دار مکافات برای سازندگان!
رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت مسکن، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد.
رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت مسکن، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد. اقدامات انجام‌گرفته برای بسترسازی رونق ساخت‌وساز، زمینه‌ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان‌مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به همراه خواهد داشت. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد. اتفاقی که می‌تواند کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد و به‌تبع بازار مسکن را هم توضیح دهد. ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن در بحث تامین مالی است. از این‌رو باید الزامات و راهکارهای تولید، مانع‌زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان مورد توجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار گیرد و مانند سایرکشورهای دنیا، مشوق‌های سرمایه‌گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه شود تا موجبات تحول و پویایی در اقتصاد کشور را پدید آورد. در این راستا با محمد علیمی کارشناس صنعت ساختمان به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید:
معضلات پایدار صنعت ساخت‌وساز
دولت می‌تواند موانع ساخت‌وساز را از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن‌ها و تشکل‌های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه‌سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از راه و شهرسازی یا استانداری گرفته‌اند، وارد بخش ساخت‌وسازشوند. دولت اگر بتواند مصالح را با نرخ مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش‌های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می‌تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن یاری رساند و رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرد. صنعت ساخت‌وساز یک بازار در حال رشد است، اما با این وجود معضلات صنعت ساخت‌وساز هنوز هم وجود دارد و باید روی آن کار شود. البته با دانش افراد و متخصصان فعال در این حوزه، این مشکل تا حدودی قابل حل شده است. معضلات صنعت ساخت‌وساز گاهی به قدری زیاد و مشکل ساز می‌شوند که سازندگان را از این صنعت، فراری می‌دهند.
زیرا در پروژه ساخت‌وساز موانعی پیش روی سازندگان است که در برخی موارد آنها را از این کار منصرف می‌کند.
به نظر شما چرا بازار مسکن در کشور ما تا این اندازه ملتهب است و دلیل اصلی این اتفاق را در چه موضوعاتی ارزیابی می‌کنید؟
متاسفانه دولت آن‌طورکه باید و شاید به کمک سازنده‌ها نمی‌آید. صنعت ساختمان نقش موثری در افزایش اشتغالزایی دارد و می‌تواند بر روند توسعه اقتصادی بیفزاید. ساخت مسکن یک نیاز بزرگ است که باید با کمک و همدلی تمام آحاد جامعه رفع گردد. بازار مسکن در کشور ما از تعادل خارج شده است و هیچ راهی جز افزایش عرضه وجود ندارد. اکنون بسیاری از جوانان در کشور ما هستند که مشکل مسکن دارند و این موضوع زندگی آنها را تحت تاثیر قرارداده است.
همچنین نقش برخی از مشاوران املاک در التهاب بازار مسکن هم از دلایل نابسامانی بازار مسکن در ایران است. مشاورانی که بدون هیچ انصاف و درکی از وضعیت جامعه، اقدام به دلالی در بازار ملک کرده و با شوک دادن‌های پیاپی به قیمت‌ها به دنبال پر کردن جیب‌های خود هستند. چنین رفتارهای نرخ تمام شده ساختمان‌ها را نیز بالاتر می‌برد. برای مثال دیده‌ایم که فروشنده اگر نرخ ملک را 10 ریال بگذارد، مشاور املاک می‌گوید: «من این ملک را 15 ریال می‌فروشم و مابقی را جای دستمزد برمی‌دارم!» جالب اینجاست که برخی از مشاوران املاک علاوه بر مالکان به طرز دیگری با خریداران نیز به زد و بند می‌پردازند. این اتفاقات تنها یک مثال از سوداگری‌های بازار مسکن در ایران است که هیچ نظارتی بر آن نیست. من نمی‌دانم که کدام نهاد مسئول نظارت بر این حجم از تخلف است، اما باید بسیار پرتلاش‌تر باشد.
موضوع دیگر به دانش برخی از مشاوران املاک مرتبط است که با کمترین اطلاعات و سواد حرفه‌ای مشغول به کار هستند. البته این افراد را از مشاورانی که بسیار حرفه‌ای و کار درست هستند، باید جدا کنیم. این نمی‌شود که هر کس شغل ندارد برود یک جایی را اجاره کرده و چهارتا میز و صندلی بخرد و مشاور املاک شود. در ضمن این اشخاص به راحتی موفق به اخذ جواز از اتحادیه می‌شوند که خیلی عجیب است. باید در نظر داشت که مشاوران املاک باید دانش حقوقی بسیار بالایی داشته باشند.
