قیمت خانه ارزان می شود اما به یک شرط!

در آغاز دوره دولت سیزدهم، حوزه مسکن با مشکلاتی مانند عقب‌ماندگی در حجم تأمین مسکن به بازار و افزایش ناگهانی قیمت‌ها روبرو بود. براساس آمارها، در دهه 90، سالانه تنها حدود 350 هزار تا 400 هزار واحد مسکونی ساخته شده بود، در حالی که نیاز سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بود. اطلاعات نشان می‌دهد که در سال 1392 و در ابتدای دوره ریاست جمهوری حسن روحانی، میانگین قیمت مسکن برابر با 3 میلیون و 834 هزار تومان بود، اما در پایان دوره، با یک جهش 437 درصدی، به 30 میلیون و 274 هزار تومان رسید.

داده‌های مربوط به سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) نیز نشان می‌دهد از سال 1394 تا سال 1401 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 963‌درصد رشد را تجربه کرده و در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور نیز 654‌درصد رشد داشته، این در حالی است که در همان زمان رشد قیمت مسکن در عربستان منفی، در ایتالیا 7‌درصد، در فرانسه 34‌درصد، در بریتانیا 47‌درصد، در آلمان 68‌درصد، در کانادا 78‌درصد، در امریکا 82‌درصد، در روسیه 134‌درصد و در ترکیه 580‌درصد بوده است.

بسیاری از کارشناسان علت رشد بالای قیمت خانه در پایان دهه 90 را که پیش از این در دوره ریاست جمهوری مرحوم هاشمی‌رفسنجانی نیز اتفاق افتاده بود، ناشی از این نگاه و سیاست در حوزه مسکن می‌دانند که دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند.

در همین خصوص فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: یک نگاه این است که ما اجازه دهیم بدون مداخله دولت مکانیسم عرضه و تقاضای بازار تنظیم‌گری لازم را انجام دهد. یک نگاه هم اساساً این است که مسئله با حضور دولت می‌تواند حل شود. وی می‌افزاید: به نظر می‌رسد در دوره‌هایی که فقط اجازه دادیم از منظر و مکانیسم بازار، مسئله مسکن پیش برود، ما این جهش‌ها را در آن دوران شاهد بودیم و در دوره‌هایی که نگاه عوض شده و این نگرش به وجود آمده است که دولت در بحث واگذاری زمین یا تسهیلات مسکن دخالت کند، شاهد شرایط بهتری بودیم. به نظر من این اتفاق و این جهش‌هایی که اتفاق افتاده، بیشتر از این منظر است.

ایلاتی درباره رشد کمتر نرخ مسکن در پایان دوره اول ریاست جمهوری حسن روحانی با وجود یکی‌بودن سیاست‌ها در دو دوره مدیریت وی در کشور بیان می‌کند: یک بخشی اثر مسکن مهری بود که در دولت احمدی‌نژاد شروع شد و اثرگذاری آن در دولت روحانی بود. حضور آن واحد‌های مسکونی در بازار خودش عامل بازدارنده‌ای بود که بتواند فشار قیمتی را در بازار مسکن کنترل کند.

این کارشناس مسکن تأکید می‌کند: یک موضوع دیگر از منظر اقتصاد کلان است. در آن دوره مشخصاً شرایط انتظاری در اقتصاد شکل گرفته بود و در سرمایه‌گذاری‌ها و فعالیت‌های اقتصادی به خاطر شرایطی که در برجام بود، شاهد رکود بودیم. همین موضوع باعث شد خیلی از سرمایه‌گذاری‌ها در کشور معطل شود و بخش مسکن نیز از این ناحیه ضربه دید و کاهش مسکن اتفاق افتاد، در نتیجه فنر قیمتی فشرده‌تر شد که جهش‌های بعدی که سال‌های 1396 و 1397 شاهدش بودیم، ناشی از آن بود، بنابراین از منظر اقتصاد کلان انتظاراتی که سرمایه‌گذاران در سیاست خارجی دنبال می‌کردند، محقق نشد و به جهش قیمتی منجر شد.

 تأکید بر ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با وجود موانع

در این شرایط که رشد قیمت مسکن و فشار تقاضا وضعیت بخش مسکن را به مرحله بحرانی رسانده بود، دولت سیزدهم و شخص رئیس‌جمهور شهید وعده ساخت 4‌میلیون مسکن در چهار سال را داد. ضرورت ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن بار‌ها در سخنرانی‌های رئیس دولت سیزدهم تکرار شد، چنانکه وی در اواخر اردیبهشت ماه سال 1401 و در سومین جلسه شورای عالی مسکن گفت که ساخت حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در سال و رفع دغدغه مردم در این زمینه هم نیاز جدی جامعه و هم وعده دولت و تکلیف قانونی است.

