کار سخت دولت برای ساخت مسکن

محوری ترین وعده حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی در مسیر پاستور، اگر چه در هنگامه انتخابات، مطرح کردن آن «آسان نمود اول»، اما در مسیر یک ساله پر فراز و نشیب اجرا، با دست اندازها و مانعی روبه رو شده و «افتاد مشکل ها» که اگر این چالش‌ها در فرصت محدود دولت سیزدهم هموار نشوند، ممکن است سرنوشتی مشابه طرح 15 ساله مسکن مهر در انتظار آن باشد که هنوز هم گفته می‌شود بیش از 200 هزار واحد مسکن مهر، تکمیل نشده باقی مانده است.

با این حال نهضت ملی مسکن که با خود پشتوانه قانون جهش تولید مسکن را نیز دارد و دولت بارها تأکید کرده که راهی جز موفقیت نباید در انتظارش نیست، اگرچه نشانه‌هایی از روند خوب اجرای آن دیده می‌شود، اما هنوز ایجاد کارگاه بزرگ خانه سازی در کشور برای مردم ملموس نیست.

با این حال بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بدیهی است شعار دولت در خصوص ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال دولت سیزدهم با توجه به عقب افتادگی ای که پیش از این دولت و به دلیل کاهلی‌های دولت قبلی در بخش مسکن داریم، به یک شعار محوری در بخش اقتصادی تبدیل شود؛ اما قطعاً به دلیل از دست رفتن برخی زیرساخت‌های فنی و فرهنگی ساخت و ساز انبوه در سال‌های اخیر، اجرای آن با موانعی روبه رو خواهد بود.

مانع نخست: تأمین زمین مسکونی

بر اساس قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور 1400، دستگاه‌های دولتی مکلف به واگذاری اراضی مازاد در اختیار خود خصوصاً اراضی با کاربری مسکونی به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای قانون جهش تولید مسکن یا طرح‌های حمایتی دولت در خصوص توسعه ساخت و ساز مسکونی از جمله طرح نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم هستند.

اما بر اساس آنچه معاون سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرده، کمتر از 10 درصد از اراضی 7 هزار هکتاری مسکونی مازاد دستگاه‌های اجرایی به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده است.

از سوی دیگر، آنچه مانع افزایش مساحت زمین‌های آماده ساخت و ساز است، «خام» بودن این اراضی است و امکان اجرای پروژه‌های مسکونی بر روی این اراضی تنها در صورتی که آماده سازی زمین انجام شده باشد، وجود خواهد داشت.

کمبود زمین در شهرهای بزرگ و کلانشهرها یا استان‌های شمالی از دیگر چالش‌های وزارت راه و شهرسازی در تأمین زمین است.

در تهران به دستور رئیس جمهور شهرداری وارد موضوع ساخت مسکن شده و قرار است از اراضی در اختیار خود به ساخت و ساز مسکن اختصاص دهد؛ در برخی کلانشهرها نیز متقاضیان به شهرهای جدید حومه‌ای یا شهرهای آن استان که به مرکز استان نزدیک است، هدایت شده اند.

تغییر کاربری برخی اراضی دولتی واقع در محدودیه یاحریم شهرهای بزرگ نیز از مجرای شورای عالی شهرسازی پیگیری می‌شود؛ اما با این حال کمبود زمین از موانع جدی اجرای قانون جهش تولید مسکن است.

سازمان ملی زمین و مسکن می‌گوید در همه 1312 شهری که قرار است نهضت ملی مسکن اجرا شود، زمین تأمین شده اما همچنان به سقف زمین مورد نیاز برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی نرسیده است.

مانع دوم؛ تأمین مالی پروژه‌های مسکونی نهضت خانه سازی

کارشناسان اقتصادی دومین مانع اجرایی شدن وعده مسکنی دولت سیزدهم را تأمین مالی آن عنوان می‌کنند؛ مانعی که در ظاهر راهکارهای متعددی قانون جهش تولید مصوب شهریور 1400 و همچنین 2 قانون ساماندهی و حمایت از عرضه مسکن مصوب اردیبهشت 1387 و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب اسفند 1389 و ابلاغی فروردین 1390 برای تأمین مالی ساخت و ساز مسکن خصوصاً با روش تسهیلات بانکی پیش پای دولت قرار داده، اما در عمل به دلیل استنکاف بانک‌ها از اجرای قانون و مصوبات شورای پول و اعتبار، به چالش اصلی دولت و متقاضیان ساخت و ساز مسکن تبدیل شده است.

