با وام 240 میلیونی می‌توان در تهران خانه خرید؟

بخشی از افزایش 11 درصدی حجم معاملات مسکن کل کشور در بهمن ماه امسال می‌تواند ناشی از افزایش سقف تسهیلات خرید باشد. مطابق اعلام بانک مسکن تسهیلات خرید مسکن در بهمن ماه امسال نسبت به بهمن ماه سال گذشته 9 درصد رشد داشته است.

به گزارش ایسنا، هر چند پرداخت تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود پایین، یکی از مهم‌ترین راهکار‌ها برای خانه دار شدن مردم در کشور‌های توسعه یافته است، وام 160 میلیون تومانی مسکن یکم و 240 میلیون تومانی اوراق تاثیر چندانی در بازار مسکن شهر تهران ندارد. به خصوص اینکه قیمت خانه طی سه ماه گذشته در پایتخت 14 درصد افزایش یافته و به میانگین 14 میلیون و 400 هزار تومان در هر متر مربع رسیده است.

با این وجود روز چهارم دی ماه 1397 شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از طریق اوراق تسهیلات موافقت کرد که از 17 دی ماه اجرایی شد. این نوع وام تا پیش از این برای زوجین تهرانی 120 میلیون تومان بود که به 240 میلیون تومان افزایش پیدا کرد.

بدین ترتیب به متقاضیان فردی و زوجین تهرانی در مجموع 140 و 240 میلیون تومان وام خرید یا ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن با نرخ سود 17.5 درصد پرداخت می‌شود.

در دیگر نقاط کشور نیز ساکنان فردی و زوجین مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای 200 هزار نفر به ترتیب 120 و 200 میلیون تومان وام از محل اوراق تسهیلات دریافت می‌کنند.

با وجود جهش بیش از 200 درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر و خروج بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن، آذر ماه امسال به دنبال تغییر قیمت بنزین و نوسان قیمت ارز شاهد رشد معاملات مسکن در کل کشور بودیم که قطعا برخی از متقاضیان با استفاده از وام خانه دار شده اند. هر چند وام 240 میلیون تومانی قدرت پوشش دهی قیمت مسکن در شهر تهران با توجه به میانگین قیمت در پایتخت (14 میلیون و 400 هزار تومان در هر متر مربع) را ندارد، اما تسهیلات 200 میلیون تومانی می‌تواند تا حدودی در شهرستان‌ها کارساز باشد.

آمار اتحادیه مشاوران املاک نشان می‌دهد طی 29 روز ابتدای بهمن ماه سال جاری 61 هزار و 510 مبایعه‌نامه منعقد شده که نسبت به دی‌ماه امسال 9 درصد و نسبت به بهمن ماه پارسال 11 درصد افزایش داشته است. ماه گذشته نیز قرارداد‌های خرید وفروش در کل کشور 19 درصد نسبت به آذرماه بالا رفته بود.

در شهر تهران نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی13 هزار و 264 قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید که نسبت به ماه قبل 24 درصد و زمان مشابه سال قبل 42 درصد افزایش نشان داد.

از سوی دیگر تسهیلات پرداختی به حوزه خرید و ساخت مسکن در بهمن ماه 1398 رشد نسبی را نشان می‌دهد. آنطور که بانک مسکن اعلام کرده ماه گذشته در حوزه تسهیلات خرید مسکن، افزایش تقاضا هم در تهران و هم در سایر شهر‌ها باعث شد 17 هزار و 459 فقره تسهیلات به ارزش بیش از یک هزار و 350 میلیارد تومان به مشتریان بانک مسکن پرداخت شود. تعداد تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن در بهمن امسال 9 درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش پیدا کرد.

رشد معاملات مسکن که به معنای افزایش تقاضای موثر در این بازار است تا حدودی می‌تواند تحت تاثیر بهبود نسبی سقف تسهیلات خرید مسکن طی دو سه ماه اخیر باشد.

همزمان با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق اوراق وام جعاله نیز افزایش یافت. از آنجا که امکان دریافت همزمان این دو نوع تسهیلات برای خرید مسکن تحت ضوابط مشخص وجود دارد، افزایش همزمان سقف‌های این دو تسهیلات توانسته به تحرک معاملاتی در بازار خرید مسکن منجر شود.

اما برای اینکه بدانیم تسهیلات 240 میلیون تومانی تا چه حد تکافوی خرید مسکن در شهر تهران را می‌دهد کافی است میانگین قیمت خانه در بعضی از مناطق تهران را بررسی کنیم.

از منطقه پنج شروع می‌کنیم که بالاترین تعداد معاملات را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران دارد و میانگین قیمت این منطقه در بهمن ماه 1398 متری 17.6 میلیون تومان بوده است، لذا تسهیلات 240 میلیون تومانی 28 درصد قیمت خرید یک خانه 50 متری در منطقه پنج را شامل می‌شود.

در منطقه 14 در جنوب شرقی تهران نیز که منطقه‌ای نسبتا پرتقاضا محسوب می‌شود میانگین قیمت 10.9 میلیون تومان و سطح پوشش دهی وام 240 میلیون تومانی برای خرید یک واحد 50 متری در این منطقه 44 درصد است. در منطقه یک، اما این نوع وام هیچ تناسبی با قیمت‌ها ندارد. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک در بهمن ماه 1398 بالغ بر 28.5 میلیون تومان در هر متر مربع بوده، بنابراین وام 240 میلیون تومانی صرفا 16.8 درصد قیمت یک واحد 50 متری در این منطقه را پوشش می‌دهد.

مناطقی از تهران که می‌توان با وام جدید مسکن در آن خانه‌دار شد

مناطق 15 تا 20 نزدیک‌ترین میانگین قیمتی را به تسهیلات 240 میلیون تومانی اوراق دارد؛ البته برای خرید در بسیاری از این مناطق نیز باید دست کم 100 میلیون تومان نقدینگی را با وام تجمیع کنید.

قیمت مسکن در شش منطقه‌ی 1 تا 6 تهران بالاتر از سطح میانگین و در 16 منطقه‌ی دیگر پایین‌تر از میانگین شهر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شش منطقه شامل 15 تا 20 از طریق تجمیع وام 240 میلیون تومانی با نقدینگی خانوار‌ها می‌توان آپارتمان خریداری کرد. بر اساس آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه 1398 کمترین قیمت خانه در شهر تهران مربوط به منطقه 18 با 7.1 میلیون تومان در هر متر مربع است؛ لذا برای خرید یک واحد 50 متری در ارزانترین منطقه تهران باید حدود 355 میلیون تومان هزینه کرد.