«خرید خانه» قفل شد!
اقتصادنیوز: وضعیت کنونی بازار مسکن شبیه حالت پات در شطرنج شده است. بازیگران اصلی این بازار یعنی خریدار و سازنده، امکان حرکت را از دست داده‌اند.
به گزارش اقتصادنیوز روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: دولت ها در بخش مسکن طی دهه های اخیر برای حل دو مساله در بیرون و درون این بازار، اغلب مرتکب دو اشتباه سیاستی شده اند به‌طوری که «کلید رشد اقتصادی را در رونق مسکن به عنوان موتور پیشران تصور کردند» و «تسهیل دسترسی کم درآمدها به سرپناه را نیز در مسکن سازی دولتی خلاصه کردند»؛ این دو راه اما بر اساس وضع موجود این بخش و اعداد و ارقام واقعی از بازار، «بیراهه» بوده است.
مطالعاتی که یک پژوهشگر اقتصادی مسلط بر بخش مسکن برای پاسخ به 4 پرسش امروز بازار ملک انجام داده، حاکی است: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت «پات» قرار گرفته است به این معنا که هر دو طرف صحنه یعنی خریدار و سازنده، «امکان حرکت» را از دست داده اند؛ عامل توقف این دو، «مشترک» است. در این مطالعه تصریح می‌شود، بخش مسکن و ساختمان بدون «رشد اقتصادی»، ابزار و شرایط «حرکت به سمت رونق تولید (ساخت) و احیای قدرت خرید» را در اختیار ندارد و باید مساله این بخش را صحیح دید نه وارونه. فردین یزدانی نتایج مطالعات را در نشست مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری ارائه کرد و گزارش کامل تحقیقات خود را در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داد.
هدف‌گذاری غیر‌واقعی دولت ها
تامین مسکن در ایران با وجود اینکه در همه دولت ها یکی از مسائل کلیدی به شمار می رفت اما در همه ادوار با چالش هایی مواجه بوده است که این باعث شد تا در هر دوره دولت ها راهکار ویژه ای را برای مواجهه با آن ارائه کنند. اما اینکه این راهکارها تا چه میزان راهگشای مسائل مسکن بوده اند، فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن، مدیر مطالعات طرح بازنگری مسکن و کارشناس ارشد مسکن، به عنوان مدیر علمی این نشست، به آن پاسخ می‌دهد.
از نگاه او، با بررسی تحولات بازار در دهه 1390 و چشم اندازی برای آینده بازار، در گام نخست باید به دنبال پاسخ به چرایی محقق نشدن برنامه های مسکن بود که در شرایط فعلی وضعیت مسکن را به این شکل تاسف بار درآورده است. دلیل آن را باید در چارچوب «اقتصاد کلان» جست‌وجو کرد که در برنامه ریزی های حوزه مسکن توجه کمتری به آن شده است. «مسکن» به عنوان یکی از بخش های اقتصادی از لحاظ سرمایه‌گذاری و رابطه با تولید ناخالص داخلی بخش مهمی به شمار می‌رود، اما این چارچوب در اقتصاد کلان، محدودیت‌هایی را برای مسکن ایجاد کرده است. از طرفی سوءاستفاده برخی دولت ها از این بخش به نفع پیشبرد اهداف خود، در این محدودیت‌ها اثرگذار بوده است و مثلا با استفاده از واژه هایی چون پیشران اقتصادی از اهداف اصلی اقتصاد کلان بازماندند. آنچه بازار مسکن و اقتصاد کشور از سال 97 با آن مواجه شد، این بود که در بخش مسکن و در کل اقتصاد ایران، تقاضای دارایی ها، جایگزین تقاضای تولید شد. یعنی منابع مالی که باید وارد فرآیند «تولید مسکن» می شد، وارد فرآیند «خرید و فروش و مبادله مسکن» شد. این امر ناشی از شوکی است که تحریم ها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک باعث شد تا انتظارات ساختاری در کل اقتصاد به وجود آید. علاوه بر این، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و مجموعه این عوامل حبابی را تشکیل داد که این حباب تاکنون تداوم یافته است. البته در حال حاضر این حباب به شکل «رکود عمیق» حتی در بخش مبادله خود را نشان داده است.این کارشناس ارشد مسکن با توجه به ناکامی دولت ها در حوزه مسکن، ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن و از مزیت افتادن ساخت‌وساز، معتقد است، در شرایط فعلی وضعیت بازار به گونه ای است که دچار نوعی حالت «پات» شده است. یعنی در سمت تقاضای خانوار و به عبارتی تقاضای واقعی، وضعیتی به وجود آمده که خانوارها امکان پاسخ‌دهی به سطح قیمت‌ها را ندارند.
