقاتی رودیوم انجام شده است، تخمین می زند که 10 دولت محلی از 319 مورد بررسی‌شده با مشکل پرداخت سود بدهی ها مواجه هستند، چه رسد به پرداخت اصل سرمایه. برای این گروه از مقامات محلی، بهره حداقل 10درصد از مخارج را تشکیل می‌دهد، که سطح بسیار خطرناکی است. در تیانجین این رقم 30درصد است. این شهر که تقریبا 14 میلیون نفر در آن زندگی می‌کنند و در سواحل شرقی مرفه چین قرار دارد، یک گزینه مشخص مبنی بر این است که نکول ها می‌تواند باعث ایجاد وحشت در بازار شود. اگرچه تیانجین با پکن همسایه است، اما وضعیت مالی آن شبیه به مناطق دوردست در استان های غربی و جنوب غربی آمریکاست. حداقل7/ 1 میلیون نفر از 2019 این شهر را ترک کرده اند، به طوری که این مقیاس خروج مشابه مهاجرت های رخ‌داده از مناطق شمالی و مرکزی ایالات متحده است.
درآمد بسیار بد حاصل از فروش زمین تنها می‌تواند حدود 20درصد از بدهی های کوتاه‌مدت LGFV شهر را پوشش دهد.
در سراسر چین، فشار بر بودجه‌های محلی به تدریج احساس می‌شود. در 23 فوریه، یک شرکت خصوصی اتوبوس در شهر شانگکیو در استان هنان، اعلام کرده است که خدمات خود را به دلیل عدم‌حمایت مالی دولت متوقف خواهد کرد. کاهش مزایای مراقبت های بهداشتی نیز باعث اعتراضات در شهرهایی از جمله دالیان و ووهان شده است و اعتراض ها در این منطقه با واکنش شدید پلیس مواجه شدند. دولت های محلی برای پرداخت صورت حساب های مرتبط با کووید به شرکت‌های خصوصی دچار مشکل شده اند. در برخی از مناطق در پرداخت حقوق کارگران مهاجر کوتاهی می‌شود که منجر به افزایش اعتراضات شده است.
برخی از دولت های محلی برای جلوگیری از نکول شروع به فروش دارایی ها کرده اند. کاهش اخیر قوانین در بورس اوراق بهادار می‌تواند به محلی ها کمک کند تا از طریق ورود به بازار بورس، سرمایه را از مردم جذب کنند. دولت ها همچنین می‌توانند در معاملات خصوصی املاک را به گرو بگذارند. با این حال، مشخص نیست که مقامات تا کجا می خواهند پیش‌بروند، یا چه کسی دارایی های پیشنهادی را خریداری خواهد کرد. به نظر می‌رسد یک منطقه تجاری جدید در تیانجین دارای نشانه‌های موفقیت بسیاری است؛ برای نمونه، چند ردیف ساختمان‌های بلند درخشان و یک نمایندگی پورشه آن سوی خیابان به چشم می‌خورد، اما اکثر طبقه همکف این پروژه، که به طور مشترک متعلق به یک شرکت دولتی و یک شرکت خصوصی است، خالی هستند. مقامات محلی شروع به حراج طبقات جداگانه کرده‌اند؛ یکی از این فروش‌ها اخیرا بدون داشتن خریدار به پایان رسیده است.
دولت مرکزی درحال انتقال وجوه به دولت های محلی در مقیاس بزرگ‌تر از همیشه است. به گفته فنگ و رایت، بیش از 30 تریلیون یوآن بین سال‌های 2020 تا 2022 در دسترس بوده است. یک LGFV در شهر زونیی، در استان بدهکار جنوب‌غربی گوئیژو، اخیرا با بانک‌های محلی برای کاهش نرخ بهره، به تعویق انداختن پرداخت‌های اصلی به مدت 10 سال و تمدید سررسید بدهی خود به 20 سال، به توافق رسیده است. چنین ترتیباتی می‌تواند در آینده رایج‌تر شود. حامیان استدلال می‌کنند که این موارد نشان‌دهنده تمایل واقعی مقامات محلی برای پرداخت بدهی‌های خود است و تاییدی بر زمان‌بر بودن این موضوع است.
با وجود این، جک یوآن از موسسه رتبه بندی مودیز معتقد است، بدهی های رو به رشد در دهه گذشته نشان می‌دهد که بسیاری از پروژه ها هرگز واقعا سودآور نخواهند بود. برای مثال، LGFV در زونیی، از سال 2016 دارای جریان های نقدی منفی بوده است و به نظر می‌رسد امید چندانی به تغییر وضعیت ندارد. به گفته تحلیلگران رودیوم، اگر این دولت ها نتوانستند زمانی که رشد تولید ناخالص داخلی محلی 7درصد بود پرداخت‌ها را انجام دهند، چگونه در دهه آینده با رشدی 3 درصدی، پرداخت ها را مدیریت خواهند کرد؟
--> اخبار مرتبط