قبرفروشی به جای بنگاه‌داری

بعد از آنکه شهردار تهران خبر از اجرای طرحی برای فروش متری مسکن در تهران داد، رییس سازمان بورس نیز اعلام کرد که با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ساز و کار این دادوستد آماده شده و در آینده‌ای نزدیک، مردم می‌توانند به نسبت بودجه‌ای که دارند، به صورت «متری» زمین یا خانه و ملک بخرند.

اما این خبر که با واکنش‌های تند و حتی تمسخرآمیزی از سوی شهروندان همراه بود، باعث شده تا اجرای آن در هاله‌ای از ابهام باقی بماند. طرحی که برخی از آن به عنوان «گورخوابی» مدرن یاد می‌کنند و برخی دیگر ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری برای خرید چند متر خانه اشتراکی پرحاشیه، اندک سرمایه خود را در خرید «قبر» هزینه کنند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته می‌شود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند.

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود.

این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشورهای مختلف دنیا از جمله امریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن می‌توان از آن بهره جست، امکان کسب درآمد غیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.

تاریخچه پیدایش یک صندوق

پیدایش صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان به 60 سال پیش بازمی‌گردد. سال 1960 بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزیلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال 1993 اولین کشوری بود که REIT‌ها را پذیرفت. در سال 2006 امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست.

در چین، اما تا سال گذشته خبری از صندوق‌های املاک و مستغلات نبود. ریت‌ها در 30 سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از 40 کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشورهای دارنده صندوق‌های املاک و مستغلات 85درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر 5میلیارد نفر در اختیار دارد.

در سال 1990، سهم کشورهای دارای ریت از GDP تنها 28 درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشورها و مناطق دارای REIT از 6.5 میلیارد دلار در سال 1990 میلادی، به تقریبا 72 تریلیون دلار تا پایان 2020 افزایش یافته است و حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد.

قبر یا خانه؟

از آنجایی که خانه و مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های شهروندان در شهرهای بزرگی مانند تهران است، طبیعتا مردم با وسواس و دقت خاصی اخبار مرتبط با آن را پیگیری کرده و نسبت به آن‌ها واکنش نشان می‌دهند. معصومه 44 ساله و مادر دو فرزند است که در یکی از محلات منطقه 18 تهران اجاره‌نشین است.

وی در خصوص اجزای این طرح می‌گوید: من هم این خبر را شنیده‌ام، اما اصلا نمی‌فهمم که منظور آن‌ها از چنین طرح‌هایی چیست؟ یعنی ما باید برویم با همان پولی که داریم 4-3 متر خانه بخریم؟ آخر مگر می‌شود؟ من تمام پس‌اندازم را جمع کنم به 70 میلیون تومان هم نمی‌رسد. حالا با این پول چند متر خانه می‌توانم بخرم؟

وی که همسرش کارگر یکی از کارگاه‌های صنعتی وردآورد است ادامه می‌دهد: ما که نمی‌توانیم صاحب خانه شویم... این طرح‌ها هم مثل همه طرح‌های دولت، بعید است برای مردم سودی داشته باشد. پس ترجیح می‌دهم این خرده پولی را که دارم، از دست بدهم. آن وقت برای سال بعد، نمی‌توانم پول پیش خانه را زیادتر کنم!

همسایه‌اش که ناظر بر گفت‌وگوی ماست نیز در تایید حرف وی خطاب به معصومه می‌گوید: ما باید خانه‌دار شدن را به گور ببریم. خیلی هنر کنیم، بتوانیم مقداری پول قرض و قوله کنیم و روی پول پیش خانه‌مان بگذاریم تا بتوانیم یکسال دیگر در این شهر بی‌درو پیکر زندگی کنیم!

مهرداد، 37 ساله که مغازه‌دار یکی از خیابان‌های جیحون است، اما از منظر دیگری به ماجرا نگاه می‌کند. دیدگاهی که گرچه شاید طنز به نظر باشد ولی واقعیتی تلخ را در دل خود دارد. وی در واکنش به اجرای طرح فروش متری خانه می‌گوید: واقعا چه کسی تمایل دارد در این طرح شرکت داشته باشد؟ یعنی قرار است یک نفر 200 میلیون بدهد و در شمال شهر 3 متر یا در جنوب شهر 7-6 متر خانه بخرد؟ که چه اتفاقی بیفتد؟ اصلا گیریم که چند متر خانه هم خریدید، خانه‌ای که چندین نفر مشترکا مالک آن هستند مسلما از همه جهات دردسر است. همین الان وقتی یک نفر می‌خواهد خانه یا ملکش را بفروشد یا اجاره دهد، هزارتا اگر و، اما وجود دارد و هزار مورد خطر و ترس دارد.

وی می‌افزاید: از این گذشته، چرا باید یک مالک یا سازنده بیاید و ملکش در مناطق گران قیمت تهران را چند ده تکه کند و بفروشد؟ حتی مالکین مناطق جنوبی هم چنین کاری را نمی‌کنند! مگر اینکه املاک دولتی را بفروشند که آن‌هم هزار و یک داستان دیگر دارد!

