جزییات تغییرات ماهانه اجاره‌بها

اجاره‌بها در ماهی که نرخ مسکن کاهش پیدا کرد، بیش از 3 درصد افزایش یافت. گزارش‌ها از نبض بازار اجاره کشوری حاکی از آن است که تورم ماهانه در این بازار در ماه آذر به سطح 3.6 درصد رسید که تنها نیم‌درصد کمتر از نرخ رشد ماهانه اجاره در ماه آبان است. هزینه اجاره‌نشینی در شهرها طی همه ماه‌های سپری‌شده امسال، شیب افزایشی داشته، در حالی که نرخ مسکن از تابستان تاکنون، در مسیر افت ماهانه بوده است. تفاوت نبض نرخ و اجاره این پرسش را به‌وجود آورده که «آیا تورم اجاره از مدار همیشگی خود خارج شده است؟»

بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد که در دوره فعلی به‌شکل موقت، اثرپذیری نبض اجاره از تورم بیشتر از قبل شده است و کاهش نرخ مسکن، طور دیگری بر اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد. تحلیل جدیدترین آمار پاییزی تحولات بازار اجاره کشور از قرار گرفتن این بازار روی یک مدار جدید، اما موقت خبر می‌دهد. بررسی‌ها با استناد به آمار رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهرها نشان می‌دهد، هم‌اکنون نوعی معادله جدید و موقت در این بازار قابل‌مشاهده است. این معادله یا مدار موقت باعث شده است تا تحولات اخیر بازار معاملات خریدوفروش آپارتمان‌ها عینا روی اجاره‌بها منعکس نشود. تورم مسکن در ماه‌های اخیر منفی شده، اما سرعت رشد اجاره‌بها همچنان بالا است.

جزییات تغییر شاخص اجاره‌بها در آذر

تازه‌ترین آمار رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کشور در آذر نشان می‌دهد که در ماه پایانی پاییز، اگرچه سرعت رشد ماهانه اجاره‌بها کاهش یافته، اما همچنان تورم اجاره، مثبت است، در حالی که طی ماه‌های اخیر، تورم ماهانه مسکن عمدتا منفی بوده است.

آذر امسال به روایت آمارهای رسمی، متوسط نرخ هر مترمربع مسکن در تهران 2.2 درصد کاهش یافت و تحقیقات میدانی از کاهش نرخ فروش آپارتمان‌ها در سایر شهرها نیز حکایت دارد، اما در چنین شرایطی که بازار معاملات مسکن شاهد چند ماه افت و ثبات نرخ (از تابستان) بوده، اما در آبان نه‌تنها تورم ماهانه اجاره (براساس تغییرات شاخص اجاره‌بهای کشوری) قله 4.1 درصدی را به‌ثبت رساند که در آذر نیز اگرچه نسبت به آبان 0.5 واحد درصد کاهش یافت، اما همچنان تورم ماهانه اجاره مسکن در کشور مثبت و معادل 3.6 درصد است. در حالی که یک ضلع مهم و اثرگذار بر تغییرات بهای اجاره مسکن، تغییرات نرخ یا تورم مسکن است، یک سوال مهم آن است که چرا در شرایطی که تورم آپارتمان‌ها منفی است، باز هم بازار اجاره، رشد مثبت داشته است؟ رشد مثبتی که از تورم ماهانه متعارف و معمول اجاره که معمولا باید کمتر از 2 درصد باشد، از حدود 2برابر هم بیشتر است؟

فرضیه‌ای که می‌توان برای پاسخ به این سوال مطرح کرد، آن است که مگر بازار اجاره و تغییرات اجاره‌بها از مدار تاریخی خود که همان اثرپذیری از تغییرات نرخ مسکن و تورم عمومی است، خارج شده است؟

