ترمز «رشد» با تورم مسکن
دغدغه اقتصادهای پیشرفته و نوظهور درباره «رشد کند بهره‌وری نیروی‌کار» به ویژه از زمان همه‌گیری کرونا به بعد، باعث شده است معادلات تاثیرگذار روی نرخ بهره‌وری مورد توجه دولت‌ها قرار بگیرد. یک مطالعه تجربی به پشتوانه مطالعات نظری، از رابطه معنادار بین افزایش قیمت واقعی مسکن و کاهش نرخ رشد بهره‌وری نیروی‌کار حکایت می‌کند. براساس مقاله‌ای که توسط دو اقتصاددان ایرانی در این رابطه تهیه شده...
کشورهایی با «سطح بالای تورم مزمن مسکن» مثل ایران، معمولا در مواجهه سیاستگذاران اقتصادی شان با این معضل بزرگ، در مسیری قرار می گیرند که «تورم ملکی فقط از بابت اثر مخرب روی زندگی خانوارها» مورد توجه دولت ها برای مهار قرار می‌گیرد؛ غافل از اینکه، در دنیا و به‌خصوص کشورهای با اقتصاد پیشرفته - که این معضل در آنها شدت بسیار کمتری هم دارد - «نگاه دولت به تورم مسکن، دقیق تر و عمیق تر است» به‌طوری که دغدغه اصلی، اثر منفی «افزایش قیمت واقعی مسکن» بر روی «رشد اقتصادی» و «کیفیت زندگی شهروندان» است.
مطالعات تازه دو اقتصاددان به نام های «حسن قلی پور از دانشگاه فنی سوین بورن استرالیا» و «محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان» درباره «اثر منفی افزایش قیمت واقعی مسکن بر روی رشد بهره وری نیروی کار» نشان می‌دهد، بین این دو رابطه معنادار وجود دارد.
پیش‌تر، مطالعات نظری در جهان پیرامون معادله «تغییرات قیمت مسکن و بهره وری در اقتصاد» صورت گرفته بود که اثرگذاری پارامتر اول روی پارامتر دوم را از چهار کانال شرح می‌دهد.
اما برای اولین بار انجام مطالعه تجربی روی 24 کشور عضو «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» مشخص می‌کند، آنچه تاکنون درباره این معادله تحلیل و بررسی شده است، واقعیت دارد.
افزایش قیمت واقعی مسکن - رشد اسمی فراتر از تورم عمومی - در یک کشور، می‌تواند به چهار شکل بر «رشد اقتصادی» اثر بگذارد. در شکل اول، «با ارزشمند شدن وثایق ملکی به‌واسطه افزایش قیمت مسکن»، امکان ترهین ملک برای دریافت تسهیلات جهت توسعه کسب‌و‌کار فراهم تر می‌شود که این، جنبه مثبت دارد چون باعث افزایش تولید ناخالص داخلی و تقویت «رشد» می‌شود.
اما در شکل دیگر، این تورم ملکی، «سرمایه ها را به سمت بازار ملک» که بهره وری آن پایین است هدایت می‌کند. در شکل سوم، رشد هزینه مسکن خانوارها احتمال «خروج نیروی کار از شغل فعلی اش» و «اختلال در روابط نیروی کار و کارفرما» را افزایش می‌دهد که همین، بر روی «بهره وری نیروی کار» و در نتیجه «تولید ناخالص داخلی» اثر منفی دارد.
در شکل چهارم نیز، «رشد هزینه تامین مسکن» باعث «افت هزینه های آموزش و تحصیل» خانوارها خواهد شد؛ فاکتوری که بر بهره وری اثر مخرب می گذارد.
اکنون با انجام مطالعه تجربی بر روی کشورهایی که بالای نیمی از تولید ناخالص داخلی جهان توسط آنها انجام می‌شود، مشخص شده است «یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن به کاهش 0.6 واحد درصدی نرخ رشد بهره وری نیروی کار» منجر می‌شود. رشد بهره وری نیروی کار دهه هاست در کشورها کند شده و این موضوع از دوره همه‌گیری کرونا به بعد به عنوان دغدغه اقتصادهای پیشرفته، وخیم تر نیز شده است. مجله «تجارت فردا» در شماره جدید خود با بررسی این مهم، نتایج بررسی ها و مطالعات تجربی دو اقتصاددان درباره «معادله اثرگذاری تورم مسکن بر رشد بهره وری در اقتصاد» را به صورت کامل منتشر کرده است که بخش های کلیدی آن را در این گزارش می خوانید:
عمده برنامه های پیشرفت حول یک نگرانی
رشد بهره وری نیروی کار، حیاتی است. اهمیت موضوع به این خاطر است که هم برای عملکرد کلی اقتصاد و هم استاندارد و کیفیت زندگی تعیین کننده است. با این حال، در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و همچنین نوظهور برای دهه هاست که نرخ بهره وری به کندی رشد می‌کند. در این راستا عمده برنامه های پیشرفت و توسعه اقتصادی جهانی حول رفع و رسیدگی به این نگرانی بنا نهاده شده اند. در سال‌های اخیر برخی مطالعات نظری و مفهومی به این موضوع پرداخته اند که عوامل بازار مسکن نظیر افزایش قیمت مسکن، می‌تواند آثار منفی روی رشد بهره وری نیروی کار داشته باشد.