یکی از مشتریان وی که به گفته خودش کارمند دولت است نیز در مورد این طرح می‌گوید: من که به شخصه ترجیح می‌دهم به جای چند متر خانه، بروم یک قبر بخرم. الان خود بهشت زهرا یک قبر خوب در قطعات قدیمی را 28-27 میلیون تومان می‌فروشد. همین قبر در بازار سیاه، یکی، دو میلیارد مشتری دارد. خب اگر به جای چند متر خانه‌ای که اصلا معلوم نیست در آینده تکلیف شما با آن چیست، بروم قبر بخرم و آن را ول کنم، اگر شانس داشته باشم چند سال بعد این قبر رقم نجومی‌تری پیدا می‌کند و اگر هم قیمت آن ترقی نکند، ته ماجرا حداقل برای آخرتم یک خانه خواهم داشت!

خانم میانسال دیگری هم که مشغول خرید از مغازه مهرداد است نیز مثل همه کسانی که دل پری از سیاست‌های تهران دارد وارد بحث می‌شود و می‌گوید: ای آقا. آقایان هر روز یک طرح جدید می‌دهند. یک‌بار می‌گویند می‌خواهند خانه‌های 25 متری بسازند، یک‌بار می‌گویند می‌خواهند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند و یک‌بار هم مدعی‌اند که می‌خواهند با فروش متری خانه، مردم را خانه‌دار کنند.

نفسی چاق می‌کند و ادامه می‌دهد:، اما هیچ‌کسی از این آقایان مسوول سوال نمی‌کند چرا نمی‌توانید جلوی رشد نجومی قیمت ملک را بگیرید؟ مگر می‌شود با آن‌همه ابزار قانونی و اهرم‌های اجرایی نتوانند حریف مالکان شوند؟ مسلما خودشان نمی‌خواهند وگرنه به راحتی می‌توانند بازار مسکن را مدیریت کنند.

مهرداد انگار چیز جدیدی به خاطرش آمده باشد دوباره وارد بحث می‌شود و می‌گوید: اصلا چرا راه دور می‌روید... خود آقایان می‌گویند که در تهران چند صد هزار واحد خالی داریم از طرف دیگر شهردار هم که گفته در تهران به بیش از یک میلیون خانه جدید نیاز داریم، خب چرا کاری نمی‌کنند که خانه‌های خالی به دست اقشار کم‌درآمد برسد؟ اصلا مگر دولت قرار نبود سالی یک میلیون مسکن بسازد پس چه شد؟!

کارشناسان و مالکان بنگاه‌های املاک نیز به هیچ عنوان موافق اجرای این طرح نیستند. منوچهر یکی از همین کارشناسان بنگاه‌دار است که در این زمینه به «اعتماد» می‌گوید: من بیش از 20 سال است که در بنگاه کار می‌کنم. تا حالا بالای 10 طرح برای ساماندهی بازار مسکن و ارزان شدن خانه در تهران و کشور اجرا شده است ولی عملا یا به مرحله اجرا نرسیده یا تاثیری روی قیمت مسکن نداشته است. حتی گاهی اجرای این طرح‌ها باعث شده تا قیمت مسکن به‌شدت افزایش هم پیدا کند.

وی با ذکر اینکه همین عوامل باعث شده تا مردم نسبت به طرح‌های دولت و مدیران برای ارزان شدن مسکن بی‌اعتماد شوند، می‌گوید: مگر نمی‌خواستند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند. پس چه شد؟ مگر نمی‌خواستند بافت‌های فرسوده را نوسازی و خانه‌سازی کنند؟ مگر قرار نبود سالی یک میلیون خانه در کل کشور ساخته شود؟... از این «مگر»‌ها در تاریخچه بازار مسکن ما فراوان است. خب در چنین شرایطی بدیهی است که مردم نباید هم به وعده‌ها و طرح‌های مسوولان خوش‌بین باشند و اعتماد داشته باشند.

این کارشناس و بنگاه‌دار قدیمی شرق تهران در ادامه به دیدگاه شهروندان در خصوص طرح فروش متری ساختمان اشاره کرده و می‌گوید: واقعا خنده‌دار است. چرا باید دولت به حدی در کنترل قیمت مسکن عاجز باشد که بخواهد خانه‌های 25 متری بسازد یا حالا هم دم از فروش متری ساختمان بزند؟ در حالی که الان تقریبا هم مردم و هم کارشناسان همگی معتقدند که دولت «اگر» بخواهد می‌تواند بازار مسکن را به سادگی ساماندهی کند.

