تنظیم آنلاین رفتار موجرها
با خروج بخش قابل‌توجهی از بازیگران بازار اجاره از زمین سنتی این گروه از معاملات مسکن، علائم تنظیم آنلاین رفتار موجرها رصد شد. تازه ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، نشان می‌دهد نه تنها در شهر تهران که دست کم در سایر شهرهای بزرگ به‌ویژه کلان‌شهرها، بخش قابل‌توجهی از دو ضلع اصلی بازار اجاره یعنی مستاجرها و موجرها، به سمت بازار آنلاین رفته و فعالیت خود را عملا از بازار سنتی معاملات ملک...
در نهایت و در شرایطی که بخش قابل‌توجهی از این معاملات در همان بسترهای آنلاین انجام می‌شود اما بخش دیگری از آنها بنا به دلایلی که در ادامه به آن اشاره خواهد شد، بعد از شکست در بازار آنلاین راهی بازار سنتی شده و با واسطه گری ملکی بعد از تعدیل سطح قیمت و شرایط پرداخت، منجر به عقد قرارداد با مستاجر می‌شود. در واقع می‌توان گفت در حالی که تعداد فایل های بدون واسطه در استارت‌آپ های بازاریابی ملکی در بخش اجاره افزایش یافته است، بخشی از این معاملات در نهایت به بازار سنتی کشیده شده و با مداخله واسطه ها به عقد قرارداد می رسد.
حذف ضلع سوم از بازار اجاره؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگر چه در یک دهه گذشته در کنار بازار سنتی معاملات ملک، حجم قابل‌توجهی از تحرکات ملکی از سوی سه ضلع اصلی بازار اجاره (موجر، مستاجر و واسطه های ملکی)، از زمین سنتی به بستر آنلاین رفته و در کنار جست و جو و فعالیت در بازار سنتی، انتشار آگهی (موجر و واسطه) و رصد بازار (مستاجر)، در سامانه های مجازی بازاریابی ملکی صورت گرفته است؛ اما امسال شرایط به‌گونه ای متفاوت تر از سال‌های قبل به نظر می رسد. این شرایط متفاوت خود را در تغییر نقش بستر آنلاین معاملات اجاره مسکن از «مکمل بازار سنتی» به «بازار اصلی تعامل مستاجر و موجر»، در بخش زیادی از معاملات این بازار، نشان می‌دهد. به طوری که امسال بخش زیادی از قراردادهای اجاره بدون واسطه و از بستر آنلاین انجام شده و عملا در این گروه از معاملات نقش واسطه های ملکی حذف شده است.
بررسی ها نشان می‌دهد امسال و در حالی که تنها چند روز از آغاز فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره سپری می‌شود نه تنها مستاجرها بلکه تعداد زیادی از موجرها نیز، زمین بازی خود در بازار اجاره را از بازار سنتی به بازار آنلاین تغییر داده اند. هم مشاهدات میدانی از تغییرات حجم عرضه فایل از سوی موجرها در قالب فایل شخصی به استارت‌آپ های بازاریابی ملکی و هم اظهارات ضلع سوم معاملات اجاره مسکن (واسطه های ملکی) این موضوع را تایید می‌کند.
در شرایطی که امسال حجم (تعداد) فایل های در اختیار واسطه های ملکی در بازار سنتی معاملات اجاره مسکن به میزان محسوسی نسبت به سال گذشته وسال‌های قبل کاهش یافته است، تعداد فایل هایی که به طور مستقیم و بدون واسطه از سوی موجرها در استارت‌آپ های بازاریابی ملکی فایل شده اند، افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در سال‌جاری نه تنها حجم جست و جوی متقاضیان بازار اجاره در استارت‌آپ های ملکی مجازی افزایش یافته است که میزان عرضه بدون واسطه فایل به این بازار نیز به میزان محسوس و چشمگیری بیشتر شده است. این موضوع نه تنها در بازار املاک شهر تهران بلکه در بازار مسکن کلان‌شهرها قابل مشاهده است. طوریکه این روزها معاملات در بازار اجاره از سه مسیر یا سه کانال انجام می‌شود. مسیر اول همان گونه که توضیح داده شد انجام معامله به طور کامل از بستر آنلاین با حذف زمین سنتی و واسطه های ملکی، به صورت مستقیم بین موجر و مستاجر است. مسیر دوم، انجام معامله به صورت «آنلاین - سنتی» است و مسیر سوم نیز مسیری است که از گذشته تاکنون در بازار معاملات مسکن وجود داشته است یعنی مسیر کاملا «سنتی» معاملات ملکی. در واقع، اگرچه بخش زیادی از معاملات در بازار اجاره مسکن امسال به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده است اما و در عین حال این موضوع به معنای حذف کامل واسطه ها از بازار معاملات اجاره مسکن به طور کامل نیست. در برخی از شهرها و حتی کلان‌شهرها که بازار شکل سنتی تری دارد، اگرچه تحرکات آنلاین مستاجرها و موجرها افزایش یافته است اما این افزایش هنوز مانند کلان‌شهرهای متمایل تر به بسترهای مدرن و آنلاین همچون شهر تهران، نیست؛ هر چند پیش‌بینی می‌شود با پیشرفت بازار اجاره در فصل تابستان، فعالیت های آنلاین ملکی در این شهرها نیز افزایش یابد.