طرح مسکن مهر را دولت یازدهم با خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی اجرا کرد که گفته می‌شود به رشد نقدینگی و افزایش تورم انجام شد؛ اما دولت سیزدهم خواهان اجرای تخصیص 20 درصد تسهیلات خود به بخش تولید مسکن هستند.

ضمن اینکه نباید از برخی تلاش‌های انحرافی در مسیر اجرای این قانون از سوی بانک‌ها غافل شد و در صورتی که بانک‌ها وارد حوزه پرداخت تسهیلات ساخت و ساز شدند، باید از هدایت آن به احداث ساختمان‌های تجاری جلوگیری کرد؛ بلکه بر مسکن سازی با تسهیلات بانکی خصوصاً مساکن مصرفی و نه سرمایه‌ای تأکید کرد.

آخرین آمار اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی در خصوص اعطای تسهیلات از سوی بانک‌ها به پروژه‌های مسکونی، موفقیت کمتر از 2 درصدی تلاش وزارت راه و شهرسازی برای جلب موافقت وام دهی بانک به نهضت ملی مسکن بوده است که رقم بسیار پایین و حتی شاید به معنی «تقریبا هیچ» بودن نتایج این تلاش هاست.

ضمن اینکه 80 درصد از این 2 درصدی که رقم وام‌های ساخت مسکن بوده را فقط یک بانک و آن هم بانک تخصصی بخش مسکن پرداخت کرده است و سایر بانک‌ها عملاً توفیقی در این خصوص نداشته اند.

مانع سوم؛ ضعف تیم مدیریتی نهضت ملی مسکن / جلسات شورای عالی مسکن منظم شود

اگر سومین چالش مسیر توفیق اجرای قانون جهش تولید مسکن را مدیریت اجرای آن بدانیم، باید گفت: در این خصوص قانون جهش تولید مسکن با احیای شورای عالی مسکن سعی در متمکر کردن مدیریت آن در رأس هرم دولت داشت اما در یک سال اخیر تنها 3 جلسه از شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور برگزار شده است؛ این در حالی است که در آخرین نشست شورای عالی مسکن، مقرر شد نشست‌های آن هر دو هفته یک بار باشد که حتی همین مصوبه هم از زمان آخرین نشست آن در ابتدای تابستان امسال تا کنون، اجرایی نشده است.

برخی کارشناسان اقتصادی هم معتقدند مدیریت اصلی پروژه مسکنی دولت سیزدهم که به نظر می‌رسد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی باشد، در اجرای آن ضعف‌هایی داشته باشد.

فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه گفت: تیم فعلی مدیریت معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در یک ساله اخیر و سه ساله دولت قبل ناکارآمدی خود را در اجرای طرح اقدام ملی دولت دوازدهم و نیز نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم عیان کرده است.

حتی برخی کارشناسان بر این اعتقادند انتقاداتی که رئیس جمهور در آخرین نشست نهضت ملی مسکن نسبت به اجرای وعده مسکنی دولت سیزدهم مطرح کرد، متوجه تیم مدیریتی پروژه نهضت ملی مسکن در یکی از معاونت‌های وزارت راه و شهرسازی است.

شورای عالی مسکن قرار بود نهادی برای جمع آوری سایر دستگاه‌های مرتبط با ساخت و ساز و انبوه سازی مسکن است؛ مسکن مهر نشان داد که برای موفقیت در اجرای طرح‌های حمایتی دولت از تولید مسکن، باید همه دستگاه‌ها و وزارت خانه‌های مرتبط با بخش مسکن مانند وزارت کشور، وزارت نیرو، وزارت نفت، بانک مرکزی و... برای تأمین زیرساخت‌های آب، برق، گاز و هماهنگ کردن ظرفیت شهرداری‌ها در راستای تسریع و تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی پای کار بیایند.

ایجاد این هماهنگی فرابخشی جز با دستور و پیگیری‌های شخص رئیس جمهور به صورت منظم و هفتگی یا دو هفته یک بار ایجاد نخواهد شد؛ تلاش‌های یک سویه وزارت راه و شهرسازی بدون پشتوانه شورای عالی مسکن با ضریب موفقیت کمتری مواجه می‌شود.

چالش چهارم؛ جمع آوری آورده‌های متقاضیان اولویت دارد یا پرداخت تسهیلات بانکی؟

بر اساس آنچه تا کنون از اظهارات به دست آمده، رقمی بین 200 تا 300 میلیون تومان احتمالاً تا پایان اجرای پروژه‌های مسکونی دولت سیزدهم از متقاضیان به عنوان آورده مطالبه می‌شود.