بررسی‌ها در پاسخ به این سوال نشان می‌دهد، بازار اجاره از این مدار تاریخی خارج نشده، اما یک معادله موقت به این بازار وارد یا بازار وارد یک مدار موقت شده است که بی‌ارتباط به همان مدار تاریخی هم نیست. افت‌وخیزهای قیمتی در بازار مسکن در عصر جهش نرخ و تورم عمومی فزاینده سال‌های اخیر، اجاره را روی یک مدار موقت قرار داده است. یعنی در شرایطی که همچنان بازار اجاره از تورم عمومی و تغییرات نرخ فروش آپارتمان‌ها اثرپذیری دارد، تغییرات و تورم تاریخی هم در معاملات خرید وفروش مسکن و هم در بهای کالاها وخدمات مصرفی خانوارها، باعث شده است، هم‌اکنون باوجود ثبت تورم منفی چندماهه در بازار مسکن، باز هم تورم ماهانه اجاره مثبت شود.

توضیح معادله موقت با 4 پارامتر

معادله جدیدی که بازار اجاره مسکن را در مدار موقت قرار داده، با 4 پارامتر مهم قابل‌توضیح است. نخستین پارامتر مربوط به اثری است که کاهش نرخ مسکن در مقطع زمانی فعلی روی تغییرات سطح اجاره‌بها دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که تحت‌تاثیر تورم شدید سال‌های اخیر در بازار مسکن (رشد شدید نرخ آپارتمان‌ها)، کاهش نرخ مسکن به‌شکل ماهانه که از تابستان امسال شروع شد، درحال‌حاضر عاملی برای کاهش ماهانه اجاره‌بها و ثبت تورم منفی در این بازار نیست. هم‌اکنون کاهش‌های اخیر نرخ مسکن می‌تواند در کاهش سرعت رشد ماهانه اجاره‌بها موثر باشد. مانند اتفاقی که در ماه آذر افتاد و تورم اجاره در این ماه 0.5 واحد درصد نسبت به آبان کمتر شد. پارامتر دوم مربوط به اثر «تورم عمومی» در تغییرات اجاره‌بها یا «تورم اجاره» است. رشد و تغییرات ماهانه اجاره‌بها عمدتا تابعی از تورم عمومی است. روندهای مربوط به تورم عمومی و تورم اجاره نشان می‌دهد که همواره اثر تورم عمومی با تاخیر یک تا دوماهه به بازار اجاره می‌رسد و تورم اجاره را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. پارامتر سوم، مربوط به نسبت تورم عمومی با تورم اجاره است. در سال‌های قبل از جهش مسکن به‌طورمتوسط عدد حاصل از نسبت تورم عمومی به تورم اجاره 1.5 بود. اما پاییز امسال، تورم عمومی و تورم اجاره (به‌لحاظ تغییرات نقطه به نقطه) با هم برابر شد و این نسبت به یک رسید. آذر امسال، تورم عمومی نقطه به نقطه 40.3 درصد بود و تورم نقطه به نقطه اجاره کشور نیز همین میزان یعنی 40.3 درصد به‌ثبت رسید. این موضوع نشان می‌دهد که رشد نقطه به نقطه هزینه زندگی خانوارها به‌ویژه موجرها، درحال‌حاضر بیشترین تاثیر را روی رشد اجاره‌بها (تورم اجاره) دارد. پارامتر چهارم نیز ترکیبی از 3 موضوع مهم است. نخستین موضوع، مربوط به افزایش تعداد خانوارهای مستاجر تحت‌تاثیر افزایش تقاضا در بازار اجاره ناشی از خارج شدن بازار خرید مسکن از دسترس خانوارها است. رشد شدید قیمت‌ها در دوره اخیر جهش مسکن، باعث شده است که بخش عمده خانه‌اولی‌ها به‌ناچار و به‌دلیل ضعف قدرت خرید از بازار خرید کنار روند و وارد بازار اجاره شوند. این موضوع یعنی تورم تاریخی مسکن، تورم اجاره را از حد معمول بالاتر برده است. از سوی دیگر، در حالی که از سال 97 یعنی سال شروع جهش نرخ مسکن تاکنون، متوسط نرخ مسکن بیش از 15برابر شده، میانگین اجاره‌بها در کشور حدود 8 تا 10 برابر رشد کرده است.

