گارانتی وارونه آپارتمان‌ها
گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها مطابق قانون و دو مصوبه ملی - که یکی اواخر دهه80 و دیگری اوایل دهه 90 ابلاغ شد - باید قبل از فروش گارانتی شود؛ اما به‌خاطر چشم‌پوشی سیاستگذار از وظایفی که مقررات ملی ساختمان برعهده‌اش قرار داده، عملا «طفره عوامل ساخت از ضوابط فنی» گارانتی شده است. قانون می‌گوید، مالک ساختمان درصورتی‌که بازرس وزارت مسکن ایمنی آن را تایید نکند، حق فروش ندارد.
مصوبه ملی معاینه فنی خانه ها در دوره بهره‌بر داری، یک دهه بعد از ابلاغ، به واسطه عدم‌اجرا از سوی مثلث تامین ایمنی ساختمان ها، به گارانتی وارونه آپارتمان ها تبدیل شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال 92، مبحث 22 مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها»، در وزارت راه‌وشهرسازی تدوین و ابلاغ شد؛ حالا اما بعد از 10 سال از تهیه و ابلاغ آن، هیچ نشانه ای از اجرای این مصوبه دولتی دیده نمی‌شود. به عبارت دیگر، هیچ‌کدام از سه ضلع مثلث نظارتی ساخت‌وساز که در راس آن وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان ناظر عالیه قرار دارد، اراده ای در طول این یک دهه برای اجرای این مصوبه از خود نشان نداده اند. این در حالی است که مصوبه ای که قرار بود ساختمان ها را به نفع افزایش ایمنی، تامین آسایش، امنیت و آرامش بهره برداران، حفظ سرمایه های ملی و همچنین حراست از گران ترین کالای مصرفی و سرمایه ای خانوارها، گارانتی کند هم اکنون به واسطه عدم‌اجرا از سوی مسوولان مربوط، به گارانتی وارونه آپارتمان ها به نفع عدم‌اجرای مقررات ملی ساخت‌وساز و متخلفان ساختمانی تبدیل شده است.
بر اساس مبحث 22 مقررات ملی ساختمان ها هر ساختمان بر اساس مشخصات، کاربری، تعداد طبقات و... باید یک یا چند فرد مسوول نگهداری ساختمان و بازرس ادواری داشته باشد که به طور دوره ای از چند ماه تا چند سال، کلیه مشخصات سازه ای، تاسیساتی، معماری و... ساختمان ها را بررسی و صحت و ایمنی آنها را به منظور قابلیت یا عدم‌قابلیت ادامه سکونت افراد در آنها بررسی و برای انجام اقدامات موردنیاز بعدی گزارش دهی کند. اما بعد از یک دهه از تدوین و ابلاغ آن، نشانه ای از اجرایی شدن این مصوبه مهم دیده نمی‌شود. این شرایط باعث شده است مصوبه ای که قرار بود ایمنی، سلامت و پایداری ساختمان ها در طول دوره بهره برداری را ضمانت کند، به دلیل اجرایی نشدن به مصوبه وارونه تضمین ساختمان ها تبدیل شود. گارانتی وارونه نه‌تنها در طول دوره بهره برداری بلکه حتی در طول دوره ساخت به دلیل اینکه سازنده از عدم‌پایش ساختمان در دوره بهره برداری اطمینان دارد منجر به افزایش ساخت‌وسازهای ناایمن وکم فروشی سازنده های متخلف می‌شود و ساختمان ها را از بابت فرار عوامل تضمین کننده کیفیت ساختمان گارانتی می‌کند.