وی تصریح می‌کند: دولت حتی نتوانسته طرح‌هایی که برای مستاجران وعده داده بود را اجرا کند. مگر نه اینکه قرار بود جلوی افزایش بی‌رویه اجاره‌بها گرفته شود! پس چگونه است که هنوز اجاره‌ها، با سرعت نجومی بالا می‌رود؟ مگر نه اینکه قرار بود مالکان نتوانند به راحتی و با زور مستاجران را بیرون کنند، پس چرا مالک‌ها به راحتی و در صورتی که مستاجر حاضر به فرمانبری از قیمت آن‌ها نباشد، فوری وی را بیرون می‌کنند؟!

همکارش نیز که شنونده صحبت‌های مطرح‌شده بین ماست وارد گفت‌وگوی ما می‌شود و می‌گوید: الان بسیاری از مشتریان ما مجبور شده‌اند از آنجایی که توان اجاره کردن خانه را نداشته‌اند به مناطق حاشیه‌ای تهران بروند. حداقل امسال 16 -15 نفر را می‌شناسم که به حاشیه تهران کوچ کرده‌اند. خب این بندگان خدا اگر پول داشتند که مجبور نبودند به حاشیه شهر بروند. ثانیا: گیریم که پول هم داشته باشند، چطور به دولتی که تا امروز حتی یکی از طرح‌هایش در حوزه کنترل قیمت مسکن جواب نداده باید اعتماد کنند؟! برای همین الان با هر کسی که در این زمینه صحبت می‌کنیم همه فقط می‌خندند و بی‌خیال از کنارش عبور می‌کنند!

برگه‌های فایل‌های اطلاعات خانه‌های مشتریانش را ورقی می‌زند و ادامه می‌دهد: مردم می‌گویند دولت می‌خواهد خانواده‌ها در قفس زندگی کنند. حتی عده‌ای می‌گویند؛ وقتی پول نداریم تا حتی یک خانه 50 - 40 متری بخریم با 10 تا 30 میلیون تومان می‌رویم «قبر» می‌خریم، چون سودی که بعد از چند سال نصیب‌مان می‌شود واقعا قابل توجه است. الان خیلی از دوستان پیش ما می‌آیند تا برای‌شان قبر برای خریدن پیدا کنیم. کم‌کم باید تابلو ملک‌فروشی را به قبرفروشی تغییر دهیم! این‌ها واقعیت‌های جامعه‌ای است که مسوولان هیچ‌وقت مشکلاتش را ندیدند یا نخواستند که ببینند!

اما همان‌گونه که گفته شد این طرح از همان ابتدای مطرح شدن، منتقدانی جدی را با خود همراه کرده است. عبدالله اوتادی به عنوان یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور در این زمینه گفت: بازار مسکن با طرح‌هایی از جمله فروش متری مسکن به سمت رونق هدایت نمی‌شود و دولت باید وعده‌هایی که داده است را عملی کند.

وی با بیان اینکه بازار مسکن با طرح فروش متری مسکن به سرانجام نمی‌رسد و این بازار همچنان در رکود تورمی به سرخواهد برد، گفت: بازار مسکن نیاز به طرح فروش متری ندارد بلکه در این بازار باید عرضه و تقاضا برابر باشد تا شاهد بهبود شرایط در این بازار باشیم.

او ادامه داد: در صورتی که نقدینگی‌های موجود در این بازار به سمت ساخت و تولید مسکن هدایت شود می‌توان امیدوار بود که این بازار رونق خواهد یافت، اما زمانی که تنها این طرح برای رونق بازار بورس طراحی شده است نمی‌توان امیدوار بود که بازار مسکن رونق یابد. اوتادی اظهار کرد: بسیاری از سهامداران بازار بورس به دنبال سود خود هستند بنابراین به‌طور قطع از این بازار در راستای منافع خود بهره خواهند برد و از سوی دیگر فردی که به‌طور مثال 10 متر خانه از طریق بورس خریداری می‌کند آیا می‌تواند از این 10 متر به صورت فیزیکی استفاده کند بنابراین نمی‌توان امید داشت که این بازار تنها برای رونق بازار مسکن طراحی شده است.

عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور با یادآوری این موضوع که دولت باید هرچه سریع‌تر به وعده‌هایی که در حوزه مسکن داده است جامه عمل بپوشاند، گفت: بازار مسکن در حال حاضر نیازمند تولید و عرضه مسکن است که باید در این بخش، طرح نهضت ملی مسکن را دولت هرچه سریع‌تر به مرحله اجرایی برساند والا با طرح‌هایی همچون عرضه متری مسکن، بازار به سمت رونق نمی‌رود.

«قبر» بخریم یا «خونه»؟

او تاکید کرد: بازار مسکن نیازمند طرح‌هایی است که بتواند رونق و نقدینگی را برای خریداران مسکن فراهم کند. به عبارتی منتقدان شهرداری معتقدند که به جای اجرای چنین طرح‌هایی که اصولا نه با فرهنگ ما سازگار است و نه می‌تواند مردم را خانه‌دار کند، به دنبال راهکارهایی بگردند که حقیقتا قیمت مسکن را متعادل کرده و قدرت شهروندان را برای خرید ملک افزایش دهد.