شهید رئیسی بار دیگر در آذرماه سال 1402 در «همایش ملی مسئولیت اجرای قانون» به تکلیف دولت برای ساخت یک‌میلیون مسکن اشاره کرد و اظهار داشت: کشور سالی به یک‌میلیون مسکن نیاز دارد و اگر این تعداد طی سال‌های اخیر ساخته نشده است، عقب‌ماندگی در کشور داریم. قانون دولت را مکلف به ساخت یک‌میلیون مسکن در کشور کرده است، بنابراین باید در این راستا تلاش کنیم. اعتقاد دولت سیزدهم به دخالت دولت در ساخت مسکن به ویژه برای طبقات متوسط و پایین جامعه موجب تلاش‌های زیادی در این حوزه شد، اما موانعی که بر سر راه وجود داشت، سرعت عملیات اجرایی در این حوزه را کند می‌کرد.

یکی از این موانع تأمین زمین و مقاومت برخی دستگاه‌ها برای واگذاری زمین یا الحاق زمین‌های اطراف شهر‌ها به محدوده شهر بود.

پیش از این قوانین مختلفی که طی سال‌های 1389 تا 1398 به تصویب رسیده بود، الحاق زمین و تأمین زمین برای ساخت مسکن را با محدودیت زیادی مواجه کرده بود، به همین دلیل طی حدود یک دهه عملاً زمین‌های محدوده شهر‌ها به سازمان ملی زمین و مسکن تحویل داده نمی‌شد، در این میان دولت سیزدهم علاوه بر اینکه با کمبود زمین آماده برای ساخت مسکن مواجه بود باید با قوانین سفت و سختی که در طول سال‌ها مانع دسترسی مردم به زمین و مسکن شده بود نیز مقابله می‌کرد. همین موضوع در ابتدا یکی از دلایل مهم عدم‌پیشرفت نهضت ملی مسکن بوده است.

 دخالت دولت در بازار نتیجه داد

طبق ماده10 قانون جهش تولید و تأمین مسکن که مردادماه1400 تصویب و مهرماه همان سال به دستگاه‌های دولتی ابلاغ شده، تمامی وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود طی دو ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

با وجود تصویب این قانون، نهاد‌ها و دستگا‌ه‌ها در مقابل تحویل زمین‌های تحت اختیار خود به وزارت راه‌و‌شهرسازی مقاومت می‌کردند، چنانکه تا مهرماه 1402 حدود 10‌هزارو 726 هکتار از زمین‌های دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی شناسایی شد، اما تنها 5‌هزار و 488‌هزار هکتار از این اراضی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته بود، بنابراین این موضوع نیز سرعت اجرای نهضت ملی مسکن را کاهش داد، البته موضوع تأمین مالی طرح و عدم‌پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌ها به طرح نهضت ملی مسکن نیز مانع بزرگی است که موجب کندشدن طرح شده است، چنانکه طبق آخرین آمار‌ها همچنان عملکرد 18 بانک در پرداخت این تسهیلات صفر است. با وجود این مشکلات، طرح موضوع نهضت ملی مسکن در کشور و تکاپوی دولت برای ساخت واحد‌های مسکونی موجب شد رشد سرسام‌آور قیمت مسکن در کشور کاهش پیدا کند و متوسط رشد آن طی سه سال از 437‌درصد در سال 1400 به 169‌درصد در سال 1403 برسد.

در این زمینه نیز ایلاتی تأکید می‌کند: اعلام این سیاست که دولت قصد دارد 4‌میلیون مسکن بسازد، سیگنالی به بازار داد و حتی اگر 2‌میلیون مسکن نیز محقق شود، این موضوع در بخش سرمایه‌گذاری بخش مسکن تأثیر می‌گذارد. کاهش قیمت مسکن به واسطه سیاست‌های اعلامی و شعار‌های دولت بود که اعلام شد دولت حضور پررنگی خواهد داشت و بازار از این ناحیه به آرامش رسید و اگر ادامه پیدا نکند، بار دیگر جهش قیمت با شیب بیشتری برمی‌گردد.