تا قبل از تهیه و ابلاغ مبحث 22 مقررات ملی ساختمان تمامی مقررات ساختمانی و همچنین 21 مبحث قبلی مقررات ملی که ذیل قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تدوین و ابلاغ شده بود، مربوط به دوره قبل و حین ساخت بود اما بعد از دوره ساخت که همان دوره بهره‌بر داری است، هیچ قوانین نظارتی وجود نداشت؛ مبحث 22 مقررات ملی ساختمان یعنی مقررات «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» در پاسخ به این خلأ تهیه و ابلاغ شد. هدف از این مبحث، رعایت حداقل ضوابط و مقررات مرتبط با شرایط ایمنی، قابلیت بهره برداری مناسب، آسایش بهره بردارها و تضمین صحت پایداری ساختمان ها بود و از همان سال 92 تکلیف شد که برای ساختمان های نوساز (تازه ساز) لازم الاجرا شود. بر اساس این مصوبه هر ساختمان باید مسوول نگهداری و بازرس دارای پروانه صلاحیت حرفه ای از وزارت راه‌وشهرسازی داشته باشد. حتی برای ساختمان های بیش از چهار طبقه، بازرس، باید شخص حقوقی باشد. بازرس موظف به بازدیدهای دوره ای از بخش های مختلف بر اساس دوره های زمانی تعریف‌شده در مبحث 22 مقررات ملی ساختمان است و در هر زمان، شرایط هر بخش از ساختمان به گونه ای باشد که به تشخیص بازرس تخلفی صورت گرفته یا ایمنی و پایداری در آن بخش یا کل ساختمان با تهدید مواجه شده است باید حکم تخلف صادر کرده و ضمن اخطار به مالک یا مالکان و بهره برداران، نسبت به صدور حکم توقف سکونت به صورت موقت (تا زمان برطرف شدن نواقص) یا دائم، اقدام کند. این در حالی است که بر اساس این مصوبه دولتی، ساختمان ها بدون گارانتی یا همان معاینه فنی ادواری، حق فروش و اجاره نخواهند داشت. در واقع یکی از مواردی که در این مبحث به آن اشاره شده است مربوط به سلب امکان بهره برداری، فروش و اجاره برای املاکی است که حکم تخلف برای آنها صادر شده است و پایداری و سلامت آنها از حد استاندارد پایین تر است.
چرا ضمانت‌نامه مسکن مسکوت ماند؟
ضمانت‌نامه یا گارانتی ساختمان ها یک دهه بعد از ابلاغ ضوابط مربوط به آن در حالی مسکوت مانده و اجرایی نشده است که چند سوال مهم در این باره مطرح است. چرا دو مبحث اصلی مربوط به مقررات ملی ساختمان شامل مباحث 2 و 22 ساختمان که در آنها بر گارانتی ساختمان ها تاکید شده است و لازم‌الاجرا هم هست در طول همه سال‌های گذشته تاکنون اجرایی نشده است و از یک مصوبه لازم‌الاجرا صرفا تبدیل به یک توصیه نامه شده است؟ آیا وزارت راه‌وشهرسازی که خود در سال 92 با یک تیم متخصص از مسوولان، جامعه دانشگاهی و نظام مهندسی کشور اقدام به تهیه و ابلاغ مبحث مربوط به «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» کرد در همه سال‌های گذشته تاکنون این مصوبه را جدی نگرفته و پیگیری های لازم را برای اجرایی شدن آن انجام نداده است؟ چرا در حالی که در مقدمه مبحث 22 به صراحت از لازم الاجرا بودن ضوابط تعیین‌شده در حوزه «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» سخن گفته شده است اما در یک دهه گذشته گارانتی ساختمان ها و بازرسی های ادواری تکلیف‌شده اجرایی نشده است؟ ذی‌نفعان تبدیل «مقررات ضامن خریداران آپارتمان در برابر ایمنی و پایداری ساختمان ها و ایجاد تعهد و الزام سازنده ها برای رعایت مقررات ملی در پروسه ساخت و سپس مسوولان نگهداری ساختمان ها در دوره بهره برداری» به «کتابچه های داستان یا همان توصیه نامه های تزئینی» چه کسانی هستند و چه نقشی در بی اهمیت شدن مقررات ضامن جان و سرمایه افراد دارند؟
نظر بازوی پژوهشی مجلس
بازوی پژوهشی مجلس شورای اسلامی اخیرا در یک گزارش، در این باره اظهارنظر کرده است. در گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس در این باره منتشر کرده است، از وجود شش ایراد اصلی در متن و نگارش مبحث 22 مقررات ملی ساختمان خبر داده شده است. در بخشی از این گزارش آمده است: «مشکلات زیادی در متن و نوشتار سند مبحث 22 از نظر امکان اجرا وجود دارد. وظایف هر بخش، حدود و اختیارات بازرس و تکنسین ساختمان، وظایف هیات‌مدیره ساختمان و سایر نهادهای اجرایی به طور دقیق مشخص نیست و حدود جرم نیز در آن شفاف نشده است. متن این سند بیشتر توصیه‌ای است و در بسیاری از موارد فاقد صراحت کافی است. چک‌لیست‌های بازرسی ساختمان باید با توجه به علوم مهندسی نگهداشت ساختمان، به‌روزرسانی شود. وظایف مالک، نظام مهندسی، شهرداری، آتش‌نشانی، قوه قضائیه و حدود قانونی و تخطی از قانون باید به طور شفاف مشخص شود. برای مثال در صورت تبانی مالک با نظام مهندسی، چگونه می‌توان آن موضوع را مورد پیگیری و بررسی قرار داد یا تخطی یک فرد از این مقررات و عدم‌انجام نگهداری از ساختمان، دقیقا چه تبعاتی برای او در پی دارد.