تا کنون در 3 مرحله در برخی شهرها تقاضای واریز آورده 40 میلیون تومانی از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به متقاضیان پیامک شده است که بالغ بر 120 میلیون تومان می‌شود؛ به نظر می‌رسد این مبالغ در چند مرحله دیگر نیز از متقاضیان نهضت ملی مسکن مطالبه شود؛ هر چند که برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند مرحله سوم، مرحله پایانی است اما به نظر می‌رسد با تورمی که در نهاده‌های ساختمانی وجود دارد و مرکز آمار، تورم نهاده‌های ساختمانی بهار امسال را بیش از 40 درصد اعلام کرده بود، احتمالاً روند «آورده سِتانی» از متقاضیان ادامه دار خواهد بود.

از سوی دیگر بر اساس ابلاغیه‌ای که بانک مرکزی به بانک‌های عامل اعطای تسهیلات ذیل قانون جهش تولید مسکن ارسال کرده، چنین برداشت می‌شود که اعطای تسهیلات منوط به تکمیل آورده‌های متقاضیان باشد.

این در حالی است که پیشتر محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی بر مقدم بودن تسهیلات بانکی برای توسعه ساخت و سازهای مسکونی بر آورده متقاضیان تأکید داشت و اعلام کرد ابتدا تسهیلات بانکی به پروژه‌ها تزریق می‌شود و اگر کمبودی در منابع و اعتبارات ادامه پروژه دیده شد، به افزایش رقم آورده‌های متقاضیان روی می‌آوریم.

همچنین رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی اخیراً با اشاره به تورمی که در نهاده‌های ساختمانی ایجاد شده، در یک برنامه تلویزیونی از ارائه درخواست افزایش سقف تسهیلات ذیل قانون جهش تولید مسکن به 700 میلیون تومان در تهران، 650 میلیون تومان در کلانشهرها، 600 میلیون تومان در شهرهای بالای 200 هزار نفر و 550 میلیون تومان در سایر مناطق شهری به شورای پول و اعتبار خبر داده بود که نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی بر اولویت تأمین مالی پروژه نهضت ملی مسکن از محل تسهیلات بانکی به جای جمع آوری آورده‌های متقاضیان تأکید دارد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند تأکید بر جمع آوری آورده‌های متقاضیان یا باید به فرآیند انتهایی پروژه و در صورت اتمام تسهیلات بانکی، منتقل شود یا اینکه اگر قرار باشد همزمان با اعطای وام بانکی، از متقاضیان نیز آورده مطالبه شود، به صورت پلکانی و با ارقام در توان پرداخت خانوارها باشد و به پروژه‌ها تزریق کند.

پیشنهادهایی برای رفع موانع تولید مسکن / از واگذاری زمین به مردم تا توسعه افقی شهرها

کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد می‌کنند برای افزایش ضریب موفقیت طرح مسکنی دولت سیزدهم و حذف مانع بزرگ «زمین» اولاً اراضی دولتی به صورت اجاره 99 ساله در اختیار متقاضیان قرار گیرد.

پیشنهادی که شخص رئیس جمهور نیز در دیداری که مرداد ماه از وزارت راه و شهرسازی داشت، مطرح و بر اجرای آن تا پایان شهریور تأکید کرد.

در این روش، متقاضی می‌تواند با منابع مالی خود و به صورت تدریجی واحد مسکونی مورد نظر را احداث کند؛ روشی که به نظر می‌رسد از تمرکز دولت بر ساخت 4 میلیون مسکن از سوی دولت ظرف 4 سال، موفق تر باشد. البته آماده سازی آن بر عهده دولت است.

پیشنهاد دیگر را شهرسازان مطرح می‌کنند و آن توسعه افقی شهرها در طرح نهضت ملی مسکن به جای توسعه عمودی است.

رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی نیز بارها بر ساخت و ساز واحدهای نهضت ملی مسکن حداکثر تا 3 طبقه و با اولویت ویلایی سازی با متراژ بالا در شهرهایی که زمین به میزان کافی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، تأکید کرده است.

به گفته وزیر راه و شهرسازی، این وزارت خانه به دنبال شهرسازی است نه مسکن سازی؛ وی تجربه ناموفق عمودی سازی در مسکن مهر در شهرهایی که اصلاً نیازی به بلندمرتبه سازی نبوده را از تجربیات پیش روی اجرای نهضت ملی مسکن عنوان می‌کند.