ماجرای تنظیم آنلاین رفتار موجرها
آن طور که تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد و اظهارات فعالان بازار اجاره نیز آن را تایید می‌کند، بازار آنلاین در روزهای اخیر از دو طریق منجر به تنظیم رفتار موجرها شده است. بررسی ها نشان می‌دهد اگرچه بخش زیادی از معاملات اجاره مسکن به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده و بدون واسطه در این بستر انجام می‌شود، اما در عمده موارد، تنها موجرهایی موفق به اجاره واحد خود در این بستر می شوند که قیمت‌های پیشنهادی آنها با عرف بازار و ارزش اجاری آن فاصله زیادی نداشته باشد. به بیان بهتر، اجاره بهای پیشنهادی آن متعارف باشد. مطابق با نتایج تحقیقات انجام شده از بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران و سه کلان‌شهر دیگر (اصفهان، شیراز وکرج)، بازار در اغلب موارد فایل های عرضه شده به بازار آنلاین با اجاره بهای نامتعارف را پذیرش نکرده و مدت زمان انتظار موجر برای اجاره واحد افزایش می یابد. این موضوع منجر به اقدام موجر برای تعدیل قیمت پیشنهادی یا عرضه فایل به بازار سنتی می‌شود. در هر دو حالت، در نهایت، اجاره نامه یا قرارداد اجاره آپارتمان با نرخ نزدیک تر به سطح معقول، منعقد می‌شود.
خوب و بد بستر آنلاین
فعالان بازار اجاره مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تحرک دو ضلع اصلی بازار اجاره یعنی مستاجرها وبه‌خصوص موجرها امسال در بستر آنلاین این گروه از معاملات ملکی به میزان چشمگیری افزایش یافته است اما این موضوع به معنای آن نیست که همه این معاملات در نهایت در بستر آنلاین به عقد قرارداد منجر می‌شود. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نیز نشان می‌دهد، برخلاف تصورات گروهی که فعالیت های مجازی ملکی را عاملی برای رشد نامتعارف قیمت واجاره بهای مسکن می دانند، اتفاقا این فعالیت ها خود در بسیاری موارد منجر به تنظیم رفتار فروشنده ها و موجرها نیز خواهد شد. طولانی شدن پروسه فروش یا اجاره واحدهای مسکونی در بستر آنلاین به دلیل قیمت‌گذاری نامتعارف و غیرمنطقی در زمانی که فروشنده یا موجر شخصا اقدام به معرفی فایل به بازار می‌کند، خود عاملی برای تعدیل قیمت و ایجاد انعطاف در سمت عرضه، خواهد شد. در واقع، مالک خود متوجه عدم‌کشش و عدم‌پذیرش بازار برای املاک قیمت‌گذاری شده با سطوح قیمتی نامتعارف به‌خصوص در بازار اجاره، می‌شود. اما این موضوع نقاط ضعف خود را نیز به همراه دارد. یک نقطه ضعف مهم انتقال کامل معاملات مسکن به‌خصوص معاملات اجاره به بستر آنلاین، مربوط به پیامدهای حذف ضلع سوم از بازار معاملات ملک است. جدا از بحث اشتغال تعداد قابل‌توجهی از افراد در نقش واسطه های ملکی، ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه ها) حداقل در بازار اجاره عمدتا تمایلی به کار روی فایل های قیمت‌گذاری شده با سطوح نامتعارف قیمتی ندارند. چرا که به دلیل حساس تر بودن بازار اجاره نسبت به بازار خرید و فروش، فایل هایی که با سطوح قیمتی نامتعارف به بازار عرضه می شوند از سمت بازار پذیرش نشده و مدت زمان و انرژی موردنیاز برای کار روی این فایل ها افزایش می یابد. تمایل واسطه ها در بازار اجاره عمدتا بیشتر به افزایش تعداد قراردادهاست تا افزایش نرخ اجاره. بنابراین زمانی که معاملات اجاره با واسطه انجام می‌شود، این واسطه ها عمدتا برای کمک به انجام معامله، سعی در تعدیل و واقعی سازی بهای پیشنهادی موجر دارند. حذف این واسطه ها از بازار اجاره می‌تواند این تهدید را برای بازار به همراه داشته باشد که حداقل بخشی از قراردادها با نرخ‌های نامتعارف در این بازار منعقد شود و نرخ‌های نامتعارف مبنای قراردادهای بعدی نیز قرار بگیرد.