مشخص نیست سازنده ها یا شرکت‌های مجری ساختمان چه وظایفی در دوره بهره برداری و نگهداری دارند؟ چگونه و با چه قراردادی باید نسبت به ساخته خود، تعهد و تضمین بدهند؟ در صورتی که در دوره تضمین برای ساختمان مشکلی به وجود آید، چگونه می‌توان با آنها برخورد حقوقی و قانونی کرد؟ با توجه به اینکه هزینه نگهداری قطعا از هزینه ساخت و بازسازی کمتر است، بیمه در فرهنگ سازی این موضوع چه نقشی ایفا می‌کند؟»
پشت صحنه فرار از گارانتی ملکی
اما جدا از گزارش مرکز پژوهش های مجلس بررسی های کارشناسی از پشت صحنه های فرار از گارانتی ملکی خبر می‌دهد. بخشی از این پشت صحنه مربوط به غفلت سیاستگذار، متولی و ناظر عالیه ساخت‌وساز از مسوولیت اصلی خود و جایگزینی آن با نقش «تولیدکننده مسکن» است. یعنی در شرایطی که یکی از اصلی ترین وظایف سیاستگذار و ناظرعالیه بازار مسکن، تهیه، تنظیم و تصویب قواعد و مقررات برای دو حوزه اقتصاد مسکن و حوزه ساخت‌وساز و از آن مهم‌تر، پیگیری برای اجرا و البته اجرای درست این ضوابط و مقررات است، اما به طور مستقیم وارد حوزه ساخت‌وساز شده است و از برخی نقش های تنظیم کننده و نظارتی خود فاصله گرفته است. در یک نمونه مشخص نیز، در یک دهه گذشته، به‌رغم وجود قوانین و ضوابط مربوط به «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» که اتفاقا از طرف خود ناظر عالیه ساخت‌وساز تهیه و ابلاغ شده است، هنوز گران ترین کالای سرمایه ای و مصرفی خانوارها بدون ضمانت ساخت و بدون گارانتی صحت پایداری در دوره بهره برداری مورد معامله، خرید و فروش و اجاره قرار می‌گیرد. در حالی که یک شرط مهم برای بهره برداری و معامله دومین کالای مصرفی و گران‌قیمت خانوارها یعنی خودرو، برخورداری از گواهی معاینه فنی و اثبات صحت فنی آن است. این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند عدم‌درآمدزا بودن این بازرسی های فنی برای برخی از نهادها و گروه های ذی‌نفع در پروسه ساخت‌وساز یکی دیگر از موارد احتمالی است که باعث عدم اراده مثلث نظارتی ساخت‌وساز برای اجرای مبحث 22 شده است.
توافق نانوشته مثلث ایمنی ساختمان
مدیرکل اسبق دفتر مقررات ملی ساختمان که مبحث 22 مقررات ملی ساختمان در زمان مدیریت وی در وزارت راه‌وشهرسازی تهیه و تصویب شد، در ارتباط با دلایل عدم‌اجرای این مبحث مهم و حیاتی در طول 10 سال اخیر، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تا قبل از تصویب مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، تمام آیین نامه ها و مقررات موجود در حوزه ساختمان مربوط به موضوع «ساخت» بود و برای امر مهم نگهداری و حفاظت از ساختمان ها بعد از اتمام دوره ساخت و تحویل کلید به بهره بردارها، قانون و مقرراتی وجود نداشت. در واقع سرنوشت نگهداری و حفاظت از ساختمان ها با کاربری های مختلف مسکونی، تجاری، اداری و... که برای ساخت و ایجاد هر کدام از آنها میلیاردها تومان هزینه صورت می گرفت، در نبود مقررات ناظر بر حسن نگهداری و پایش ادواری سلامت آنها بلاتکلیف و مبهم بود.
غلامرضا هوایی ادامه داد: به همین علت و در پاسخ به این خلأ قانونی مهم مبحث 22 مقررات ملی ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداری از ساختمان ها» در سال 92 تهیه و تدوین و لازم الاجرا شد. در همان زمان نیز این مباحث به مراجع مربوطه ابلاغ شد اما متاسفانه تاکنون که یک دهه از ابلاغ این مبحث سپری می‌شود هیچ اثر مشخصی از اجرای این مقررات در شهرها دیده نمی‌شود.