تورم اقلام خوراکی و مواد غذایی هم در ثبت تورم‌های بالا در بازار اجاره موثر بوده است. براساس آمارهای رسمی امسال نسبت به سال قبل، تورم اقلام خوراکی 51 درصد بوده که این میزان حتی نسبت به تورم عمومی نقطه به نقطه آذر که معادل 40.3 درصد گزارش شده نیز، بیشتر بوده است. همه این عوامل باعث شده‌اند در شرایطی که از تابستان امسال، تورم ماهانه در بازار معاملات خرید آپارتمان‌ها منفی شده است، اما بازار اجاره همچنان شاهد ثبت تورم مثبت و محسوس باشد.

تداوم تورم فزاینده در بازار مسکن در سال آینده

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن معتقد است که در سال آینده تورم اجاره‌بها افزایش خواهد یافت تا جایی که به افزایش شبه‌کپرنشینی، حاشیه‌نشینی و اجاره پشت‌بام و چادرنشینی خواهد انجامید. این کارشناس با تاکید بر اینکه «در سال آینده نرخ مسکن به‌طورقطع افزایش پیدا می‌کند» گفت «چون ما نیاز سالانه یک میلیون را نتوانستیم تکمیل کنیم؛ به‌ویژه در 2 سال گذشته، تولید ما از 300 هزار واحد به زیر 200 هزار واحد رسیده است. به‌طبع این نیاز انباشته، این اختلاف عظیمی که در عرضه و تقاضا داریم خود را یک‌باره بروز می‌دهد. سال بعد هم با تزریق پولی که از طریق افزایش حقوق‌ها انجام می‌شود، افزایش نرخ را خواهیم داشت که منجر به خارج شدن گروهی در بخش تقاضای موثر می‌شود، یعنی تبدیل تقاضای موثر به تقاضای مطلق برای کالای حیاتی و ریسکی، چون مسکن.» به‌گفته ستاریان «مشکلی که وجود دارد، این است که دولت انحصار بالایی از منابع کشور را در اختیار دارد، در حالی که با مدیریت دولتی نمی‌توان در تولید عرض‌اندام کرد. دولت وقتی کسری بیاورد، از بانک مرکزی قرض یا از بانک‌ها جمع یا اینکه مالیات را مضاعف می‌کند، چون توان گرداندن تولید را ندارد. هیچ دولتی در دنیا این‌طور نیست که همزمان تاجر و تولیدکننده باشد.»

باوجود وضعیت متلاطم مستاجران، دولت هم در لایحه بودجه سال آینده، روی جیب آنها برای جبران کسری بودجه حساب کرده است. براساس لایحه بودجه 1403 «حقوق‌بگیران» اجاره‌نشین باید معادل اجاره‌بهای 7 مترمربع آپارتمان، مالیات بر درآمد بپردازند، یعنی این قشر در تهران علاوه بر هزینه بالای اجاره‌بها باید 8 درصد هم مالیات بپردازند.

راهکاری اساسی برای کنترل بازار اجاره

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به‌اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود.

وی افزود: انتظارات تورمی از خیلی مولفه‌ها تبعیت می‌کند؛ نه‌فقط شنیدن اینکه قیمت‌ها چقدر شده است. اصلا انتظارات براساس قیمت‌های رسمی میانگین‌شده ایجاد نمی‌شود؛ انتظارات تورمی برای مثال، این‌گونه ایجاد می‌شود که از مشاوران املاک بپرسید قیمت‌ها چند و چگونه شده است. انتظارات نرخ این‌گونه شکل می‌گیرد یا اینکه افراد که با هم صحبت می‌کنند، از وضعیت قیمت‌ها بگویند.

باید شاخص‌های کلان، کنترل شود

تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار مسکن سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید، وضعیت اقتصاد کلان را درست کند تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود. افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد. طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجب افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است. اولاد خاطرنشان کرد: براساس آمارهای رسمی میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده است که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره‌بهای یک سال آپارتمان به‌دست می‌آید.

وی در پایان گفت: بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد. همچنین، در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و در کدام، کمترین خرید را انجام دادند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند. در نتیجه، نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین نرخ به میانگین اجاره، نسخه‌ای واحد درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.