پایان کار رکود مسکن در 2026
درحالیکه بازارهای مسکن جهان همچنان تحتتاثیر نوسانات اقتصادی و تغییرات نرخهای بهره قرار دارند، چشم انداز سالهای پیش رو نشانههایی از بازگشت تدریجی تعادل را در خود جای دادهاست. گزارشهای تازه از دو سوی آتلانتیک حاکی از آن است که هرچند نرخهای وام مسکن در آمریکا و اروپا همچنان در سطوح بالاتر از میانگین های تاریخی قرار دارند، اما افزایش درآمدها، تعدیل تورم و رشد تدریجی عرضه میتواند...
تحلیلهای ارائه شده در این گزارش، تصویر روشنی از مسیر احتمالی بازار مسکن در سال2026 ترسیم میکند؛ مسیری که با وجود چالشها، نوید بهبود قدرت خرید، افزایش گزینه های در دسترس و بازگشت آرام بازار به تعادلی پایدارتر را میدهد. این روندها چه در بازار مسکن آمریکا و چه در بازار املاک اروپا، بیانگر مرحله ای تازه از سازگاری و بازآرایی هستند که میتواند جهت گیری رفتار خریداران، سرمایهگذاران و سازندگان را در سالهای آینده تعیین کند.
براساس گزارشی از وبسایت مشاور املاک آمریکایی ریلتور، نرخ وام مسکن آمریکا در سالآینده همچنان بالای 6درصد باقی خواهد ماند، اما قدرت خرید خانه به طور محدودی بهبود خواهد یافت، زیرا برای نخستینبار از سال2022، پرداخت ماهانه معمولی اقساط تسهیلات خرید مسکن کمتر از 30درصد درآمد یک خانوار خواهد بود. این پیشبینی توسط تیم تحقیقات اقتصادی وبسایت ریلتور در گزارش بازار مسکن 2026 ارائه شدهاست. بر اساس این پیشبینی، نرخ وام مسکن در طول سال2026 به طور میانگین 6.3درصد خواهد بود؛ که اندکی بهتر از میانگین سالانه 6.6درصد پیشبینیشده برای سال2025 است، اما همچنان بسیار بالاتر از میانگین تاریخی 4درصد بین سالهای 2013 تا 2019 بهشمار میرود. در سطح ملی، قیمت خانه ها تا پایان سالآینده حدود 2.2درصد افزایش خواهد یافت، پس از آنکه در سال2025 حدود 2درصد رشد کردهبود، با اینحال پیشبینی میشود درآمدها و تورم عمومی کلی همچنان سریعتر از رشد قیمت مسکن افزایش یابند و همین موضوع باعث افزایش اندک قدرت خرید خواهدشد.
دانیل هیل، اقتصاددان ارشد وبسایت ریلتور میگوید: «پس از یک دوره دشوار برای خریداران، فروشندگان و مستاجران، سال2026 باید گامی خوشایند هرچند محدود بهسوی بازاری سالم تر در حوزه مسکن بردارد.» او همچنین ادامه میدهد: «افزایش درآمدها با سرعتی بیشتر از تورم، درحالیکه نرخهای وام مسکن در سطح پایینتری تثبیت میشوند، فرصت بهبود قدرت خرید را فراهم میکند.» با این حال، پیشبینی میشود فروش خانه همچنان کند باقیبماند. پس از آنکه فروش خانه های موجود در سال2024 به پایینترین حد در 30 سالگذشته رسید، انتظار میرود تا پایان سال2025 این فروشها کمی افزایش یابند و با رشد 0.1درصد به 4.07میلیون واحد برسند.
سالآینده نیز بهبود جزئی دیگری دیده خواهدشد، به طوری که مجموع فروش خانه های موجود با افزایش 1.7درصدی به 4.13میلیون واحد خواهد رسید و هم زمان قدرت خرید کمی بهبود می یابد. هرچند این رقم نسبت به سه سالاخیر بهتر است، اما هنوز پایینتر از میانگین سالانه 5.28میلیون واحد در سالهای 2013 تا 2019 است. در همین حال، انتظار میرود اجاره بها حدود یک درصد کاهش یابد، ساخت خانه های جدید 3.1درصد افزایش یابد و حجم خانه های موجود برای فروش با رشد 8.9درصدی ادامه یابد. این گزارش معتقد است؛ خریداران خانه احتمالا از کاهش تدریجی نرخ وام مسکن و همچنین کاهش جزئی قیمت واقعی خانه ها (با درنظرگرفتن تورم) سود خواهند برد. بر اساس پیشبینی تیم تحقیقات اقتصادی ریلتور، درآمد خانوارها بیش از 3.6درصد افزایش مییابد و از رشد قیمت مسکن و تورم کلی که انتظار میرود دوباره به بیش از 3درصد برسد، پیشی خواهد گرفت.