غلامرضا هوایی با بیان اینکه نظارت بر اجرای این مبحث مهم و ضروری از مقررات ملی ساختمان، بی شک یکی از مهم‌ترین مصادیق نظارت عالیه ساختمانی و بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی است، خاطرنشان کرد: به استناد ماده 35 قانون نظام مهندسی ساختمان، نظارت عالیه ساختمان بر عهده وزارت راه‌وشهرسازی است؛ لازم بود در تمام این سال‌ها و بعد از تهیه و تدوین این مقررات، وزارت راه‌وشهرسازی در نقش ناظر عالیه، پیگیر اجرا و همچنین نحوه اجرای این مبحث از سوی مراجع ذی‌ربط از جمله سازمان نظام مهندسی ساختمان و شهرداری ها می شد. باید مشخص می شد که آیا این مقررات اجرایی می‌شود یا خیر؟ اگر اجرا می‌شود نواقص احتمالی آن چیست؟ و بعد از شناسایی این نواقص و سایر الزامات، نسبت به رفع آنها در قالب اصلاح مقررات و ابلاغ ویرایش های جدید از قانون اقدام می شد. اما وقتی این مبحث اساسا اجرایی نشده هیچ‌کدام از گام های بعدی نیز عملا میسر نمی‌شود. هوایی که هم اکنون رئیس انجمن مهندسی سازه های ایران و استاد دانشگاه امیرکبیر تهران است در ادامه این گفت‌وگو به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مهم‌ترین دلیلی را که باعث عدم‌اجرای این مبحث مهم در یک دهه اخیر شده است می‌توان به ضعف اراده برای اجرای آن در مثلث نظارتی ساختمان یعنی وزارت راه‌وشهرسازی، نظام مهندسی و شهرداری ها نسبت داد. شاید یکی از نگرانی‌هایی که باعث عدم‌اجرای مبحث 22 تاکنون و بعد از گذشت یک دهه از تهیه و ابلاغ آن شده است، نگرانی از دردسرها و هزینه های مربوط به اجرای آن است. به عنوان مثال این سوال که هزینه نگهداری و امر بازرسی های ادواری برای اجرای این مبحث را چه کسی یا چه کسانی باید پرداخت کنند؟ این در حالی است که پاسخ به این سوال بسیار ساده است و همان گونه که مالکان و بهره داران در طول دوره ساخت و حتی قبل از شروع فرآیند ساخت هزینه های مربوط به ساختمان ها را برعهده داشته و پرداخت می‌کنند در طول دوره بهره داری نیز این هزینه ها را بر عهده خواهند گرفت. حتی به جهت حساسیت هایی که در مورد ایمنی ساختمان ها نزد مالکان و بهره برداران وجود دارد بهره برداران، این هزینه ها را تقبل کرده و مشکلی از بابت عدم‌همکاری وجود نخواهد داشت. این در حالی است که عملا در یک توافق نانوشته مثلث نظارتی ساخت‌وساز در کشور، تصمیم به عدم‌اجرای مبحث 22 ساختمان گرفته اند. هوایی همچنین به غفلت از سیاست های مهم به دلیل اجرای برخی دیگر از سیاست ها در وزارت راه‌وشهرسازی اشاره کرد و گفت: اگر چه امر تولید مسکن در کشور لازم و ضروری است اما نباید تمام تمرکز یک وزارتخانه صرفا معطوف به یک موضوع باشد بلکه باید امور مهم دیگر نیز در اولویت کار مسوولان قرار داشته باشد. در واقع نباید ساخت مسکن و اجرای طرح های انبوه سازی دولتی، مانع از رسیدن به سایر اولویت ها و امور مهمی همچون اجرای مبحث 22 ساختمان که در واقع به طور مستقیم با بهره وری هر چه بیشتر ساختمان ها و افزایش طول عمر آنها در ارتباط است شود. به این معنا که اگر‌چه تولید مسکن مهم و ضروری است اما حفظ، نگهداری و افزایش عمر بناهای ساخته‌شده به منظور جلوگیری از هدر‌رفت سرمایه ها، زمان، نیروها و... حتی اهمیتی به مراتب بیش از ساخت واحدهای جدید دارد. وی به وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان مرجع عالی نظارت ساختمانی توصیه کرد هر چه سریع‌تر اجرای مبحث 22 مقررات ملی ساختمان در اولویت برنامه های این وزارتخانه قرار گرفته و با اجرای مقررات تعیین‌شده در این مبحث، نه تنها در جهت ایجاد و افزایش حس آسایش و آرامش عموم مردم اقدام شود بلکه بهره وری و صرفه اقتصادی و عمر مفید ساختمان ها نیز افزایش یابد. به گفته وی، اجرای این مبحث از مقررات ملی ساختمان زمان، هزینه و دشواری زیادی نمی طلبد و می‌توان با تعیین یک مامور ویژه در وزارت راه‌وشهرسازی برای پیگیری و ایجاد هماهنگی بین این وزارتخانه، نظام مهندسی و شهرداری ها، از این ظرفیت مهم استفاده کرد.
--> اخبار مرتبط