وضعیت مبهم پروژه‌های نهضت ملی مسکن / تناقض در وعده بزرگ

طرحی با توجه به شرایط اقتصادی کشور و مواجهه با چالش‌های متعدد اجرا شد. طرح نهضت ملی مسکن، یکی از برنامه‌های دولت سیزدهم برای افرادی است که به دلیل شرایط اقتصادی، قادر به خرید مسکن نمی‌باشند. این طرح به مستاجران و جوانان فرصت می‌دهد تا به تدریج مبالغی را واریز کنند تا فشاری بر آنها وارد نشود و در نهایت بتوانند خانه خود را تهیه کنند. به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی از ساخت حدود 2 میلیون واحد نهضت ملی مسکن خبر داده است که درباره جزئیات این پروژه‌ها از جمله پیشرفت فیزیکی و مکان‌یابی آنها اطلاعاتی وجود ندارد. براساس قانون جهش تولید مسکن دولت سیزدهم، باید تا سال 1404 سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن احداث کند. در این راستا، طبق اظهارات بذرپاش، تاکنون ساخت بیش از 2 میلیون واحد مسکونی آغاز شده است. وی هفته گذشته در حاشیه سفر هیات‌دولت به استان هرمزگان اظهار کرده که 2 میلیون و 40 هزار واحد نهضت ملی مسکن در سراسر کشور در حال ساخت است و این عدد مرتب افزوده می‌شود. حال باید دید اعداد و ارقام اعلامی تا چه حد رنگ واقعیت می‌گیرد و اجرایی می‌شود. صمت در این گزارش پروژه نهصت ملی مسکن را از نگاه کارشناسان مورد بررسی قرار داده است.

جزئیات پروژه نهضت ملی مسکن

حدود 31 ماه از آغاز به کار دولت سیزدهم می‌گذرد و ساخت نیمی از واحدهای نهضت ملی مسکن آغاز شده است؛ پروژه‌هایی که برخی نعتقدند پیشرفت فیزیکی آنها مشخص نیست و گاهی مسئولان وزارت راه و شهرسازی علاقه چندانی به اطلاع‌رسانی آن ندارد. هادی عباسی هفته گذشته در یکی از معدود اظهاراتش درباره نهضت ملی مسکن گفته بود؛ هم‌اکنون ساخت 2 میلیون واحد مسکونی نهضت ملی در کشور شروع شده است که هرکدام از این واحدها در مراحل مختلفی قرار دارند. برخی از این واحدها در مرحله آماده‌سازی اراضی هستند و فرآیند تخصیص زمین و شروع عملیات آماده‌سازی انجام گرفته و برخی نیز به‌اتمام رسیده و به متقاضیان تحویل داده شده است. یکی از نقدهایی که به عملکرد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی وارد است، عدم‌اطلاع‌رسانی درباره وضعیت پروژه‌های نهضت ملی است. اینکه واحدهای مذکور پس از 2 سال و 7 ماه در چه وضعیتی به‌سر می‌برند، پیشرفت فیزیکی آنها چه میزانی است؟ در چه مناطقی در حال ساخت هستند؟ و.... در این بین، برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی جور این کم‌کاری را بر دوش می‌کشند. به‌عنوان نمونه، رئیس کمیسیون عمران مجلس اواخر مهر امسال بااشاره به اینکه تاکنون برای 2 میلیون واحد طرح نهضت ملی مسکن، زمین احصا شده، گفته بود: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی 1.5 میلیون واحد مسکونی با میانگین پیشرفت 25 درصد در حال ساخت است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان نیز درباره وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن استان تهران اظهار کرده است که حدود 17 تا 18هزار واحد این طرح با احتساب واحدهای طرح اقدام ملی دولت قبل در تهران توسط انبوه‌سازان در حال ساخت است و 3هزار و200 واحد طرح اقدام ملی مسکن که در دوره وزارت محمد اسلامی آغاز شد، امروز حدود 80درصد پیشرفت فیزیکی دارد. حدود 11هزار واحد نهضت ملی مسکن نیز در مرحله تجهیز کارگاه قرار دارد، در مجموع پروژه‌های نهضت ملی مسکن تهران حدود 10درصد پیشرفت فیزیکی دارند.

سد مشکلات بر سر راه ساخت مسکن

حسام اولیایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: نهضت ملی مسکن یکی از پرسروصداترین طرح‌ها در زمینه مسکن بود که به‌منظور تامین مسکن مناسب برای جامعه و کاهش مشکلات مسکن در کشور استارت خورده است. هدف اصلی طرح نهضت ملی مسکن، تامین مسکن مناسب و قابل‌دسترس برای اقشار هدف است که متاسفانه تاکنون واحدی تحویل مردم نشده است. البته به‌علت عملکرد دولت قبل در ساخت مسکن، نقاط ضعفی زیادی به‌وجود آمده و طرح مذکور با مشکلات و چالش‌ها زیادی مواجه شده است.

وی در ادامه افزود: برای دستیابی به اهداف نهضت ملی مسکن، نیاز به سرمایه‌گذاری بزرگی است که برخی مشکلات اقتصادی و مالی کشور مانع این اتفاق شده است. مسلما مشکلات مربوط به تامین منابع مالی برای اجرای طرح‌های مسکن، یکی از چالش‌های اساسی در این حوزه است. از سوی دیگر، تامین زمین مناسب برای ساخت‌وساز مسکن از جمله موانعی است که به‌نظر می‌رسد با همت مسئولان امر در حال حل‌وفصل است.