بهدنبال کاهش نرخ وام ها، پیشبینی میشود پرداخت ماهانه معمول برای خرید خانه ای با قیمت متوسط، نسبت به سالگذشته 1.3درصد کمتر شود. این نخستینبار از سال2020 است که میانگین پرداخت ماهانه در یک سال کاهشمی یابد. پرداخت ماهانه موردنیاز برای خرید یک خانه معمولی نیز احتمالا به 29.3درصد از درآمد متوسط خانوار کاهش پیدا میکند؛ اینیعنی برای اولینبار از سال2022، سهم پرداخت مسکن از درآمد به زیر مرز 30درصد میرسد؛ مرزی که پس از جهش شدید نرخ وام مسکن در سالهای اخیر از آن عبور کردهبود. همچنین نرخ بیکاری در آمریکا که در ماه اوت 4.3درصد گزارش شد، انتظار میرود اندکی افزایش یابد، اما طبق پیشبینی ها در سال2026 از 5درصد فراتر نمی رود. در مجموع، این گزارش میگوید؛ وضعیت کلی مصرفکنندگان مناسب بهنظر میرسد؛ هرچند افراد کم درآمدتر و جوان تر ممکن است با کاهش فعالیت در بازار کار آسیب پذیرتر باشند.
عرضه برای «فروش» 9درصد رشد میکند
براساس این گزارش، خریداران خانه در آمریکا از افزایش تدریجی تعداد خانه های موجود برای فروش نیز سود خواهند برد. پیشبینی میشود عرضه خانه های موجود در سال2026 حدود 8.9درصد رشد کند؛ این یعنی سومین سالپیاپی است که موجودی خانه ها افزایش می یابد، با اینحال سرعت رشد موجودی نسبت به سالهای قبل کمتر شدهاست، زیرا بازار کم کم به شرایط نزدیک به دوران پیش از همه گیری کرونا برمیگردد. حتی با ادامه این روند، انتظار میرود موجودی خانه ها تا پایان سال2026 همچنان حدود 12درصد کمتر از میانگین پیش از سال2020 باشد؛ هرچند این فاصله نسبت به 19درصد در سال2025 و نزدیک به 30درصد در سال2024 بهتر شدهاست.
در این گزارش تاکید شدهاست؛ ساخت وساز خانه های جدید همچنان نقش مهمی در ایجاد گزینه های بیشتر برای خریداران دارد. پیشبینی میشود شروع ساخت خانه های تک خانواری از سال2025 تا 2026 حدود 3.1درصد افزایش یابد و به حدود یکمیلیون واحد برسد. در مجموع، انتظار میرود بازار مسکن در سال2026 در وضعیتی نسبتا متعادل قرار داشتهباشد و متوسط مدت زمان عرضه خانه ها به حدود 4.6ماه برسد. دانیل هیل میگوید: «بازگشت قدرت خرید به سطح های تاریخی یک روند تدریجی است، اما سال2026 میتواند گامی محکم در مسیر درست باشد. برای بسیاری از خریدارانی که سالها با گزینه های محدود و رقابت شدید روبهرو بودهاند، بازاری متعادل تر با انتخاب های بیشتر و فشار هزینهای کمتر میتواند تغییری مهم ایجاد کند، حتی اگر شرایط همچنان کاملا آسان نباشد.»
سال خوش در انتظار مستاجران اروپایی
اما براساس گزارش دیگری از وبسایت آماری یورو استات، در اروپا هم با وجود شرایط نامطمئن بازار، بازار اجاره و خرید همچنان در وضعیت خوبی قرار دارند، بهویژه برای خانه ها و آپارتمان های باکیفیت در مناطق ممتاز. اجاره آپارتمان ها در سال2025 حدود 3.2درصد و قیمت خانه ها حدود 5.4درصد نسبت به سالقبل افزایش داشته اند. انتظار میرود در سال2026 اجاره آپارتمان ها تقریبا هم گام با رشد درآمدها حرکت کند و حدود 3.3درصد افزایش یابد. همچنین در بازار دفاتر و واحدهای تجاری، به دلیل توان پرداخت بالاتر، کاهش فضاهای خالی و محدودیت عرضه، رشد اجاره ها روند بهتری پیدا کردهاست؛ به طوری که پیشبینی میشود اجاره دفاتر ممتاز بین 3 تا 4درصد و اجاره واحدهای تجاری ممتاز حدود 1.6درصد در سال2026 افزایش یابد. قیمت خانه هم در اروپا در حدود 2 تا 7درصد رشد داشتهباشد. در سال2025، در برخی بازارها کاهش نرخ بازده مشاهده شد، اما به دلیل رشد اجاره ها انتظار میرود این کاهش موقتی باشد و بازده کل دوباره افزایش پیدا کند.
فعالیت معاملاتی در سال2025 ضعیف بود، اما پیشبینی میشود در سال2026 حجم معاملات دوباره بالا برود، بهویژه در بخش دفاتر و آپارتمان ها. با کاهش نرخهای بهره و بهترشدن شرایط وام دهی، سرمایهگذاری در املاک دوباره جذاب شدهاست، از نظر خرید ملک نیز همانطور که گفته شد چشم انداز کلی مثبت است. با اینکه قیمتها طی سالهای اخیر رشد کردهاند، اما تغییر نرخ بهره، افزایش تدریجی درآمدها و کمبود عرضه میتواند خریداران را به ورود دوباره به بازار ترغیب کند. بسیاری از خریداران بهدنبال املاک نوساز یا خانه هایی با مصرف انرژی کم هستند، زیرا هزینههای انرژی و نگهداری در تصمیمگیری آنها نقش بیشتری پیدا کردهاست. همچنین پیشبینی میشود در 2026 خرید در مناطق شهری پرتقاضا جانی تازه بگیرد، درحالیکه شهرهای کوچکتر و حومه ای همچنان بهدلیل قیمت مناسب تر، مقصد بخشی از خریداران باقیبمانند.