موضوع بحث هم این است که افزایش قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری مسکن حداقل از سه مجرا روی بهره وری نیروی کار و به دنبال آن رشد اقتصادی اثر منفی می گذارد: تحولات بازار مسکن موجب دور کردن دو قشر متوسط و ضعیف از مراکز اقتصادی مهمی که از آنجا درآمد کسب می‌کنند می‌شود؛ هزینه‌فرصت برخاسته از سرمایه‌گذاری استقراضی در بازار مسکن. به عبارتی دیگر از آنجا که بهره وری بخش مسکن و مستغلات پایین تر از میانگین بخش های اقتصادی است، آنگاه افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش ممکن است به کاهش بهره وری منجر شود. و همچنین با توجه به اینکه معمولا بخش عمده درآمد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود (به خصوص برای مستاجران)، بنابراین منابع در دسترس برای سایر اقلام مصرفی خانوار با محدودیت مواجه شده و در نتیجه تقاضای کل در اقتصاد کاهش می یابد. با این حال جای خالی یک مطالعه تجربی سطح خرد پیرامون رابطه میان قیمت مسکن و رشد بهره وری نیروی کار برای کشورهای مختلف حس می‌شود. در این‌باره دو اقتصاددان به نام های حسن قلی پور از دانشگاه فنی سوین بورن استرالیا و محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان در یک مطالعه تجربی سعی دارند این شکاف را پر کنند. آنها روی مجموعه اطلاعات مربوط به 24 اقتصاد عضو «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» برای بازه زمانی سال‌های 1972 تا 2019 کار کردند و به طور خلاصه یافته های مقاله حاکی از آن است که در کشورهایی که قیمت مسکن بالاست، به طور معمول رشد بهره وری نیروی کار پایین تر است.
این یافته بیانگر آن است که سیاستگذاران باید مدنظر داشته باشند که در کنار سایر عوامل، فعالیت های بازار مسکن نیز یکی از عوامل تعیین کننده بهره وری در اقتصاد است.
تمرکز مقاله روی نرخ رشد بهره وری نیروی کار است، به این خاطر که این معیار یکی از اصلی ترین مولفه های عملکرد اقتصادی و تعیین کننده استانداردهای زندگی جامعه است. پل کروگمن، اقتصاددان برجسته آمریکایی و برنده نوبل اقتصاد 2008، در این‌باره می گوید: «توانایی یک کشور در بهبود استانداردهای زندگی خود طی زمان تقریبا تماما به توانایی او در افزایش تولید سرانه هر کارگر در بلندمدت بستگی دارد.» البته برای دهه هاست که نرخ رشد بهره وری در اقتصادهای پیشرفته و نوظهور در سطح پایین قرار دارد.
نمونه مورد بررسی مقاله شامل 24 کشور عضو «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» (OECD) است. بازه زمانی هم مربوط به سال‌های 1972 تا 2009 است. سعی شده نمونه مورد بررسی شامل اقتصادهایی باشد که اطلاعات مربوط به مولفه های بازار مسکن (نظیر قیمت مسکن) و رشد بهره وری نیروی کار آنها در دسترس است. نمونه شامل این اقتصادهاست: استرالیا، اتریش، بلژیک، کانادا، دانمارک، فنلاند، فرانسه، آلمان، بریتانیا، یونان، ایرلند، اسرائیل، ایتالیا، ژاپن، لوکزامبورگ، هلند، نیوزیلند، نروژ، پرتغال، کره‌جنوبی، اسپانیا، سوئد، سوئیس و آمریکا. علاوه بر عامل دسترسی به اطلاعات، این کشورهای عضو «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» نقشی برجسته در تولیدات جهانی دارند، تا جایی که بر اساس آمارهای بانک جهانی حدود 55درصد از تولید ناخالص داخلی جهان در سال 2021 به وسیله این کشورها انجام گرفت. از لحاظ موقعیت جغرافیایی، نمونه مورد بررسی، کشورهایی از مناطق مختلف جهان را دربر دارد (آسیا، اروپا، آمریکای شمالی و خاورمیانه). ویژگی دیگر نمونه این است که سطح رقابت پذیری بازار نیروی کار کشورهای آن گوناگون است. به عنوان مثال، «مجمع جهانی اقتصاد» در سال 2019 کشورهای سوئیس، دانمارک، آمریکا و نیوزیلند را در میان پنج کشوری که رقابتی ترین بازار نیروی کار را دارند قرار داد. از طرفی از میان 141 کشور این رتبه بندی، کره‌جنوبی، ایتالیا و یونان به ترتیب در رده های 51، 90 و 111 قرار دارند.