تاثیر شهرها از رویدادهای تهران
افزایش فعالیت بازیگران اصلی بازار اجاره در بستر آنلاین، در شرایطی به یکی از مهم‌ترین رویدادهای این روزهای این بخش از معاملات مسکن تبدیل شده است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره مسکن در کلان‌شهرها تا حد زیادی از رویدادهای تهران تاثیر گرفته است. در حالی که هنوز در هفته اول از فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره قرار داریم، اما بررسی ها نشان می‌دهد تحولات اخیر بازار مسکن تهران به کلان‌شهرها نیز منتقل شده است. خردادماه امسال بازار معاملات مسکن شهر تهران تحت‌تاثیر پمپاژ اخبار مثبت ناشی از قرار گرفتن مذاکرات سیاسی در مسیر توافق، با افت قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان مواجه شد و این موضوع در نرخ‌های نهایی فروش مسکن نیز خود را نشان داد. همچنین اثر ریزش قیمت در بازارهای موازی مانند بازار ارز و سکه هم در این کاهش قیمت منعکس و رصد شد. این رویداد، خود را در بازار اجاره نیز نشان داد. بررسی های اخیر «دنیای‌اقتصاد» نشان داد که قراردادهایی که در خردادماه سال‌جاری در بازار اجاره مسکن شهر تهران تمدید شد با نرخ رشد کمتر نسبت به تورم اجاره سال گذشته منعقد شد. هر چند بازار اجاره همچنان به لحاظ سطوح قیمتی پر حرارت و از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است اما سرعت رشد اجاره بها امسال قدری کمتر از سال قبل رقم خورد.
در کشور و کلان‌شهرها نیز این شرایط رصد می‌شود. اگر چه همچنان تورم اجاره و در نتیجه بهای اجاره نشینی در کلان‌شهرها بالا و از توان مستاجرها خارج است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فعلا اجاره بها در برخی از این کلان‌شهرها و بعضی از مناطق آنها با شیب رشد کمتری نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در حالی که واسطه ها و فعالان بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر کرج، شیراز و اصفهان از متوسط افزایش حول و حوش 40 درصدی اجاره‌بها درقراردادهای امسال نسبت به سال قبل خبر می‌دهند، آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند. واسطه ها و فعالان بازار اجاره در این سه کلان‌شهر به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، خرداد و ابتدای تیرماه، قراردادها با افزایش متوسط حول و حوش 40 درصدی منعقد شدند. البته برخی قراردادهای تمدیدی با نرخ‌های کمتر (حول و حوش 30 تا 35 درصد) نیز تمدید شدند و همچنین در برخی قراردادها رقم افزایش بیش از این میزان نیز بوده است. با این حال متوسط افزایش بهای اجاره در خردادماه و ابتدای تابستان امسال همان رقم حول و حوش 40درصد بوده است. این موضوع در آمارهای رسمی نیز تایید شده است. بر اساس آماری که اخیرا از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تورم اجاره مسکن در کشور منتشر شد، شاخص اجاره بهای مسکن، خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته 39درصد رشد داشته است. تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره بهای مسکن در خرداد سال گذشته در کشور 51درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در شهرهای کشور است. هر چند همین میزان افزایش هم تورمی بسیار شدید در بازار اجاره محسوب می‌شود که در صورت ادامه می‌تواند وخامت والتهاب این بازار را تشدید کند. به‌ویژه آنکه به لحاظ تحولات ماهانه هزینه اجاره نشینی، هم اکنون آلارم خطر در این بازار به صدا درآمده است. اگر چه سرعت رشد اجاره بها در خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته کاهشی بود اما تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه، روند افزایشی داشت. سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن کشور از 7/ 1درصد در اردیبهشت ماه امسال، به 6/ 2درصد در خرداد ماه رسید. این افزایش سرعت، بعد از 7 ماه کاهش ماه به ماه تورم شاخص اجاره مسکن، به ثبت رسید. این موضوع آلارم خطر در بازار اجاره را به صدا درآورده است. مبنی بر اینکه اگر چه به لحاظ تحولات نقطه به نقطه، تورم اجاره کاهش یافته است اما به لحاظ تحولات ماهانه اگر همین روند افزایشی ادامه پیدا کند در پایان سال، اجاره بها نسبت به مقطع زمانی حاضر 30درصد رشد خواهد کرد.
کاهش فایل در کلان‌شهرها
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در سه کلان‌شهر کرج، شیراز و اصفهان نشان‌دهنده کاهش محسوس تعداد فایل های عرضه شده به بازار است. واسطه ها و فعالان مسکن در این کلان‌شهرها می گویند عرضه فایل به بازار اجاره نسبت به سال گذشته به طور متوسط حول و حوش 30درصد کاهش یافته است. کاهش خریدهای سرمایه ای مسکن، توافق تعداد زیادی از مستاجرها وموجرها برای تمدید قراردادهای سال قبل و کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره تحت‌تاثیر افزایش عمق رکود ساخت‌وساز مهم‌ترین دلایل این موضوع است.
--> اخبار مرتبط