به عنوان مثال، برآوردها نشان می‌دهد هزینه های خانوار به عنوان یک شاخص درآمدی در سال 1402 حدود 249 میلیون تومان در سال بود. این هزینه ها و شاخص های درآمدی به گونه ای است که اگر از سال 97 با قیمت‌های ثابت بررسی شود هنوز بسیار پایین تر از آن سال است. یعنی سطح درآمدی خانوار ها به دلیل رشد منفی اقتصادی و عملکرد نامطلوب اقتصادی به حدی رسیده که عملا تقاضای بسیاری از کالاهای سبد هزینه ای را هم نمی‌تواند پاسخ بدهد چه برسد به تامین مسکن.اگر کل جامعه را به سه گروه میان‌درآمد، کم‌درآمد و پردرآمد تقسیم بندی کنیم و چهار دهک اول را در گروه کم‌درآمدها قرار دهیم، میزان هزینه پوشاک خانوار در گروه های کم درآمد سالانه چیزی در حدود 600هزار تومان و هزینه خورد و خوراک و میوه آنها نیز ماهانه چیزی در حدود 350هزار تومان است. در نتیجه عمدتا هزینه ای برای دارو و خدمات دارویی و درمانی باقی نمی ماند.
در این چارچوب فقر گسترده ای در سطح جامعه به دلیل رشد پایین اقتصادی ایجاد شده و این فقر به گونه ای است که خانوارها حتی امکان تامین خورد و خوراک روزمره خود را هم ندارند، چه برسد به تامین مسکن با طرح وام یک میلیاردی دولت.
با توجه به شرایط موجود، این هدف گذاری ها فقط «توهم» دولت‌ها بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارهاست. در واقع باید گفت، این روند مالک سازی، بیشتر به نفع افرادی است که در این زمینه فعالیت می‌کنند. در مجموع باید ریشه مشترک «افت 40 درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن» و «کاهش 10 درصدی هزینه کرد سالانه خانوارها» نسبت به سال 97 را در مشکلات اقتصادی کلان جست‌وجو کرد که منجر به قفل شدن در بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضا شده است.
بر اساس آخرین داده ها، متوسط قیمت یک واحد 80 مترمربعی در سطح کشور، حدود 4 میلیارد تومان برآورد می‌شود. باتوجه به برآیند درآمد خانوارها باید گفت، یک ملک 4 میلیارد تومانی، معادل 17 برابر درآمد سالانه خانوارهاست. در این صورت دوره انتظار برای تملک مسکن به بالای 50 سال رسیده و متوسط قیمت مسکن حدود 54 میلیون تومان در مترمربع در سطح نقاط شهری کشور است.
این توان پذیری مسکن در سطح تهران برای یک واحد 80 مترمربعی، به 19 برابر درآمد خانوار می رسد. این یعنی تقاضای مسکن تقریبا تعطیل است و خانوارهای جدید نیز، اصولا توان ورود به بازار ملکی را ندارند. از طرف دیگر، در بازار استیجار نیز افزایش اجاره بها باعث پراکنش خانوارها از شهر تهران به نقاط حاشیه ای تهران شده که شدت آن در دوسال گذشته افزایش یافته است. پدیده هایی چون پشت‌بام‌خوابی و تراکم بیش از یک خانوار در واحد مسکونی نیز دیگر پدیده های وارد شده به بازار مسکن است. البته تقاضای سرمایه‌گذاری ساختمان تا حدودی جریان دارد و افراد با تمول مالی برای حفظ ارزش پول خود اقدام به خرید زمین و ساختمان کرده‌اند، اما سمت تولید نمی روند.