در این مطالعه متغیر وابسته، رشد بهره وری نیروی کار است. در این باره از معیار نرخ رشد سالانه بهره وری نیروی کار که به وسیله «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» محاسبه می‌شود استفاده می‌شود. این سازمان دو معیار برای بهره وری در سطح کلان اقتصاد دارد: الف - تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به ازای هر ساعت کار انجام گرفته؛ و ب - تولید ناخالص داخلی به ازای هر فرد شاغل. سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه، خود در تجزیه و تحلیل هایش از معیار نخست (تولید ناخالص داخلی به ازای هر ساعت کار انجام گرفته به وسیله نیروی کار) استفاده می‌کند. مهم‌ترین متغیر مورد علاقه مقاله، قیمت واقعی مسکن است. در این‌باره از شاخص قیمت‌های واقعی مسکن «سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه» به عنوان معیاری از قیمت مسکن استفاده می‌شود.
اثرگذاری منفی معنادار
برآوردهای مقاله حاکی از آن است که قیمت واقعی مسکن اثرگذاری منفی معناداری روی رشد بهره وری نیروی کار دارد، یافته ای که مدل های مختلف آن را نتیجه داده اند. مدل های مختلف، عوامل مختلفی را که ممکن است روی بهره وری نیروی کار اثرگذار باشند کنترل می‌کنند. در مدل کلی، که تمام متغیرهای کنترلی دخیل شده اند، مقدار ضریب قیمت واقعی مسکن منفی 0.018 به دست آمده است، ضریبی که منفی و از لحاظ آماری معنادار است. تفسیر ضریب این گونه است که یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن یک کشور، به کاهش 0.6 نقطه درصدی در رشد بهره وری نیروی کار در کشورهای مورد بررسی منجر می‌شود. این مقدار معادل 26درصد یک انحراف معیار نرخ رشد بهره وری نیروی کار است. این یافته تجربی در راستای گفتمان های نظری مربوطه است، جایی که گفته می‌شود افزایش قیمت مسکن بهره وری نیروی کار را در عمده اقتصادهای پیشرفته به چالش می کشد.
در زمینه متغیرهای کنترلی، همه آنها جهت اثرگذاری مورد انتظار را دارند و ضریب آنها از لحاظ آماری نیز معنادار شده است. بر این اساس یافته ها نشان می‌دهد سطح بالاتر جهانی شدن، تحصیلات، سرمایه‌گذاری، دموکراسی، حقوق مالکیت و جمعیت در سن کار با بهره وری نیروی کار رابطه مثبت معنادار دارند. همان‌طور که اشاره شد، تجزیه و تحلیل های نمونه کلی از رابطه منفی و معنادار قیمت مسکن و بهره وری نیروی کار خبر می‌دهد. با این حال به منظور بررسی بیشتر می‌توان نمونه کشورها را بر اساس پیچیدگی اقتصادی به دو دسته تقسیم کرد. دسته اول 9 کشوری هستند که بالاترین پیچیدگی و پیشرفتگی اقتصادی را دارند، شامل ژاپن، آلمان، سوئیس، سوئد، اتریش، فنلاند، انگلیس، آمریکا و کره‌جنوبی. دسته دوم که باقی کشورها هستند، پیچیدگی اقتصادی کمتری دارند: فرانسه، ایرلند، ایتالیا، بلژیک، دانمارک، هلند، اسپانیا، کانادا، نروژ، پرتغال، نیوزیلند، یونان و استرالیا. مبنای این دسته بندی، میانگین نمره «شاخص پیچیدگی اقتصادی» (ECI) است که از سوی دانشگاه هاروارد برای سال‌های 1995 تا 2021 محاسبه شده است.
فرض این است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره وری نیروی کار در اقتصادهای پیچیده کمتر از اقتصادهای کمتر پیچیده است. عمده این فرض به خاطر این است که بازتخصیص سرمایه از سایر بخش ها به بخش مسکن در دوره های رونق بازار مسکن کمتر در اقتصادهای پیچیده و پیشرفته
اتفاق می افتد. برآوردهای تجربی این بخش بیانگر آن است که قیمت مسکن اثرگذاری منفی و معنادار روی رشد بهره وری نیروی کار اقتصادهایی که سطح پایین تری از پیچیدگی اقتصادی دارند (نظیر استرالیا یا یونان) دارد. در مقابل، گرچه علامت ضریب قیمت مسکن برای اقتصادهای پیچیده همچنان منفی است، اما از لحاظ آماری معنادار نیست. یافته های این بخش حاکی از آن است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره وری به درجه پیچیدگی اقتصادی کشورها بستگی دارد.
از دهه 1990 به بعد، رشد بهره وری نیروی کار در اقتصادهای پیشرفته به طور قابل‌توجهی کاهش یافته است. با فراگیری طاعون کرونا، این وضعیت حتی وخیم تر نیز شد. علل مختلفی در رابطه با این کاهش بهره وری نقل شده است، نظیر کاهش جمعیت نیروی کار، کندی سرعت رو آوردن به روش‌های پیشرفته و متنوع تولید، اصطکاک در بازتوزیع درون و میان بخش های اقتصادی، کندی رو آوردن به فناوری اطلاعات و ارتباطات و... از زمان بحران مالی 2008 اما انگشت اتهام به سوی کم بودن عمق نظام مالی گرفته شده است.
--> اخبار مرتبط