چرا باید زندگی مردم به‌دست مشاورانی باشد که حتی سواد املایی ندارند و نمی‌توانند یک قرارداد درست و حسابی تنظیم کنند؟ متاسفانه همین اشتباهات مشکلات زیادی را در دادگاه‌ها به وجود آورده که مقصر آن، سواد قضایی عده‌ای مشاور نما است. اینها دردسرهایی است که باید حل شود.
دولت می‌گوید که فرآیند اداری ساخت‌وساز را کاهش داده و زمان صدور جوازها کوتاه‌تر شده است. شما با این موضوع موافقید؟
متاسفانه یک سیکل طولانی برای نقل و انتقال ملک وجود دارد که دردسر ایجاد می‌کند؛ چراکه باید از چندین ارگان استعلام گرفته شود. این اتفاق موجب می‌شود تا سرمایه مردم در انتظار بماند و به ضرر معامله‌گران شود؛ چراکه برخی از ارگان‌های مربوطه تسهیل‌گری را جدی‌تر نمی‌گیرد. بارها رئیس‌جمهوری محترم تاکید کرده‌اند که روند ساخت‌وساز مسکن را تسهیل کنید و از این بابت تذکر داده‌اند اما در عمل بسیاری از سازمان‌های ذی ربط گوش شنوا ندارند. انتظار می‌رود که ارگانی نظیر شهرداری، سازمان امور مالیاتی و اداره ثبت اسناد در جهت تسریع امور اداری نقل و انتقال قدم‌های بهتری بردارد. متاسفانه بنده بارها برای فرآیند اداری دوندگی‌های بی‌دلیلی کردم که هیچ ضرورتی نداشته است. بعضا تا یکسال طول می‌کشد تا بعد از کلی دردسر، جواز تخریب و نوسازی توسط شهرداری صادر شود.
مشکل دیگر این است که از بعد کلی مراحل مختلف و درست زمانی که باید یک ملک را تخریب و شروع به ساخت کنیم، با کوهی از اعتراضات همسایگان و شکایت‌های مردمی روبه‌رو می‌شویم؛ به طوری که شاید هر روز یک نفر از شما شکایت کند و مجبور شوید برای پاره‌ای از توضیحات به کلانتری محل بروید. اگر شهرداری جواز ساخت می‌دهد که دیگر نباید از سازنده‌ها شکایت کنیم زیرا بالاخره ساخت‌وساز سر وصدا دارد و ممکن است برای مدتی آرامش همسایگان برهم خورد. از سوی دیگر مامور شهرداری در زمان‌های مختلف به روند ساخت‌وساز سرکشی می‌کند و ممکن است از برخی موضوعات ایراد بگیرد گه این نیز زمان‌بر است. ما با هیچ یک از اقدامات قانونی و در چهارچوب مشکلی نداریم و از آن استقبال می‌کنیم اما موضوعات سلیقه‌ای، باعث هدر رفتن وقت و سرمایه سازنده‌ها می‌شود.
در خصوص هزینه‌های تمام شده صحبت کنید که چطور کاهش می‌یابد؟
همان‌طور که قبل‌تر گفتم هزینه‌های صدور جواز ساخت، دائم در حال افزایش است. جدا از این مورد، رشد بی‌رویه نرخ مصالح ساختمانی نیز یکی از بزرگ‌ترین معضلات ساخت‌وساز است. نرخ آهن از طلا بیشتر نوسان دارد و گاها برای خرید سیمان باید مدت‌ها منتظر بمانیم و در آخر هم با نرخ بالایی خریداری کنیم. هر روز که بازار می‌رویم نرخ مصالح ساختمانی افزایش می‌یابد و این اتفاق هیچ دلیلی جز سیاست‌گذاری‌های اقتصادی ندارد. سازنده چه گناهی کرده است که به جای دلالی می‌خواهد تولید کند؟ ما باید به دنبال عمران و آبادانی باشیم. باید ثباتی در بازار باشد تا سازنده و تولیدکننده به ادامه کار دلگرم شوند. این نوسانات قیمتی گاها باعث می‌شود تا بسیاری از مصالح ساختمانی به طور مقطعی در بازار کم شود و فروشندگان حاضر به فروش نشود.
بهتر نبود دولت به جای تمرکز بر ساخت نهضت ملی مسکن، مشکلات بخش خصوصی را حل و شرایط تولید مسکن را برای سازندگان تسهیل می‌کرد؟
بنده چهل سال سابقه ساخت‌وساز در کشور را دارم و معتقد هستم که نیازی نیست دولت وقت خود را بابت ساخت‌وساز صرف کند و اصلا نیازی نیست به این موضوع ورود کند. دولت‌ها معمولا باید با سیاست‌گذاری‌های درست و دقیق موانع را بردارند و رشد و توسعه را سرعت بخشند. تا زمانی که بخش خصوصی توان این را دارد که تولید مسکن را افزایش دهد، دولت باید نقش تسهیل‌گری داشته باشد. این خودش یک مسئله است که دولت با چه کیفیتی و در کدام مناطق می‌خواهد مسکن‌سازی کند. آیا اصلا توانش را دارد؟ ما پیش‌تر تجریه مسکن مهر را داشته‌ایم که از هیچ امکاناتی رفاهی و شهرسازی بهره‌مند نبود و اکنون بسیاری از این واحدها خالی است و برای خرید و حتی اجاره متقاضی ندارد. این واحدها از نظر مکانی و ساختاری نقاط ضعف بسیاری دارند و اصلا مناسب شهروندان نیستند.
دولت باید آرامش را به بازار مصالح ساختمانی برگرداند و روند جوازها را کوتاه کند؛ اینها اقداماتی است که به کمک بازار مسکن می‌آید.. گاها دیده شده که یک پرونده تا دو ماه برای رفتن از یک میز به میز کناری طول می‌کشد. گاها گفته می‌شود که روند صدور جوازها تسهیل شده اما در عمل ما همچنین چیزی را مشاهده نمی‌کنیم و فرآیند اداری نقل و انتقال همچنان طولانی است. در هر صورت با ورود مستقیم دولت به عرصه ساخت‌وساز موافق نیستم و باید این کار به بخش خصوصی سپرده شود.
شرایط سخت برای ساخت‌وساز و نبود حمایت کافی، گاها منجر به خروج سرمایه شده و سازندگان و انبوه‌سازان برای ادامه فعالیت به خارج از کشور مهاجرت کرده‌اند. شما با همچنین مواردی برخورد داشته‌اید؟
به طور قطع چنین است و نباید غیر از این هم انتظار داشته باشیم. زمانی‌که شرایط فعالیت برای سازندگان و انبوه‌سازان در کشورهای همسایه و حتی کشوری مانند کانادا فراهم‌تر است، بسیاری از فعالان صنعت ساختمان ترجیح می‌دهند در این کشورها فعالیت کنند. مسلما برای سازنده‌ها تسهیلات کم‌بهره و فرآیند اداری بسیار سریع‌تر از کشور ما، جذاب‌تر است.
متاسفانه این اتفاقات منجر به خروج سرمایه از کشور می‌شود و تولید مسکن در کشور را به چالش می‌کشاند. در شرایطی که ما با کمبود عرضه مسکن روبه‌رو هستیم این اتفاقات بسیار نا امیدکننده و دردناک است. البته هنوز بسیاری از انبوه‌سازان و سازندگان در کشور مشغول به فعالیت هستند و تمام شرایط را به جان خریده‌اند. بازار مسکن در کشور ما باید با سیاست‌گذاری‌های بهتری پیش رود تا نه تنها سازندگان بلکه خریداران مسکن، سرمایه کشور را برای خرید ملک به خارج از کشور نبرند. اتفاقی که در دو دهه اخیر در کشورهایی مانند امارات و ترکیه بسیار باب شده و ایرانی‌ها سهم بسیار زیادی در خرید ملک در این کشورها داشته‌اند. امید است با توجه به تلاش و دغدغه دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن، شرایط فعلی تغییر کند و بازار مسکن همانند گذشته برای فعالان صنعت ساختمان و متقاضیان جذاب شود.