وی با بیان اینکه برای اجرای موفق نهضت ملی مسکن، نیاز به تعامل و همکاری موثر بین نهادهای مختلف دولتی و خصوصی است، افزود: برخی از مشکلات ممکن است به‌دلیل عدم‌هماهنگی و همکاری کافی بین این نهادها وجود داشته باشد. نهضت ملی مسکن معمولا تمرکز بیشتری روی تامین مسکن برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد دارد و نیازهای مسکن متنوعی مانند مسکن متوسط و بازار آزاد را در نظر نمی‌گیرد. این موضوع می‌تواند باعث ایجاد عدالت در توزیع مسکن و ارتقای کیفیت زندگی تمامی اقشار جامعه شود.

اصولا دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی الزاما باید از بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند. از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود، دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند. همچنین، از سازندگان توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.

نقدینگی، مشکل اصلی مردم برای تهیه مسکن مناسب

این کارشناس تصریج کرد: مشکل اصلی قدرت خرید مردم برای خرید خانه است وگرنه حتی اگر واحدهای نهضت ملی مسکن ساخته هم شود، ارزان نیست و قیمت‌های میلیاردی دارد. در سال‌های اخیر نرخ زمین و خانه به‌قدری بالا رفته که دیگر انبوه‌سازان خصوصی تمایل و رغبتی به ساخت مسکن ندارند و در عمل دولت و وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن ارزان تنها مانده است.

اولیایی خاطرنشان کرد: موضوع دیگری که کمتر توجه می‌گیرد، بحث رفاه شهروندان در کنار ساخت و تولید مسکن است و با نگاهی به واحدهای مسکن مهر درمی‌یابیم که بعد از گذشت بیش از 15سال از اجرای این پروژه هنوز مردم درگیر موضوعات پیش‌پا‌افتاده‌ای مثل حمل‌ونقل و حتی یک فضای سبز ساده هستند، بنابراین ضرورت دارد دولت با شفاف‌سازی از طرح‌های عمرانی خود به فکر رفاه متقاضیان مسکن در شهرهای جدید باشد و فقط یک سقف را نماد یک خانه نداند.

این استاد دانشگاه در پایان تصریح کرد: دولت باید با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن پیشرفت داشته باشد.

مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه‌مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود. بخش مسکن به‌عنوان پیشران اقتصاد کشورمان است و توسعه در این بخش منجر به توسعه و رونق بسیاری از صنایع و همچنین رشد اقتصادی می‌شود، بنابراین از این بابت، عرضه بیشتر مسکن و اجرای سیاست‌های مالیاتی در راستای کاهش فعالیت‌های سوداگرایانه در این بازار در سال جدید یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر و گامی اساسی برای تحقق شعار امسال خواهد بود.

چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن باید رفع شوند

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از بزرگ‌ترین ضعف‌های دولت برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن در کشور، بحث اطلاع‌رسانی دقیق است، چراکه هنوز به‌صورت شفاف مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می‌شوند، همچنین تفاوت در آمارهای منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با اما و اگرهای متفاوتی روبه‌رو کرده است.

وی در ادامه بیان کرد: اگر دولت بتواند تمام چالش‌های پیش‌روی ساخت مسکن را کنار بزند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به‌وجود می‌آید و تا حد زیادی قیمت‌ها کنترل می‌شود.

اما نکته‌ای که وجود دارد، این است که دولت در کنار افزایش تولید، باید سیاست‌های کنترلی را به‌صورت مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده بدون واسطه به‌دست مردم برسد.

این کارشناس افزود: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن تصمیم گرفت با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور کند. موضوعی که تاکنون اجرایی نشد و موفق به‌نظر نمی‌رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شوند، باز هم هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می‌شود و در عمل ساخت مسکن ارزان‌نرخ زیرسوال می‌رود.

مسکن بخشی از اقتصاد است

جعفری افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می‌کنیم که پروژه‌های مسکن با حداقل آورده متقاضیان تحویل داده می‌شد. از این‌رو تکرار چنین پروژه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا منطقی به‌نظر نمی‌رسد و شرایط اقتصادی کنونی به‌طورقطع جوابگوی چنین پروژه‌هایی نخواهد بود. سیاست‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به‌سمت کالای مصرفی سوق داده شود؛ همچنین با نظارت مستمر و برنامه‌ریزی دقیق، دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند. با این اقدامات قیمت‌ها کاهشی می‌شود و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود بر می‌گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می‌رود و کمک بزرگی به بازار می‌کند.

وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن در مسیر درستی قرار بگیرد و در کوتاه‌مدت، این بازار حیاتی ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان، سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا کمبود مسکن در کشور، هرچه سریع‌تر جبران شود.

سخن پایانی

شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه 40 شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این‌رو سیاست‌های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان‌طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته‌اند. نکته جالب این است که تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در تمام برنامه‌های توسعه پس از انقلاب ذکر شده، اما امروز نه‌تنها مشکل خانه‌دار کردن دهک‌های فرودست رفع نشده است، بلکه گروه‌هایی با درآمد متوسط هم، توان و قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند. بر این اساس با در نظرگیری تمامی ابعاد، باید به نحوه اجرای برنامه‌هایی که تسکینی بر معضل مسکن اقشار ضعیف، متوسط و قشر جوان جامعه هستند، تمرکز شود. نتیجه این امر، اشغال بخش بیشتری از هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار و روز‌به‌روز دست‌نیافتنی‌تر شدن خرید مسکن در اقشار آسیب‌پذیر جامعه خواهد بود.