چرا تولید مسکن به صرفه نیست؟
یزدانی دلیل تمایل نداشتن متقاضیان سرمایه ای به سمت تولید را در به صرفه نبودن تولید تشریح می‌کند. زیرا به دلیل جریان تورمی هزینه های خدمات تولیدی ساختمانی، هزینه های ساخت ساختمانی با افزایش چشمگیری مواجه شده است؛ در واقع دیگر ساخت ساختمان های مرتفع با مترمربعی 20 میلیون تومان امکان پذیر نیست و هزینه ساختمان هایی با ارتفاع پایین به حداقل 14 تا 15 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.
علاوه بر این، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. بنابراین با توجه به قیمت زمین و هزینه تمام‌شده مسکن و برآیندی از رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی و خدماتی آن باید گفت، اگر بخواهیم این رشد را با رشد قیمت زیربنای نوساز تقابل دهیم از جذابیت تولید مسکن به عنوان یک پروژه سرمایه‌گذاری کاسته می‌شود. در نتیجه، نسبت قیمت فروش مسکن به هزینه تمام‌شده یک روند نزولی است.
از این رو، جذابیت های تولید مسکن پایین می آید. برآیند این اتفاق نشان می‌دهد که تولید مسکن به صرفه نیست و این رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن از سال 97 آغاز شده است. به طور کلی، عدم‌جذابیت تولید، قفل شدن عرضه و تولید مسکن را به همراه داشت که باعث شد تا منابع به «دارایی» تبدیل شوند.
سرمایه‌گذار ساختمانی برای حفظ ثروت خود، اقدام به خرید زمین یا ملک دست دوم می‌کند. در این شرایط، پاسخگوی نیازهای بازار مسکن نیست و در شرایط فعلی این بازار در وضعیتی قرار دارد که همه سمت ها یعنی هم عرضه و هم تقاضا در شرایط پات قرار گرفته اند. در مقابل، دولت با طرح خیالی 4میلیون واحد مسکونی و اعطای وام وارد عمل می‌شود، این در حالی است که بخش مهمی از خانوارهایی که باید به آنها وام داده شود، درآمد کافی برای بازپرداخت وام را ندارند. در واقع باید گفت، بازار دچار وضعیتی است که این سوال را ایجاد می‌کند که آیا بازار مسکن می‌تواند به عنوان یک بخش مستقل از رشد تولید، به رشد خودش ادامه دهد؟ یزدانی با توجه به نظریات کارشناسان مختلف معتقد است مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی عمل کند.
در وهله اول باید رشد تولید ناخالص داخلی و به ویژه بخش های مبادله ای رشد کنند. مطابق با این رشد، مازادی ایجاد شود که بخشی از این مازاد به سبد خانوارها سرازیر شود تا امکان تحرک بخش مسکن ایجاد شود. این کارشناس ارشد مسکن افزود، محاسبات نشان می‌دهد از سال 93 نرخ تشکیل خانوار نزولی بوده است. تشویق به رشد جمعیت با وعده مسکن امکان پذیر نیست. برای رسیدن به رشد جمعیتی، باید شغل و درآمد کافی ایجاد شود. در‌حال‌حاضر نرخ رشد سالانه جمعیتی به زیر یک‌درصد رسیده است و نرخ تشکیل خانوار از 700 تا 800هزار نفر در اوایل دهه 90 به 400هزار نفر رسیده است. بنابراین رشد جمعیتی در حدی است که در افق طرح جامع به حدود 550هزار واحد مسکونی جدید در هر سال از 93 تا 1404نیاز است.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید
